プレミスト北千里クラッシィってどうですか？Part4

[サラリーマンさん]

プレミスト北千里クラッシィについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/kitasenri/index.html

所在地：大阪府吹田市藤白台3丁目119番6（地番）
交通：阪急千里線 「北千里」駅 徒歩3分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.73平米～100.33平米
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主：住友商事　関西ブロック
販売代理：日本住宅流通
販売代理：住商建物　大阪支社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：株式会社ダイワサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[285: 入居済み住民さん [男性 40代]]

>>284
私もそう思います。
昨年の今頃北千里を訪れ、環境の良さに惹かれて買いました。

[286: 匿名さん]

そうですか？
環境の感じ方は人それぞれですが、環境は桃山台、南千里、山田あたりのほうが、緑豊かでゆったりして明るい感じで、良いと思いますよ。

たとえば、車で線路沿いの道を、南千里から山田を通って北千里に行くと、中央環状の南と北でけっこう雰囲気が違う感じがします。北側は団地が林立して、ちょっと殺風景な感じ。

話題のあった公園も、桃山公園や千里南公園のほうが、千里北公園よりも、駅に近いし、きれいでおもむきもあって、ジョギングやウォーキングしてる人や家族連れも多く、良い雰囲気だと思います。

[287: 物件比較中さん]

団地くさいやら、地価が安いから人気ないとか、⚪︎⚪︎の一つ覚えみたいに同じことばかり書き込んでる。同一人物なら、嫌がらせとしか思えないね。
そんな方はグランフロントにでもお住まいくだされ、ただし実力があるならな。

[288: 契約済みさん [男性]]

電車は始発がいい、街は静かで車が少ないのがいい、日々の買い物は近くでしたい、駅まで歩いていきたい。予算は6000万。デザインは二の次。で、プレミストに即決めでした。
ここに決めてる人はそんな感じちゃいます？山田とか南千里とか千里中央とか地価が高くて一般に人気な場所ではなく、北千里は地価は安いし、自分が納得したらお買い得なんちゃうかな、まあ平均価格が高くなったんはざんねんやったけどな。
北千里は他の駅よりなんかさびしいけど、住んで後悔することはなさそうやけどな。

[289: 匿名さん]

>>284
安いのは地価で、地価が安いはずなのにマンションの価格は高いし、それでいて設備はいまいちで、高級感もないし。。。

2期の発売がホームページに出てますが、6戸だけ。1期の残りも16戸で減ってない。
まだだいぶん残っているはずなので、かなり苦戦かなと。

売れなくなったのは、駅から遠くなって値段も上がったというのもあるけど、これまでは実物見ずにイメージで購入していたのが、今は実物を見れるので魅力を感じる人が少なくなったのでは。

[290: 入居済み住人]

>>286
私はよそ者でこちらに移り住みました。
私から見れば、千里ニュータウン内はどこも環境が良く、暮らしやすいところだと思います。
南千里、山田、北千里の雰囲気の違いなんて、ニュータウン内と大阪市内の違いに比べたら、微々たるものです。
もう少し大らかに考えられてはどうでしょうか？

[291: 匿名さん]

>>288
同感で購入しました

桃山台→駅前なにもなし、ぱっとしない
南千里→悪くないが中途半端
千里中央→賑やかすぎて落ち着かない

始発駅前新築を探しここにきめ早10ヶ月すぎましたが
なんの不満もなく
ましてこれは環境が大きいでしょう

静かな品のある町です

[292: 匿名さん]

入居まで1年ちょっとありますからね。
人気ではなくなったにせよ、苦戦と言うには早くないですか？

[293: 匿名さん]

まあ、北千里は千里ニュータウンの中でも、浮いてるというか、沈んでるというか、ちょっと変わったところですからね。
雰囲気は田舎の古びたニュータウンみたいな感じですし、駅周辺にいる人を見ても下町っぽい感じの人が多いし、そういうところが合う人には合うんでしょうね。

[294: 匿名さん]

>>290
北千里だけピンポイントで見れば、そんなに悪くは無いんだけど、南千里や千里中央と比較すると見劣りするんだよね。多分、北千里周辺の道路沿いの街並みが悪いからだろね。東西の道も千里中央から北千里駅に向けて悪くなるし、南北の道も線路沿いでパッとしない。その上、阪神が建売建ててこれ以上街並み悪くしてどうするのと思う。
それに比べて千里郵便局から南千里に向かう道路沿いとか、南千里の中の風景は良いなと思う。

