デュオヒルズつくばエンブレム Part2

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[732: 匿名さん]

↓のスレでも侃々諤々ですが、隙間の大きいペラボーは反対意見が多いですね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240233/1

ここの完成模型をみると、人形から推定してペラボーの高さは2ｍで、
その上はガラアキです。
すべての住戸のペラボがこの高さなら、プレミアム階はもっと目立ちます。

これは気になります。「配慮型ペラボー」にして欲しいです。

[733: 買い換え検討中]

>>716
2階角部屋のデュオヒルズ吾妻、売れたのか申込が入ったのか、
高すぎるので価格改定するためか、わからないけど消えましたね。
クレオ西側のOSIも消えてる。

[734: 匿名さん]

レーベンリヴァーレ竹園、レーベン・ザ・ツクバ、デュオヒルズ吾妻（最上２階部分を除く）など、比較的新しいつくば駅近のMSは、ここと同じようにバルコニー戸境壁の上部が大きく空いています（本日の目視での判断です。誤っていたら失礼します）。

ウェリス竹園はコンクリートではありませんが、かなり空白は少ないです（これはHPから推定）。

LEBEN THE TSUKUBA検討スレでは、話題にならなかったようですが、
住人スレでも言及されていませんね。今後どうなるか見守りたいです。

[735: 土地勘無しさん]

>>733
　あの値段は妥当でしょう。いちおう角部屋だし。

[736: 匿名さん]

あと1万円も出せば天井までのベラボーになったんじゃない。
入居してからみんなで相談しよう。

[737: 匿名さん]

>>733
デュオヒルズつくば吾妻は東側の公園が見える部屋の中層以上が至高
売りに出ていた部屋は隣の一軒家の屋根しか見えない
だから眺望写真が無かった

[738: 匿名さん]

>>732
これは…。
コンクリート壁の部屋もあるのかと思ったら外側だけで、バルコニー内はペラボーなんですね。
要は全ての部屋が上が空いたペラボーということですね。

>>734
仮にも「究極」を謳うのなら、その辺の物件と同仕様ではなく、もう少し配慮がほしかったです。

[739: 匿名さん]

販促費に1割とか2割とか使うんでしょ！4,000万円なら800万円だよ。最初に買った人は、残っている住戸を販売する為、広告、ポスター代を出してあげているということ。物件の建築費に5%でも当てられたら、つくばでは究極といてるマンションになったかも？
ベラボーな販促費予算使い切らずに、ベラボーに、回せ！

[740: 匿名さん]

>>739
その考えはちがうのでは？

[741: 物件比較中さん]

>>739
あとから買う人も自分の物件の販促費を払っていることになるし、販促費がないと物件に巡り合えないし、マンションなので埋まらないとその後の修繕積立も困ることになりますよね。金額は知らないけど必要経費ではないでしょうか。
ベラボーは残念ですが。。。そもそも大して高くないマンションだから妥協は必要かもしれませんね。

[742: 匿名さん]

バルコニーは共有部分(専用使用権はあるが)だからね。ある程度オープンでもいいのではないかな。
実際ここくらいのペラボーのマンションに住んでるけど、隣りの人が見えるわけでもなく特に問題ない。
ここの仕様は郊外なら当たり前。坪単価的にも当たり前。

コンクリのバルコニー壁にするにはそのコストもかかるし、別に避難経路(避難ハッチの設置など)を確保する必要がある。
坪単価の高い都内の低中層マンションなどは普通コンクリ壁だけど、坪単価で最低100万以上は上だね。

[743: 匿名さん]

つまり究極は名ばかりということ？
コンクリ壁でも一部にぺラボー嵌め込みとか、高配慮ぺラボーとか、それなりにやり方はあると思うのですが。

[744: 匿名さん]

