ファインコート宮崎台グレイスガーデンはどうですか？

[不動産購入勉強中さん]

最近は新築マンションが多い宮崎台に三井の戸建ができるようです。
楽しみですね。色々と情報交換したいと思いますのでよろしくお願いします。


物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/F1442/

ファインコート宮崎台グレイスガーデン
所在地：神奈川県川崎市高津区下作延３丁目９４１－４（地番）
交　通：東急田園都市線「宮崎台」駅徒歩８分
総区画数：10区画
売　主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施　工：西武建設

【物件情報を追加しました 2015.6.16　管理担当】

[21: 周辺住民さん]

>19、>20
>18を書いた者です。

最高で7千万円ですか！予想よりはるかに高かったです。
この付近だと地元の成建と言う会社が販売をしている建売りを見かけますが、同規模の物件だと4千万円半ばから5千万円という価格を目にします。
ここは三井ですから1割以上は高いのだろうとは思っていたのですが、予想を上回ってました。
展示会とか販売中といった登りも少なく、更に価格も表に出していないので販売価格は気になっていましたが、6千万円平均ですか。。。
最も高額の家は、清掃事務所の在る幹線道路寄りの道に面する3件ではないかと思います。南と西が開けた角地とか。

しかし施工を整地の頃からみていて、2x4工法である事以外には他社と違う施工を行なっている様には見えませんでしたし、なにより雨季からの工事で建材もビショビショに濡れる中での施工をしていた状況を見た事もあります。
東急田園都市線とか宮崎台とか、ネームで高額に出来る地域では在る様ですが、平均6千万円は地元の建築会社規模より2割以上は高いといった額にも見えますね。。。

[22: 19]

>>20
かなりお高いですね…
ありがとうございます！

[23: 物件比較中さん]

地元相場の2割以上とは、お高い住宅ですね。
マンション不正による負債が在りそうですし、住宅販売の儲けで補わなくてはならない事情でしょうか。
しかし自業自得を戸建て購入者に向ける様な販売はどうかと思いますけどね。

[24: 周辺住民さん]

>23
>21番を書いた者です。

販売額は横浜の事が判る以前から決めていた事と思います。工事も今年の春先から行なっていましたから。
まぁそれでも、地元でみかける建売り住宅と比べて高額とは思いますが。。。

[25: 購入検討中さん]

連日横浜で傾いたマンションの事が報道されていますが、社長の会見や下請け任せの体制が伺えて不信を感じる所があるのですが、宅地を身に行かれている方は不安はないのでしょうか？
６千万円以上もの額を３０年のローンで払わせて、傾いたら「震災の影響でしょう・・・」なんて言い逃れされちゃったらどうするんでしょうね、これから三井レジデンスの高額住宅を購入する人って、物件以上にこの会社の体質を見極める必要がある様に思えてならないのですが。

[26: 匿名さん]

モデルハウスが週末OPENするみたいですね

それにしてもこちらで出ている金額だとすると、高すぎるかなぁ。
もう少し抑えめなんじゃないかしら？という希望はもちつつも
かなり高級な感じを出してきているのでそれもあるのかもとも思ったり。

価格設定は難しそうな感じです。

[27: ご近所さん]

>26

ファインコート関係のスレッドを見ると、他の所も地場の建売と比べると高額といった意見が多い様に見えます。
市内でも高台に位置して南西に道路が有る地域ですが、10建全ての日当たりが良い訳ではないでしょうし、区分を見ると旗地もみられます。
南側に家が建つ旗地の家ですら6千万円近い額としたら、やはり高いなぁと思いますね。
大手が絡む宅地開発は高くなる、と言う事なのでしょうけれど、横浜の件が在りましたし、大手だからといって安心ではない、と言う面も在る事が知れた後だけに、余計に高額と思える事です。

[28: 周辺住民さん]

>25
>24番を書いた者です

住宅地となった土地の前を毎日通っていますが、地盤の工事について凄く大掛かりに工事をしていた、と言う覚えはありません。
おそらく1軒毎では無くて、50m四方ほどの広さに10軒が建っても大丈夫な様に地盤の補強をしているのだろうと思います。
しかし本当に必要な強さの工事が行なわれているのか、と言う事となると、実際に工事を行なった会社しか判らない事ですし、横浜の件が在っただけに、そうした点についても購入を考えている人は質問をして納得の出来る事が大切になるのでしょうね。


この住宅地から宮崎台方面へ5、6分歩いた所で地元の成建が5軒ほどの住宅を建てています。
もう殆ど出来ていたので、そろそろ販売の登り旗も出すのでしょう。
通りから家を見ると仕上げも同じ様ですし全ての家に太陽光発電設備が付いていたりで、こちらの方が住宅設備も価格も土地なりの現実的なものになるのだろうと思えています。

[29: e戸建てファン]

