オーベルグランディオ横浜鶴見 Part2

[匿名さん]

オーベルグランディオ横浜鶴見についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ober.jp/og553/

所在地：神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央二丁目1582他（ブリーズテラス）、1557他（コンフォートテラス）、1586-2他（アリーナテラス）（地番）
交通：京浜東北線 「鶴見」駅 徒歩8分 （ブリーズテラス）、徒歩6分（コンフォートテラス）、徒歩7分（アリーナテラス）（東口）
鶴見線 「鶴見」駅 徒歩8分 （ブリーズテラス）、徒歩6分（コンフォートテラス）、徒歩7分（アリーナテラス）（東口）
京急本線 「京急鶴見」駅 徒歩7分 （ブリーズテラス）、徒歩7分（コンフォートテラス）、徒歩8分（アリーナテラス）（西口）
間取：4LDK
面積：80.53平米
売主：大成有楽不動産
売主：京浜急行電鉄
売主：菱重エステート
売主：長谷工コーポレーション
売主：ナイス
販売代理：大成有楽不動産販売
媒介：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大成有楽不動産株式会社　株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

氾濫心配とか、鶴見川のその辺の対策知らないの？住民はそれくらい調べて購入してますよ

[22: 匿名さん]

川崎駅前は冠水したようだよ。でも、鶴見川は安心なんだな？すげぇ、自信あるなぁ。

[23: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

なんかネガキャン必死ですね
よっぽどここを買われたら困るんでしょうね
日本で災害ないとこなんてないですよ？
山の方は土砂災害の危険があります
自分でしっかり考えて決めればいいんです

[24: 匿名さん]

買えなかった奴の僻みでしょ

[25: アリーナ住民]

近くに大きな川があるので、マンションのような人生最大級の買い物をするに当たって
水害のリスクが気になることは当然だと思いますし、私自身もこの点が気になっていました。

マンション購入時にその点をモデルルームの人に聞いたところ、デベロッパー側も
当然そうした質問が上がってくることは認識済みのようで、
「鶴見川は水害対策が優先的に進められてきた河川で、洪水のリスクは少ない」
といった旨の説明資料がありました。もしここのマンションを検討されている方は
担当の方に説明資料を求めれば、すぐに出てくると思いますよ。

自分自身はマンション屋の説明を100%信用している訳ではないのですが、
先日の大雨の際に鶴見川の水位情報を眺めていたところ、水位の急増とかはなく、
水防団待機水位にも達していなかったので、説明は信じてよいかと思うようになりました。
http://www.river.go.jp/nrpc0305gDisp.do?mode=&officeCode=21320&obsrvtn...

まぁ水害のリスクがあったとしても、それを上回る立地条件や環境があると思い、
ここを選びました。個人的にはここのマンションには大満足してます。

>>22
川崎駅前の冠水は、雨水の集中や排水がうまくいってないことが原因で、
以前にゲリラ豪雨があったときにも、あのような状況が発生しています。
多摩川が氾濫してああなった訳ではないので、ここのマンションの水害リスクとは
質が異なるので混同しない方がよろしいかと。

[26: 入居予定さん [男性 30代]]

鶴見は、川氾濫より、下水があふれたら・・・・のがありそう。
だから、１階じゃなくて良かったです。

心配なのは、学校。
鶴見小学校、ルームが足りなくて、プレハブ建設してますよね？
オーベルの子達、どんどん、増えるから、どうなる事やら。

[27: 匿名さん [男性 30代]]

市内で治水安全度が一番高いのは鶴見川下流域。
下水も新羽末広幹線があるから、ほかに比べたら内水被害のリスクはかなり低いのも事実。
堤防が決壊さえしなければ、他の川沿いより安全なのは明らかです。

[28: 入居済みさん]

>>26さん

鶴見小学校は将来増えるであろうということで増築しています。
今のプレハブはそのためだけで、完成後にはなくなりますよ。
先手をうっているので、市場小学校のようにはなりません。
原状、空き教室もありますから。心配はいらないように思います。

[29: 入居済みさん]

