オーベルグランディオ品川勝島に行ってみた − モデルルーム見学記

[ひとりかふたり [女性 40代]]

【1】総合評価（主観5段階評価）
モデルルーム　★★★
価格帯　★★★★★
間取り　★★★
設備仕様　★★
周辺環境　★★★

東京モノレール「大井競馬場前」駅から徒歩7分、羽田空港寄りの品川湾岸エリアに建設中のマンションです。
勝島は、1949年に誕生した人工島。
主に倉庫街として使用されていた、準工業地域です。
大型商業施設ウィラ大井が5年前にオープンしてから、分譲マンションや社宅の建設計画が相次いでいる様子。
今後1～2年での世帯数推移は、予測値で2倍以上！
オーベルグランディオが竣工する頃には、勝島全体の居住者は2,400世帯を超える計算になるそうです。

↓　建設現場の様子

【2】物件概要
所在地：東京都品川区勝島1丁目1‐13他（地番）
交通：東京モノレール「大井競馬場前」駅～徒歩7分
　　　　京急本線「立会川」駅・「鮫洲」駅～徒歩11分
　　　　東京臨海高速鉄道りんかい線「品川シーサイド」駅～徒歩15分
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：62.38㎡～85.59㎡

構造：鉄筋コンクリート造地上20階建（B棟・C棟）、地上18階建（A棟）
総戸数：452戸
敷地面積：9,488.67㎡

販売時期：2015年7月上旬～第1期登録受付開始予定
完成時期：2017年1月下旬予定
入居時期：2017年3月下旬予定

最も近い沿線が東京モノレールですので、発着駅の浜松町や羽田空港付近にお勤めの方にとっては、立地条件の良いマンションになりそうです。
勝島の大型住戸建設は、以下の通りです。
・2014年3月竣工済み　マンション128戸
・2015年7月竣工予定　マンション356戸
・2016年3月竣工予定　公務員用社宅479戸
・2017年1月竣工予定　オーベルグランディオ品川勝島452戸

↓　最寄駅までの道程（右側オレンジ色の屋根が、大井競馬場前駅です。）

【3】第1期予定価格
≪A棟≫
2LDK　62.41㎡　Eタイプ　東　3,200万円台～3,800万円台
3LDK　70.78㎡　Gタイプ　東角　3,800万円台～4,400万円台
4LDK　80.83㎡　Aタイプ　北東角　4,500万円台～5,100万円台

≪B棟≫
2LDK　62.38㎡　Iタイプ　南　3,500万円台～4,200万円台
3LDK　70.79㎡　Oタイプ　南　3,800万円台～4,700万円台
3LDK　76.34㎡　Pタイプ　南　4,100万円台～5,100万円台
4LDK　85.59㎡　Hタイプ　南東角　5,800万円台～5,900万円台

≪C棟≫
4LDK　84.05㎡　Xタイプ　南西角　4,400万円台～5,600万円台

3棟構成のマンションですが、完成予想CGを見た印象では、L字型の1棟マンションのように見える構造になっていました。
写真右のA棟が東向き、写真下のB～C棟が南向きです。
部屋タイプ名では、A棟はA～Gタイプ、B棟はH~Qタイプ、C棟はR～Xタイプです。

担当者の説明では、「周辺の建物がほとんど高層なので、南向きの住戸でも陽当たりや眺望は期待しないでください」とのこと。
正直者です！
「ただ、価格だけはお安く提供させていただきます」とも。
タワーマンションにもかかわらず、上層階よりも、価格設定が低くなっている低層階の住戸が人気だそうです。
現時点での購入希望者は、陽当たりや眺望よりも、価格帯を重視する若年層の方が多いとのお話でした。

↓　配棟計画のパンフレット

【4】モデルルーム
マンションギャラリーは、東京モノレールの天王洲アイル駅、南口から歩いて3～5分程度の場所にあります。
りんかい線の天王洲アイル駅を利用する場合は、出口Bから歩いて3～5分程度です。
海岸通り沿いのハーバーワンビル、5階にモデルルームがあります。

モデルルームは、Hタイプの4LDKを3LDKに間取り変更したプランと、Sタイプの3LDKが展示されています。
ビルのフロア面積の都合により、Sタイプの3LDKは、リビング・ダイニング・キッチン部分のみの展示となっていますが、4LDKのモデルルームと共通する部分も多いので、比較検討に必要な材料は十分揃えられているように感じました。