仕事は建築関係ですが、販促費にそんな使わないですよ。4200万*350戸で約150億
その3%でも4.5億。そんな使ってないと思います。

大規模なので原価のウエイトは高いと思いますよ。
ちなみに今からこの用地仕入れて、今の建築費で作ったら今の値段じゃ絶対に無理でしょうね
それくらい今の建築費（特に人件費）は上がってますし、オリンピック後下がるかどうかも？？

[745: 匿名さん]

大規模物件は儲からない？
じゃ何故に手を出すのかな。詭弁！

[746: 匿名さん]

というか、デベさんは、「このマンションは究極のマンションです」とは言ってない。
あくまで、「究極を」「語る」だけ。
そこをちゃんと区別すれ。

[747: 契約済みさん]

>>746
鋭い意見です。感心しました。

[748: 匿名さん]

最初からフラッグを揚げていなかったってことですね。

[749: 匿名さん]

>>746
確かに！！
気がつかなかった…。

[750: 匿名さん]

なるほど、確かにコンセプトは「究極を、語れるか」です。

単に「究極を、語れなかった」だけというわけですね。

http://www.duo-ibaraki.net/concept/

[752: 匿名さん]

決算書上の販売促進費は５％程度だったよ。
一戸当たり２００万円ということです。
大したことない。

原価率は６０％程度です。
マンションの実際の建築費は、４０００万円×６０％≒２４００万円
固定資産税評価額が低いのも頷ける。

[754: 物件比較中さん]

>>750
何をもってして究極かは主観の判断もあるでしょうね。故にこういうスレで細々情報交換をしている意味があるわけで、国語の授業はもう良いのでは。

[756: 匿名さん]

個人で考えたら、間違いなく付けるだろうと思うものをケチってしまいますね。共用部分なので、隣同士合意しても手が出せない。腹ただしい。

まだ間に合うんでしょ。騙し広告減らして実を付けたマンションにしてください。

[757: 匿名さん]

734です。

「TSUKUBA THE NEXIO」、「パス水戸駅南中央通り」も、ここと同様のバルコニー戸境壁の造りです。地方ＭＳでは現在のスタンダードなんでしょう。
古いところでは、OSI吾妻IIもそうでした。

現在住むＭＳは、厚いコンクリート壁の下部に、消防法の最低限度に近いペラボー隔て板（脱出口）の付いた仕様ですが、何回か隣戸のペットボトルが転がってきました。缶の転がる音も聞こえます。

脱出口がある限り、隣の気配を感じることについては「大差ない」かも。

[758: 匿名さん]

人の振り見て我が振り直せ！
ここは悪い例です。

低いレベルのところを見て、安心してしまう。
プライドのない作り手に残念。

免震以外に何か自慢できることはありますか？

[759: 匿名さん]

>>758
立地、デザイナー、つくば駅近で三井ビルに次ぐ高さ。

[760: 匿名さん]

>>758
>>ここは悪い例です。

それじゃぁ、良い例を挙げてくれないと説得力ないですよ。

[761: 匿名さん]

キッチンの幅は？２５５ｍｍ？

[762: 匿名さん]

>>761
壁心込みで2630mmなので、2550mmが妥当なところ。

[763: 物件比較中さん]

>>760
無理だと思うので諦めて下さい。悪い例の投稿です。笑

[764: 匿名さん]

>>760

758みたいな人は
デベが建築コスト高騰のため設備・仕様を調整するとプライドのない作り手と否定し、
大手デベ並の設備・仕様にすると高価格過ぎて買えないと否定するんですよ。
説得力ある返答は期待できないでしょう。

[765: 匿名さん]

つくば吾妻アドレスの基準地価格は微々増、横ばいでした。

都心の上昇幅をみると、つくばはもっと上昇しても当たり前かと思ったけど、微々増。
感覚的には頭打ちになった！？ように感じました。

ちょっとショックです。

景気が上向き、所得が増えそうだと思うだけで、より都心志向に向かう。
つくばから離れていく。そんな感じのする２７年基準地価発表でした。

[766: 匿名さん]