×原状
○現状

でした。

ちなみにアリーナ、コンフォートでも今は小学生少ないですね。
学校もあれ？って感じのようでした。(先生談)
これからが多くなりますね。

[30: 匿名さん]

>25さん
私もマンション購入にはあらゆるリスクを想定し、安全性の高い立地と確認する事が肝要だと考えます。
鶴見川の水位につきまして情報提供をありがとうございます。
リンク先の防災情報は10分毎の水位を確認でき、視覚的にもわかりやすく作られていて参考になります。

[31: 購入検討中さん]

マンションのモデルルームで水害のこと聞いても都合いいことしか言わないでしょ。

[32: 検討中の奥さま [ 30代]]

真剣に購入を検討してます。
以下の不満《悪くいうつもりはありません》がありつつも、保育園の数や周辺環境を考えるとやはり買いなのでしょうか。もうすぐ子供が生まれる予定です。
→最近の新築マンションにしては見かけが団地っぽい。施設内に緑が少ない。
共用施設が離れてて、利用しづらく予約もしづらい。子供用施設が多く、子供が大きくなれば不要。鶴見にしてはそれなりの値段だが所有権ではなくやはり借地。管理費高め。水害の危険。都内賃貸からの引越しで職場が遠くなる、などなどです。迷いすぎてなんだか分からなくなってきました。。

[33: アリーナ住民]

>>31
鶴見川流域の浸水想定の資料を検索していたら、ここの購入を検討していたときに
マンション屋から説明を受けたものと同じ資料が出てきましたわ。

http://www.city.yokohama.lg.jp/tsurumi/life/security/bosai/tsurumimap....
横浜市 鶴見区 「地域別・鶴見川洪水ハザードマップ」

この中のPDF資料(鶴見中央浸水想定 - 1.pdf)の直リンク
http://www.city.yokohama.lg.jp/tsurumi/life/security/bosai/image/04tsu...

うちのマンション付近では、150年に一度とされる2日間雨量405mmの降水があった場合に、
最大で50cm～1m未満の浸水が予想されるエリアに含まれます。
なお先日の鬼怒川決壊のときの48時間雨量は、多いところで600mmを越えていたとのことで、
同じ大雨が降られると、この辺りは完全にアウトですね。(;´Д`)

あと、津波に関してもリスクはゼロではなく、津波浸水想定が0.3m以上1.0m未満の
エリアに含まれています。
http://www.pref.kanagawa.jp/uploaded/attachment/759940.pdf

川沿いに住んでいる以上、浸水リスクがあるのは仕方が無いとして、
もし浸水が発生した場合にマンションの設備的にどういう被害(リスク)が見込まれるのか？
復旧までにどのくらいの時間を要するのか？
ぐらいは確認していた方がいいかもしれませんな。今度聞いてみようかな。

[34: 働くﾏﾏさん]

>>32
これだけ不満があるなら、少なくとも買いではないんじゃないですか？

[35: 匿名さん]

ここが浸水すれば、区役所、警察、消防も機能しなくなるわけですから諦めるしかないですね。そもそも鶴見川って決壊するの？

[36: アリーナ住民]

>>35
鶴見川の下流はガチガチにコンクリートで護岸されているので、水害があるとすれば、
川岸の“決壊”ではなくて、川の水が土手道を越えてあふれ出す“溢水”の方かと。
将来にわたって、そんな事態が発生しないことを祈るばかりですが。。。

[37: 匿名さん]

36さんが書かれているとおりだと思います。
本当は何事もないことを祈るばかりですけれども。
昔は鶴見川は暴れ川として有名だったようですが、かなり早くから治水対策は進めているというのは聞いたことがあります。
ここ数年の豪雨や台風に耐えたのなら…と信じたいところです。

[38: 働くﾏﾏさん]

アリーナ、もう中古が出ていますね。
ブリーズを借地権がネックで決断できない人には良いかもしれません。

[39: 購入検討中さん [男性 30代]]

ブリーズの借地権、気になりますかね？
説明とネットで調べた感じでは、追い出されたり割高になることはなさそう。若干割安で購入する分、売るときの値段に影響あるかも、くらいですかね。

