デュオヒルズつくばエンブレム Part2

[匿名さん]

デュオヒルズつくばエンブレム　2スレ目です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.duo-ibaraki.net/

所在地：茨城県つくば市吾妻1-14-1（地番）
交通：つくばエクスプレス 「つくば」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：75.79平米～100.40平米
売主：フージャースコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社フージャースリビングサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[290: 周辺住民さん]

>>289
つくば市役所と雇ってるコンサルとか有識者(笑)が酷い。
貴重な筑波研究学園都市の遺産を維持管理しないで放置→老朽化したとか言って次々壊して安物に交換
元々のデザインが結構凝ってて金かかってるのに、
市役所は路面に赤や青のペンキ一面に塗ってみたりレンガや石畳を壊してアスファルトにしたり

維持管理しない言い訳は金が無いから
それなのに巨大運動公園は作る

つくば市役所はアホの極み

[291: 物件比較中さん]

第１期から第２期で価格を引き上げた部屋がありますね。間取り変更も有料だし・・・
今後、益々強気にでてくるのでしょうかねぇ。

[292: 匿名さん]

2015/07/09Vol.288　中古マンション・住宅地価格ともに9四半期連続でプラス、エリア別平均は全エリアでプラスに（四半期ごとの比較）
http://www.nomu.com/column/money/vol288.html

もう全エリアで不動産は価格上昇になったみたいですね。
恐らくこの状況はしばらく続くのかと思います。

[293: 匿名さん]

しばらく続いた後、中国株のように暴落するんだろうな。
問題はいつ暴落するかだ。

[294: 匿名さん]

そんなに財布の中身が厳しいの？って思ってしまう。

上げたい上げたいって、めめしいよね。
ここだけ分譲しているわけでないからほかの物件全体の売れ行きも、財布の中身に影響しているはず。
規模の割に、数、エリアとも事業を広げすぎているんじゃないのかな。

土地の仕入れが終わっているのに、上げなければならない要因ってなに？
まさか、工事請け負った会社が値上げを求めているとか？
それもおかしな話。長谷工に限ってはそんなことないと思うよ。
だから、値上げしなければならない理由が見あたらない。

[295: 匿名さん]

不動産は相場ですから、中古も上がっていけばそりゃ新築も上がっていくがな。
広告費や金利、デベも人件費やら事務所の家賃やらなんでもかんでも時間とともに上がっていくのが経済の正常な状態。
なにも悲観する事ないと思うけどなー。資産を持っていて下がるとおもうなら賃貸にすれば良いってそれだけでしょ。

[296: 匿名さん]

茨城県の人口推移予想が載っています。
「２０４０年の未来を考える」（http://arc.or.jp/ARC/201401/ARC1401gatsu/1401chousa.pdf）
つくば市は、２０３５年に人口のピークを向かえ減少、２０４０年時点に人口予想は２３５，５９０人（県内2位）
思ったより増えないように感じます。
２０３５年から減少に転じるそうです。

[297: 匿名さん]

だから駅前のマンションが上がる。第一期組はプレミアム組になるんじゃ？

[298: 匿名さん]

１０年経って、当初価格より上がることはない。
１５年で半額位かな。

[299: 匿名さん]

東南の建物から、割高で、売り始めているのは、西側の建物の価格を相対的に下げる為です。
西向き物件の販売に援助しているのですね。

[300: 匿名さん]

不動産も株と同じ、相場がある。確かにそうだろう。
だからこそ「下がったときに買い、上がったときに売る」のが鉄則。
今買わなければならない事情の人は買うしかないだろうが、そうでない人、投資的な観点も含め「損をしたくない」」人であれば、今買うのは愚かな選択となるだろうね。

[301: q]

第１期に買う人は、デベさんのおもちゃにされているようなものですよ。
情報もろくにもらえないまま、脅かされ、直前に価格も上げられです。

[302: 匿名さん]

国立社会保障人口問題研究所から全国の全市町村の2040年の予測人口データが出てますね。
つくば市は2010年→2040年　で2万1千人の増加のようです。
これは全国的に見てどうなのか？と思い調べてみましたところ、
この水準は、川崎市、江東区に次ぐ全国3位の水準のようですね。

