デュオヒルズつくばエンブレム Part2

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[721: 匿名さん]

バルコニーの戸境壁が、ペラボーだけの部屋とコンクリの柱がつく部屋がありますね。
デザイン上仕方ないのかもしれないが、包まれ感がなくて隣の部屋からも覗き込めるペラボー仕様は私は避けたいな。

ここに限らず、最近ペラボーの新築マンション多いですね。
最近のデザインの流行りか？単なるコストダウンか？気になるところです。

[722: 匿名さん]

長谷工なら当然。

[723: 買い換え検討中]

>>721
デザイン上というより構造上の問題なのでは？
角部屋の横側開口部が大きくとれないのもおそらくそのためかと。

[724: 匿名さん]

>>721さん、バルコニーの戸境壁は天井まで欲しいです。お隣さんの話し声はよく聞こえるし、気配を感じます。当然、私の話し声も聞こえるでしょう。やっぱり社宅は安普請 だなぁと感じます。究極マンションでも安普請なんですね。
後から自分で付け替えは駄目ですか？

[725: 買い換え検討中]

>>724
窓を開けていれば聞こえるだろうし、
閉めても聞こえたら欠陥だわね。

[726: 匿名さん]

集合住宅のセキュリティーは高いかもしれませんが、プライバシーは低いです。
壁一枚ですからね。

バルコニーの戸境壁の話、窓閉め切って生活する人には関係ないかな。
Ｇｏｏｇｌｅ検索　https://www.google.co.jp/search?q=%E3%83%90%E3%83%AB%E3%82%B3%E3%83%8B...

[727: 契約済みさん]

どんな仕様でも脱出のためペラボーは必須なので、隣戸との遮音はコンクリートがあろうとなかろうと大差ないのでは？

[728: 匿名さん]

>>727さん、バルコニーの戸境壁が天井まで隙間なくあるかどうかは、大きな違いです。グーグルの検索結果の画像集を見て下さい。業者の気遣いの違いを感じます。良い物件を建てている業者の当たり前と、フーでは土台にある考え方が違うんです。究極のレベルも団地です。

[729: 匿名さん]

音よりも隣から覗こうと思えば覗ける構造がいやです。
あるスレに「洗濯物を干していて雨が降ってきたらペラボー越しに隣家に教えてあげたくなる」という表現があって、
さもありなんと思いました。はっきり言って教えられる方は嫌ですね・・・。
せっかく高いタイルを張っても、とてもバルコニーでくつろぐ気になれません。

>>726のページで一番最初の画像の仕様が最悪です。
確かつくばだと春日のレーベンリヴァーレが全戸これです。

[730: 729]

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/dtl/00107771/?sc_out=mikl...

上記ページのグランドエントランスの予想CGで確認できました。
これをを見た限りでは、ペラボー部屋は最悪仕様のように見えます（エントランスのすぐ上の部屋）。
バルコニーから顔を出してもジャンプしても覗けます。
コンクリート壁の部屋との違いが歴然です。

[731: 匿名さん]

凄い！よく気づきましたね。

スロップシンクが無かったり、当たり前にあると思っていたものがない。
色々なところをケチっているのではないかと心配になります。
入居後、買い手のプライドが傷つきます。

なぜ、あと100万円でもかけてランクを上げなかったのか。とても残念。
バルコニーの戸境壁ぐらいはプライバシーも高いものを再考して欲しいですね。

[732: 匿名さん]

↓のスレでも侃々諤々ですが、隙間の大きいペラボーは反対意見が多いですね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/240233/1

ここの完成模型をみると、人形から推定してペラボーの高さは2ｍで、
その上はガラアキです。
すべての住戸のペラボがこの高さなら、プレミアム階はもっと目立ちます。

これは気になります。「配慮型ペラボー」にして欲しいです。

[733: 買い換え検討中]

>>716
2階角部屋のデュオヒルズ吾妻、売れたのか申込が入ったのか、
高すぎるので価格改定するためか、わからないけど消えましたね。
クレオ西側のOSIも消えてる。

[734: 匿名さん]

