二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part17

[匿名さん]

引き続き、情報を持ち寄って前向きで建設的な意見交換をしていきましょう。
有意義な掲示板としましょう！

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News
第11回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2009年 に二子玉川がランキング第4位に選ばれました。



スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/


所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分


施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[921: 匿名さん]

野村と東急比べたら、
個人的には野村がいい。

[922: 匿名さん]

個人的でなくても業界内でも社会通念でも野村の方が遥かに格が高いよ、もちろん。

[923: 匿名さん]

＞業界内でも社会通念でも野村の方が遥かに格が高い

格ってなんですか？
業界の事をどの程度ご存知か知りませんが、大手総合デベロッパーというのは、歴史的に三井、三菱、東急、住友ですよ。
それこそ、業界では基本事項です。それにもまして、不動産業界でマンションって王道じゃないんですよ、会社の使えないヤツが行くとこね。

http://www.ullet.com/search/group/30.html

CMの影響で東京建物（ブリリア）とかを一流とか、大手とか言ってる素人さんも居ますが、売り上げなんて、三井の10分の一ぐらいですから。

マンション検討者には野村の方が、これもCMのイメージ戦略が成功しているから一流だと思っている人多いですが、単なるテレビの影響です。プラウドというブランドの歴史なんて、2003年に始まったばかりだし。

総合不動産でなくて、マンション業界ではとか言わないでね、供給戸数が多ければ、格上だって言うんなら、大凶（大京だった）が格上になっちゃうから。

[924: 匿名さん]

あのさ、東急って都心一等地の業界注目高級マンションどんだけ建ててる？

[925: 匿名さん]

ハハハ。

＞東急って都心一等地の業界注目高級マンションどんだけ建ててる？

業界注目高級マンションをいくつ立ててるかで、大手であるかとか、格とか、一流とかが決まるんじゃないんだよ、素人さん。

それより、業界注目ってなによ？、高級って何よ？そういう、客観性の無い資料（思い込みという）なんて何の意味も無いの。

もちろん、東急が大手だからこの物件が良いなんて主張するつもりは全くありませんよ。プラウドの住民の方ですか？野村が上だって言い張るなんて。県境の二子自体が格とか、高級とか言う場所じゃないから、そこから考え直した方が良いと思う。

[926: 匿名さん]

野村の方が高級マンション建ててるから格上かと。
そう思ってる人が多いのは事実だろうから、
それでいいのでは？
だって、買う人たちがそう思ってるってことは、
必然的に新築を高い値段で売りに出せるし、
転売する時だって、購入希望者が野村の方が格上
だって思ってくれてたら、高値で売れるしねー

まぁ、ニコタマには興味ないからどっちでもいい、
と思わなくもないけどｗ

[927: 匿名さん]

ここもある意味業界注目マンションだけどね^^

[928: 匿名さん]

＞野村の方が高級マンション建ててるから格上かと。 そう思ってる人が多いのは事実

これを思い込みという。

これが思い込みと言われて、違うと思うなら妄　想という。

妄想である事が分からないなら、病　気という。

[929: 匿名さん]

と、病気の928は申しておりますｗ

[930: 匿名さん]

売れ残りが大量にあるってことは、高値掴みだけじゃなくて東急側の損も大きいわけだよね。

[931: 匿名さん]

>業界の事をどの程度ご存知か知りませんが、大手総合デベロッパーというのは、歴史的に三井、三菱、東急、住友ですよ。
東急が大手総合ですか。。。大手財閥系と同格に並べるなんて。。。

[932: 匿名さん]

確かに･･････東急入れちゃうんだー。

[933: 匿名さん]

この話、前にも出てたよ。

大手総合デベロッパーと定義すれば、上記の4社。現在これが主流。

[934: 匿名さん]

東急は電鉄が入ることでマンションデベとしてのみならず、街そのものを開発するから単純比較は難しい。
だからこそ東急の既存のマンションシリーズも使わず独立したライズというネーミングで既存ラインとは明らかに区別している。

ここを検討、契約している人はマンションを買うだけじゃなく、開発そのものを買ってる意味が強いんじゃないですか？

単独グループで街創りまで仕掛けられるのは大手財閥でも出来ないですよ。

[935: 匿名さん]

見てると、プラウドの住民も書き込みしてるわけね。
ここが中古になった時のライバルでありながら、人気や相場の運命共同体の関係か。

[936: 匿名さん]