[40: 物件比較中さん [男性 40代]]

借地権だと中古を買う側がローンを組みにくいらしい。普通借地権なので、定期借地権の物件ほど不利にならないと思う（願う）が、アリーナ、コンフォートと並んで売られた場合に、ブリーズは売れにくくなるのが心配です。

[41: 周辺住民さん]

まだ残りはあるのでしょうか？

[42: 匿名さん]

高層階を中心にあと20部屋くらい。
年内には完売しそう！？

[43: 匿名さん]

売り物件がまだ２０部屋もあるの？

でも今年もあと３ヶ月足らず。
まだお財布に余裕のある人もいるし、売れるところは売れちゃうんだろうな。

なんか借地権がどうのこうの言っている人がいるけど、
ここって借地権付きなの？

[44: 入居済み住民さん [男性 30代]]

最近、上の階の住人の騒音で悩んでいます。
小さなお子様がいるようで、家の中をドタバタ走っているだろう音がカナリうるさいです。
直接言いに行く場合を含めて、しこりを残さない方法等ありましたら、教えていただきたいです。

[45: 匿名さん [ 30代]]

足音響くんですね。。二重床でないのも要因でしょうか。私なら管理人or管理会社に伝え方を相談ですね。

[46: 入居者]

>>44
アリーナですか？
コンフォートですか？
うちも幼稚園児がいるので気をつけていますが…

[47: 働くﾏﾏさん]

二重床でも直床でも、子供のドタバタ音は響きますよ。

[48: ﾏﾏさん]

アリーナの中古ってまだ出てますか？？
探したのですがネット上で見つからなくて…。

[49: 入居済み住民さん [男性 30代]]

>>46
アリーナです。

[50: 入居済み住民さん [男性]]

アリーナ居住者です。

上階の子供の足音、結構響きますね。

入居当初、上階の方が子供たちと一緒にご挨拶に来られました。
なので、しばらくは「まあしょうがないよね～」とやり過ごしていました。

それでもあまりにうるさかった日に、上階に行って
「ちょっと今日はうるさいよ。子供たち、イスか何かから飛び降りてないかい？」
と申し入れました。

母親は「そうなんです！すいません！！」
子供たちからも「ごめんなさ～い」
当方「気をつけてね～」

以降、だいぶ静かになりました。

ご近所づきあいをどんな風にするのがいいかと言えば、
管理会社に頼るのではなく、
自ら、気を使いつつ対話すること、だと思います。

[51: 働くﾏﾏさん]

>>48
数週間前、◯ハウスで出ていましたよ。もう掲載されていないようですね。

[52: ﾏﾏさん]

>>51
ありがとうございます！
もう売れてしまったんですかね？！
中古も動きが早くてビックリです！

[53: 入居済み住民さん [男性 30代]]

上の階の方に、直接言われた方もいらっしゃるんですね。
我が家も引越し当初、上の階の方がお子様を連れて挨拶に来られたので、それもあって何となく言いづらいと思うことがありました。
妻ともよく相談して、対処したいと思います。

[54: アリーナ住民]

>>53
入居時に下の階の人に挨拶にくる常識のあるお宅のところなら、
（角が立たない感じで）軽く伝えるか、そこの郵便ポストに
音が気になる旨のメモ書きでも入れておけばよいかと思いますよ。

[55: 匿名さん]

住人間の騒音トラブルはストレスになりますよ。。。
54さんが仰るように常識のある方なら聞く耳を持っておられますが、
話が全く通らず逆に恨まれてしまうケースもありますからね。
賃貸ならまだしも、永住の可能性もある分譲でのいざこざは避けるのが得策です。

[56: 購入検討中さん [男性 30代]]

ブリーズテラスを検討中ですが、借地権の事でなかなか決断できません。やはり万が一売ると考えた場合売れ残ってしまうのかが心配しています。契約済みの方にお聞きします、契約決断時にこれをどのように考えましたか。

[57: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここは杭とか大丈夫なの？

[58: 周辺住民さん]