隠蔽体質の結果、業務改善以上の営業停止といった決が出る可能性が報道されてますよね。

NHK報道より
三井不動産レジデンシャルも調査 国交省
http://www3.nhk.or.jp/news/html/20151020/k10010275771000.html

仮に三井不動産も報告を受けていなかったとしても、販売を任される物件にたいして、施工時からの報告や管理への不行き届があるといった業務体質は見て取れます。

ここの物件もそうだ、とは限らない事かもしれませんが、しかし６千万円と地域の戸建て以上の価格で販売されている住宅がこうした管理の下で施工をされていた可能性は高いと思えます。

購入相談へ行く我々としては、よく質問をして何か在った時の瑕疵についての保証などもきちんと確認をしないといけないと思いますが、それでも三井不動産すら判っている事なのか、そうした事まで考えると不安はあります。

[30: 購入検討中さん]

全棟見てきました。
価格はおおよそ出ていました。ほとんどが6000中盤～6000後半
1件だけ5900代というのがありましたが、全く日当たりなしの物件です。
このあたりの同規模の最近の物件は5000後半というところなのでやはり割高感はありますが、
宮崎台駅から徒歩。建物がとても良くて、我が家は検討中です。
１０棟即日完売なりますか・・・・どうか。
見学している方は多くいらっしゃいました。

[31: 周辺住民さん]

>30
>28番を書いた者です

見学者が多かったのは昨日ですか？
休みでしたので住宅地の前を何度か通りましたが、テントに係りの女性が2名だけで、どの家も見学者が居る様には見えませでしたが、時間帯にもよるのでしょうか。。。


宣伝に見られる宮崎台駅から8分と言うのはほぼ確かですが、6千万円台後半の家が殆ど、と言う価格が適正かと考えると付近に住む者から見ても高額と見えます。
この住宅地の路線価はおおよそ1㎡あたり22万円ほどです。敷地が100㎡としたら土地の価値は2千2百万円位でしょう。
また西側の道は幅が4m未満となる、みなし道路、といった場所と思いました。

工事も整地の頃から通る度に目にしていた限りで言うと、一般的な2x4工法で特に優れた何かが在る様には見られませんでした。
柱も白木材の様でしたし、9mmの構造用合板に断熱材もグラスウールといった仕様です。
同様の工法で地場の建築会社で建てたとしたら2千万円弱かな、と言った印象の工事でした。
デザインや設計料を加味しても、やはり5千万円中ほどまでが妥当な価格かな、などと思うのですが、やはり三井といった大手の名前と、東急沿線や宮崎台といった立地名を使ったブランド戦略によって高値になるのかな、と思えるところです。

ちなみに>28番で書きました地元の成建という会社が建てている住宅地も、やはり宮崎台駅から8分ほどの距離で、そちらの方が駅からの坂道による上り下りも少なく、駅前のスーパーも近いです。
まだ価格は出ていない様ですが、この地域での価格の目安にはなるのかも、と思えています。

[32: 購入検討中さん]

＞３１さん

　完全予約制のようでテントの中の女性は案内係のようで、４号棟、９号棟で営業の方とお話するテーブルがありました。
一戸建ての見学なのであまりいっぺんにひとつの家に入れられないのでしょうね。
午前中行きましたがテーブルはいっぱいでした。

不動産を広い範囲で見ていますが、このあたり１００㎡２２００万ということはさすがにないのではないでしょうか・・
マンションでもとても高額ですよね。
田園都市線のこの都内に近いあたりは少し異常な気もしますが・・・やはり便利で住みやすそうに感じます。

成建の物件、それはどのあたりでしょうか？
第２公園そばのあの下水？の川のところでしょうか。あそこはもう値段出てましたから（確か６３００位）また別でしょうか？そこは夏ごろから売り出していて４棟中１棟が最近売れた様です。
成建のものもこれまで新築、中古見てきましたが、どこか少し安普請というか・・・
建物はファインコートのほうがかなり上質でおしゃれな感じがしました。
でも地元の会社のようですから安心感がありますよね。

[33: 周辺住民さん]

>32
>31番を書いた者です。

100㎡で2千2百万円といった金額は1戸建ての販売価格ではなくて、土地の価格と言う意味で挙げてみました。
土地には接する道路ごとに1㎡あたり幾ら、といった路線価というものが決められています。
この通りに面する土地の1㎡あたりの価格が22万円ほどでしたので、土地の広さをかけて2千2百万円と記していたのですが、今調べたところ南側の道路で21万円、西側の道路で19万5千円でした。
こうした路線価ですが、インターネットで国税局の路線価図をみる事が出来ます。
いちおう地域の路線価へのリンクを貼らせて頂きますね。

http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h25/tokyo/kanagawa/prices/html/71061...