934さんは、鋭い指摘ですね。

確かに、この再開発は7割が東急電鉄の出資ですからね。
東急不動産の関与は3割なので、東急不動産の格をどうのこうの言っても、あまり意味がない。

駅を含む11ヘクタールという広大なエリアの7割以上の土地を古くから所有し、
地権者をまとめ上げて開発できるのは、電鉄グループならでは。
財閥系でもできない、電鉄グループだからこその、最大の強みなわけだ。

フタコ東地区は、紆余曲折を経て、
東急グループが20年以上の構想を練った悲願の大規模再開発だが、
ちょっとタイミングが悪かったよなあ。

ま、世田谷や高津区、宮前区、青葉区あたりは人口流入地域だから、
そのうち、注目されてくるのだろうが。

[937: 近所住人]

プラウドの事よく言ってる人多いけど、入居前に飛び○りがあったの知らないんでしょうね　怖くてとても近くには居られませんよ

[938: 匿名さん]

>地権者をまとめ上げて開発できるのは、電鉄グループならでは。
まとめ上げてるのかなあ。地権者、地元民とのトラブルが多いというイメージだが。
それにいくら電鉄が出資って言ったって、頭を使って開発するのは東急不動産だし、
再開発の企画力は東急不動産の能力に依存するんじゃないの？私は二子玉川にそれほどの集客力があるとは
思えないんだが。いずれにせよ事業の成否は数年後に分かるな。

[939: 匿名さん]

>>私は二子玉川にそれほどの集客力があるとは思えないんだが。

同感。
なぜ皆さんがこんなにも熱くなってマンションを高値掴みしているのか、
極めて不思議かつ大変興味があります。
ニコタマ開発の行く末と、ここが中古物件として出た時の価格は、
個人的にこれからも要Watchです。

[940: 匿名さん]

＞937
そんなことを言うのなら、ライズのあった場所には、昔お化け屋敷があったんですよ。
とても、怖くて近くに居られなくもないか？

[941: 匿名さん]

>937
ぎょ！！
初耳です！ほんとですかぁ！

[942: 匿名さん]

古－い洋館ありましたね。

ある意味、趣ありましたが。・・・

あそこ出たんですか？

[943: 匿名さん]

ええ。
出たんですよ～。
二子玉川園のころは、日本風の古風なおばけが、
ナムコになったら、ハイカラな洋風ゴーストがいっぱいいましたよ。

とても怖くて入れませんでした。

[944: デベにお勤めさん]

完全な高値掴みだね。
ここ10年で日本一。
買った途端に3割減になるよ。

[945: 匿名さん]

でました！おきまりのネガ常套句。

[946: 匿名さん]

多摩川沿いの戸建てにすむ者だがこのマンション景観破壊・環境破壊でうざい。割高なもの買って、早く３割損して

くれ、いまいましい。

[947: 匿名さん]

ライズの場所にあった神社もつぶしちゃったしね。何もなかったことにしちゃってる恐ろしさ。
高島屋はツバグリの裏にちゃんと移設して拝んでるけど。

[948: 匿名さん]

>>944

私も同様の見解です。

[949: 匿名さん]

>>944
買おうと買うまいと、現在の実質的価値なり、実勢相場がいくらかで、3割減にも3割高にもなるのだ。
通常はそこそこ売れている物件は、販売価格は妥当、完成しているのに、何割も残っているものは、時価が購入価格の1割減とかになっていると見らばいい。逆に、即日完売したような物件は、その時点で、時価が購入価格の2割高とかになったと見ればいい。

ライズは、売れ行きについて、一部異論をお持ちの方もあるようだが、まっとうな見方としては、かなり好調。よって、時価は販売価格の数％上とみるのが妥当。

ついでに言えば、今築2年前後とかになっても、かなり残り、時価が販売価格を大きく下回っているとみるべき物件は、例えばグランドヒルズ三軒茶屋、マスタービューレジデンス、ゴクレのいくつか（具体名を挙げると不愉快な思いをされる方もいるので、できれば避けたかったが、話の真実性を裏付けるため、またこれら物件については、だれもが認めるところなので、許されたし）。
逆に販売時点で、時価が大きく上回っていた物件の代表としては、TTT、赤坂タワーレジデンスがある。

嫌味を言いたければ、よく勉強して、本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、買うと大きく損を出してしまう物件のところに行って書き込むべし。

自分のところの物件なので、それだけは許してください。もう2度とここには出ませんから。（デべにお勤めサン）

[950: 物件比較中さん]

