デュオヒルズつくばエンブレム Part2

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[630: 匿名さん]

ウチのMSにチラシが入ってました。
チラシに小さな白い紙が貼ってありました。
他に見た人いませんか？

南東棟最上階ラスト1邸！100平米角部屋ラスト1邸！
ご予約の際は「○○○○○○（営業担当者名）」まで。

南東棟はこの２戸で終了ですか？

[631: 周辺住民さん]

>>625さん、2期2次は7戸でしたね。

[632: 匿名さん]

>>630
まだ残っていたのですか？キャンセル物件ではないの？

[633: 匿名さん]

真相は買った人だけが知っている？

[634: 匿名さん]

>>633
デベの売り方には消費者保護のモラルの低さ、昔の株屋のような感じ。口八丁です。

[635: 匿名さん]

>>634
どゆこと？

[636: 匿名さん]

モデルルーム行ってまだ様子みようと思ってたので私も売れ方は正直とても気になります^-^;

[637: 匿名さん]

>>635さん、長期営繕計画に免震装置の交換が入っていないって本当？億単位なんでしょ？積立自体していないような計画なの？

[638: 匿名さん]

とりあえず免震装置は通常60年は交換不要です。
毎年点検は必要ですけどね。

[639: 匿名さん]

その頃には、自分は生きていないから関係ないって感じですね。
駐車場の建て替えはいつごろでしょうか？

[640: 匿名さん]

>>639
http://norabook.seesaa.net/article/101619188.html
↑参考にしてみては？

少なく主張する人では20～30年。
多く主張する人では、100年以上。
30～40年程度で寿命、という一般的な見解・・・・・

3階建ての実家は築40年過ぎ、大震災にも耐えて問題ありません。

[641: 匿名さん]

日本初の大規模修繕した大◯のタワーも持ち出し無しだそうだから、あんまり心配しないでいんじゃないかな？

[642: 匿名さん]

予算20億円でも大手が名乗り出なかったというやつですかね。

[643: 匿名さん]

夜、邪魔になる航空障害灯は設置されるの？

[644: 匿名さん]

今確認しましたが三井ビルは明滅式、パークハウスは点灯式でした。

航空法第51条により地表又は水面から60メートル以上の高さの建造物などには航空障害灯の設置が義務付けられているそうです。

但し、超高層ビルが密集している地域の場合、60m以上でも一部のビルには障害灯を設置しなくてもよい場合があります（以上WIKIPEDIAより）。

ということで、設置されることになりそうです。
反射するような高い建築物は近くにないので、住民への影響はなさそうです。

[645: 匿名さん]

>>644さん、丁寧な説明をありがとうございます。

付けるとしたら一番上の角でしょうか？
中層階には影響なさそうですね。

[646: 匿名さん]

>>630
>南東棟最上階ラスト1邸！100平米角部屋ラスト1邸！

普通に読めば、「南東棟最上階住戸はあと残り1戸」ではないのかな？
前段と後段は同じ住戸のことだと思う。

[647: 匿名さん]

南東棟最上階100平米角部屋(H Type)が1期1次で売却済みなのは誰でも知ってるでしょう。

[648: 匿名さん]

ならキャンセル住戸だね。

[649: 匿名さん]

ありえない。

[650: 匿名さん]

>>649
ありえない、ね。その理由は？
この住戸は確か7000万近かったのでは？
ローン審査に通らずキャンセルという可能性はある。

狙ってた人なら普通は喜ぶもんだが。

[651: 匿名さん]

HPをみてみたが、現在先着順の住戸には100平米は入っていない。
売り方(チラシのみに記載)からしても、キャンセル住戸だろうね。

[652: 匿名さん]

>>646「前段と後段は同じ住戸のことだと思う。」
は、単なる思い込みなのでは？

[653: 匿名さん]

>>652
もちろん断定する気はない。
デベの担当さんに連絡して確認すれば？

[654: 匿名さん]

7000万現金払いできない人は買わないでしょうに。

[655: 匿名さん]

>>646
前段と後段は違う住居だと思いますよ。
実際にチラシを見た630さんが2戸と仰ってますよね。普通に読めば2戸ですよ。

少し前のモデルルームに貼ってある花をみたところ、まだ花が貼られていない該当住居がひとつずつありましたから。角部屋や最上階だったので記憶に残りました。

[656: 匿名さん]