地図に「川崎市 宮前生活環境事務所」が在りますので、その前の通りから斜め上に向かう道が、この住宅地の接する道となります。
道に書かれている数字が路線価ですが、210とあれば1㎡あたり21万円と言う事なのだそうです。

[34: 周辺住民さん]

>32
連続で失礼します、>31、>33を書いた者です。

成建の物件ですが、第二公園から少し坂道を下ったあたりに建てている住宅地です。
1戸あたり6千3百万円でしたか。予想より500万円～高額ですが、路線価からみてとれる土地の資産価値も高いですし、ここの宅地の更に500万円高い価格と比べるとまだ現実的な値段にも見えます。

まぁ確かに外郊の作りに弱さがみられますね。こうした点は企画、演出力の無さかな、と思えるところですが、日の当たらない土地で5千9百万円となるのであれば、日当たりも在り太陽光発電も設置されていて6千3百万円の方が良いかな、と思えるところではあります。

[35: 購入検討中さん]

＞３４さん

　やはりあそこのことでしたか。駅から近いし並木道だし良いなと思うのですが。
土地が100㎡に若干届かないことと下水の川？高圧線があり対象外になりました。
それがなかったら7000超えていたかもしれませんが＾＾；
下水も高圧線もどうにもならないですものね。
皆、そこがネックなのかなかなか売れないようです。
売れた一件は後ろの5980のよう。下水の川の真ん前よりは良いかなと思ったのでしょうね。
どこで妥協するかなのかもしれませんね・・・・
全て素晴らしい物件だったら私など庶民には本当に手の届かない値段になるのでしょうし。
もっと田園都市線を下って土地のところか良いのかなとも考えたりしています・・・

[36: 購入検討中さん]

路線価のURLありがとうございました。
これを見ると桜の邸でも22.5万円？！100㎡2250万円？！！
路線価+何かしらαと考えないとダメそうですね。

[37: ご近所さん]

＞３５

用水路の事と思いますが、家庭から排出される水は流れていないと聞きます。上下水道はちゃんと整備されている地域ですから。
昔はここ辺り一面が田んぼや畑でしたから、水を引いていたなごりでもありますし、この付近は湧き水があります。
宮崎台駅から少し離れたドンキホーテの辺りでは、３年程前に工事中に湧き水が出て道路が水浸しになった覚えがあります。今でも馬絹の方では湧き水を逃がしている所が数箇所あるんですよ。

鉄塔は無くなった場所もありますが、東急の線路付近のは撤去されませんね。まぁそれが無くても7千万円は無理と思いますが。
それでも成建は地元で大きな会社ですし、建売り物件の値段も高めという話は耳にします。

近所で大手で無い（？）建売りを見かける事がありますが、６５平米の土地に３階建てで５０００万円位の価格を見た事があります。
このファインコート宮崎台の近くに国島という病院があるのですが、そのすぐ近くの家です。
土地の広さは狭いですが、３階建てと考えると建物の広さでは差が無いかもしれません。
本来は、こうした価格が適正なのかもしれませんね。

[38: 主婦さん]

65平米5000万円3回建て大手ではない物件とファインコートは比べられない気が・・・
それは3000万円でもいらないなあ。私なら。

＞３７さんは成建さんの物件にお住まいなのかな？

[39: e戸建てファン]

>38

>65平米5000万円3回建て大手ではない物件とファインコートは比べられない気が・・・

大手の方が危なそうです、こう言ってはなんですが三井は横浜の件がありましたし、単に名前やデザインの良さで決めてしまうはどうかとも思えます。
ちゃんと質疑をしても、本当の事を教えてくれるものか。。。

むしろ中小規模でも真面目にちゃんと仕事をしていて、更にそれが付近であれば購入前に近所の評判もちゃんと聞く事も出来そうです。何か在った時に駆けつけてくれそうですし、建築会社に対しての安心度は増します。
立地やデザインや設備が良くても、横浜のマンションみたいに、住民に傾いたの指摘されて、とか、隠蔽体質とかの方が怖いですよ。

[40: いつか買いたいさん]

>38
大手じゃないとかファインコートだから、といった事での信用だとすれば通用しないでしょう。
見るべき所をみずに表面的な良さだけにとらわれて選ぶ、ソレはもう通用しない事と考えなくちゃ。

なにしろ住んでいる人が斜めになってますよ、と言うのを震災のせいにするのはマズかったよね。
下請けが間違った工事をして更に隠していた、確かに原因はそうなのだろうけれど、住居を買ってくれた人の話を、売ったかぎりは聞いて真摯に受け止めて対応してもらたい訳です。

それを施工時の事や土地を調べずに、震災のせいです、と言う報告書を渡したのでしょう？
その社風というか体制はマズいとか見えない。
ファインコートのある立地は良い所ばかりの様だし、宣伝をみると凄く綺麗な住宅にみえるけれど、家は見た目じゃなくて、やはりちゃんと建っている事が大切だよね。