ザ・パークハウス 新川崎 その2

[匿名さん]

ザ・パークハウス 新川崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-shinkawasaki/top.html

所在地：神奈川県川崎市幸区下平間字宮前耕地234-3（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩14分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：72.45平米～76.88平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：三菱倉庫
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441050/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[551: 周辺住民さん]

もうかれこれ、15年ぐらい住んでいるけど、大雨で水没したことは無いですね。
さすがに、大雨の時に水たまりもできないことはないですけど。

[552: 匿名さん]

都内の場所にもよるかと。
主要区ならまだしも足立や練馬などの北側なら神奈川の川崎横浜の方が全然良い。

[553: 匿名さん]

私も生まれも新宿区ですが、鹿島田、新川崎辺りは、思ったより住みやすいです。新宿に出るのも便利だし。

[554: 入居済み住民さん]

洪水については、私も入居にあたってそれが心配で調べてみましたが、多摩川がよほど
大規模に決壊しない限り洪水の心配は無さそう、という結論でした。

もともと水に乏しい平坦な地形で、利水の為に二ヶ領用水が掘られたくらいの土地です。
（二ヶ領用水の開渠になっている部分の末端が、現在もサウザンド東側に残っています）
この周辺はほぼ平坦な農耕地で、雨水を集めて暴れる深い谷の地形は認められません。

厳密にはパークハウス周辺は、サウザンド側と現府中街道周辺が尾根になっているため、
その双方に挟まれた谷の地形を成しています。
このため川崎市ハザードマップによると、上述の尾根付近より深めの、最大で2～3mの
浸水が予想されています。
http://www.city.kawasaki.jp/530/cmsfiles/contents/0000018/18174/2-1.pd...

ただし、多摩川の蛇行状況を見る限り、決壊の恐れがあるのはほとんどが東京側です。
幸区周辺だと戸出の被害が比較的新しいところですが、歴史を紐解いても川崎で水害が
起きているのは戸出周辺から下流域、または山を擁する北部が多いようです。
http://www.city.kawasaki.jp/160/page/0000017589.html
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/use/panph/kyusan/04history.htm

なので、水害の確率は低いかな、と素人調べレベルでは安心しています。
とはいえ実体験に基づいたものではないので、ぜひもっと地元の方のお話も聞いて
みたいです。

[555: 匿名さん]

幸区は基本的に住みやすいですね
昔からファミリー世帯の区域で公明議員が小うるさく治安、教育、育児は得意分野
特にこの近辺はパークシティも出来てから住民意識も高いので

注意すべき区域の特徴は比較的大規模な市営団地が点在してるような場所で
河原町団地も当時は憧れだったけど一部悪質な賃貸層の評判が目立った結果
１０年ほどでスラム化して危険区域にまでなった

[556: 匿名さん]

>>555
公立の教育だけ幸区は微妙なんですよね。そこさえ良くなれば。。

[574: 管理担当]

管理担当です。
いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に著しく反する投稿が散見されたため、
関連投稿の一斉削除を行わせていただきました。
レス、ページが飛んでいる箇所が多く、閲覧しづらいかと存じますが、
何卒ご了承いただけますようお願いいたします。

また、ご利用にあたりましては、以下のページの内容もご覧ください。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書いただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

今後とも、宜しくお願いいたします。

[575: 匿名さん]

意図的に意見を排除し情報操作が明らかなので削除もやむを得ませんね。
健全な情報交換の場になって欲しいものです。

[578: 匿名さん]

>>500
>③資産性が低い 
>家は投資物件ではないので、あってもなくてもどっちでも良いんじゃないでしょうか。

資産価値はあったほうが良いのは当然の事だと思います。家を投資物件と考えてなくとも、資産形成やリスクヘッジの観点で大事な要素だと思いますよ。

十分な資産をお持ちで住居に資産性やリスクヘッジなど無用とお考えの方ならば、都内でもどこでも選択肢がある中でそもそもなぜ平間なのでしょうか？まぁお金持ちほど資産価値にこだわるようですけど。

[579: 匿名さん]

そもそもこの物件に資産性がないとどうやって判断したの？判断した時期はいつ頃なの？価値のあるレンジは？根拠は？
全ての前提条件と根拠を明らかにして、
誰にでもわかる論法で発言をしてください。

[580: 匿名さん]

駅遠な上にマンション価格高騰のこのタイミングで分譲されたここは、これから住宅が余る時代に駅近の物件に比べ中古で売りにくい貸しにくいことは想像に難くない。
そのような物件が資産価値が高いとはお世辞にも、ねぇ？
決して資産性がないとは言いませんけど。

[585: 匿名さん]

資産価値は必ずしも高い必要が無いとみなさん何度も書かれているのをまる無視とは・・・本当に読解力のかけらも無いんですね。

[586: 匿名さん]

＞駅遠な上にマンション価格高騰のこのタイミングで分譲されたここは、
＞これから住宅が余る時代に駅近の物件に比べ中古で売りにくい貸しにくいことは想像に難くない。

駅遠いというが、それは新川崎の話で、相応の乗降者数のいる鹿島田ユーザーには徒歩7分のフラットアプローチで駅近物件。
新川崎も徒歩14分ながら、横浜9分・品川13分・東京21分・渋谷19分・新宿25分・池袋30分とそれを補う好アクセス。
徒歩3分圏内にスーパー・幼稚園・小学校・中学校があり、鹿島田駅前のサウザンドモールは徒歩7分、新川崎スクエアは徒歩10分と生活利便性も兼ね備えている。

