京都桂川つむぎの街 ブライトスクエアってどうですか？

[匿名さん]

京都桂川つむぎの街 ブライトスクエアについて語りましょう。

京都桂川つむぎの街ブライトスクエア
所在地：京都府向日市寺戸町寺田50番1
交通：東海道本線（JR西日本） 「桂川」駅 徒歩7分 、阪急京都本線 「洛西口」駅 徒歩9分
間取：1LDK＋2SR～4LDK
面積：69.80㎡～88.86㎡
売主・事業主・販売代理：住友商事、近鉄不動産、野村不動産、近畿菱重興産、長谷工コーポレーション、ジェイアール西日本不動産開発
販売代理：住商建物株式会社、長谷工アーベスト


施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住商建物株式会社
旧：京都桂川つむぎの街 （仮称）最終‘新’街区プロジェクト

[1536: マンション検討中さん]

確かに7分は近いとは言わないかもしれませんね。駅から適度に離れているほうが落ち着いていいかなと考えるかたもいますし、私はいくら徒歩２、３分でも居酒屋やパチンコに囲まれた駅なら嫌です。

[1537: マンション投資家]

徒歩7分は競合物件が増えます。
徒歩7分圏内は5分圏内の約2倍の面積になるからです。

1分以内 80 × 80 π平米
2分以内 160 × 160 π平米
5分以内 400 × 400 π 平米
7分以内 560 × 560 π 平米

実際は信号があったり、線路付近は人が住めないため、駅徒歩5分というのはかなり希少価値が高くなります。
物件検索サイトでもまず徒歩5分以内で検索する方がほとんどですので、リセールの際も5分以内に見劣りします。

また、特急停車駅でもない限り、徒歩7分ですと
近隣駅の徒歩5分以内の物件とも競合します。
さらに徒歩7分ですと、マンションと違い価格が高騰していない戸建ても競合となります。
また、徒歩10分で自転車を使い駅まで向かうのと大差ないので駅近という観点でのメリットは低いです。

リセールのみの観点からするとこの付近ではジオノースレジデンス、マークスクエア、ジオサウスレジデンスが最も優れています。

もちろん価値観は人それぞれですので絶対的な指標ではないです。あくまでリセールを考える方の参考になれば。

[1538: 匿名さん]

私もリセールの観点でシエリアかブライトかを選ぶとすればシエリアを選びます。
駅徒歩2分は便利ですし、dinksや老後の世帯と幅広い世帯に需要がありそうです。逆にブライトは子育て世代が多く、マンションを売りたい時期が重なりそうでリセールは期待できなさそうだからです。

ただ、私は売るつもりもないし住環境の点(墓や工場が近くにない)、洛西口と二線使える点が気に入ったのでブライトを選びました。
売る気がある人はシエリア、長くゆっくり住みたい人はブライトでいいのではないでしょうか。

[1539: 匿名さん]

あまり触れられてないけど、ブライトスクエアの魅力の一つは駐車場100%なこと。グランもマークも100%ではなく、賃貸や中古では駐車場「無」で出てるサイトもある。さらにマークの販売の最終期は駐車場が無いことがネックになってた。再販においても駐車場が確保されてることは魅力。正直、リセールの価値を駅からの距離だけで論じている人は不動産のことをよく分かっていない。多面的・総合的にメリット・デメリットを比較すべきだ。

[1540: 匿名さん]

昨今車持たない世帯が増えてるので100％は正直どうなのかと思う。今後はカーシェア普及で持たない世帯がさらに増えるし。向日市は100％て決まってるから仕方ないけど。
駅近では持たない人の割合がとくに増えるし、こことそれらを比べるのも微妙。
某高槻の物件では、駐車場借りる人が少なくて住人が駐車場の維持費を払うのを渋って駐車場の値上げを主張してる人がいて、値上げすれば借りる人がさらに減るので値上げもできず、空いた駐車場の維持費を全員で払い続けるってことに実際なってる。
高齢化が進めば駐車場の100％なんて売りにならず逆に車持たない層から敬遠されそう。
まあいろんな考え方があるけど。

[1541: 匿名さん]

