デュオヒルズつくばエンブレム Part2

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

月20万円の家賃収入でも割があわないと思います。
年間の収入が240万円。そこから修繕積立金プラス管理費30万円を引くと手元に210万円。210万円÷5,000万円 当初の運用利回り4.2%
但し、建物は減価していく。20年で半分にはなるでしょう。修繕積立金は年々上がるから負担は増える。取得価格が高過ぎるので、とてもリスクの高い通しだと思います。

会社も補助の上限あるでしょう。私の会社の補助は6万円迄です。
個人で負担できる限度はどれくらいでしょうか？

[42: 匿名さん]

>>34,>>36,>>37,>>41
日曜日に申込み締切だから競合しないよう下げに必死すぎるだろ。立地が良いので人気あるのわかってるのに必死で批判コメって笑える。日曜日を過ぎたら今度は物件価値上げようと肯定コメント連発ですか？

[43: 匿名さん]

倍率下げのためのネガは理解できるが、理解できないのは42みたいな無意味なポジコメ。
購入希望者なわけないし、どういう人なんだろうね。
必死で「人気がある」とアピールする必要がある立場の人といえば。。。

例えばブリリアタワー池袋（平均坪350万)は1期で90%近い285戸を販売、即日完売し、7週間で全戸完売したそうだ。
人気があるとはそういうのを言う。
1期販売が70戸(わずか20%)というのは都内だと「かなり苦戦が予想される」レベル。
郊外だから仕方ないけどね。

[44: 匿名さん]

３か月近くも前フリしておいて７０戸に焦る気持ちもわかります。
竣工までかなりありますから、デベさんの丁寧で実直な情報提供を期待します。

[45: 匿名さん]

最近、表参道やら池袋やら都内と比べる方多いですね。
43さんも書かれてますがここは郊外ですよ。東京でもなければ神奈川埼玉千葉でもない茨城県です。東京と比べられてもねえ。比較対象間違ってないか？

[46: 匿名さん]

東京に広告を出していたのはなぜ？

[47: 匿名さん]

この価格帯なのにフル装備じゃないことに、戸惑いを感じているのではないでしょうか？
高額物件求める人は「見栄」の部分を持っていると思うんだ。本当は駅近じゃなくてもいいのに、一番だろうと思う物件を求める「見栄」を満たしていないから、思ったより進んでいない。価格も販売前に上げるし、同じ間取りでも階による価格差も大きい。デベの都合と私欲を感じざる得ない。

[48: 匿名さん]

>>45
43だけど、地域差はわかってるからそうコメントしている。
ただ、盛んに「人気がある」と騒ぐ人がいるのはどうにも違和感があってね。
つくばではこれで大人気なの？

一般的に興味のある人はきちんと情報収集して早く動くので、第1期は要望書が短期間で比較的多く集まり、その後は要望書の集積率は指数関数的に減少する。要望書数＝○期販売戸数　なので、期を重ねるほど販売戸数は減っていく（あるいは集積期間が長くなる）のが普通。

[49: 匿名さん]

No,47さんと同意見。
この茨城県で、この設備仕様等で、この価格帯。
結局、今バブルなつくばという地名によりかかって、駅近・免震だけで、高く売ろうとしている。
飛びつく人、まあ、お金の使い方は自由ですから、ご勝手にどうぞ、ですが。

[50: 匿名さん]

ブリリアタワー池袋は売り出しは坪350でしょ？今500超えてるよ。
区役所と一体化したここ数年にないNO1マンションとも言えるね。
そんなんとつくばを比べても無意味。ここ坪170だからｗ

[51: 匿名さん]

このくらいで高いって人はもう新築のマンションやめたほうがいいんじゃないかな？
別にそれが悪いことじゃないと思うし。
築20年位のリノベーションが坪130-140くらいで近くで売ってたよね。それでいいんじゃない？

[52: 匿名さん]

そうだね。そういう選択はあると思う。
結局ここにいる人は、もう少し何とかならなかったのか？と残念がっている組の人ですよね。
私自身所得は低くないと思います。今回の賞与の所得税額は25万円でした。半分ぐらいは手元資金で準備できる。
でも、迷いますね。決め手不足、物足りなくて妥協できない。もっと何とかなっただろうと思う。

[53: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [男性 40代]]

竣工後、半年で完売する計画だったのに、予想以上の反響で困っているそうです。
明らかな価格設定ミスですね。

[54: 匿名さん]

大本営発表ウケる。

[55: 匿名さん]

しかしながら、もったいない立地ではありますね。

[56: 匿名さん]

所得の自慢は他でしてくれ。

[57: ご近所さん]

今日の夕方、一次の抽選会？

[58: 匿名さん]

物件申し込む前に、銀行でどれくらいまで借入できるか？返済額はどれくらいになるか？くらいは聞いておいたほうがいいですよ。
抽選当たったけど、資金繰りつかずで解約するなんてやめてほしいから。

