ザ・パークハウス 新川崎 その2

[匿名さん]

ザ・パークハウス 新川崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-shinkawasaki/top.html

所在地：神奈川県川崎市幸区下平間字宮前耕地234-3（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩14分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：72.45平米～76.88平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：三菱倉庫
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/441050/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[509: 匿名さん]

駅までの歩きが気になる人はあまりいないようですね。まあ遠くて大変なんてわざわざコメントする住人さんもいないでしょうけど。気になるなら実際に歩いてみるですね。

[510: 匿名さん]

たぶん荒らしさんは、この場所も知らずに、スペックしか見てない。
本当に混ぜっ返したいだけか、カタログスペックで売り買いして儲ける事しか考えてない。
そういう世界があるのは十分承知だが、だからこそ生活目的で不動産を探す人とは話が合わないのは当然です。

現地を知らずに、街を知らずに、物件の善し悪しを言うとか、笑止。
・・・と私たちは思うのですがそもそも立脚点が違うのだから、仕方ないですね。

その種の連中がいくら荒らしに来ても、お金に囚われたかわいそうな人たち、と生暖かく見守って差し上げるべきかもしれません。

[511: 入居済み住民さん]

住み心地は満足していますが、プラウドの新築20万円の賃貸が数か月間、借り手がいないのが意外です。

自分は3年ごとに全国転勤の異動がありますが、年齢制限で家賃補助が切れたため賃貸も前提に購入しました。

鹿島田6分築14年のサウザンド、新川崎3分築7年のイニシアが賃料18万程度なので、
我が家（駅遠だが学校も近く三菱ブランド）は5年以内20万・10年以内18万を想定していましたが、
実際は5年以内17万・それ以降は5年ごとに5000円下落が妥当かもしれません。

[512: 匿名さん]

>>511
９月、10月は転勤シーズンなので上記の中でどれが最後まで残るか要注目です。

[513: 匿名さん]

>>507
元々歩くことが苦でない人向け了解しました。たしかに駅前のサウザンドシティの中を抜ければそんなに辛い道のりではないですね。
ただ大多数の検討者は新川崎駅10で検索するので候補から漏れるのが弱み。もう少し安きゃあ買い。

[514: 匿名さん]

>>510
価値観が違う人を荒らしと決めつけちゃうとかえって荒れますよ。
契約者スレではなく検討スレなのでいろんな見解があって当たり前です。それを買うと決めた人がねじ伏せる姿はむしろ滑稽です。

[515: 匿名さん]

さらにねじ伏せたつもりで勝利宣言までしちゃうから輪をかけて荒れる

[516: 匿名さん]

>>511
甘すぎます定期借家は借り手が制限されるためせいぜい13,14万てところですよ。これが武蔵小杉のタワーなら三年だけでも住んでみたいって需要があるんですけどイニシアと両方見たら間違いなくイニシアだし、駅前のルリエ新川崎が安いから20万で借り手が付くとすれば急いでいて選択肢が他にないって人ぐらいです。

[517: 匿名さん]

>>516
定期借家って別に書いてないよ。間違いなくイニシアでもないと思うけど、イニシアより遠いプラウド新川崎が18万、パークホームズも18万前後でせいやくしてるし。

[518: 匿名さん]

>>517
定期借家にしておかないと帰ってきても住めませんよ。
最初の数年以外は住まないのなら古くなる前に売った方が無難です。賃貸は徒歩10分を超すと借り手つかない。

[519: 匿名さん]

>>517
パークホームズは良きライバルになると思いますよ。

[520: 匿名さん]

>>518
駅距離で借り手が付きにくいのは一般的に1k、1ldkですね。2ldk等の家族連れは駅距離と学校までの距離、生活必需施設までの距離がほぼ選ぶ理由の等分と言われてます。ここの場合鹿島田は10分圏内だしある程度の需要は見込めるのでは？

[521: 匿名さん]

新川崎には駅5分圏内にイニシア、シンカ、サウザンド、パークシティの大規模マンションがあって、どれも20万以内で賃貸に出ており、学校も近いです。ディスポーザー、床暖房付きがよければ、北加瀬側を選べば良いだけ。賃貸で新築にこだわる方は少ないと思うので、ここで20万とるのは厳しいかと。

[522: 匿名さん]

>>520
貸し手目線ではなく借り手目線から読み返して見たら良いですよ。

[523: 匿名さん]

>>522
イニシア、ｼﾝｶは学校遠いよ。んで分譲仕様の賃貸マンションは多いけど出ているものは少ない。20万は高いと思うけど

[524: 匿名さん]

>>522
520は借りて目線の話でしょう。

[525: 購入検討中さん]

今後分譲賃貸の戸数も増えそうですね。

パークタワー670、プラウド270、パークハウス130で合計1070のうち
すでにプラウドで2戸募集しているので数年間で10戸～20戸は出そうです。

＞鹿島田6分築14年のサウザンド、新川崎3分築7年のイニシアが賃料18万程度なので、

70㎡換算での普通賃料（定期借家は1割引き）
築5年：タワー22万・2物件18万
築10年：タワー20万・2物件17万
築15年：タワー18万・2物件16万

くらいと読みますがいかがでしょう。

[526: 匿名さん]