いろんな考え方があるけど、
駅２分のシエリアより駅７分のブライトのほうが売れてるというのは
リセール価格にもそのまま反映される。

[1542: 匿名さん]

そんなに売れているんですか？？ここ
竣工前完売には程遠い感じですが…
洛西口駅前の各マンションは竣工半年〜1年以上前には完売しましたよ。

[1543: マンション検討中さん]

>>1539
不動産というぐらいなので、立地は最も資産価値に影響します。
その中で駅からの距離は誰にとってもわかりやすい指標です。
駅徒歩7分より駅徒歩2分は、競合物件数の観点でも、老後駅徒歩圏内を探す世代も増えてることから有利です。
駅に限らず魅力的な店舗があればそれも加味されます。駅前に有害な施設がある場合もありますが、それは徒歩7分の箇所にあるケースもあるのでケースバイケースです。

次に変えられないのは方角。南、東、西、北の順に資産価値が変わります。これも万人にわかる指標。

駐車場はどうかというと、子育て世代の方が需要の中心で老後の世帯やdinksの世帯はあまり必要とされてません。
学区に関しても同様です。そして、近年の少子化や若年層の平均年収の低下で子育て世代よりも後者が増える傾向は続きます。

周辺環境は長期で見ると変わって行くものなので、先に述べた立地や方角よりは資産価値への影響は劣ります。店舗は潰れることも新たにできることもあります。

最後に室内設備ですが、これは10年ひと昔と言われるように最新の設備を備えていても新しいものには勝てないのでほぼ影響しません。また、住んだ後で最悪リフォームできるので重視される方は少ないです。

[1544: 匿名さん]

>>1542 匿名さん
不動産で聞いた話ですが、必ずしも早く完売することが良い訳ではないそうですよ。
色々な状況をみながら、価格を調整して、長く売るほうが良い売り方らしいです。
特に住商は安易な値下げをせず、ゆっくり売るらしいですよ。
かといって、いつまでも売れ残るのは良くないてましょうけど。

[1545: 匿名さん]

200万近い値上げがなければねえ・・・今から買う気はしません。
1期で買えた方良かったですね。

[1546: 匿名さん]

>>1544

その「良い売り方」というのは不動産会社にとって、という意味では？
早く完売したマンションのほうが、リセール的にも買い手的にもよいのではないでしょうか。
なにがどのように「良い」のか具体的に教えていただきたいです。

洛西口駅前のマンションとここが同時に売り出されれば、価格を大幅に下げない限りはここはかなり売れ残って苦戦していたと思いますが。

[1547: 匿名さん]

>>1544
あくまで資産価値としては、早くに売り切れる方がいいです。
この周辺の再開発物件の初期のマンションの人気の階の人気の間取りは抽選で３～５倍になっていました。
私は運良く抽選にあたって売り抜けられたので一般のサラリーマンの平均年収くらいの利ざやを得ることができました。

[1548: 匿名さん]

>>1546 匿名さん
もちろん不動産会社にとってです。
1542さんが完売には程遠いとコメントされていたので、敢えて、完売しないようにしている可能性があることを伝えたかっただけです。
このマンションをそのように売っているかは、わかりませんが、少なくとも、そのような考え方があるらしいです。
マンション売買で儲ける気持ちはないので、皆さんの感覚はわかりませんが、この辺りのマンションでも投資対象になるんですね。

[1549: 匿名さん]

>>1543 マンション検討中さん
そもそも資産価値うんぬんなら、向日市の物件はやめた方がいいですよ。

基本的に人口減が確実視される将来、資産価値が保たれるのは都心のみです。郊外の物件買うならある程度割り切りが必要。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1550: マンション検討中さん]

>>1549
郊外でも駅近で商業施設が揃っていれば需要あります。
郊外で駅からの遠いと高齢の方から敬遠されます。
将来家族構成が変わるので資産価値は大事ですよ。

[1551: 匿名さん]

ここは向日市ですから。高齢の方は駅近にこだわられませんしね。
ある程度静かで病院、買い物に不便なければ。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[1552: 匿名さん]