「デベが建築コスト高騰のため設備・仕様を調整するとプライドのない作り手と否定する。」は当たっている。

つくばセンターの中心地でしょ。周辺物件のよいところをすべて備えた一番館を造って欲しかったな。

フルにしたらどれくらい違っていたのだろう。
２００万円位？価格乗せればいいじゃない。
価格を乗せられず、ケチるのがここの業者さんの小心なところです。

[767: 匿名さん]

ボロ儲けなんてとんでもなさそうだな、フージャースの株価みたら倒産するんじゃないかってくらいの下げ。
ほんとこの会社は大丈夫なの？？

[768: 匿名さん]

Ｎｏ,７６６です。
決算書の自己資本比率、収支状況からは、直ぐにどうこうなるとは思えないですね。
在庫がどういう状況か、借入金に見合う価値を持っているかが、不動産関連企業の生命線。

[769: 匿名さん]

自己資本も4割切ってるし、前期から在庫も相当積み上がってきてるんですが・・
まぁ株価を見れば全部わかると思いますけどね。アベノミクスで株高なはずだけど・・

[770: 匿名さん]

不動産業の自己資本比率は３０％以上なら上位のほうだよ。
金融業、不動産業は、自己資本比率が低くなる。銀行は１０％切っている。

フーのシニア向けマンションにはちょっと期待している部分もある。

[771: 周辺住民さん]

>>765
地価が上がるとうれしいのか？
売却する場合はうれしいだろうけれど
住むのなら固定資産税や相続税が上がるからいいことなし。

[772: 匿名さん]

>>770
だから沢山会社が潰れました。
直近はなんとかなるかもしれないけどここの引き渡しはまだ1年以上先ですからね。
リーマン・ショックの時に知人が大変な思いをしていたのでその点で躊躇しています。
他のデベロッパーは上がっているかもしくは横ばい。
ずっと株価が下落してるのはちょっとおかしいと思っています。

[773: 購入検討中さん]

建築費高騰は大手でも深刻のようです。

三井不動産の物件でさえもコストダウン仕様があります。

パークホームズ八王子
八王子駅徒歩11分 平成29年3月完成予定

ディスポーザ無し
スロップシンク無し
直床
総戸数221戸でエレベータ2機
18階建て非免震

郊外・地方のマンションはオリンピックまで高級仕様は難しいのかも。

[774: 匿名さん]

>>772
>>リーマン・ショックの時に知人が大変な思いをしていたのでその点で躊躇しています。

意味がわかりません。
ローン開始は完成後だし、完成前にフーが倒産しても、保険制度によって頭金は返ってきます。

また倒産後もエスペリア、ダイアパレスなど、良い物件は資産価値が高いですよね？

[775: 匿名さん]

信用できないときの購入なら、止めるか、竣工してから購入するか、ですね。次の業者を待つか、中古を買うか、の手もあります。納得できることが住んでからの満足に繋がります。

[776: 匿名さん]

>>773さん、待てるのなら待ちましょう。徒歩圏の土地はまだまだあります。景気の低迷期に買うのが割安に買えるポイント。

[777: 匿名さん]

>>773
三井の新築で直床があるなんて知らなかった。
三井のブランド力をもってしても売れる価格にするには
仕様を下げる必要があるということか。
まぁ、都心物件なら話は別なんだろうけど。

[778: 周辺住民さん]

>>773
中古のメリットは、新築時の瑕疵がわりと明らかになっている。
変な住人が近くにいないかも選べるかもしれない。
などがあります。仲介手数料はかかりますが。
専有部分（内部）は安く買えればその分でリフォームするという手もあります。
デメリットはなかなか希望に合致する物件が出ないとか
その1戸かぎりなので、いい物件は売れちゃうのではないかとか
買ったらそのあとでもっと良い物件が出てくる（これは新築でも同じか）とか

[779: 匿名さん]

