二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part17

[匿名さん]

引き続き、情報を持ち寄って前向きで建設的な意見交換をしていきましょう。
有意義な掲示板としましょう！

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News
第11回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2009年 に二子玉川がランキング第4位に選ばれました。



スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/


所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分


施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[951: 匿名さん]

外観はア然とするほど、安っぽい…。

[952: 匿名さん]

この期におよんでも、まだ販売好調を認めるわけにはいかんという方、
結構いるのですね。

値下げを待っていたら、値下げされずに、希望の物件が売れてしまったという、
怒りからなのでしょう。まだ、300ありますから、ひとつランクを下げてみてはいかがでしょうか。

[953: 匿名さん]

イヤイヤ、まだ御理解いただけて無いようで、一ランク上を待ってるんですよ。

[954: 匿名さん]

>>949

嫌味を言いたければ、よく勉強して、本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、買うと大きく損を出してしまう物件のところに行って書き込むべし。

「本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、」って、逆じゃね？
まぁ、ここが売れていようといまいと、正直どっちでもいいんだけど、
高値掴みしてるってことは、結構確信あるけどね。

[955: 匿名さん]

>>954さん

書き間違え失礼しました。単なるケアレスミスです。「見らばいい」も誤植、「みればいい」に遅ればせながら訂正（lookの意味でないので、「見」もひらがなにしたい）させていただきたく存じます。

高値掴みについて一言。
皆さん、高いと根拠も示さず、大合唱されるが、ほんとにそうか。
ヤフー不動産で、二子玉川10分以内、築5年以内、3000万円以上で検索すると、3マンション、7物件が出てきます。その1㎡単価（皆さん坪単価にしたがるが、販売情報が㎡で出していることでもあり、こちらの方が便利なので、1㎡単価を使う）を見ると

ピアースコード二子玉川（築3年）、グランヴェリス瀬田（4年）の計3物件が1㎡91.2万円～98.7万円
規模の小さい低層物件の3～4階で95万円前後、ともに駅から9分ということを考えると、多少閑静な住宅街を評価するとしても、ライズの方がこれより高いとみるべきだろう。したがって後で示すライズの単価からして、また新築、中古の差もあり、ライズ割安は、はっきりしている。

あとはプラウド二子玉川（築4年）の4物件。これは約64㎡～81㎡で1㎡120.6万円～148.6万円。
私はプラウドよりライズの方が高くて当然と見るが、同等だとしても、ライズの単価はプラウドの販売中物件くらいの条件だと98万円～105万円程度であり、どうみても、ライズの割安は暦然なのだ。

ライズをかなりの割高と判定するには、次のような無理を重ねる必要がある。
プラウドは、指値が入り取引価格は下がるから現状1㎡134万円としてこれを120万円とする。
またプラウドの方が3割位価値があると判定する。。
こうしてやっとライズ割高に、なんとか根拠が出せたことになる。
しかし実はこれでも、まだ駄目なのだ。プラウドは築4年だ。マンションの場合、1年ごとに1～2％減価するとみてよい。1.5％として4年で6％。さらに仲介手数料3％プラス6万円プラス消費税もある（税制上の不利、ローンで買う場合の金利の不利もあるがこれはここでは無視する）。

結局ライズを割高と言うためには同じ新築換算なら、プラウドの方が、4割位高い（価値がある）と判定する必要がある。別にプラウドをどうこう言うのではなく、比較対照ではそういうことになり、そういう判断は、間違っているということだ。

[956: 匿名さん]

954は949の書いたこと、理解できないみたいね。

[957: 匿名さん]

>>955
あなたがお買い得だと思って契約したのなら、それで良いのでは？
外野が高い高いと言う根拠は出ていますよ。
だけど、あなたには見えない聞こえないんでしょ？

ちなみに、私は前出のデべさんじゃないです。

[958: 匿名さん]

954さん、「結構確信ある」って、具体的に指摘していただけますでしょうか？

私もききたいですので。

[959: 匿名さん]

No949=955は一生懸命、うんちくたれてますが、どうも素人さんのようだ。
中古不動産が希望小売価格で売れると思ってらっしゃる。
プラウドが１億の売り出し価格を付けるのは自由。売れないだけ。
それに１つ売るのと１００売るのでは違う。需要以上に供給されれば値崩れする。