>>1550 マンション検討中さん
資産価値は大事です。
ただ、郊外でも単純に駅近で商業施設が揃っていれば将来にわたり資産価値があるとは、私は思えません。
デベは売り抜ける気満々ですからね。

[1553: マンション検討中さん]

「資産価値がある」の定義が各々バラバラなように思います。
例えば◯年後に購入額の×％以上で売れる可能性がどうか、とか、具体的な数値を盛り込まないと水掛け論にしかならないかと。

[1554: 匿名さん]

可能性でしかないですが、阪急とJRの2線利用が可能な場所で再開発地域、かつ大型ショッピングモールがあって、京都、大阪の大都市に容易にアクセスできるとなると、かなり貴重なロケーション。周りの中古物件の相場を見てても、築20年、3LDK70㎡で2000万円のリセールは期待できるかと。もともと3800万で買ったとして、差し引き20年で1800万の消費と考えれば、住居兼投資と考えれば十分に魅力的な物件でしょう。そもそも、誰かも言ってましたが投資だけが目的でこのマンションを買ってる人は少ないと思いますよ。生活がメインで、かつ中長期的に賃貸よりも利益が出ればハッピーくらいのモチベーションだと思います。

[1555: 匿名さん]

>>1552
どー考えても郊外で徒歩7分よりかは駅近のが資産価値あるでしょ。
ジオノースとここが同じ値段ならここ選ぶ人なんていないし。

[1556: マンション検討中さん]

世の中いろんな人が居るからねえ。
一般論として、「○○な人なんていない」と言うのは、余程確定的に明らかな事項でない限りはすぐに反証されてしまうので避けた方が無難なんだな。極端な話、自ら死を選ぶ人すら世の中には一人二人じゃないわけで、「○○な人なんていない」が成立するのは本当に余程の事。
ましてマンションの購入にあたっては、値段や間取り、設備、立地、タイミングなど一般的なものから人によっては風水や縁故などなど条件は数限りなくあって、どれをどれくらい重視するかは（「傾向」はあるにせよ）個々人で大きく差があるわけで、なおさら「○○な人なんていない」が成立する事案は少なくなるはず。
>>1555がそれらの条件に付いて具体的に「どー考え」たのかは分からないが、一見した限りでは隙の多い発言に思えるね。

[1557: 匿名さん]

同感。
ジオノースは西向きは線路目の前。
南向きは10階以下はサウスとお見合い、眺望なし。
東南角に至っては、東にヴェリテ隣接で眺望はもちろん日照もなし。

どれもブライトにはない悪要素です。

「駅の近さしか考えない人にとれば」ジオノースなんでしょうね。

[1558: 匿名さん]

ブライトの方が良いと思える人がいるのならブライトを買えばいいし、人それぞれ価値観が違います。ジオノースが仮に駅近だけなら３ヶ月で完売とはいかなかったとは思いますけどね。

どちらにしても現時点で中古すら出ていないマンションと比べても仕方ないし、新築マンション同士で比較検討した方が良いのでは。

[1559: マンション検討中さん]

>>1558 匿名さん
駅近だけを考える人なら（ブライトよりは）ジオノースだ、という話は出ていますが、ジオノースの魅力が駅近だけだ、という話は出ていないように思います。

また、元々の話題がリセールバリューについてですので、現時点で中古が出回ってなくとも、リセール時に競合となる可能性のあるマンションであるならば考察、言及するに値するかと。

まあただ相場についてはプロでも見誤ることが多々ありますし、ポジショントークも溢れていますので、素人があまり深く考えすぎてもしょうがないだろうとは思います。この点は有利/不利に働きそう、と個別の要素について語ったり、個人の感想を述べたりするのが限界で、それ以上の言及をしているレスについてはアテにしない方が良いのではないでしょうか？

[1560: 匿名さん]

>>1558
ノースが3カ月で完売？？
さらっと内容を盛るのはやめましょう。
ノースのスレッドを見ればわかりますが、完売まで1年かかっていますよ。
2014年4月～2015年5月頃完売。

削除依頼出しておきます。

[1561: 匿名さん]

>>1559 マンション検討中さん
今売ってないマンションと比べるより新築同士で比べた方が有意義では？と個人的に感じただけですので、今から将来のリセール時の競合物件まで比較したいのなら無理には止めません。

