デュオヒルズつくばエンブレム Part2

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: 匿名さん]

＞高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！
つくばってそんなに揺れたんだ。地盤悪いんだね。

[82: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

つくばで分譲しているマンションは価格帯が分かれているので、購入者の競合は少ないと思っています。
不動産業者の休みの火曜日、水曜日はとても静か、ストレスの溜まる土日を越えた暇な月曜日は荒れる。
なんとなくですが、TX沿線で分譲している業者担当者の嫌がらせにあっているように思います。

[83: 匿名さん]

それは言えますねぇ。まだ引き渡しまで２年もあるのにこの好況な販売状況じゃ
ネガレスも正直苦しいと思いますが

[84: 匿名さん]

第一期2次は先着順だそうで、価格が出てますね。
間取りの右上に。

[85: 匿名さん]

荒れてる？

1期で70戸しか出せなかった現実なのに、盛んに「好調」だの「すぐ完売」だの騒いでる変なポジがいるからからかわれてるんだろ。

[86: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [男性 40代]]

>>67
メリットも何もないですよ。
最近、フージャースのマンションの売れ行きは、そんなものって事です。
竣工後、半年以上売れ残っている物件もあります。

ただ、昔は会社の体力がなかったので安く投げても竣工前完売しないと資金の回転が追いつかなかったのですが、いまは会社に体力があるので、売れ残りも値引きして安売処分する必要がないだけです。

ただ、それだけの事です。

ここの物件は、会社の弱気予想に反して良く売れすぎてしまっているのです。

[87: 物件比較中さん]

1期は希望が重なる住戸が多ければ二期予定分も含めて
110戸くらいまでは売るって言ってたけど
中住戸は予定以上には売れなかったのかな
第２期に出てる先着順住戸は申し込んだけどローン組めなかったりで
辞退したってこと？

[88: 匿名さん]

>>77
>高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！

これはほんとなの？
本当だとしたら、震災後は高層マンションは免震が必須という感じになりそうだけど。。。
耐震ラッチとかなかったのかな。
仙台ではそうだったみたい（被害の実態はよく知らないけど）で、ここの仙台スレッドでも震災後は「免震必須」と言ってる人が多かった。
うろおぼえだけど、「フージャースの高層マンションだけ免震じゃない、ありえない」とか批判されてたような。。。
その反省でここは免震になったんだろうか。

[89: 匿名さん]

77です。
ガラス食器ほぼ全滅は控え目に書いたつもりでした。
９階で経験しました。
地震対応ストッパー付食器棚は機能したものの、中で破損したり扉を開ける時にどうしても助からない位置になってしまったのです。

冷蔵庫、液晶ＴＶも壊れ、空調の配管が飛び出した部屋もありました。

地震保険は、破損物品には適応されず、部屋に３０万円が支払われました。マンションでは最高額だとか。

[90: 匿名さん]

>>89
ありがとう。
お話を聞くと、つくばでは免震必須ですね。
ここか、中古のパークハウスかな。。。

[91: 匿名さん]

というか、他のエリアにすればいいんだな。
自分は震災当時、東北被災県のマンション８階に住んでたけど、被害は皆無だった。
震源から遠いつくばがそんなだとは知らなかった。
妻の実家があるのでこのあたりでマンション購入を考えたけど、やっぱり都内か出身地の埼玉にするかな。

[92: 匿名さん]

免震も耐震もその時の地震の質、揺れ方でまったく違ってくるから一概にこうとは言えないよ。
ただあれだけの東北の地震でもマンションは倒壊０でしたので地震で命を守るって意味ではマンションはいい選択だと思います。

[93: 匿名さん]

一度に捌ける契約数が70戸だったということでしょうか。
あとはバラけるから何とかなるのでは？
もし売れているのであれば、つくばセーターにとって喜ばしいこと。

[94: 匿名さん]

つくばセーターじゃなくて、つくばセンターでした。
新しい物件の販売動向は、エリアの資産価値に影響する。
頑張って売ってほしい。

[95: 匿名さん]

徒歩5分の駅近で大型って中古でもほとんど値段崩れないからね。

[96: 匿名さん]

>>82さんのTX沿線業者担当者の嫌がらせレス説。流山などの物件と価格帯で競合するかな。ただ、つくばのほうが広いし、環境もいいから、比較されて顧客を捕られているのでは？なんか業者臭いコメント多いよね。

[97: 匿名さん]

＞比較されて顧客を捕られているのでは？なんか業者臭いコメント多いよね。

なるほどね。
そうすると、その業者は流山とかに誘導しないといけないね。
例えばどのコメントがそれに該当するのかな。

[98: 匿名さん]

>>97さん、そんな必要ないんですよ。評判を落とし、注目から剥がすことが目的だから。あとは、自分の物件に書くと荒れるから。

[99: 匿名さん]