ブリーズの借地権をもってるのは寺だったかな。
元々ここにあった千代田にもずっと貸してくれてたんだから、これからもずっと貸してくれるんじゃない？

ここの値引きがないのは6社くらいで販売してるから。
販売が1社なら値引きもあるんだけどね。

川のそばに住んでるとあんまり感じないけど、山のそばに住みだしたらとてもじゃないけど、川のそばに引っ越そうとは思えません。
川の氾濫っていうより治安的なものかな。

[59: 匿名さん]

子供の足音って結構響きますから、大変だと思います。
床にクッションマットみたいなのを敷いてもらうと、もう少し音が和らいだりするのでしょうか？
それでも、椅子から飛び降りたりすれば響くとは思いますが。
うちにも活発な子供が居ますので、子供が居る時に言ってもらった方が、親が叱るだけよりも効果があると思います。

[60: [女性 30代]]

まずは定期借地権と旧法借地権の差異について調べたほうがよいかと。
ここは旧法借地権なので迷いませんでした。
その違いも分からないような人には売りませんし。

[61: 購入検討中さん [男性 30代]]

ここの施工の下請けはどこ？

[62: 購入検討中さん]

>>56
金融機関勤務の友人にローンを相談したところ、借地権というだけで担保価値がだいぶ違うとのことでした。
銀行の担保評価が低くても、それを覆すだけの利点があれば良いのですが、
あまり見当たりませんね。
アリーナかコンフォートの中古を待ちたいと思います。

[63: 匿名さん]

そうなんですか。
担保価値…難しいですけれど、大切なことなのかも。
借地権の場合、例えば住宅ローンを借りるときに影響があるのでしょうか。
旧法借地権だと新しい方の借地権よりは有利であるのだな、というのは自分なりに調べてみて思ったのですが。
どちらの借地権を適用しているかによっても変わってくるものなのでしょうか。

[64: [男性 30代]]

私も長年不動産関係で仕事している方から、借地権は資産としては不利と言っていました。
ここの場合、永住するのには問題ないでしょうが、将来売却するとしたら
アリーナかコンフォートではないでしょうか。

[65: 購入検討中さん]

>>63
借地権自体は無価値ではありませんが、
あくまでも借り物です。
このマンションを転売目的で買う人は少なそうですが、万が一売るときに、自分の持ち物になるならないは買う側から見ると大きいですよね。
だから、処分が難しくなる分、銀行の担保価値は下がるとのことでした。
永住目的で住宅ローンを借りるにおいても、所有権と比べて審査は厳しいのでは？申し込み金額より減額されたりもあるような話を聞きました。
あとは、万が一不動産担保でお金を借りる事があるときに借りられる金額が少ないことですかね。

[66: ご近所さん]

借地権のことお調べしてみるといいと思いますよ！
普通借地権、定期借地権じゃ全く意味違いますし、さらに新法と旧法でも意味は全然異なりますから☆
ローン金額がどんな風に影響するのか、この物件に関してはすぐわかりますよ☆

[67: 物件比較中さん]

私が銀行のローン相談会で聞いたのは、60年の更新期間の場合、中古で買う人が残りの更新期間以上の期間のローンが組めないとのことでした。35年後に売りに出した場合、次に買う人は25年以上の期間では組めないとのこと。まぁ、その頃の売値なら通常、短期で返すか、一括払いでしょうけど。
それよりもアリーナとコンフォートが所有権なのに、ここだけ一部借地権なので、同時に売りに出た場合にこちらが売れるのかが一番引っかかりますね。

[68: 匿名さん]

ローンにも影響してくるのですね。
リセールに関してですが、正直、その頃の中古ってそもそも所有権でもかなり値は落ちてしまっているでしょうから、
中古の場合はどうなのかしら？というのはあります。
資産といえるほどなのか、とか。
人の入れ替わりは頻繁ではなさそうなので、その点はいいかな〜と。

[69: 匿名さん]

ブリーズテラスの一階庭のフェンスって、あの金網だけなのですか？

[70: 契約済みさん [女性 30代]]

>>69さん

お隣との境は金網のみです。

正面側はルーバーフェンスなので見えないようにはなっています。