自分の資力を過信しないでね。

[59: 匿名さん]

ただ眺めているだけの無責任な者ですが、今日、申し込み締め切りだったのですか？
今だに設備仕様とかＨＰでちゃんとオープンになってないんですね。
今まで、こんなの記憶にない。ひどい会社だと、客観的に思いますけどね。
冷静にものを見て購入しようとしているんですかね。申し込んだ方。
このネットの時代に、誠意が感じらないデぺだな、と思うけどな。

[60: 匿名さん]

デぺw

[61: 匿名さん]

珍しいよね。
でも、まだ300戸近く残ってるんでしょ？
まだまだ新規の客に来てもらわないといけないから、当分はHPに載せないつもりかもね。
しかしHPに載せられないって、どんな「設備仕様」なんやねん。。。

[62: 物件比較中さん]

南棟の中層から上はさばけるだろうけど
西棟は向きから少し苦労するかもね。

[63: 匿名さん]

入居がまだ1年10ヶ月も先のつくばでこの状況っていい加減ネガレスも苦しいかと

[64: 匿名さん]

>竣工後、半年で完売する計画だった

あまりの弱気にびっくり。
竣工前完売が当たり前で、竣工後売れ残りがあるマンションは「不人気物件」以外の何者でもない。
入居後は管理費等の支払いが生じる（売れてない部屋はデベ負担）ので、スミフのように体力があって高値でじっくり売れるデベ以外は竣工前完売を目指すのが当然。
フージャースがそんなに体力あるとは思えないが。

[65: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [男性 40代]]

>>64
フージャースは、既にその体力があるのですよ。今は竣工後半年程度で完売が基本スタイルです。

それでも、価格設定ミスったり恐ろしく人気の物件は竣工前1年で完売したりもしてますが。

ここは明らかな完売設定ミスなので竣工前に早期完売でしょう。

[66: 匿名さん]

フージャースはプチスミフってことか。
それって、購入者は割高で買わされてるってことなんだけどね。
だって竣工後売れ残り部屋の管理費の原資は客から取ってるカネなんだから。

[67: 匿名さん]

>65さん、疎いので教えてください。

>今は竣工後半年程度で完売が基本スタイルです。

って、なぜですか？
デベにとって、どんなメリットがあるのですか？

[68: 匿名さん]

＞62

ここからの眺望に何を求めるか？　によるでしょう。
年に2日しかない、まつりつくばの眺めは南東・南西も互角。

公園とベニマル、その周りのマンション群、はるか遠くの牛久大仏が良いと思えば南東。

複数箇所で同時に打ち上げられる花火（夏限定）、天城山系～富士山～日光連山（秋・冬・春限定）、日の入りが良いと思うなら、南西になります。

エンブレム公式ページの富士山は小さすぎ、H type のは大きすぎで、肉眼ではその中間程度に見えます。

南西6階以上なら、冬には富士山が見えるでしょう。南東は角のＨ以外は厳しいでしょう。

但し、来年にグランド東雲の向かいの公務員宿舎が払い下げのため、そこに高層マンションが建つようだと、南西でも中央公園よりは富士山が見えなくなるでしょう。

個人的には富士山viewがいいです。

つくば駅近くで富士山が良く見えるマンションは、レーベン系の一部、
西部の隣のOSI（角部屋）、ダイアパレス、エスペリア、ミオカス、メゾンヴェールなどです。

眺望など、どうでも良いという方にも南西はお勧めです。
エレベーターは2基ずつ4基ですが、南東は220戸で2基、南西は132戸で2基です。

南西向きの場合、太陽光は、夏場は高度が高く、マンションの設計上リビング奥まで到達せず、冬は西日が差し込みやすく、エアコンに負担はあまりかからないと実感しています。

[69: 匿名さん]

>>67
竣工後半年程度で完売できるくらいの高い価格設定であれば、竣工後半年間の管理費を払っても十分儲けが出るねってスタイルでしょう。それが、すぐ完売しそうなので、もっと値段吊り上げておけば儲けられたのにチクショーってことですね。

[70: 匿名さん]

つまり購入者にとっては何のメリットもない。
ただ、すぐ完売するとも思えないペースではある。
デベとしては、「もっと高値で販売できたのに値付けが安すぎた」という情報を流すことで勘違いして飛びつく購入者を期待して販売促進を図っているつもりかもしれないね。

[71: 匿名さん]

購入した方、おめでとうございます。
かっこいいCMですね！

https://www.youtube.com/watch?v=NCmdeF0WYsU

[72: 匿名さん]

＞南東は220戸で2基

これほんとか？
20階建てで110戸/1基って、相当やばいよ。。。

[73: 匿名さん]

5月・中古マンション売り価格　首都圏上昇続く　東京カンテイ調べ
http://www.asahi.com/and_M/living/jutaku-s/CJSN2015062205.html