鹿島田駅　徒歩7分　 乗降者数 17,605人/日
新川崎駅　徒歩14分　乗降者数　25,416人/日

交通アクセス・利便性の2点からしても「中古で売りにくい貸しにくい」とは断言できないと思われますが、あなたがそう感じた根拠を上記程度の具体的根拠をもとに教えてください。

[587: 匿名さん]

駅遠とは何分以上を指すの？
その根拠は？
賃貸や売却が難しいと想像に難くない？
客観はまるでなく、個人の主観の範囲は出ないと理解しました。

[591: 匿名さん]

>>586
「『駅近の物件に比べて』中古で売りにくい貸しにくい」ですよ。反論あるなら具体的根拠をもとに教えてください。

例えば徒歩2-3分の駅近物件より中古で売りやすい貸しやすいと考えるのはどういう理由からですか？

[592: 匿名さん]

>>589
どうしても新川崎を論拠にしたいんでしょ。そんなのはただのすり替え、印象操作でしかない。

不動産の駅距離を資産価値の基準とする場合、通常は一番近い駅とします。
この物件の場合、新川崎からの距離は通常評価としては切り捨てます。
だが、新川崎も徒歩圏内にあるのだから、実質徒歩7～8分の鹿島田の上にもう1駅使えるという意味で価値の上積みとしかならず、さらに南武線はJRでさらには快速停車駅ですから、ネガティブな評価をされる要素は全くありません。

その程度の常識的な評価基準がわかってないのか、あえて無視しているのか。たぶん後者でしょうね。

[593: 匿名さん]

>>591
「駅近物件より」？
また印象操作ですね。>>586さんは一切の比較対象を提示しておらず、絶対的な評価基準のみを説明されています。
あなたには、人には見えない文章が見えるのでしょうか。何とも想像力豊かな方ですね（嘲笑）

[594: 匿名さん]

＞理由は自分で考えなさいな。

自分に論拠が無いからって投げっぱなしジャーマンとか、かっこ悪すぎ。

こんな殊を書くとまた「排除した」とか言うかもしれませんが、とんでもない。
こっちはディベートを楽しんでますので、今後とも、論拠を伴った、実のある、否定論を書いてください。
楽しみにしています。

[595: 匿名さん]

検討者と比較してネガの説明や根拠のレベルの低さ目立ちますね。
この差が買える人とそうでない人の違いなんだと妙に納得しました。
14分とか駅遠とかそれだけにこだわってネガ投稿を繰り返す。
プライベートの楽しみが掲示板だけなのかもしれませんが、他に趣味を持たれた方が良いのではないですか。

[596: 匿名さん]

>>586
まず鹿島田は９分では？少なくとも中古として販売する際七分とはかけませんよ、距離で図るんで(そんな表記したら宅建業法違反です)。後中古市場は需要と供給のバランスで決まります。パークハウスより二駅に近いマンションが沢山あるこの鹿島田においては資算価値の維持が難しいのではないでしょうか？(売れないとは言ってません)

[597: 匿名さん]

駅距離については駅徒歩距離別の下落率が公式に東京カンテイより出ています。その観点からすると鹿島田９分自体も良好な水準ではありません。実際に現在築浅で新川崎10分以上の物件は坪200万位(パークホームズなどの大手物件)で成約しており、一方で築古のサウザンドや加瀬側のイニシアなどは210近くで成約しており駅距離による影響はあると言えます。

[598: 購入検討中さん]

自分で鹿島田9分と言っておきながら、なんで新川崎徒歩10分以上でデータ出すのかな!?ここは鹿島田徒歩10分以内の物件でデータ取るべきじゃないの？
ちなみに新川崎徒歩10分以上の大手物件ってパークホームズ以外にありましたっけ？まさかナイスやゴクレは入ってないですよね!?サンプル的に偏った結果がでている気がするけど。

[599: 匿名さん]

駅からの時間への拘りのがすごいですね。
駅直結の物件に住んだことのある経験から言わせていただくと、住環境としては駅近は良いことばかりではありません。
確かに駅に近ければ、通勤、通学には便利でしょうが、商業地であるケースが多く、駅にも人が集まり、また遅い時間まで営業している飲食店もあるでしょうから、静かな自由宅地とはかなり趣が違ってきます。
この物件は静かな環境に落ち着いて永住したい方向けの物件であり、そもそも、転売を視野に入れた人や転勤族の方が購入を検討するには、不向きの物件だと思います。
まぁ、こう書くと「資産性を無視しての検討なんて…」と言われそうですが、何を重要視するかなんて、本当に人それぞれですよ。全ての人が転売のしやすさを第一に考えているのではなく、周辺の環境に一番重きを置いている人も多いのではないでしょうか。
転売性に重きを置いている方が、この物件にこだわだているのは場違いのような気がしますし、それ用の物件に目を向ければ良いのではないですかね。
ちょうど、駅前に条件に合いそうな物件が建築中でもありますから。
売りやすい物件が良い物件というのは、あくまでも一つの側面に過ぎないと思いますよ。

[600: 匿名さん]

>>592
パークハウス「新川崎」なのに鹿島田が近いから徒歩7-8分で駅遠じゃないと？
常識的には「新川崎」を前面に出してる以上新川崎駅からの利便性を通常評価すんじゃないの？
新川崎を名乗りながら「駅近」（鹿島田からは）、なんてそれこそ「ただのすり替え、印象操作」でしかありませんよ