レーベンザつくばも売れ残るだの高いだの言われてましたがしっかり完売してましたね。
マンションの掲示板てこんな感じなんですね。

[100: 匿名さん]

>>98
そうかな？
普通は「このエリア」で探す人が多いので、ここから流れるとすると竹園とかでしょ。
価格帯で決める人なんてあまりいないよ。買える上限価格の物件を買うわけじゃないし、広さで調節すればいいだけ。

[101: 匿名さん]

つくばは流入人口が多いんでしょ。
だからここはＴＸ沿線に大々的に広告を張ったのでしょう。
ＴＸ沿線のマンション販売業者は煩かったと思うよ。

[102: 物件比較中さん]

>>101
そんなこと言ったらTX沿線の自社物件だって競合することになるのでは
それなら黙っていても売れる物件はあまり宣伝せずに
売れない物件の方に力を入れて宣伝するのではないのかなあ。
短期借入金の借入先で常陽銀行がかなり大きいので
全国展開かと思っていたけど、今は茨城中心ってことなのかな

[103: 匿名さん]

価格帯が違うことは、購入層が違ってくるということです。
エンブレムとデュオTXみらいヒルズで競合しますか？

ローンで買う人が大半なので、価格帯は重要なファクターですよね。
そりゃ、資金面で豊かな人は、すべての物件から選べるでしょう。でも全額現金なんて人は一角だと思います。

流山市だけで7物件分譲販売されています。大手さんから中堅、中小業者。ＴＸ沿線は競合が多いです。
価格帯もまちまちですが、ちょっと狭い住戸が多いですね。戸建で育った人は狭いと感じるでしょうね。
価格は思ったより高い。つくばには広い物件がある。街もきれい。魅力的に感じると思います。

[104: 匿名さん]

流山の物件ってどういうのがあるのかちょっと見てみたけど、販売会社でいうと
三井：ここと地所の営業さんはこういうところに書き込まない印象あり
住友（ウェリス、ルフォンの代理）：ここの営業は書き込む可能性あるかも
あとはレーベンとか？レーベンとかデュオはよく知らんが、書き込んでそうな印象はあるな。

[105: 匿名さん]

-部屋番-----床面積(平米)----坪単価 / 価格(万円)
H_2011-------100.4---------230.4 / 6998
H_1911-------100.4---------223.8 / 6798
H_0911-------100.4---------190.2 / 5778
H_0211-------100.4---------179.4 / 5448
B_0801-------95.03---------162.6 / 5248
C1_0902------80.96---------166.5 / 4078
C1_0302------80.96---------160.4 / 3928
E_0407-------80.96---------159.2 / 3898
I_2012--------85.67---------192.9/ 4998
（部屋番は上２桁が階、下２桁が立地。01～11が南東棟、12～18が南西棟）

C1とE、面積が同じなのにEの方が安く、HとIでは15平米も違わないのに、2000万円の価格差があるんですね。
他に気づくところはありませんか？

[106: 物件比較中さん]

>>105
それって2次の先着順住戸？
気づいたこと、金に糸目を付けない人が
一番高い住戸を買うって聞いたけど
西角Ｈのプレミアムが高い順に売れ残った
さすがにコスパ悪すぎととられたのかな
もしかしたら多少は下げてくるかもね

坪単価も間取りもBの8階のほうが
C1の9階よりずっといいと思うけど
1200万円が出せなければ無理か

[107: 匿名さん]

>>106
>>金に糸目を付けない人が 一番高い住戸を買うって聞いたけど

その通りなんじゃないですか？H Typeは9階と2階しか残ってませんよ。
105は先着順住戸だけの表示ではないのでは？

[108: 申込予定さん]

１－２次先着組です。どんどん売れてますね。

[109: 申込予定さん]

第一期＜110戸＞即日完売御礼とのことです。追加してもまだまだ問い合わせが絶えないとのこと。
年内完売ペースですかね。

[110: 匿名さん]

>>108
>>１－２次先着組です。

申込予定さん、おめでとうございます。
私は、１－１次組です。お互い良いご近所さんに恵まれますように。

画像は、昨日までの進捗状況です。
免震構造が鉄筋に囲まれました。

[111: 匿名さん]

この立地で坪160なら割安だな、確かに。
平均175というが、お手頃な価格の部屋もけっこうある。
これはお買い得かもね。

[112: 匿名さん]

HとC1は完売しました。
BとEは先着順の分は終了し、第二期の販売となります。

[113: 匿名]

>>111
何対比割安なんですか？
根拠を教えていただけますか？

投資対象になりうるのでしょうか？

[114: 匿名さん]

つくば駅から徒歩16分築23年中古リノベでたしか坪130くらいででてたよね。
新築で駅から近くでこっちの方が全然お得に思うけど。

リノベは中身は綺麗になっても近年の建築資材の進化ってすごいですからね。
あまり注目されてないけど外壁からパイプから何から何まで経年劣化の度合いは今の新築とは全く違います。
防災対策は言うまでもなく。