[1562: 匿名さん]

>>1560 匿名さん
私はジオノースを真剣に検討していて抽選に外れた者ですが、2014年5月か6月から販売を開始し、2014年9月に完売しているはずです。なので、日数の端数はわかりませんが、おおまかに3～4ヵ月で完売です。3ヵ月と言い切るのは間違いだったかもしれませんね。申し訳ありません。

ちなみに2015年の分は一度完売した後のキャンセル分ですね。

[1563: 匿名さん]

>>1562 匿名さん

ジオノースは4月にモデルルームオープンなので、5ヶ月ですね。
キャンセルいれたら1年。

あのあたりはヴェリテシリーズも1ヶ月で完売しましたし、つむぎも早期完売で単にこの地域の需要があったんでしょうね。時期が早かっただけ。

今は需要も一旦落ち着いた感じなんだと思いますけど。

[1564: マンション検討中さん]

>>1561 匿名さん
あなたも仰るように「人それぞれ価値観が違います」ので、よほどスレッドと無関係の話題でない限りは、「今から○○まで××したいのなら無理には止めません」などと、暗に話題が有意義か否かをジャッジし揶揄するような表現は控えるべきかと。

上でもレスが盛り上がりました通り、多くの人にとってリセールは少なからぬ関心事であることには違いなく、であれば、近隣で築年数も近い物件は高い確率で競合となりますので、話題に上るのはごく自然の事です。

[1565: 匿名さん]

>>1563 匿名さん
モデルルームは4月からですが、販売開始は5か6月からじゃなかったですか？モデルルームオープンから数えるのなら5ヵ月ですかね。

ヴェリテシリーズは1～1.5ヵ月、つむぎグランは1年2～3ヵ月位で完売でしたね。

ブライトもそろそろ完売したら、つむぎグランに近いペースで売れてることになりますね。
意外と需要は落ちてないような気もします。

[1566: 匿名さん]

>>1564 マンション検討中さん
表現がお気に召さなかったのですね。申し訳ありません。

[1567: 匿名さん]

>>1565
そうですね。
つむぎグラン、マーク、ジオノース、サウス、ヴェリテ３棟で約1000戸もが一気に分譲された後にまだ需要があるとは正直驚きです。
ブライトはかなり苦戦すると思っていましたが、なかなかの売れ行きですから。

[1568: マンション検討中さん]

>>1566 匿名さん
最初は「無意識にやっているのでは」と思い「その表現は控えよう」という形を取りましたが、どうも意識的にやっておられるようなので、本当のことを言います。
厳密には「表現からにじみ出る本音」が気に食わないという事です。

本当に「止めない」つもりなのであれば>>1561の「と個人的に感じただけです」以降の文章は不要ですよね。なのにあえて「無理には止めない」宣言を差し込んできたのは、一個人の感想だと批判をかわしつつも、ジオノースが話題として言及されることに否定的なニュアンスを表明したいからこそでしょう。

今回も、こちらが「表現」について「気に食わなかった」のだと勝手に断定して「表現ぐらいのことで文句を言う奴」であるかのように印象付ける余計な表現を加えています。謝罪の形式こそ取っていますが、実態は単なる攻撃に過ぎません。

そういう表現から漏れ出てくるあなたの本音と手口が気に入らない、という話です。

[1569: 匿名さん]

>>1568 マンション検討中さん
それで結構ですよ。

[1570: マンション検討中さん]

>>1569 匿名さん
お認め頂き何よりでございます。こちらが指摘したことについては以後、重々お気を付けくださいませ。

[1571: 匿名さん]

ジオノースの話はやめてくれ。抽選で外れてずっと悔しい思いをしてきたから。
まさかここまで相場が上がってしまうとは思わなかった。
もう契約しちゃったしここのいい部分について話そう。

[1572: 匿名さん]

ジオノースは抽選になった部屋、そんなになかったと思いますが。先着順でも販売していたし。身バレするんじゃ？？

私は、ジオノースを見送ってここを契約しましたが、眺望気に入ってます。
角部屋希望でしたが、ジオノースは広い角部屋は、眺望や日照の条件が悪かったです。

[1573: 匿名さん]