>>520
南武線徒歩10分で検索かけると徒歩8分のプラウドシティが尻手～平間では最高値でしたね。
南武線で検討する方は京浜工業地帯へ通勤する方か予算的に東横線を断念した方が多いですから家賃補助もそれなりですし60平米台の15万前後がボリュームゾーンですよ。
東横線が十分借りれる20万の予算で徒歩9分を借りる方はどんな方なんでしょうね。

[527: 匿名さん]

>>525
タワー云々もありますが駅からの距離ですよ、長く住むわけではないため駅に近ければ狭くても古くても環境が多少劣っても目をつぶる、長く住むわけではないため高くても憧れの駅前タワーに住む、このニ択が賃貸需要です。

[528: 匿名さん]

南武線を京浜工業地帯への通勤と思っている時点でこのあたりを知らなすぎる。

鹿島田に、日立、三菱ふそう、不二サッシ、パイオニアがあるし、向河原にNEC、武蔵中原に富士通と
IT系を含む企業が多くあるから、その通勤がある。

メーカー系は近くに住みたがるからね。

京浜工業地帯は、京急に住むでしょ。

[529: 匿名さん]

>>528
メーカーは薄給だからね。しかも今時の工場にどれだけの総合職社員がいるかご存知ないらしい。事業所がないと転勤者はいないんだよ。

[530: 匿名さん]

>>528
尻手から南武支線、さらに浜川崎から鶴見線沿線は巨大な工場地帯ですよ。

[531: 匿名さん]

>>528
三菱ふそうの工場勤務でわざわざ塚越に住んで歩く訳ないでしょ。

[532: 匿名さん]

>>528
パイオニア勤務ならたしかに歩いてすぐだけどもはや駅までの距離とか無関係な話、いわゆる特殊事情ですが赤字企業で20万の家賃とか有り得ないですね。

[533: 匿名さん]

529も531も最近のIT系ことをご存じないらしい。

南武線沿線だと、NECは向河原は工場労働者以外に技術系社員が多く働いています。
富士通もSE系、日立もSE系が働いています。

それにメーカーが薄給って誰が決めたの？
メーカーでも技術系の総合職はそれなりだよ。
少なくともネガ書き込むようなあなたよりもらっているはず。

[534: 匿名さん]

>>528
その理屈ならNECは武蔵小杉に住むでしょう。
日立は規模が小さいから大勢に影響ない。
むしろ矢向の東芝が近いよね。

[535: 匿名さん]

NECは田町本社、武蔵小杉と府中に事業場だからありっちゃありですけどね。ふつうに武蔵小杉かもっと新川崎駅に近い物件で探したいでしょうね。

[536: 匿名さん]

>>535
実際、パークホームズ、クレッセント、サウザンドの塚越中学側、プラウド新川崎は18万前後で借り手ついてるんですが実需と認識ずれてない？
後、駅前タワーの需要は確かにあるけど同じ平米数なら家賃で二万程度しか差がないよ。近くの賃貸屋で聞いてみたら。

[537: 購入検討中さん]

＞駅前タワーの需要は確かにあるけど同じ平米数なら家賃で二万程度しか差がないよ。

パークタワーはまだ建ってないから、サウザンドのこと？

さっきから出ているタワーはパークタワーの想定賃料の話だと思うけど。

パークホームズ、クレッセントも本当に18万前後で借りているの？

ソース教えてください。

[538: 匿名さん]

>>537
クレッセント新川崎はググれば出てくるよ。定期借家で共益費込みで18万。前記は募集賃料。実際の成約データはレインズのデータなんで写真とれたらとってきて見せます。
駅前タワーの賃料は一般的な駅近タワーと１０分程度の分譲賃貸の物件の比較で出したんたけど。当然ながらサウザンドのタワーとサウザンドの六番館(新川崎徒歩9分くらい)の賃料差なんかも参考にしてます。少なくとも四万も五万も賃料差がある物件なんてなかったですね。

[539: 匿名さん]

>>511
賃貸で借りる人には三菱ブランドって関係ないと思うけど。

[540: 匿名さん]

>537
定期借家は普通の借家契約より賃料がグンと安い。

損なようだけど、これにしとかないと転勤が終わって帰ろうとしても立ち退いてもらえません。

[541: 匿名さん]

いくら賃貸でも築30年はいやだな

[542: 匿名さん]

ここの１階は庭（広いテラス）or駐車場付きのようですが、防犯面、湿度、猫の侵入、上からの落下物はどうなんでしょう？

[543: 匿名さん [ 10代]]

同じ1階でもフェンスがある分、戸建てより防犯はいいと思います。
東向きの駐車場付きの1階はほとんど契約済みのようですが。

[544: 検討中の奥さま [女性 40代]]