ここの坪170はちょっと意外でしたね。仰るとおりに多分年内完売でしょう。

[115: 匿名さん]

年内完売はデベが早期に売る気があればの話です。
最近はどうも不動産自体がじり高で供給自体を絞ってる雰囲気。
ここも2年先なので価格の見直しを入れてる可能性は否定できないかと。

[116: 匿名さん]

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」で、事前の予告広告で販売戸数を示してからマンションを販売するルール。
物件概要には販売戸数７０戸としながら、実際は１１０戸売るのは違反？

[117: 匿名さん]

役所に聞いてみて。
ついでに、デベがこういう掲示板に購入煽り書込をすることがゆるされるのかを消費者庁に聞いてみて。

[118: 匿名さん]

デベじゃない。こういうスレでは稀に話題になる。
デベはルールは守るから、本当は110戸も売れていないのではないか。とかね。

次は15戸となっています。消極ですね。

[119: 匿名さん]

スレがpart2になってから、業者の情報提供の場のようになってきました。書き込みが不自然な程繋がって流れていきます。
誰かのブログのような感じですね。

売れているということは、情報のないままでも魅力があるということでしょう。すべての情報が揃った時にも契約者の満足度が維持されるように業者さんは頑張って欲しいです。ローン組めないとの理由ならキャンセルできますから、そういう人が多数出ないことを祈ります。

[120: 匿名さん]

ポジレスが続けばデベだと騒ぎ、ネガレスが続けばライバル業者の嫌がらせだと騒ぐｗ

[121: 匿名さん]

契約者が出ればポジレスが出てくる傾向でしょう。
申し込んでもう1/3が即完売ですから嬉しさもありますよね。

[122: 匿名さん]

自分も120と同じ感想。
どちらにしても根拠なくデベ扱いはちょっと下品だよね。見ていて見苦しい。

>>113
111だけど、それこそ自分は素人で業者じゃないんで明確な根拠はない。自分なりの相場感からかな。
投資用には難しいでしょ。
自分は投資用マンション(賃貸中）も持ってるけど、築10年くらいの都内駅近小さめがおすすめ。
ただ今は買い時じゃないよ、かなり値上がりしてる。

[123: 周辺住民さん]

５千万で買って２０万で貸したんじゃ投資にはならないだろうね
>>114
地元勤務でつくばに20年以内住むのであれば広さと平置駐車場で
武田社宅の物件も悪くないですよ。周囲も静かだし。
大病院も歩いて行けるし、大学関係で賃貸の需要もある。

[124: 匿名さん]

契約前に重要事項説明書を事前に渡されると思います。真実が書いてありますので、業者の説明を鵜呑みにしないで、まるめこまれないようにね。

[126: ビギナーさん]

>>125
中古なら重要だけど、新築でなにか注意する点ってありますか？
新築の場合は瑕疵の保証はあるし、内覧で施工修正箇所見つけるのが重要な気がするけど。
震災で手抜き箇所が露呈した物件も新築時の重要事項に手抜き箇所が書いてあったわけではなし。

[127: 匿名さん]

消費者庁にデベがサクラ書き込みしてるかどうか調べてもらえば？
消費者庁からの照会なら、ＩＰアドレスとか開示されるから、白黒つけることができますよね。

[128: 匿名さん]

ビギナーさん、重要事項説明書を軽く見てはいけません。

重要事項説明書は、「購入者保護」と「販売者保護」の二面あります。
販売者は、重要事項説明書を全文読み上げて説明する必要があります。
購入者は、販売者から説明を受け納得できれば、重要事項説明書に署名します。

署名後は、重要事項説明書に記載してある事項については効力が発効し、販売者の立場は強くなり「そう言われても重要事項説明書で説明し、ご承諾いただいていますので、お受けできません」と手のひらを返したような応対も可能となります。

まさか、重要事項説明書を読む必要などないという方はいないと思います。

[129: 匿名さん]

消費者庁からの照会なら、IPアドレスが開示されるって本当ですか？
IP開示請求は民事、刑事双方ともに裁判所の判断によるはず。
ソースを教えて下さい。

[130: 購入者1号]

購入者のカキコ（書き込み）が少ないので、コテハンを使うことにしました。

購入者の皆様、ドアなど、木目調のインテリアの選択は如何なされましたか？
私は追加料金ナシのトラディショナルにしました。
まだ変更可能なので。

リビングに連なる部屋はリビングに繋げて、一体化させるかどうか伺いたいです。

これから購入する方は、リビングに連なる部屋をどうするかが課題だと思います。
つくばマンション住み替えの私としては、一体化させるのが良いと思います。

一体化するにあたり、バルコニーの縁取りを気にしました。

バルコニーの途中に壁無しなのは、南西ではI、南東はＨ、Ｅ、Ｅ1しかないのです。

家族の多い方は壁有りが良いと思いますが、参考までに。