>>655さん、合点が行きました。
MRのバラが218戸埋まっていたと言うことですね（南東棟は220戸）。
そういえば8月中旬に行った時に、色の区別の意味は良くわかりませんでしたが、
赤とピンクのバラがたくさん貼られていました。

[657: 匿名さん]

そうすると南東棟は218戸契約済なんだろうな。
デベが「ラスト1邸」という場合、文字通り他は残っていないという意味だろう。

南西棟もそれなりに売れてるだろうから、ほとんど完売に近いのかね。
なんか1期、2期の販売戸数と大きくズレ過ぎな気がするが。。。

[658: 匿名さん]

>>655-657
ＭＲのボードは、両端二三戸を除いた中央部の中低層階はポスターが貼ってあり、まだ売り出してない（要望は受付してもらえる）との事でしたが、…もう埋ったのでしょうか？

[659: 匿名さん]

>>656
655です。紛らわしくてすみません。
最上階や角部屋に限るとバラが貼ってないところが二箇所という意味です。
他にもバラがないところはありましたが最上階や角部屋は目立つので記憶に残っていたということです。すみません。

658さんの仰る通り中低層階の中央部は次期売り出しになってました。

[660: 匿名さん]

マンションに詳しい（と自分で仰る）方がみて、このマンションの売れ方は「いたって普通」らしいです

[661: 匿名さん]

赤いバラは契約済み、ピンクは第２期販売予定物件。辻褄が合う。

[662: 匿名さん]

第1期契約者のオプション申し込み期限が迫っています！

早いね。キャンセル防止策かな。

流行っている入居前のプチリフォームなんて受けてもらえないし、引き戸なんて手間だけだから、相談にも乗ってくれない。大きな物件は、営業も大雑把、大多数の1人、手が回らない。

[663: 契約済みさん]

さすがに引き戸は受けてくれますよ。儲かるので。

[664: 匿名さん]

だよね。エコカラット貼るだけで、どれだけ歩合がはいるかわかりません。

[665: 契約済みさん]

とりあえず、明後日までね。

[666: 匿名さん]

>>663さん、実は今住んでいるマンションは入居前み引き戸にしてもらったけど、差額は1万円もなかったです。とても得した気分でした。

[667: 契約済みさん]

>>666
今のMS、畳～フローリング＆+リビングとの一体化も無料でしたよ。
ここはここで、4LDKを3LDKにして、収納を多くするよなOPも安いように思うのですが。

[668: 匿名さん]

畳からフローリングに変えるのは、無料が多いですね。
フローリングの方が工事しやすくコストが下がると聞きました（本当かな？）

和紙畳に変えたら、６畳足らずで１８万円でした。そちらはビックリしましたよ。
オプション価格は高いのか安いのか分からないことも多いです。

[669: 匿名さん]

明日から入居開始？（買ってないから断定せず）のレーべン・ザ・つくばや、
ウエリスつくば竹園のスレは伸びてないにもかかわらず、
良しにつけ、悪しきにつけ伸びているココは注目度が高いのですね。

にしても、ウエリスつくば竹園のWebもまったく更新してないのは不気味です。
余程先着順販売が功を奏したんですかね。

そのパターンを踏襲すると、ここも静かになってしまうのでしょうか。

[670: 匿名さん]

低中層階はこれからか。
坪150くらいか。それならなかなかいい。仕様が低くても納得できる。
大規模高層マンションの低層階はけっこうお買い得なんだよね。

[671: 匿名さん]

>>670さん、そうですね。高層、大規模物件の中低層階はお買い得かもしれない。特に上層階の階毎の差額の大きいこの物件にはそう感じます。何階に住むか、その階にいくら割増して払うか、考えさせられる物件になりそう。

[672: 匿名]

>>671
確かに住み始めて外を眺める頻度を考えると今の物件で15階だけど、そんなに無いかも。天井の高さも最上階3階以外は差異ないし、下の階は割安な感じしますね。
騒音だけは夜に見に行く必要あるかも、イバヤンがいますしね。涙

[673: コテハン]

次も22戸と少ないですね。
秋葉原駅に、また広告が林立したとか。

[674: 匿名さん]