レーベンリヴァーレ竹園、レーベン・ザ・ツクバ、デュオヒルズ吾妻（最上２階部分を除く）など、比較的新しいつくば駅近のMSは、ここと同じようにバルコニー戸境壁の上部が大きく空いています（本日の目視での判断です。誤っていたら失礼します）。

ウェリス竹園はコンクリートではありませんが、かなり空白は少ないです（これはHPから推定）。

LEBEN THE TSUKUBA検討スレでは、話題にならなかったようですが、
住人スレでも言及されていませんね。今後どうなるか見守りたいです。

[735: 土地勘無しさん]

>>733
　あの値段は妥当でしょう。いちおう角部屋だし。

[736: 匿名さん]

あと1万円も出せば天井までのベラボーになったんじゃない。
入居してからみんなで相談しよう。

[737: 匿名さん]

>>733
デュオヒルズつくば吾妻は東側の公園が見える部屋の中層以上が至高
売りに出ていた部屋は隣の一軒家の屋根しか見えない
だから眺望写真が無かった

[738: 匿名さん]

>>732
これは…。
コンクリート壁の部屋もあるのかと思ったら外側だけで、バルコニー内はペラボーなんですね。
要は全ての部屋が上が空いたペラボーということですね。

>>734
仮にも「究極」を謳うのなら、その辺の物件と同仕様ではなく、もう少し配慮がほしかったです。

[739: 匿名さん]

販促費に1割とか2割とか使うんでしょ！4,000万円なら800万円だよ。最初に買った人は、残っている住戸を販売する為、広告、ポスター代を出してあげているということ。物件の建築費に5%でも当てられたら、つくばでは究極といてるマンションになったかも？
ベラボーな販促費予算使い切らずに、ベラボーに、回せ！

[740: 匿名さん]

>>739
その考えはちがうのでは？

[741: 物件比較中さん]

>>739
あとから買う人も自分の物件の販促費を払っていることになるし、販促費がないと物件に巡り合えないし、マンションなので埋まらないとその後の修繕積立も困ることになりますよね。金額は知らないけど必要経費ではないでしょうか。
ベラボーは残念ですが。。。そもそも大して高くないマンションだから妥協は必要かもしれませんね。

[742: 匿名さん]

バルコニーは共有部分(専用使用権はあるが)だからね。ある程度オープンでもいいのではないかな。
実際ここくらいのペラボーのマンションに住んでるけど、隣りの人が見えるわけでもなく特に問題ない。
ここの仕様は郊外なら当たり前。坪単価的にも当たり前。

コンクリのバルコニー壁にするにはそのコストもかかるし、別に避難経路(避難ハッチの設置など)を確保する必要がある。
坪単価の高い都内の低中層マンションなどは普通コンクリ壁だけど、坪単価で最低100万以上は上だね。

[743: 匿名さん]

つまり究極は名ばかりということ？
コンクリ壁でも一部にぺラボー嵌め込みとか、高配慮ぺラボーとか、それなりにやり方はあると思うのですが。

[744: 匿名さん]

仕事は建築関係ですが、販促費にそんな使わないですよ。4200万*350戸で約150億
その3%でも4.5億。そんな使ってないと思います。

大規模なので原価のウエイトは高いと思いますよ。
ちなみに今からこの用地仕入れて、今の建築費で作ったら今の値段じゃ絶対に無理でしょうね
それくらい今の建築費（特に人件費）は上がってますし、オリンピック後下がるかどうかも？？

[745: 匿名さん]

大規模物件は儲からない？
じゃ何故に手を出すのかな。詭弁！

[746: 匿名さん]

というか、デベさんは、「このマンションは究極のマンションです」とは言ってない。
あくまで、「究極を」「語る」だけ。
そこをちゃんと区別すれ。

[747: 契約済みさん]

>>746
鋭い意見です。感心しました。

[748: 匿名さん]

最初からフラッグを揚げていなかったってことですね。

[749: 匿名さん]

>>746
確かに！！
気がつかなかった…。

[750: 匿名さん]

なるほど、確かにコンセプトは「究極を、語れるか」です。

単に「究極を、語れなかった」だけというわけですね。

http://www.duo-ibaraki.net/concept/

[752: 匿名さん]