抽選会に出てないんですか？モデルルーム隣の銀行の会場で抽選会があってほぼ満席になってましたよ。抽選のお部屋も結構ありました。
広い角部屋とは東南のことでしょうか。東側の窓はヴェリテがあるので厳しいですが南側の窓の日照は充分ありますよ。
ここの上層階が眺望があるのはその通りですね。眺望重視ならここ選んで間違いないと思います。

[1574: 匿名さん]

単純に質問ですが、眺望重視ではないときに上層階のメリットは何なのでしょうか。
ブライトは南側が住宅街なので、上層階であれば、眺望が確保できるのはメリットだと
思いますが、別マンションの場合、そうでもないようなので疑問に思いました。

[1575: 匿名さん]

一般的には高層階ほど採光が良い、眺望が良い、防犯性が高い、生活音に悩まされにくい、浸水の心配がない、虫が少ないなどの利点があるみたいです。
ただし、このあたりに限らず利便性が高い地域の駅近だとある程度眺望は諦めないといけないのは仕方ないかなと思います。
眺望のあるお部屋とそうでないお部屋で価格差もありましたし、眺望より駅近やその他要素を優先する人なら結構お買い得に買えたのではないでしょうか。

[1576: 匿名さん]

>>1575 匿名さん
コメントありがとうございます。
眺望以外にも優先事項はありますよね。経験上、目の前にマンションが建ってると、向かいのマンションから丸見えになるのでカーテンも開けれないし、多少、何階でも変わらない印象があったので、気になりました。
しかも、京都市内の都心部だと車の騒音がうるさくて、窓も開けれないので、この辺りなら、静かで穏やかなんじゃないかなー。と期待してます。

[1577: 匿名さん]

>>1576 匿名さん
バルコニー同士が向かい合わせだと多少は人の目が気になりますね。都心部はマンションが所狭しと集まってるのでプライバシー確保の点では厳しいのかな。
ここの南側高層階は将来にわたり眺望は確保されそうですね。

[1578: ブチ切れ男さん]

ここは、自走式で駐車場も複数台とれるのがいいんですよ。大きい車だと機械式入らないしね。

[1579: 匿名さん]

自転車置き場も、ありがちなレール式の置き場じゃなくて、区画の決まったスペースになってるのが良いです。
レール式は動きが悪くなったり、電導自転車が置けなくて、悲惨な状況になりがちなので…

[1580: マンション検討中さん]

ここはあと何戸くらい残ってるんだろう、竣工前完売出来るか。

[1581: 匿名さん]

契約済が330戸を超えてるとチラシに書いてあるので、
残りは第5期の24戸と先着順の37戸でほぼ終わりでしょう。
引っ越し・転勤シーズンでもあるし、ギリギリいけるのでは。

[1582: 匿名さん]

京都桂川近く。友人が住んでいます。ここって昔は何でしたっけ？
JRと阪急が使えるので、夫婦で違うエリアの勤務でも便利みたいですし、大阪～京都の転勤があっても対応できそうですよね。神戸あたりまでは通勤できるのかな。

イオンもそうですが、友人はコストコも利用しているみたいです。車があれば近いのかな。

イオンから京都駅までバスもあるようですし、住んでみると楽しい地域なのかなと思ったりします。

[1583: 近隣住民]

この一帯は昔、キリンビールの工場でした。ビールの原料である麦にちなんで「つむぎ」の名がついたとか。

ここももう少しで入居になるんですね。
桂川・洛西口エリアがますます活気づきそうでうれしいです。

このマンションの前にあるトヨタさんで、毎月第一週の週末にある「桂川マルシェ」おすすめですよー。手作り市なんですけど、毎回いろんなお店が出ています。

[1584: 匿名さん]

もうすぐ竣工ということで、現在のモデルルームは閉鎖し、棟内モデルルームがオープンする形になりますよね？
現在のモデルルーム跡地には何かできるのでしょうか？

[1585: 評判気になるさん]

イオン桂川行ったら閉店ラッシュで驚いたよ。人はうようよいるのにさ。ネットに食われてるんだろうなあ