先日物件を見学させていただきました。
さすが三菱さん、設備はバッチリ。建物もどっしりしていて気に入りました。
が、それまでずっと東横線沿線だったもので、躊躇しています。
売れ残りの部屋もありますが、新築なのに物件を実際に見られるのはとても良かったです。
他の住民の方は皆さんお引越し中のようで、廊下ですれ違う方もいて、住民の方の雰囲気も感じることができました。
第4期の抽選のお部屋に当選したら購入しようかなと思ってます。

[545: 匿名さん]

1階、以前内見しましたが、道路とバルコニー、リビングの高低差がなくて大雨とか大丈夫かなーと少し気になりました。オリンピックとお茶やさんの通りより、ちょっとマンション付近は土地低くなってそうだし。
まぁ、半地下とかではないからよほどのことがない限り浸水しないか。

今って先着順ではなくまだ抽選なんですか？

[546: 物件比較中さん]

今は先着順住戸と抽選住戸（4期）があるようです。
売れ行きが悪く、販売計画が延びていて、ようやく最終期になるようですね。

先着順住戸には1期から販売しているけど、未だに売れていない不人気な1階住戸もあるようです。
きっと割高と感じる人が多いのでしょう。

[547: 入居済み住民さん]

三菱ブランド・仕様設備・都内と横浜へのアクセス・住環境 全てある程度満足しています。
新川崎まで遠いと思えば遠い。 皆さんが言われているより、実感として近く感じます。
恐らく、今までのハードルが高すぎた感があったので、皆さんが言われるより全然気にならないのが正直な感想です。
都内と横浜に出る機会がある私にとって２路線使いは大変便利です。

ゆっくり暮らしていくには充分な環境です。

[548: 匿名さん]

>>544
わたしも以前、某私鉄沿線に住んでいました。やはり南武線が最寄り駅、躊躇しますよね、わかります。
でも、鹿島田新川崎は、おしゃれ感はゼロですが、買い物も便利ですし、住民の方もきちんとした方が割と多いので住環境は良いと思います。このエリアから少し外れるとまた違ってくるようです。

[549: 匿名さん]

この辺はゲリラ豪雨で水没の危険ありませんよね？
土地が低いみたいなのでちょっと心配。

[550: 入居済み住民さん]

都内にずっと賃貸で住んでいました。
鹿島田 南武線 川崎市
お恥ずかしながら、変な考えを持っていました。ここに私も引っ掛かりがあり躊躇していましたが、住んでみると建物自体気に入っているし、アクセスも良いので満足しています。
良い意味でアットホームな鹿島田が新鮮に感じていますよ。

[551: 周辺住民さん]

もうかれこれ、15年ぐらい住んでいるけど、大雨で水没したことは無いですね。
さすがに、大雨の時に水たまりもできないことはないですけど。

[552: 匿名さん]

都内の場所にもよるかと。
主要区ならまだしも足立や練馬などの北側なら神奈川の川崎横浜の方が全然良い。

[553: 匿名さん]

私も生まれも新宿区ですが、鹿島田、新川崎辺りは、思ったより住みやすいです。新宿に出るのも便利だし。

[554: 入居済み住民さん]

洪水については、私も入居にあたってそれが心配で調べてみましたが、多摩川がよほど
大規模に決壊しない限り洪水の心配は無さそう、という結論でした。

もともと水に乏しい平坦な地形で、利水の為に二ヶ領用水が掘られたくらいの土地です。
（二ヶ領用水の開渠になっている部分の末端が、現在もサウザンド東側に残っています）
この周辺はほぼ平坦な農耕地で、雨水を集めて暴れる深い谷の地形は認められません。

厳密にはパークハウス周辺は、サウザンド側と現府中街道周辺が尾根になっているため、
その双方に挟まれた谷の地形を成しています。
このため川崎市ハザードマップによると、上述の尾根付近より深めの、最大で2～3mの
浸水が予想されています。
http://www.city.kawasaki.jp/530/cmsfiles/contents/0000018/18174/2-1.pd...

ただし、多摩川の蛇行状況を見る限り、決壊の恐れがあるのはほとんどが東京側です。
幸区周辺だと戸出の被害が比較的新しいところですが、歴史を紐解いても川崎で水害が
起きているのは戸出周辺から下流域、または山を擁する北部が多いようです。
http://www.city.kawasaki.jp/160/page/0000017589.html
http://www.ktr.mlit.go.jp/keihin/tama/use/panph/kyusan/04history.htm

なので、水害の確率は低いかな、と素人調べレベルでは安心しています。
とはいえ実体験に基づいたものではないので、ぜひもっと地元の方のお話も聞いて
みたいです。

[555: 匿名さん]

幸区は基本的に住みやすいですね
昔からファミリー世帯の区域で公明議員が小うるさく治安、教育、育児は得意分野
特にこの近辺はパークシティも出来てから住民意識も高いので

注意すべき区域の特徴は比較的大規模な市営団地が点在してるような場所で
河原町団地も当時は憧れだったけど一部悪質な賃貸層の評判が目立った結果
１０年ほどでスラム化して危険区域にまでなった

[556: 匿名さん]

>>555
公立の教育だけ幸区は微妙なんですよね。そこさえ良くなれば。。