[960: 匿名さん]

＞＞957

あなたが割高だと思って、見送られるのもまたよし。

でもほしくて、関心あるから、ここに集ってるのね！！

[961: 匿名さん]

959さん
なんか、説得力ないです。
955さんを論破する根拠示せませんかね？？

[962: 匿名さん]

この掲示板では、批判的なことを書くと、削除依頼を出されて、書き込み削除＆数日間のアク禁を食らいます。
誰も批判的なことは書けません。

[963: 匿名さん]

プラウドは購入価格が高かっただろうから、
中古で売る時も大きく損するような価格では売れない。
これ心情。

プラウドを中古で売ろうとする人は、ライズの値付けを見て
売れそうな価格を出してくるだろうから、ライズが高ければ、
自分も損したくないし、渡りに船で高い値付けをしてくる。

そのライズの値付けは、元々プラウドの値付けを見て値付け
してるだろうから、そもそも高い。

という、ニコタマだけでの高値循環である。
京都の物価が高いみたいなもの。

しかし、同じ路線でもっと都心、つまり池尻や三茶にこれから
建つマンションの値付けがマーケットに広まってくると、
ニコタマは都心から離れてる分、本来であれば安くないといけない
にも拘わらず、非常に割高という客観的な判断になる。

ニコタマにずっと住むんだから高値で買ってもいいと言っても、
これからニコタマに建つマンションは上記の池尻や三茶の
新値付けをベースに安く値付けしてくるであろうから、
含み損を抱えたような気分になるんじゃないかな。

だから、狭い地区だけを見るのではなく、もっと他の地区の
マンションの価格状況を見て、相対的に安いのか高いのか、
近視眼的ではなく、中長期的に見て判断しないといけないと
思いますよ。

株だって、好きな銘柄だからって、ずっと持ってるからって、
高値で掴んで、それを売った人なり、その会社に自分から
富の移転が行われるの、嫌でしょう？

[964: 匿名さん]

プラウドの単価は1㎡100万円弱が妥当でしょうかね。厳しめに見て90万円強、
それでもライズは割安でしょう。
成増も大泉学園も千歳烏山も成城も大崎も武蔵小杉等々も、もちろんチェック済み、
中古の状況も見、新築、中古、戸建て、マンション、リゾート、自分でも数えきれないくらいの
売買をしてきての判定と、お考えください。20代半ばから。

[965: 匿名さん]

あー、ますます説得力のない話になってきた。

ニコタマの物件の話をしてるのに、池尻や三軒茶屋のせせこましいマンションの話、出されてもねー。

都心から離れたら安くなるって？？？
ずいぶん前に、誰かも書いていたが、
それじゃ、鎌倉はどうなのよ、ってことになる。

二子玉川の駅から6分、新築の再開発大規模物件の価値はいかに？

[966: 匿名さん]

その通り。

山手線の外なら、武蔵小杉が首都圏一ということになってしまう。

鎌倉住人より。

[967: 匿名さん]

ニコタマまで行かなくたって、都心に自然もあって閑静な住宅街あるでしょう？
まぁ、そんな所は買えないんだと思いますけど。
鎌倉って、坪単価は安いですよ。広いから、グロスで値が張るだけ。

[968: 匿名さん]

東急沿線でこれ以上人口増やしてどうすんだよ

[969: 匿名さん]

>>967

いくらなんでも、よく知らずに、そういうことを言うのは、混乱を招くだけですから、くれぐれもやめてください。
大船駅徒歩15分も鎌倉ですから、そういうところはもちろん安いですが、いわゆる鎌倉、御成町とか雪の下
あるいは森戸海岸辺り（逗子市ですが）などの海一望物件は、都心並みですよ。

一等地に建つブリリア鎌倉御成町は黒川紀章最後の設計物件、価格を書こうとしたら、パンフ紛失、ネットで調べたら、売れたので価格抹消で正確なところ書けませんが、100平方メートル1億円から1憶3000万円とかそんな感じだったはずです。
かなり立地が劣り、売れ行き不調のシェルゼ鎌倉御成町（駅4分）でも66.32平方メートル～106.21平方メートル
6380万円から13600万円。
駅から徒歩5分前後までで、そこそこの住環境なら100平方メートル1億円が相場です。