どう見てもマスタビューやグランドヒルズと同レベルだと思うけど。

[951: 匿名さん]

外観はア然とするほど、安っぽい…。

[952: 匿名さん]

この期におよんでも、まだ販売好調を認めるわけにはいかんという方、
結構いるのですね。

値下げを待っていたら、値下げされずに、希望の物件が売れてしまったという、
怒りからなのでしょう。まだ、300ありますから、ひとつランクを下げてみてはいかがでしょうか。

[953: 匿名さん]

イヤイヤ、まだ御理解いただけて無いようで、一ランク上を待ってるんですよ。

[954: 匿名さん]

>>949

嫌味を言いたければ、よく勉強して、本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、買うと大きく損を出してしまう物件のところに行って書き込むべし。

「本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、」って、逆じゃね？
まぁ、ここが売れていようといまいと、正直どっちでもいいんだけど、
高値掴みしてるってことは、結構確信あるけどね。

[955: 匿名さん]

>>954さん

書き間違え失礼しました。単なるケアレスミスです。「見らばいい」も誤植、「みればいい」に遅ればせながら訂正（lookの意味でないので、「見」もひらがなにしたい）させていただきたく存じます。

高値掴みについて一言。
皆さん、高いと根拠も示さず、大合唱されるが、ほんとにそうか。
ヤフー不動産で、二子玉川10分以内、築5年以内、3000万円以上で検索すると、3マンション、7物件が出てきます。その1㎡単価（皆さん坪単価にしたがるが、販売情報が㎡で出していることでもあり、こちらの方が便利なので、1㎡単価を使う）を見ると

ピアースコード二子玉川（築3年）、グランヴェリス瀬田（4年）の計3物件が1㎡91.2万円～98.7万円
規模の小さい低層物件の3～4階で95万円前後、ともに駅から9分ということを考えると、多少閑静な住宅街を評価するとしても、ライズの方がこれより高いとみるべきだろう。したがって後で示すライズの単価からして、また新築、中古の差もあり、ライズ割安は、はっきりしている。

あとはプラウド二子玉川（築4年）の4物件。これは約64㎡～81㎡で1㎡120.6万円～148.6万円。
私はプラウドよりライズの方が高くて当然と見るが、同等だとしても、ライズの単価はプラウドの販売中物件くらいの条件だと98万円～105万円程度であり、どうみても、ライズの割安は暦然なのだ。

ライズをかなりの割高と判定するには、次のような無理を重ねる必要がある。
プラウドは、指値が入り取引価格は下がるから現状1㎡134万円としてこれを120万円とする。
またプラウドの方が3割位価値があると判定する。。
こうしてやっとライズ割高に、なんとか根拠が出せたことになる。
しかし実はこれでも、まだ駄目なのだ。プラウドは築4年だ。マンションの場合、1年ごとに1～2％減価するとみてよい。1.5％として4年で6％。さらに仲介手数料3％プラス6万円プラス消費税もある（税制上の不利、ローンで買う場合の金利の不利もあるがこれはここでは無視する）。

結局ライズを割高と言うためには同じ新築換算なら、プラウドの方が、4割位高い（価値がある）と判定する必要がある。別にプラウドをどうこう言うのではなく、比較対照ではそういうことになり、そういう判断は、間違っているということだ。

[956: 匿名さん]

954は949の書いたこと、理解できないみたいね。

[957: 匿名さん]

>>955
あなたがお買い得だと思って契約したのなら、それで良いのでは？
外野が高い高いと言う根拠は出ていますよ。
だけど、あなたには見えない聞こえないんでしょ？

ちなみに、私は前出のデべさんじゃないです。

[958: 匿名さん]

954さん、「結構確信ある」って、具体的に指摘していただけますでしょうか？

私もききたいですので。

[959: 匿名さん]

No949=955は一生懸命、うんちくたれてますが、どうも素人さんのようだ。
中古不動産が希望小売価格で売れると思ってらっしゃる。
プラウドが１億の売り出し価格を付けるのは自由。売れないだけ。
それに１つ売るのと１００売るのでは違う。需要以上に供給されれば値崩れする。

[960: 匿名さん]

＞＞957

あなたが割高だと思って、見送られるのもまたよし。

でもほしくて、関心あるから、ここに集ってるのね！！

[961: 匿名さん]