決算書上の販売促進費は５％程度だったよ。
一戸当たり２００万円ということです。
大したことない。

原価率は６０％程度です。
マンションの実際の建築費は、４０００万円×６０％≒２４００万円
固定資産税評価額が低いのも頷ける。

[754: 物件比較中さん]

>>750
何をもってして究極かは主観の判断もあるでしょうね。故にこういうスレで細々情報交換をしている意味があるわけで、国語の授業はもう良いのでは。

[756: 匿名さん]

個人で考えたら、間違いなく付けるだろうと思うものをケチってしまいますね。共用部分なので、隣同士合意しても手が出せない。腹ただしい。

まだ間に合うんでしょ。騙し広告減らして実を付けたマンションにしてください。

[757: 匿名さん]

734です。

「TSUKUBA THE NEXIO」、「パス水戸駅南中央通り」も、ここと同様のバルコニー戸境壁の造りです。地方ＭＳでは現在のスタンダードなんでしょう。
古いところでは、OSI吾妻IIもそうでした。

現在住むＭＳは、厚いコンクリート壁の下部に、消防法の最低限度に近いペラボー隔て板（脱出口）の付いた仕様ですが、何回か隣戸のペットボトルが転がってきました。缶の転がる音も聞こえます。

脱出口がある限り、隣の気配を感じることについては「大差ない」かも。

[758: 匿名さん]

人の振り見て我が振り直せ！
ここは悪い例です。

低いレベルのところを見て、安心してしまう。
プライドのない作り手に残念。

免震以外に何か自慢できることはありますか？

[759: 匿名さん]

>>758
立地、デザイナー、つくば駅近で三井ビルに次ぐ高さ。

[760: 匿名さん]

>>758
>>ここは悪い例です。

それじゃぁ、良い例を挙げてくれないと説得力ないですよ。

[761: 匿名さん]

キッチンの幅は？２５５ｍｍ？

[762: 匿名さん]

>>761
壁心込みで2630mmなので、2550mmが妥当なところ。

[763: 物件比較中さん]

>>760
無理だと思うので諦めて下さい。悪い例の投稿です。笑

[764: 匿名さん]

>>760

758みたいな人は
デベが建築コスト高騰のため設備・仕様を調整するとプライドのない作り手と否定し、
大手デベ並の設備・仕様にすると高価格過ぎて買えないと否定するんですよ。
説得力ある返答は期待できないでしょう。

[765: 匿名さん]

つくば吾妻アドレスの基準地価格は微々増、横ばいでした。

都心の上昇幅をみると、つくばはもっと上昇しても当たり前かと思ったけど、微々増。
感覚的には頭打ちになった！？ように感じました。

ちょっとショックです。

景気が上向き、所得が増えそうだと思うだけで、より都心志向に向かう。
つくばから離れていく。そんな感じのする２７年基準地価発表でした。

[766: 匿名さん]

「デベが建築コスト高騰のため設備・仕様を調整するとプライドのない作り手と否定する。」は当たっている。

つくばセンターの中心地でしょ。周辺物件のよいところをすべて備えた一番館を造って欲しかったな。

フルにしたらどれくらい違っていたのだろう。
２００万円位？価格乗せればいいじゃない。
価格を乗せられず、ケチるのがここの業者さんの小心なところです。

[767: 匿名さん]

ボロ儲けなんてとんでもなさそうだな、フージャースの株価みたら倒産するんじゃないかってくらいの下げ。
ほんとこの会社は大丈夫なの？？

[768: 匿名さん]

Ｎｏ,７６６です。
決算書の自己資本比率、収支状況からは、直ぐにどうこうなるとは思えないですね。
在庫がどういう状況か、借入金に見合う価値を持っているかが、不動産関連企業の生命線。

[769: 匿名さん]

自己資本も4割切ってるし、前期から在庫も相当積み上がってきてるんですが・・
まぁ株価を見れば全部わかると思いますけどね。アベノミクスで株高なはずだけど・・

[770: 匿名さん]

不動産業の自己資本比率は３０％以上なら上位のほうだよ。
金融業、不動産業は、自己資本比率が低くなる。銀行は１０％切っている。

フーのシニア向けマンションにはちょっと期待している部分もある。