つくば周辺だけじゃ需要が足りないことを表しているのでは？
価格帯も広く、景気の先行きもバンバンではない。戸数の過剰供給？

[675: 匿名さん]

坪150なら買いだろう。ウェリス竹園との差がほとんどない。
坪230で買う人は素直にすごいなあと思う。

[676: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [男性 40代]]

また追加で22戸も要望があったのかよ。
すごいな！

[677: 匿名さん]

ここのMAXは210では？　1坪＝3.025平米換算だと。

[678: 匿名さん]

>>677さん、1坪は、3.3057㎡、1㎡は、0.3025坪。

[679: 匿名さん]

>>678
ありがとうございましたm(_._)m。

[680: 土地勘無しさん]

エンブレムは、あの佐野氏がデザインしたのですか？

[681: 匿名さん]

>>672
昨夜は五月蝿かったですね。

[682: 匿名さん]

最近、地域のミニコミ紙とか、いろいろなところで広告を見かけるようになってきました。
それって、必ずしも順調に売れているわけでもない、ということではありませんか？
マイナーのことを書くと、叩く方いらっしゃるけれど、つくば駅近のマンションとしてはいろんな意味でイマイチ、と思うのは私だけなんでしょうかね？

[683: 匿名さん]

イマイチでないマンションの例を挙げていただけるとありがたいです。
都内23区の例を是非挙げてください。またイマイチでない理由もついでに。

[686: 匿名さん]

掲示板監視活動、お疲れさまでございます。

[687: 匿名さん]

↓よく似ていますが、光井氏とは無関係なんですよね？
http://www.mecsumai.com/tph-nakanotower/design/

[688: 匿名さん]

今日の日経に新築マンションの価格は、賃貸した時の月額の240倍以内なら妥当って書いてあった。

[689: 匿名さん]

>>688です。
間違えました。年間家賃の24倍以内なら妥当。24倍を越えると割高、高値つかみリスクありだそうです。

[690: 匿名さん]

>>688
とすると、プレミアム階でも妥当額よりお得な住戸がたくさんあることになりますね。

[691: 匿名さん]

地方都市に単純に24倍を当てはめるのは、間違いだと思いますよ。
マンション価格に対する土地代の割合が都心対比低い分、不動産の下落率が高くなりますからね。

[692: 匿名さん]

「家賃」には、共益費と管理費も含むの？

[693: 物件比較中さん]

月額15万と仮定して、計算すると
43,200,000

[694: 匿名さん]

20万円では借手は稀だろう。家賃は管理費を除いた金額だろうし、家賃は、遅からず借手が見つかる水準だろう。借手は駐車場代も気にするから、実質15万円プラス管理費、駐車場代2万円。17万円は払えないでしょう。

[695: 住民さんＡ [女性 30代]]

>>694
そんなことないですよ。
借りたい人は結構います。
法人契約の方もいますし。

[696: 匿名さん]

そんなの高すぎて払う気なくします。

[697: 匿名さん]

いくらくらいなら借りてもらえるかな？私の会社の補助は、7万円。プラス10万円はきついかな。公務員の補助はもっと厳しいと思うけど。

[698: 周辺住民さん]

デュオヒルズ吾妻の80平米3LDKがたしか18万で出てるから。
それが相場ということでしょう。レーベン竹園も出てたような。
そのあたりから考えると18-20万は高すぎることはないことになります。

[699: 住民さんＡ [女性 30代]]

自分にとっては高い家賃でも、それを高くないと思う借り手もいるのです。
ちなみに私は買ったマンションを賃貸に出していましたが、設定した賃料は我が家では払えないな～という金額でした。

[700: 匿名さん]

周辺家賃は上がっていれば、マンション価格が上がるのは納得ってこと？
家賃が年間10万円上がれば、マンション価格は240万円上がっても納得する？

24倍はピーク価格とも言えますね。高値つかみとなるやも知れね。

[701: ご近所さん]

>>700
家賃は実勢でみると分譲価格ほどは築年数や専有面積による差は無いので
24倍にこだわりすぎてもおかしくなるのだと思う。

[702: 匿名さん]