[303: 匿名さん]

>>301

何でも良ければ、売れ残りで値下がる低層階を狙うのもあり。
好みを追求するのなら、早く買うしかない。

例えば南東棟。リビングに開放感が欲しい人なら、11 Type 中 2 Type しか選べない。
殆どがリビングと和室に分けるため、バルコニー側の窓の途中に隔壁がある。

エスペリアの殆どが隔壁のあるタイプで、個人的には魅力なし。

[304: 匿名さん]

>>301
脅かされたというのは本当の情報ですか？

[305: 匿名さん]

>>302
そのデータによると、2040年は、2010年と比較して、日本全国の人口が１６％減少する。
そして、東京都ですら6.5%、神奈川県で7.8%の人口減見込み。
そんな中で、つくばは、人口が増加する見込みなわけだから、全市長村の中でも特筆すべき存在ですね。

ただ、人口が増えるから不動産価格が上がると判断するのは愚の極みです。
東京都や神奈川県の人口減により、都内やその周辺の不動産価格は下落するはずです。
そして、都内の地価下落に伴い、その郊外であるつくばの不動産価格も下落するはずです。
東京郊外で人口23万人に過ぎないつくばの物件だけ独歩高になるとは考えられません。
（たとえば、都心のマンションを6000万円で買える時代に、同程度の条件のマンションを同額でつくばに買う人はいないということです。）

不動産価格下落要素としては、以下の要素もあります。
不動産の主要購買層の30~40歳の収入や資産が現在よりも乏しくなる見込みであること
団塊の世代等の高齢者が老人ホーム等に多数入所するようになり、空き家がさらに増加すること

もちろん、インフレにより、「通貨（円）に比して」不動産価格が上がることは予想されますが、「現在の不動産価格の水準に比して」2040年の不動産価格が上がることは考え難いです。
インフレ対策なら、米ドルや金地金の方が有効。

[306: 匿名さん]

2035年からは減少に転じるんでしょ。ずっと増加するわけではない。
つくばの現状はよく知らないけど、江東区ではタワマンの増加によって保育所や学校の不足が問題になってたと思う。つくばもそう（あるいはそうなる）？
それから、人口減少局面になれば急速な高齢者割合の増加が起こる。どこも多かれ少なかれ同じではあるが、人口増加期の流入世代は（老人となったときに）その影響を強く受けるのだろう。

つくば市長は、総合運動公園の魅力で人口減少をくいとめるつもりらしいけど。

[307: 匿名さん]

地価っていうのは全体が平均的に変動するわけではないのです。
そこらへんが米ドルや金とは違います。
全体が下がっている時代の中でもスポット的に逆行している場所があるものです。
つくば駅前などはそういう場所のような気がしますね。
茨城県全体としては現在も地価は下がり続けていますが、例外はあるということなのでしょうね。
人口も同じように国全体としては減少でも、地域によっては例外的に増加のところもあるわけです。

つくばの場合、人口23万ほどですが、鉄道駅が極端に少なく、
逆にいうと中心性を発揮できる場所が極端に絞られてきます。
この絞られるというのが例外地域発生のポイントかなと思います。

ちなみにつくばの中心はいままでもこれからもつくばセンター地区周辺で、これは割とはっきりしていると思います。
日本が元気だった時代、世界の国々から熱い視線が送られていた時代に
国の威信をかけて造った学園都市の中心地は、やはり今後も市の中心であり続けると考えるのは妥当だし、
今月発表された路線価でつくば駅前が県都水戸から初めて首位の座を奪ったことなどを踏まえれば、
市の中心どころか県の中心地になりつつあるといっても過言ではないでしょう。

たしかに不動産全体で考えれば投資には値しないかもれませんが、
例外中の例外をピンポイントで見つけ出してそこに投資するというのはありだと思いますよ。

[308: 匿名さん]

駅前でありながら駐車場が1台分以上必要との声が大きい街です。鉄道の駅前の重視度は他よりも低いように思います。

[309: 匿名さん]

東京都内が人工減少して地価が下がる時代に、つくば駅前だけスポット的に地価が上がるとは到底考えられない。
妄想乙。