959さん
なんか、説得力ないです。
955さんを論破する根拠示せませんかね？？

[962: 匿名さん]

この掲示板では、批判的なことを書くと、削除依頼を出されて、書き込み削除＆数日間のアク禁を食らいます。
誰も批判的なことは書けません。

[963: 匿名さん]

プラウドは購入価格が高かっただろうから、
中古で売る時も大きく損するような価格では売れない。
これ心情。

プラウドを中古で売ろうとする人は、ライズの値付けを見て
売れそうな価格を出してくるだろうから、ライズが高ければ、
自分も損したくないし、渡りに船で高い値付けをしてくる。

そのライズの値付けは、元々プラウドの値付けを見て値付け
してるだろうから、そもそも高い。

という、ニコタマだけでの高値循環である。
京都の物価が高いみたいなもの。

しかし、同じ路線でもっと都心、つまり池尻や三茶にこれから
建つマンションの値付けがマーケットに広まってくると、
ニコタマは都心から離れてる分、本来であれば安くないといけない
にも拘わらず、非常に割高という客観的な判断になる。

ニコタマにずっと住むんだから高値で買ってもいいと言っても、
これからニコタマに建つマンションは上記の池尻や三茶の
新値付けをベースに安く値付けしてくるであろうから、
含み損を抱えたような気分になるんじゃないかな。

だから、狭い地区だけを見るのではなく、もっと他の地区の
マンションの価格状況を見て、相対的に安いのか高いのか、
近視眼的ではなく、中長期的に見て判断しないといけないと
思いますよ。

株だって、好きな銘柄だからって、ずっと持ってるからって、
高値で掴んで、それを売った人なり、その会社に自分から
富の移転が行われるの、嫌でしょう？

[964: 匿名さん]

プラウドの単価は1㎡100万円弱が妥当でしょうかね。厳しめに見て90万円強、
それでもライズは割安でしょう。
成増も大泉学園も千歳烏山も成城も大崎も武蔵小杉等々も、もちろんチェック済み、
中古の状況も見、新築、中古、戸建て、マンション、リゾート、自分でも数えきれないくらいの
売買をしてきての判定と、お考えください。20代半ばから。

[965: 匿名さん]

あー、ますます説得力のない話になってきた。

ニコタマの物件の話をしてるのに、池尻や三軒茶屋のせせこましいマンションの話、出されてもねー。

都心から離れたら安くなるって？？？
ずいぶん前に、誰かも書いていたが、
それじゃ、鎌倉はどうなのよ、ってことになる。

二子玉川の駅から6分、新築の再開発大規模物件の価値はいかに？

[966: 匿名さん]

その通り。

山手線の外なら、武蔵小杉が首都圏一ということになってしまう。

鎌倉住人より。

[967: 匿名さん]

ニコタマまで行かなくたって、都心に自然もあって閑静な住宅街あるでしょう？
まぁ、そんな所は買えないんだと思いますけど。
鎌倉って、坪単価は安いですよ。広いから、グロスで値が張るだけ。

[968: 匿名さん]

東急沿線でこれ以上人口増やしてどうすんだよ

[969: 匿名さん]

>>967

いくらなんでも、よく知らずに、そういうことを言うのは、混乱を招くだけですから、くれぐれもやめてください。
大船駅徒歩15分も鎌倉ですから、そういうところはもちろん安いですが、いわゆる鎌倉、御成町とか雪の下
あるいは森戸海岸辺り（逗子市ですが）などの海一望物件は、都心並みですよ。

一等地に建つブリリア鎌倉御成町は黒川紀章最後の設計物件、価格を書こうとしたら、パンフ紛失、ネットで調べたら、売れたので価格抹消で正確なところ書けませんが、100平方メートル1億円から1憶3000万円とかそんな感じだったはずです。
かなり立地が劣り、売れ行き不調のシェルゼ鎌倉御成町（駅4分）でも66.32平方メートル～106.21平方メートル
6380万円から13600万円。
駅から徒歩5分前後までで、そこそこの住環境なら100平方メートル1億円が相場です。

一方、駅から歩けなくても、七里ガ浜や長谷で海一望ならそれに近い価格になります。
今販売中物件では、お隣の逗子（鎌倉より不便、バス便）になりますが70.35平方メートル～172.96平方メートル
5190万円～25000万円。

[970: 匿名さん]

>100平方メートル1億円が相場です。
ならライズよりずっと安いじゃん！
中途半端なところより、海一望の鎌倉が良いな。