[295: 周辺住民]

そりゃ、駅前の雰囲気はそうかもしらんな。ここいらはいろいろな所得や地位の人が同じ町に住む地域。別に他にもこんなとこたくさんあるから北千里が変わってるわけではなく、単なる昔の都市計画の結果でしょ。
土地が余ってた山田や南千里があとから開発が進んだから若く活気があるのであって、北千里は今が再開発なんだよ、つまり古びたっていうより古いの。
あと、別に北千里ファンでもなんでもないけどさあ、293みたいな住民をひとくくりに下町に合う人とか、言われるとさあ、頭に来るんだよ。

[296: 匿名さん]

>>295
南千里より北千里の方が新しいでしょ。
それと、北千里の街並みが悪いのは、都市計画の悪さで、再開発ではどうしようもないですね。

[297: 匿名さん]

千里南地区センター（＝南千里駅周辺）の再整備事業着工は平成21年に始まって終わりつつある。千里北地区センター（＝北千里駅周辺）は、現在再整備計画を策定中であり、これからということです。

千里ニュータウンの歴史
http://www.senrint-jyohokan.jp/history.html

[298: 匿名さん]

>>289
地価というのは路線価を言ってるのだろうけど、あれはあくまで相続税などの算出根拠を示すために作られるもの。実際の取引額である実勢価格とは別ものだよ。実勢価格はケースバイケースで決まるので、一概に論ずることはできない。特にこの土地は藤白台の街開き以降、約50年近くは実際の取引が無かったのだから、分譲マンション用地としての評価は今回が初めてのケースになる。結局我々としては目の前にある現物を見て判断するだけのことです。

路線価と実勢価格の関係
http://diarytrend.info/72.html

[299: 匿名さん]

>>289
>売れなくなったのは、駅から遠くなって値段も上がったというのもあるけど、これまでは実物見ずにイメージで購入していたのが、今は実物を見れるので魅力を感じる人が少なくなったのでは。

これも違うね。早々に完売したＢ街区の販売中にはＡ街区の建物が既にあった。Ｂ街区の皆さんは実物を見て購入を決めていたわけだ。あまりテキトーな事は言わないように。

[300: 匿名さん]

>>286
山田に5年住んだ経験がありますが、千里南公園は確かに綺麗で素晴らしい公園だと思います。ただ、お散歩したあとに休憩できるお洒落なカフェなどが近くにありませんね。その点、千里北公園はこのマンションから邸宅街を通るとほぼ高低差無しで行けて、公園を抜けるとお洒落なお店が集まる小野原西に出られます。週末をちょっとしたリゾート気分でのんびり過ごすにはなかなか良い所ですよ。

南千里や山田の道路沿いの並木道は綺麗で、ドライブの時に楽しませてもらっていますよ。この物件の良さは同等レベルの綺麗な並木道が敷地の目の前にあって駅まで歩く毎日に楽しめること。かつ車でお出かけする時も並木のトンネルが送り迎えしてくれるので、非常に心地が良いのです。北千里の幹線道路から一本入ってひときわ閑静な場所にあるのも魅力なのですよ。

[301: 匿名さん]

>270
ニュータウンにお洒落なカフェを作ったら、流行ると思いますよ。
三田市（兵庫県）のウッディタウン内にある、エス・コヤマ（通称：コヤマ村）は、平日でも連日大賑わいです。
休日は住宅街まで駐車場待ちの車の渋滞ができてて、周辺住民は迷惑と思いますが。。。
北千里界隈にも、おしゃれなカフェができてほしいと切望します！

[302: 匿名]

>>301
同意見です！
小野原までいけばいいけど、北千里界隈にもできてほしい！はやると思うなぁ。

[303: 物件比較中さん]

A棟の8階70平米のお部屋が月額16万8000円で賃貸出されていますね。

C街区の価格は高くなりますよ、と営業の方から伺い足が遠退いていましたが、C街区実際のところ70平米のお部屋
おいくらくらいでしょうか？ご存知の方いらっしゃいましたらご教示お願いします

[304: 周辺住民]

>>303
5階でヨン様くらいだったかなあ…
高いです。

[305: 匿名]

>>296
山田や南千里も大概だろ。いいとこもあれば悪いとこもあるそれだけ。北千里のプレミスト自体はそんな悪い環境とは思えんが。値段相応かは別として。
ルサンクとか駅の中は便利かもしらんが、環境がいいなんてお世辞にも言えない。