一方、駅から歩けなくても、七里ガ浜や長谷で海一望ならそれに近い価格になります。
今販売中物件では、お隣の逗子（鎌倉より不便、バス便）になりますが70.35平方メートル～172.96平方メートル
5190万円～25000万円。

[970: 匿名さん]

>100平方メートル1億円が相場です。
ならライズよりずっと安いじゃん！
中途半端なところより、海一望の鎌倉が良いな。

[971: 匿名さん]

三茶、池尻の駅近くに自宅があった自分には二子玉川の駅６分のライズのほうが暮らしの質は確実に上になると思うよ。

両者とも山手線にちょっと近づいたくらいで街自体はイマイチ。
結局は渋谷を使うので不便だし、駅からだいぶ離れないとゴミゴミしています。
独身時代はタクシー料金が安くて良かったけど、普段の食材なんかも渋谷で買うことが多いし、人混み嫌いなのでわざわざ渋谷を背にして多摩川行って散歩したり高島屋行ったりしてたよ。

二子ならわざわざ他に行かないで地元でほとんど済んじゃうから距離より街の機能と自然環境重視するけどなぁ。

都心で大きな公園や駅、買い物も便利なんてかなり高額。
二子玉川はそういう意味では割安感あると思うよ。

[972: 匿名さん]

１００平米１億って、安いじゃねーか！
都心の２／３位だろ。

まぁ、庶民のニコタマでこじんまりと生活してなさい！！

[973: 匿名さん]

グランドヒルズ、マスタービューと比べてしまうとここは建物が安っぽすぎて高額マンションの象徴である。タワマン、二子にこだわりなければ前者などの高額であるが高級マンションに流れる人が多いのも否定はできない。しかしそれなのに前者の方よりはまだ売れ行きがよさそうなことを考えると二子玉川のタワマンは希少性があるのでは。

[974: 匿名さん]

ライズよりプラウドが二子のランドマークでしょう、やはり二子の魅力は玉高に近くそれにプラウドからなら駅まで１分もかかりません、それにやはり東急と野村では外観からして全然違います。
あのプラウドのシルバーと大成などの公共工事主体の業者の外観とは比較できない高級感がありますよ。

[975: 匿名さん]

プラウド駅2分、嘘つきにだけはなるなって、お母様も教えたでしょ。

[976: 匿名さん]

人それぞれですね。庶民であればニコタマから物凄い人混みの中、通勤するんじゃないの？割高じゃない。
私も人混みは嫌いですよ。

[977: 匿名さん]

私も混雑が嫌で田園都市線沿いは止めました。

[978: 匿名さん]

うん。
プラウドは駅2分。

でも、将来的には二子橋のところ（現状は電鉄の事務所？）に改札が出来て、
プラウドとそこを繋ぐ横断歩道と信号ができるから、駅30秒になる。
先週、交通量の調査をやっていたし。

[979: 匿名さん]

二子玉川のプラウドの外観が高級感か。
見る人次第なんだなぁ。

[980: 匿名さん]

〉〉941さん　本当ですよ。あそこも反対運動が凄くて、その中の人が命をかけて抗議したんです。で、ビルが出来あがって入居前に屋上から…

[981: 匿名さん]

980さん、やめなさいよ。
軽々しくそういうのカキコミしないほうがいいよ。

[982: 匿名さん]

三茶、池尻、二子玉川（瀬田を除く）よりも、用賀、桜新町、駒沢大学のほうが住環境がいいと思ってるのは俺だけ？

[983: 匿名さん]

そういう人多いんじゃない？
私はその中では二子玉川がいいけど。

[984: 匿名さん]

外観はどうみてもプラウドが上ですね、って言うかライズは単にセメントの固まりみたいで、都営住宅か香港の高層団地みたいな感じがあります。
なんとかあの外観はならないのかなー、センスがあまりにもありません。
まさかいまのまんまじゃないと思いますが心配です。
大成建設ではどうしても土木建築の経験しかないのでショウガナイノカナー、せいぜい竹中ぐらいがやってくれれば違うのにね。

[985: 匿名さん]

