二子玉川ライズ タワー＆レジデンス Part17

[匿名さん]

引き続き、情報を持ち寄って前向きで建設的な意見交換をしていきましょう。
有意義な掲示板としましょう！

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News
第11回 住んでみたい街アンケート（首都圏／関西圏）2009年 に二子玉川がランキング第4位に選ばれました。



スペシャルサイト＝http://www.rise.sc/
再開発組合＝http://www.futakotamagawa-rise.com/


所在地：東京都世田谷区玉川一丁目5000番（地番）
交通：東急田園都市線 二子玉川駅 から徒歩 6分
　　　東急大井町線 二子玉川駅 から徒歩 6分


施工会社：大成建設
管理会社：東急コミュニティー

[941: 匿名さん]

>937
ぎょ！！
初耳です！ほんとですかぁ！

[942: 匿名さん]

古－い洋館ありましたね。

ある意味、趣ありましたが。・・・

あそこ出たんですか？

[943: 匿名さん]

ええ。
出たんですよ～。
二子玉川園のころは、日本風の古風なおばけが、
ナムコになったら、ハイカラな洋風ゴーストがいっぱいいましたよ。

とても怖くて入れませんでした。

[944: デベにお勤めさん]

完全な高値掴みだね。
ここ10年で日本一。
買った途端に3割減になるよ。

[945: 匿名さん]

でました！おきまりのネガ常套句。

[946: 匿名さん]

多摩川沿いの戸建てにすむ者だがこのマンション景観破壊・環境破壊でうざい。割高なもの買って、早く３割損して

くれ、いまいましい。

[947: 匿名さん]

ライズの場所にあった神社もつぶしちゃったしね。何もなかったことにしちゃってる恐ろしさ。
高島屋はツバグリの裏にちゃんと移設して拝んでるけど。

[948: 匿名さん]

>>944

私も同様の見解です。

[949: 匿名さん]

>>944
買おうと買うまいと、現在の実質的価値なり、実勢相場がいくらかで、3割減にも3割高にもなるのだ。
通常はそこそこ売れている物件は、販売価格は妥当、完成しているのに、何割も残っているものは、時価が購入価格の1割減とかになっていると見らばいい。逆に、即日完売したような物件は、その時点で、時価が購入価格の2割高とかになったと見ればいい。

ライズは、売れ行きについて、一部異論をお持ちの方もあるようだが、まっとうな見方としては、かなり好調。よって、時価は販売価格の数％上とみるのが妥当。

ついでに言えば、今築2年前後とかになっても、かなり残り、時価が販売価格を大きく下回っているとみるべき物件は、例えばグランドヒルズ三軒茶屋、マスタービューレジデンス、ゴクレのいくつか（具体名を挙げると不愉快な思いをされる方もいるので、できれば避けたかったが、話の真実性を裏付けるため、またこれら物件については、だれもが認めるところなので、許されたし）。
逆に販売時点で、時価が大きく上回っていた物件の代表としては、TTT、赤坂タワーレジデンスがある。

嫌味を言いたければ、よく勉強して、本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、買うと大きく損を出してしまう物件のところに行って書き込むべし。

自分のところの物件なので、それだけは許してください。もう2度とここには出ませんから。（デべにお勤めサン）

[950: 物件比較中さん]

どう見てもマスタビューやグランドヒルズと同レベルだと思うけど。

[951: 匿名さん]

外観はア然とするほど、安っぽい…。

[952: 匿名さん]

この期におよんでも、まだ販売好調を認めるわけにはいかんという方、
結構いるのですね。

値下げを待っていたら、値下げされずに、希望の物件が売れてしまったという、
怒りからなのでしょう。まだ、300ありますから、ひとつランクを下げてみてはいかがでしょうか。

[953: 匿名さん]

イヤイヤ、まだ御理解いただけて無いようで、一ランク上を待ってるんですよ。

[954: 匿名さん]

>>949

嫌味を言いたければ、よく勉強して、本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、買うと大きく損を出してしまう物件のところに行って書き込むべし。

「本当に時価が販売価格を大きく上回っていて、」って、逆じゃね？
まぁ、ここが売れていようといまいと、正直どっちでもいいんだけど、
高値掴みしてるってことは、結構確信あるけどね。

[955: 匿名さん]

>>954さん

書き間違え失礼しました。単なるケアレスミスです。「見らばいい」も誤植、「みればいい」に遅ればせながら訂正（lookの意味でないので、「見」もひらがなにしたい）させていただきたく存じます。

高値掴みについて一言。
皆さん、高いと根拠も示さず、大合唱されるが、ほんとにそうか。
ヤフー不動産で、二子玉川10分以内、築5年以内、3000万円以上で検索すると、3マンション、7物件が出てきます。その1㎡単価（皆さん坪単価にしたがるが、販売情報が㎡で出していることでもあり、こちらの方が便利なので、1㎡単価を使う）を見ると

ピアースコード二子玉川（築3年）、グランヴェリス瀬田（4年）の計3物件が1㎡91.2万円～98.7万円
規模の小さい低層物件の3～4階で95万円前後、ともに駅から9分ということを考えると、多少閑静な住宅街を評価するとしても、ライズの方がこれより高いとみるべきだろう。したがって後で示すライズの単価からして、また新築、中古の差もあり、ライズ割安は、はっきりしている。

あとはプラウド二子玉川（築4年）の4物件。これは約64㎡～81㎡で1㎡120.6万円～148.6万円。
私はプラウドよりライズの方が高くて当然と見るが、同等だとしても、ライズの単価はプラウドの販売中物件くらいの条件だと98万円～105万円程度であり、どうみても、ライズの割安は暦然なのだ。

ライズをかなりの割高と判定するには、次のような無理を重ねる必要がある。
プラウドは、指値が入り取引価格は下がるから現状1㎡134万円としてこれを120万円とする。
またプラウドの方が3割位価値があると判定する。。
こうしてやっとライズ割高に、なんとか根拠が出せたことになる。
しかし実はこれでも、まだ駄目なのだ。プラウドは築4年だ。マンションの場合、1年ごとに1～2％減価するとみてよい。1.5％として4年で6％。さらに仲介手数料3％プラス6万円プラス消費税もある（税制上の不利、ローンで買う場合の金利の不利もあるがこれはここでは無視する）。

結局ライズを割高と言うためには同じ新築換算なら、プラウドの方が、4割位高い（価値がある）と判定する必要がある。別にプラウドをどうこう言うのではなく、比較対照ではそういうことになり、そういう判断は、間違っているということだ。

[956: 匿名さん]

954は949の書いたこと、理解できないみたいね。

[957: 匿名さん]

>>955
あなたがお買い得だと思って契約したのなら、それで良いのでは？
外野が高い高いと言う根拠は出ていますよ。
だけど、あなたには見えない聞こえないんでしょ？

ちなみに、私は前出のデべさんじゃないです。

[958: 匿名さん]

954さん、「結構確信ある」って、具体的に指摘していただけますでしょうか？

私もききたいですので。

[959: 匿名さん]

No949=955は一生懸命、うんちくたれてますが、どうも素人さんのようだ。
中古不動産が希望小売価格で売れると思ってらっしゃる。
プラウドが１億の売り出し価格を付けるのは自由。売れないだけ。
それに１つ売るのと１００売るのでは違う。需要以上に供給されれば値崩れする。

[960: 匿名さん]

＞＞957

あなたが割高だと思って、見送られるのもまたよし。

でもほしくて、関心あるから、ここに集ってるのね！！