[306: 匿名さん]

>>299
B街区の時はA街区の建物は有ったけど、入居は未だでしたよ。このマンションの場合、ベランダのコストダウンの影響で、入居後の美観が悪すぎた影響は有るでしょうね。

[307: 匿名さん]

不動産経済研究所の近畿圏のマンション市場動向（上半期）が出ましたね。平米単価は前年比で8.7%上昇とのことです。新聞記事では研究員の話として今後も上昇は続くとの見方が出てました。

近畿圏のマンション市場動向
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/208/k2015-16.pdf

[308: 匿名さん]

>>304
ヨン様とはどういう意味でしょうか？
韓国の人が関係しているということでしょうか。

[309: 匿名]

>>306
ん、コストそんなにダウンできてませんよ。

[310: 匿名]

>>308
4000万でしょ。

[311: 匿名]

C街区は確かに割高。同じマンション内を通るといっても生活には関係ない道でだらだら坂道７分〜10分で4500とかありえない。
駅も実質阪急オアシスかデイリーしか使えない。
駅３分ていい加減消したら？

[312: 匿名]

>>311
しかも雨の日は敷地内も傘必須です
ぜったいないわ

[313: 物件比較中さん]

ABはまだしもC街区にメリットが全くないね。しかも高いし遠いし。
これは買っちゃいけん物件だよ、普通に考えて。

[314: 匿名]

>>313
別に貴方が心配しなくても。笑
小学生が買い物するわけじゃないし。
大人の常識・価値観で買う買わないはジャッジされるでしょう。

[315: 物件比較中さん]

>>304
返答ありがとうございます。
B街区10階が3500くらいでした。
高くなりましたね、、、

[316: 物件比較中さん [ 40代]]

>>315
Ｂ街区の3つの棟で向きにより価格差があるので、同じ向きで比べないと意味ないと思います。例えば、D棟とF棟は同じ西向きですよね？どのくらい価格差があるのでしょうね？

[317: 匿名さん]

>>307の資料を近畿全体ではなく地域別でみると大阪府下（市内を除く）は平米単価が昨年比で11.3%上昇ですね。単純に考えて昨年4000万円だったものが今は4450万円で、これはどの物件も似たようなもの。価格については相場全体が上昇していることも勘案して判断する必要がありそうです。

>>316
仰るとおりだと思います。公式ＨＰのＣ街区物件概要を見る限りは、棟や階数によって同じ70平米でも3,580万円～4,180万円の開きが少なくともあるようですね。

>>315
B街区10階の70平米が3500万円って本当ですか？ 10階でその価格は安過ぎません？

[318: 物件比較中さん]

>>317
4000万以下なら下層階しかなかったと思う。売り出す部屋の階まで表示してないでしょ。安い値段で客集めて、高い売れ残りを売る作戦。
価格上昇してるから仕方ないという見方もあるけど、いまは買い時ではないという考えもある。同じ価格で買うならスペック低めになるよ。現に五輪会場ですら、いま建てると高すぎるから小さくするわけでしょ。
これを買うと5年後には後悔しそうだね

[319: 物件比較中さん]

>>316
500万はあったと思う。

[320: 匿名さん]

こういう大規模マンションで時期も分けて販売する場合、駅から遠くのエリアから販売することが多いよ。で、だんだん駅に近くなって値段も高くなっていく。売れ行きを見て値段の付け方は調整する。

ここみたいに、だんだん遠くなるのに値段を高くしたら、買った人にはどうしても嫌な気持ちが残るし、住民の間でも、なんかわだかまりがありそう。

こういう売り方をしたデベロッパ―は不誠実だと思うけど。

[321: 物件比較中さん]

>>318
そうなると、今から5年後まで賃貸で過ごしながら様子をみても
家賃の元は取れるかもしれませんね。

[322: 物件比較中さん]

>>302
私の考えは逆ですね。

駅から遠い近いはありますが、
後から建てる方が先に建った棟の日当たりを遮る位置に建つので、
順当ではないでしょうか？
先にB街区やC街区が建っていたらA街区はこんなに売れなかったと思いますよ。
値段が安いのも、日当たりの悪さを見越していて良心的に安いとも考えられます。

逆に、駅から遠いというのは、その分カロリー消費も多く、健康になるとも考えられます。

[323: 匿名さん]