プラウドは駅近でも場所が微妙
外観は普通だろW

[986: 匿名さん]

確かにプラウドは高級感があるというか二子に合ったセンスのよさが光るね。
ライズはなんだか花園に土足で入ってきたような品の悪さがあるね。

[987: 匿名さん]

えー外側は塗装するんでしょう。
まさかあのまんまじゃないですよ。

[988: 匿名さん]

それが東急クオリティ。

[989: 匿名さん]

>>974大成などの公共工事主体の業者
>>984大成建設ではどうしても土木建築の経験しかない

どうも大成建設に悪意を持っているとしか思えない。
どちらも事実とは思えない（少なくとも他の4社と比べて大きな差はないのではないか）が、
あくまで主張しようというのなら、数字をあげて論じるべきだろう。
「土木建築」などという妙な言葉からしても、十分な知識を持って書いているとは思えない。

[990: 購入検討中さん]

どなたか教えてください。

ただ今価格表とにらめっこをしておりまして・・・。

タワーウエストの北西角が割安なのにあまり売れていないのはどういった理由からでしょうか？

これからできる建物とお見合いになるとかですか？

[991: 匿名さん]

だからプラウドの方が駅近いし値段も若干ここより高いでしょう。

[992: 匿名さん]

所詮は東急
野村には到底かないませんよ

[993: 匿名さん]

ここは間違いなく売れますよ、武蔵小杉のタワマンのリエトコートでさえ販売一年弱で５００戸売り出し現在残り
７７戸です、あと２－３ヶ月で完売です。
値段的にもライズより若干安い程度で、最近売り出したライズの比較的安い物件よりは高いかもしれません。
それでもほぼ完売です。
少なくともライズは２３区ですから売れないこと無いと思います。
ライズ頑張れ。
影ながら応援してます。

[994: 匿名さん]

野村のすごさはマーケテイングの巧みさだな。
野村だったら二子では絶対あんな大量販売は企画しないだろうね、小出しに希少価値を落とさず販売しただろうね。
二子の特殊性を東急は理解してなかったね。

[995: 匿名さん]

プラウドだろうが、ライズだろうがどちらが上でも良いじゃないですか。同じ二子玉川の住人として仲良くしましょうよ。本当に怖いのは２Aに建設されるであろうマンションだと思いますよ。

[996: 匿名さん]

おいおい、リエトはここより格段に安いぞ。確かに今は周りに何もないが、交通の便と将来進むかもしれない再開発を考えると、リエトの価格は魅力的。

> ここは間違いなく売れますよ、武蔵小杉のタワマンのリエトコートでさえ販売一年弱で５００戸売り出し現在残り
> ７７戸です、あと２－３ヶ月で完売です。
> 値段的にもライズより若干安い程度で、最近売り出したライズの比較的安い物件よりは高いかもしれません。
> それでもほぼ完売です。

[997: 匿名さん]

おいおいリエトは、賃貸で出そうとしたら借り手が少なくて分譲に切り換えた物件だぞ、
安いのは当たり前なのになにをヨイショしてるんだ？

[998: 匿名さん]

郊外で賃貸はムリでしょ。
ここも同類だよ。

[999: 匿名さん]

リエトの価格とライズの価格の比較
最割安物件の坪単価はリエト239万円に対しライズ226万円でライズの方がやや安い（ともに2階）。
最割高物件は同リエト344万円に対しライズ504万円、ただしこれは南と東南角に開けているので、リエト並みにすれば360万円程度ともいえるので、これだとライズがやや高い程度。19階南西角と同西南角で比べるとリエト267万円に対しライズ328万円でライズがかなり高い。
リエトはトイレがタンクレスでないなど仕様面で落ちる（悪口ではない。実質重視の割安物件として
私は高く評価している）ので、そういうことも考慮すると、993さんの仰ることは、おおむね妥当でしょう。

ここが高い高いという人は価格表を正確に読み取る力がない、もしくはライズをあえて曲解しているのでは。

両物件とも穴あき価格表をもとに書いたので、多少の違いがあるかもしれません。

[1000: 匿名さん]

東急不動産は準大手です。大手ではありません。
不動産デベロッパーとしての評価ではイオンモールより劣る。