まあつくばは賃貸用にマンション購入考えるとこじゃないだろ。

24倍は多分ぎりぎり程度だよ。
計算してみたけど、自分が以前賃貸に出してたマンションで20倍くらい、今出してる1Rだと17倍。
都内だとそれくらいが当たり前だと思う。

[703: 匿名さん]

>>698
デュオヒルズつくば吾妻は目の前が公園で環境いいから駅周辺では別格かと
最初転売が出ただけで誰も手放さない

[704: 匿名]

その近所に住んでますけど、目の前と徒歩３分で余りその点エンブレムと差が無い気がします。あの公園にそこまで魅力感じないですが。。別格と言えるほどのものじゃないですね。

エンブレムもペデで歩けば複数の公園を利用出来ますよ。道路の騒音もエンブレムもきになる可能性ありますが、デュオヒルズも公園の反対側には大きな道路ありますしね。

[705: 周辺住民さん]

環境は吾妻が上。室内にいながら、目だけじゃなくて匂いも含めて身近に緑を感じられるかは、大きな違い。

[706: 匿名]

>>705
あの小さな公園から！笑
それは良かったです。

[707: 匿名さん]

バルコニー側に大きな道路があるマンションでしたね。
２４時間空調の換気口から入ってくる音は、思ったより大きい。
バルコニー側を昼夜車が通ることの苦痛を後で感じることになるよ。

低層階の住環境はよくないと思うよ。
吾妻の方が上。

[708: ご近所さん]

>>703
それと賃貸家賃の相場は関係ないですよ。例に挙げたディオヒルズ吾妻が特に高いわけではない。
調べれば判ることですが、3LDK80平米クラスなら13-18万くらい。研究学園のパークハウスでも
サーパスでも、新築のレーベンやウエリスでも同じ。
それと、転居や買い換えかは不明ですが、昨年夏と今週、デュオヒルズ吾妻売り物件出てますよ。
高く評価されてるようなので、まめに調べた方がいいですよ。

[709: ご近所さん]

>>705
その敷地にあった宿舎に住んでいた者ですが、時の公園はあまり気にもとめなかった。
あそこの良さは郵便局に歩いて行けること。西武のエリアまではちょっと遠いことと、
季節によってはホテルまでの途中でムクドリの糞が落ちてこないか怖かったこと。
昔は学園線の東大通りから東側で暴走族が五月蠅かったけれど最近は少なくなったかな。
今考えれば吾妻か一戸建てを買っておけばよかった。不況で安かったし。

[710: 匿名さん]

緑の薄いところに住むと緑が欲しいと気づきますよ。
上層階は特に。

[711: 物件比較中さん]

>>710
では、そういう方は新築のエンブレム分の金積んでデュオヒルズいけば良いと思います。そういう仲介を不動産屋はやってくれると思いますよ。笑
同じ金積んだら公園で徒歩３分の違いなら新しく免震が良いに決まってるじゃないの。検討してる中で大変嬉しいニュースだわ〜。

[712: 匿名さん]

良い面ばかりで納得していると入居してからガッカリも多い。心の準備はしておいた方がいいです。マイナス面を許せるかどうかの方が大切です。

例えば、免震構造。
今日みたいに大きな地震が起きた時に免震の重要度を感じるね。
台風の時も免震装置は活躍するでしょう。強風の間、大きく揺れてしまう。

[713: 匿名さん]

高層タワーなら想像できるのですが、たかだか20階建てくらいだと台風のときにそんなに揺れないのではと思ってしまうのですが。
20階建ての免震構造マンションで台風をご経験された方はいらっしゃいますか？

[714: 入居済み住民さん]

免震マンションに住んでいますが、確かに強風でごくたまに揺れることはあります。
しかし、ブランコを揺らすのと同じで、建物の揺れのタイミングと風の強弱のタイミングが合わなければ揺れません。

地震と違って風は周期的に吹くわけではないので、強い風が吹くといつまでも揺れるわけではなく、強い風がたまたまタイミングよく吹いてしまうと少し揺れる時があるといった程度です。
それも震度にしたら1くらいでしょうか。
座って本を読んだりパソコンに向かっていたりしない限り、気づきません。

[715: 匿名さん]