>>320
相場が上がってしまったからしょうがない。東京五輪の決定前だったしね。それを不誠実というのは違うでしょ。もし遠くから販売している間に相場が下がってしまい、近い方の価格が遠くよりも下がったらそれを不誠実というのかな？

[324: 物件比較中さん [ 40代]]

>>321
5年後に必ず下がるとは限らないようです。オリンピック後しばらくはまだ高い水準の可能性が高いと聞きました。物件価格に反映するのに2年くらいの時間差があるようです。
そこまで待てる人にはいいと思いますが、ローン金利も今よりは確実に上がりそうですし悩ましいところです。

[325: 匿名さん]

>>322
BCが先ならAが売れなかったとか、駅から遠いと健康になるとか、デベロッパ―目線の屁理屈としか思えません。。。

>>323
よっぽど最初の値段付けを大失敗しない限り、駅に近くなるのに安くなるなんてことにはならないですよ。最初の売れ行きが悪くても、駅に近くなるならほんの少しの値上げして販売し、だいぶん後になって残ってたらこっそり値引きするとかが普通だと思いますよ。

[326: 323]

>>325
こちらは値付けの話じゃなくて全体の相場の話をしてるんだけど、通じてないみたいですね。C街区の価格上昇の理由分かってる？ （さっきの話を補足すれば建築コストが大幅に下がって相場全体が下がってるのに価格を下げないとすれば、それこそ不誠実じゃないのってこと）

[327: 物件比較中さん]

>>322
駅近最大級を謳った物件で、わざわざ遠いとこに住むのは…健康なら、もう少し歩かないと

[328: 匿名さん]

＞＞３２２
確かに眺めはＡＢよりもＣの方が抜けていて（開けていて）圧倒的によろしい。
前の棟と無機質な駐車場しか見えないし、
少し安いのは仕方ないのではないか。

[329: 匿名さん]

>>326
建築コストを含めて、値付けの話でしょ。

同じマンションの中で、エリアを複数に分けて時期をずらして販売する場合、後になると値上げする可能性がある。原因は、建築コストの上昇の場合もあるし、最初の売れ行き好調で値上げしても売れると見込む場合とかもある。

でも、駅からの距離とかの条件が悪くなるのに値上げするのは、納得感がなく不信感を持たれるので、普通は条件が悪いエリアから販売するなど、条件が悪くなるのに値上げするなんてことにはならないよう配慮する。

それが信頼を大切にする一流デベロッパ―。 そういう配慮をしないのは、目先の売れ行きだけを追いかける二流だと思います。

[330: 匿名さん]

>>323
相場は上がったかも知れないけどこのマンションの企画自体は上昇前でゼネコンとは契約済みのはず。
もし、相場が下がってれば駅から遠い分安く値付けしたでしょう。
明らかに便乗値上げですよ。
>>324
マンション価格の暴落はオリンピックより前に始まる可能性すらありますよ。
都心部のマンション価格の高騰は中国マネーによる部分が大きくこのところの中国の景気低迷で中国資本が引き上げられると一気に暴落するとも言われていますよ。
オリンピック後も価格後維持される根拠は何かありますか？
不動産価格の上昇は元々は建築費の上昇と人手不足による人件費の上昇が原因で景気が上がったからではなく全くの作る側の都合によるものです。
本来なら売れなかった筈ですが中国資本などの流入で売れ行きがよく、それに煽られて購入する人たちがいるからです。
今は不動産の購入は冷静に判断すべき時期ですよ。

[331: 匿名さん]

ここは便乗値上げで割高なマンションですが、住民はみな素晴らしい環境（駅近なのに静かで自然たっぷり！）を手に入れて心から満足してるわけです。
不動産業者はもうかるし、購買者は金銭的価値では測れない最高の環境を手に入れて、みんながハッピーになった状態。

理想的な不動産取引といえよう。

[332: 匿名さん]

ほんとか嘘か、ここは街区ごとの発注って聞きましたよ。だから、AB街区は旧価格、C街区は新価格。嘘ですかね？

[333: 匿名さん]

>>329
場所もコンセプトも違いますが、高槻の駅前のジオも、最終4棟目が1・2棟目より遠いのに3割以上高くなってます。

[334: 匿名さん]

昨日の台風の大雨で、藤白台の一部に避難準備警報が出てましたが、大丈夫だったのでしょうか。

でも、なぜこのあたりで藤白台にだけ？地盤の問題でしょうか？