>>775
まさに正論です。

>>776
高層MS（当分ない）が不要なら、それもありです。

常陽銀行裏から、ペデを歩いて、西武に向かう景色（特に夜景、更に冬のイルミは格別）
に価値を見出せない人には不要の物件。
だから、駅近からの住み替えの人が多いと予想しています。

いきなりつくばに住もうと考える方々には、わかりにくい物件かも。

[780: 匿名さん]

このへんじゃウェリス竹園が仕様的には一番いいですね。
スロップシンク、ディスポーザ、配慮型ぺラボー、二重構造、全戸平置き駐車場…。

駅からもう少し近ければ有力な対抗馬になったのでしょうが。
所詮マンションは駅近が全てなのですね。

[781: 匿名さん]

500から1000万円も違うとかんがえてしまうね。

[782: 匿名さん]

>>780
駐車場は屋根付きじゃないと、ちょっと・・・・・
と、思うのは私だけ？　機械式もイヤですが。

[783: 匿名さん]

＞７８１さん、金額の違いに加えて、後付できない設備の費用の差もあります。
ここのデベさんが、付けるのを諦めたくらいだから、とても高価な設備だと想像します。
プライバシーの配慮のないベラボー、保温バス、スロップシンク

[784: 匿名さん]

屋根付きは雨の時は重宝しますし、風雨で車が汚れにくくてうれしいですよね。
反面、2階以上になるとアクセスが面倒だとか、出庫に時間がかかるとか、維持費がかかるといったデメリットもありますね。
あと抽選で屋上になってしまうとデメリットしか残らなかったり。

[785: 匿名さん]

駐車スペースには、大型車でもおけますか？例えば、ランクルとか、レンジローバーとか　大型のＲＶ車です。

[786: 匿名さん]

>>785
それは運次第ですが、完成までに売れ残っていたら、優先的に確保できるでしょう。

[787: 匿名さん]

>>785
駐車場は抽選のようですよ。

[788: 匿名さん]

改めて確認。ザ・パークハウス 中野タワーのデザインとね。

[789: 匿名さん]

真似されたの？

[790: 匿名さん]

>>789
そうらしいですね。光井さんが先らしいので。

[791: 匿名さん]

クレーム入れろ！

[792: 物件比較中さん]

>>788
距離離れてるからいいんでない？

[793: 匿名さん]

第２のエンブレム問題としてマスコミに訴えるべし。

[794: 匿名さん]

虚構新聞あたりなら取り上げてくれるかも？

[795: 匿名さん]

三菱地所にマネられたなら、むしろ物件価値の上昇が見込める…かも！？

[796: 匿名さん]

デベってよりデザイナーの意匠問題だからなぁ。たち悪いなぁ

[797: 匿名さん]

簡易べラボーのマンションに住んでいます。メリットもあります。マンションは間口は狭く、最近はバルコニーの奥行きもあるので、上から陽が差し込むメリットがあります。

[798: 匿名さん]

>>797
ここはアウトフレーム工法の柱をバルコニー戸境壁に利用するので、
バルコニー幅の半分以上はコンクリートです。

残りがペラボーで、上部の数10cmを開けるという造りです。
これはコストダウンというより、採光を優先した最近のトレンドのようです。

[799: 匿名さん]

>>798
柱が戸境壁なのは、アウトフレームのマンションはほとんどそうです。
それは前提の上で残りの部分のぺラボーの話が出てきます。
採光はガラスバルコニーで充分なので、ぺラボーは上まであったほうがプライバシー的にも見た目にも良いと思います。
もちろん好みもありますが、デベとしてはコストダウンが大きな理由なのは否めないと思います。
最近増えているアルコーブのほとんどない間取りと同様に、一見ではわかりづらいところで着実にコストを落とすのがデベのやり方です。

[800: 匿名さん]

>>799
ペラボーが低いマンションに住んでますが、全く気になりませんよ。

[801: 匿名さん]

>>800
最近の郊外型マンションの多くがガラ空きぺラボー仕様でしょう。
建築費が高騰していますし、ハセコーが多いですし。
なので別に気にならないという人はそれで良いと思いますよ。