東京以外の首都圏でもどんどんマンション価格が上がっていきますね。
建築費や人件費の高騰で供給が絞られているからとのこと。
あと2年でどれだけ上がるんでしょうかね？

[74: 匿名さん]

半年で完売の計画とか、値上げするとか、情報源は、接触したデベさんの担当者でしょうね。
その場限りの行き当たりばったりって感じですね。
通して読んで気になるのが、価格に対する執着。十分価格帯は高いと思うけど、本当に価格を上げたいと思っているのなら、そんなに無理して売っているの？と心配になる。
Leben the Tsukuba より狭い土地に高層建物に詰め込んでいる。設備で勝る Leben the Tsukubaよりなぜ高くなるの？

[75: 匿名さん]

半年で完売の計画ってのは新聞に出てましたね。

私は現在は検討中で何の得も無いので中立の立場ですが、
説明を聞いた感じでは第一期2次もかなり好調そうな印象ではありました。
（もちろん売る側からの情報なので鵜呑みにはせきませんけど）

[76: 匿名さん]

まぁ、半年後を楽しみにします。
Leben the Tsukuba を見送り、買い損ねたことを悔やんでもいます。

[77: 匿名さん]

>74
出た～！　ネガティブ・キャンペーン！どこのデベさんですか？
それとも、あなたはつくば市の耐震高層マンションで東日本大震災を経験したのですか？
高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！

元からのつくば市内マンション住民にとって、免震は大きな買い替え理由になると思います。

[78: 匿名さん]

>>77さん、そんなに大きなリアクションいらないと思います。ネガでも無いですし。
どのワードに反応したの、情報源はデベ担当者？

よく言われるのは、「デベさん」と名指しする人が「デベさんらしい」

[79: 匿名さん]

>>78さん、77です。
購入者にとっては充分ネガですよ～

[80: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

レーベン対比ここまで価格差があるのか疑問ですね。
アベノミクスで、不動産市場全体が上がっているということなのでしょうか？
レーベンは含み益？
そんなこともないと思いのですが、、、

[81: 匿名さん]

＞高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！
つくばってそんなに揺れたんだ。地盤悪いんだね。

[82: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

つくばで分譲しているマンションは価格帯が分かれているので、購入者の競合は少ないと思っています。
不動産業者の休みの火曜日、水曜日はとても静か、ストレスの溜まる土日を越えた暇な月曜日は荒れる。
なんとなくですが、TX沿線で分譲している業者担当者の嫌がらせにあっているように思います。

[83: 匿名さん]

それは言えますねぇ。まだ引き渡しまで２年もあるのにこの好況な販売状況じゃ
ネガレスも正直苦しいと思いますが

[84: 匿名さん]

第一期2次は先着順だそうで、価格が出てますね。
間取りの右上に。

[85: 匿名さん]

荒れてる？

1期で70戸しか出せなかった現実なのに、盛んに「好調」だの「すぐ完売」だの騒いでる変なポジがいるからからかわれてるんだろ。

[86: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん [男性 40代]]

>>67
メリットも何もないですよ。
最近、フージャースのマンションの売れ行きは、そんなものって事です。
竣工後、半年以上売れ残っている物件もあります。

ただ、昔は会社の体力がなかったので安く投げても竣工前完売しないと資金の回転が追いつかなかったのですが、いまは会社に体力があるので、売れ残りも値引きして安売処分する必要がないだけです。

ただ、それだけの事です。

ここの物件は、会社の弱気予想に反して良く売れすぎてしまっているのです。

[87: 物件比較中さん]

1期は希望が重なる住戸が多ければ二期予定分も含めて
110戸くらいまでは売るって言ってたけど
中住戸は予定以上には売れなかったのかな
第２期に出てる先着順住戸は申し込んだけどローン組めなかったりで
辞退したってこと？

[88: 匿名さん]

>>77
>高層階はガラス・陶器は、ほぼ全滅したのですよ！

これはほんとなの？
本当だとしたら、震災後は高層マンションは免震が必須という感じになりそうだけど。。。
耐震ラッチとかなかったのかな。
仙台ではそうだったみたい（被害の実態はよく知らないけど）で、ここの仙台スレッドでも震災後は「免震必須」と言ってる人が多かった。
うろおぼえだけど、「フージャースの高層マンションだけ免震じゃない、ありえない」とか批判されてたような。。。
その反省でここは免震になったんだろうか。

[89: 匿名さん]

77です。
ガラス食器ほぼ全滅は控え目に書いたつもりでした。
９階で経験しました。
地震対応ストッパー付食器棚は機能したものの、中で破損したり扉を開ける時にどうしても助からない位置になってしまったのです。

冷蔵庫、液晶ＴＶも壊れ、空調の配管が飛び出した部屋もありました。

地震保険は、破損物品には適応されず、部屋に３０万円が支払われました。マンションでは最高額だとか。

[90: 匿名さん]

>>89
ありがとう。
お話を聞くと、つくばでは免震必須ですね。
ここか、中古のパークハウスかな。。。