Ｌ字型の建物配置なので風をキャッチしやすいと気になりましたが、高層でもない、たかだか２０階のマンションでしたか。

デュオヒルズ吾妻に売り物件が出ているみたいです。96.30㎡(約29.13坪)4,480万円。高いですか？安いですか？
三井のリハウス（http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FQBS8A12/）
私は売り主でも、業者でもありません。

[716: 匿名さん]

>>715

書いた人の性格の悪さが伝わるコメントですね。

価値観は人それぞれだけど、96.3平米、中古、非免震で4480万円は高すぎると思います。

[717: 匿名さん]

ここのマンションの書込みをまとめた快適空間（http://www.sutekicookan.com/%E3%83%87%E3%83%A5%E3%82%AA%E3%83%92%E3%83...）こちらは個別に書き込みできます。思いの丈を追加しては？

[718: 周辺住民さん]

>>716
中古の場合、提示価格は売り手側の希望なので
高ければ売れないので徐々に下げるか
購入希望なら申込で希望価格を書いてどこかで折り合うか。
中古だとそれに仲介手数料が上乗せされる。
私は当初売り手が4200のを3700でかったけど、
今思えば粘ればもっと下がったと思う。

[719: 匿名さん]

713です。

>>714さん
わかりやすいご説明とご経験からのお話しありがとうございました。よくわかりました。

>>715さん
私の表現が配慮に欠けていて申し訳ありませんでした。
20階建ては高層の部類になると思いますが風で揺れるほどの高層かと常々疑問だったのでつい、たかだかと表現してしまいました。以後気をつけます。

[720: 匿名さん]

21階建ての免震に2年住んでるけど、風で揺れを実感したことはない(14階在住)。
地震の際の揺れの軽減効果については絶大という感じ。

[721: 匿名さん]

バルコニーの戸境壁が、ペラボーだけの部屋とコンクリの柱がつく部屋がありますね。
デザイン上仕方ないのかもしれないが、包まれ感がなくて隣の部屋からも覗き込めるペラボー仕様は私は避けたいな。

ここに限らず、最近ペラボーの新築マンション多いですね。
最近のデザインの流行りか？単なるコストダウンか？気になるところです。

[722: 匿名さん]

長谷工なら当然。

[723: 買い換え検討中]

>>721
デザイン上というより構造上の問題なのでは？
角部屋の横側開口部が大きくとれないのもおそらくそのためかと。

[724: 匿名さん]

>>721さん、バルコニーの戸境壁は天井まで欲しいです。お隣さんの話し声はよく聞こえるし、気配を感じます。当然、私の話し声も聞こえるでしょう。やっぱり社宅は安普請 だなぁと感じます。究極マンションでも安普請なんですね。
後から自分で付け替えは駄目ですか？

[725: 買い換え検討中]

>>724
窓を開けていれば聞こえるだろうし、
閉めても聞こえたら欠陥だわね。

[726: 匿名さん]

集合住宅のセキュリティーは高いかもしれませんが、プライバシーは低いです。
壁一枚ですからね。

バルコニーの戸境壁の話、窓閉め切って生活する人には関係ないかな。
Ｇｏｏｇｌｅ検索　https://www.google.co.jp/search?q=%E3%83%90%E3%83%AB%E3%82%B3%E3%83%8B...

[727: 契約済みさん]

どんな仕様でも脱出のためペラボーは必須なので、隣戸との遮音はコンクリートがあろうとなかろうと大差ないのでは？

[728: 匿名さん]

>>727さん、バルコニーの戸境壁が天井まで隙間なくあるかどうかは、大きな違いです。グーグルの検索結果の画像集を見て下さい。業者の気遣いの違いを感じます。良い物件を建てている業者の当たり前と、フーでは土台にある考え方が違うんです。究極のレベルも団地です。

[729: 匿名さん]

音よりも隣から覗こうと思えば覗ける構造がいやです。
あるスレに「洗濯物を干していて雨が降ってきたらペラボー越しに隣家に教えてあげたくなる」という表現があって、
さもありなんと思いました。はっきり言って教えられる方は嫌ですね・・・。
せっかく高いタイルを張っても、とてもバルコニーでくつろぐ気になれません。

>>726のページで一番最初の画像の仕様が最悪です。
確かつくばだと春日のレーベンリヴァーレが全戸これです。