ただ、都内のちゃんとしたマンションは今でも基本はコンクリート戸境壁、ぺラボーがあっても高配慮型だということですね。

[802: 匿名さん]

>>801

建築費高騰の影響は大きいでしょう。
今は大手デベでも郊外物件はコストダウン仕様多いです。
ベラボーに限らず。
ベラボーくらいで買う買わないの判断材料にしてたらつくばでマンション買えないでしょうね。

[803: 匿名さん]

結局問題は茨城のコストダウン仕様大衆マンションに4000～5000万円の金を出すかどうかですね。
3000万くらいなら納得ですが。

[804: 購入検討中さん]

角部屋は競争率が高いと聞きますので、
きっと残り少ないんでしょうね。。
こちらは外廊下ですから必然的に中住戸は田の字が多いですよね。
HP見ても、チラシを見ても。
中住戸を選んだ方、主寝室は廊下側に設けますか？
角部屋を選びたいのですが、納得いく間取りがあればいいのですが
なければ、中部屋で検討しようと思うので。

[805: 匿名さん]

>>804さん
私なんか貧乏症なのか、田の字だと安心できる方です。

センターサッシが好きかどうかで大きく別れると思います。
ここは18 type 中 3typeだけなので。

詳しくは、契約済みスレで訊くと教えてくれるのでは？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/573391/

[806: 匿名さん]

>>801さん
>>ただ、都内のちゃんとしたマンションは今でも基本はコンクリート戸境壁、ぺラボーがあっても>>高配慮型だということですね。

本当にそうかな？と思って少し調べてみました。

完成予想図で、ここと同様あるいはもっと簡素化されている戸境壁の、未完成のMSは

パークホームズ八王子
パークホームズ赤羽西
ルフォンリブレ大塚 アリーナ
オープンレジデンシア日本橋三越前
プラウドシティ阿佐ヶ谷
クレストシティ木場
ブリリア ザ レジデンス 東京八重洲アベニュー
ブリリア ザ タワー東京、など。

ここで調査は打ち切りました。
間取りから見ると、この中でスロップシンクが付いていたのは２つだけでした。
これらは「都内のちゃんとしたマンション」じゃないのですか？

[807: 匿名さん]

>>806自己レスです。
上記の中で、「ルフォンリブレ大塚 アリーナ」は高配慮型でした。訂正します。

[808: 匿名さん]

野村不動産（大手）の「オハナ」シリーズのギャラリーをみると、ここと同じ戸境壁ばかり。

[809: 匿名さん]

逆にデュオヒルズでも、コンクリート戸境壁なのもあります。
http://www.duo-morioka.net/chuou/

[810: 匿名さん]

>>806
お調べ頂きありがとうございました。

801さんの書き込みをみて、郊外はそんなもんなのかと思ったのですが、その認識は間違っていることがよくわかりました。

[811: 匿名さん]

よく調べましたね。お疲れ様でした。べラボーでも下が塞いであれば隣の気配は気にならない。採光、風通し優先でいいと思います。
どうしても嫌なら中古探してください。

[812: 匿名さん]

742で書いたけど、

＞坪単価の高い都内の低中層マンションなどは普通コンクリ壁だけど、坪単価で最低100万以上は上だね。

だと思うよ。坪300以上。
タワマンは重量の問題もあって高額でもコンクリ壁は無理じゃないかな。

[813: 匿名さん]

新築時レーベンザつくばのブライトプレミアム(南向き)85.77㎡
2F 4128万円
7F 4358万円
ディスポーザー、スロップシンク、非免震。

エンブレム(南東向き)85.1㎡
10F 4278万円
ディスポーザー無し、スロップシンク無し、免震。

価値観は人それぞれでしょうけど、私はエンブレムにして良かったと思ってます。

[814: 匿名さん]

>>813
そういう人が最低でも352人はいると思いますよ。

[815: 匿名さん]