↓　マンションギャラリー入口の看板

【5】設備仕様
フローリング、クロス、建具、収納面材などは、4種類のインテリアカラーからセレクトできます。
Hタイプの4LDKには、最近の新築マンションには珍しく、和室が設けられていました。
リビング・ダイニングの隣、4.5畳のちょっとしたスペースですが、有償オプションの木製ルーバー引戸がお洒落な雰囲気。
和室があるのは、K・L・M・R・Uタイプの3LDKと、Hタイプの4LDKだそうです。

価格帯から考えると、設備仕様も不便なく整えられている印象です。
浴室には、浴室換気乾燥機、カラリ床、低床浴槽など。
キッチンには、食洗機、ディスポーザー、浄水器一体型シャワー水栓、静音シンクなど。
残念ながら、スライド収納にはソフトクローズ機能がありませんが、贅沢をいったらバチがあたりそうです。

リビング・ダイニングには床暖房。
天井高は2,550mm。
バルコニー奥行きは2.0m。
サッシは、二重サッシが採用されています。
マンションの北側、敷地内フォレストパークの目の前に首都高速道路がありますので、二重サッシは必要不可欠ですね。
ただ、首都高とはいっても、バルコニーが面している方角がほぼ真逆になりますので、騒音もそれほど気にしなくても大丈夫かな、と感じました。
マンションギャラリーには、二重サッシと騒音のシミュレーターがあります。
実際に体感してみると、かなり参考になると思います。

共用施設としては、1階にプライベートテラス、カフェラウンジ、キッズ＆ママラウンジ、サウンドルームなどが設けられます。
カフェラウンジでは、20～30種類の焼き立てパンや、パスタなどの軽食を楽しめるそうです。
カフェラウンジに置かれる書籍や雑誌は、青山ブックセンターのセレクトで毎月更新される予定とのことでした。
その他、A棟の最上階にはゲストルーム（1泊2,000～3,000円程度）がつくられます。
コンシェルジュサービス、クリーニングサービス、ペットケアサービス、カーシェアリング、レンタサイクルの他にも、バーベキューセット、工具セット、三脚や台車のシェアサービスなども充実させるそうです。

↓　1階共用部分の配置図パンフレット

【6】周辺環境
周辺環境は、やはり徒歩2分のウィラ大井が最も便利に使える商業施設ですね。
生鮮食品や生活用品が揃うスーパー、家具のニトリ、ホームセンター、薬局、飲食店なども出店しているそうです。
近くのコンビニは、ローソン2店舗、セブンイレブン1店舗。
京浜運河にかかる、かもめ橋を渡ると、スーパーのパトリアがあります。
今後の計画では、マンション前にバス停がつくられ、イオン品川シーサイド店への無料直通バスが利用できるようになるそうです。
イオンに隣接している、オーバルガーデンも同時に利用できるようになりますね。

勝島は、勝島運河と京浜運河に囲まれた地域ですので、運河ルネサンスの一環として整備された遊歩道の散策も楽しめます。
倉庫街のイメージよりは、徐々に生活利便性が高まってきている地域のような気がしました。
公園などの施設も、徒歩10分圏内にいくつもあります。
区立公園としては最大規模、水族館やキャンプ場などもある、しながわ区民公園まで徒歩7分。
数年前にリニューアルされた、鮫洲運動公園まで徒歩9分。
野球場、テニスコート、ドッグランなどがある、大井ふ頭中央海浜公園まで徒歩10分。

あ！そうそう、大井競馬場が近くにあります。
マンション前の大通りを南に進むと、つきあたりが駐車場入口です。
入場料は100円。
気分転換に行ってみたら、万馬券が当たった！なんて居住者が出るかも知れません。

↓　大井競馬場の駐車場入口

【7】総評
マンション敷地内は工事中ですので、現状は緑も少なく、どちらかというと閑散とした雰囲気です。
しかし、竣工に向けて、フォレストパーク、プロムナードガーデン、グリーンプラザなどが設けられ、およそ9,700本の樹木や花々が植えられる予定になっています。
写真のエントランスになる予定の位置、ぎりぎりまで植栽が行われるそうですので、これからどんな変貌を遂げるのかが楽しみなマンションですね。

何よりも、担当者の潔さが気に入りました。
マンション販売の担当者にしては珍しく、最初の30分、マンションのダメ出しから始まったのには、面食らってしまいました。
一般的には、メリットを強調して販売する手法が多い中で、デメリットを並べ立てて販売する新しい手法・・・かなり衝撃的で楽しめました。
どんな物件であっても、メリットとデメリットが共存していますので、最初にデメリットを十分理解した上で、それが自分自身の許容範囲内であれば、十分に購入検討候補にあがる物件になるのだな、と感じました。

↓　エントランスになる予定の位置