隣の気配だろうが安っぽい見た目だろうが、気にならない人は気にならない。
気になる人は気になる。
怖いものですね。生まれ持った感性や育ちって。

[816: 匿名さん]

自分が神経質じゃなくて良かった(笑)

[817: 匿名さん]

>>811さん
>どうしても嫌なら中古探してください。

そういうことになりそうですね。
ザッと見る限り、都内で半々、地方では殆どがここと同じ開放部分ありではないでしょうか。
ペラボー部分を1平米削っても、1000円になるかどうか・・・
コスト節約のためとも思えないのですが。

[818: 匿名さん]

コスト削減で目立つのはスロップシンクですね。
大分見かけなくなりました。

[819: 匿名さん]

スロップシンクがない場合って、風雨でバルコニーが汚れたらどうやって洗えばいいのでしょう。
やはりバスルームからバケツでえっちらおっちらでしょうか。

[820: 匿名さん]

>>819さん
現在の我が家はスロップシンク付きですが、今後のためにネットで調べたことがあります。
スロップシンクがないMSでは、ホースが接続できる洗濯機用の蛇口があります。
そこにホースを繋ぐのがいいかと。

毎回洗濯機との接続をはずして、付け替えるのが面倒な人には、二股分水ユニットの装着が良いそうです。
使用頻度の高い人は、形状記憶ホースを装着して洗濯機の脇に置いておけば良いでしょう。

今書いていて気づきましたが、戸建てにはスロップシンクもディスポーザーも無いんですよね。

[821: 匿名さん]

それ聞いてどうすんのww
小学生かよww

[822: 匿名さん]

>>820
戸建てにはスロップシンクもディスポーザーもいらないしね！

[823: 匿名さん]

>>821,822
幼稚園児さんへ。
アメリカにはあるんです。
何故かはネットができる学力がついてから調べてみたら？

[824: 匿名さん]

>>813さん、ここの10階85.1㎡ 4,278万円
ウェルスつくば竹園なら、10階84.42㎡ 3,568万円 。
差額が710万円。ローン金利を考えると800万円以上違ってくる。
外に駐車場借りてもう一台軽自動車を保有できる位は違ってくる。
設備はほぼフル装備。ただ、免震ではなく耐震。震度7では倒壊しないでしょう。

比較検討はそれぞれの考え方につきます。

[825: 匿名さん]

私も全く同じ比較をしました。
価格発表前はエンブレムはウェリスより15％くらい高いくらいなら許容範囲かなと思っていました。
結果それより少し高くなりましたが、個人的には駅近＞自走式＞免震＞ディスポーザ＞スロップシンクの順番なのでエンブレムにしました。

[826: 匿名さん]

825です。

我が家は共働きで一人は車通勤、もう一人はＴＸ通勤なのでエンブレムにしました。
自走式＆駅に近い点は生活スタイルに合っていますから。
確かに買う時は800万円くらい高いけど、売却するときはウェリスより高い値付けができるでしょうから。
ウェリス見に行きましたけどなかなかいいですね。ほぼフル装備で。
生活スタイルが違えばこちらも選択有りでした。

[827: 匿名さん]

800万円あると子の学費、下宿代や定期代ぐらいになるかな。二人分。

[828: 匿名さん]

私立医大に行かれると、一人分にもなりません（体験中）。

[829: 匿名さん]

ここじゃもっとたいへん。

私立医大に通わせることができる家庭が自慢できるグレードではない。

都内の私立医大に通わせる家庭は、24区内にするだろうけどね。

[830: 匿名さん]

第2期4次の販売戸数が週毎に増えてるってのは申し込み分ぽいね
この感じだと第2期4次まで即完の作戦かな

[831: 匿名さん]

>>830

なるほど！販売戸数が微妙に増えているからどういう理由かと思ってました。
申込戸数＝販売戸数にして即日完売にするということですか。
南東棟の低層階が契約となると200戸ほどは販売済になったかも？