パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？part15

[匿名さん]

パークホームズ豊洲ザ レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1125/

所在地：東京都江東区豊洲5丁目6番3（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩4分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：56.37平米～88.47平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：三井物産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

前レス：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569665/

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[42: 匿名さん]

>>39
じゃあなんでここを検討してるの？

２年も前の価格であまりまくってるティアロ買えばいいのでは？

それともティアロのささやかな宣伝隊？

[43: 地元]

>>41
ウソばかり。豊洲のMR行ってみなよ
週末なのにガラガラだから

[44: 匿名さん]

勝どきと豊洲で半日ずつ過ごしたら、
なんで豊洲ばかりがすぐに完売するかよく分かる。


あ、でも、勝どきは半日ももたないかな。何もないし、環境悪すぎて一刻も早く脱出したくなる。

[45: 購入検討中さん]

ティアロもココもどっちもダメ。
あえていうならココは江東区だからもっとダメ。

[46: 匿名さん]

>>43
上にあるけどティアロの一期は６１戸。
ここは３１３戸。

こんなに差がついてるのに、ハッタリで嘘を重ねても無理だよ（笑）

だいたい君はモデルルームの中にすんでるの？
行ったことすらないでしょ（笑）

[47: 匿名さん]

>>45
で、君は明日、パークホームズ豊洲のどの部屋を登録するの？
倍率つきそうで慌ててるの？

[48: 匿名さん]

リセールバリュー率ランキング13位の勝どきを材料に、リセールバリュー率ランキング2位の豊洲駅徒歩5分の物件をネガるのは無理があるな。

[49: 匿名さん]

そろそろ登録も始まるからそろそろ真剣に検討したいと思う。この物件の検討者に重要なこの物件の弱点をおさらいするとこんな感じかな。利点はＭＲで教えてもらったはずなので省略。

豊洲全体の弱点
・液状化リスク地域（2011の震度4台で豊洲の広範囲で液状化が確認されている：中央区勝どき晴海はほぼ液状化なし。港区芝浦は液状化なし。江東区の湾岸地域はごみ埋め立てのためどうしても液状化リスクが高い。来る大地震で震度６－７クラスが来た時に浦安のように道路が波打ったり、家が傾いたりするような被害がでる可能性はある）

・汚染土壌の問題：豊洲はごみ埋め立てや嫌悪施設があった歴史から土壌汚染が昔から言われている。土壌改良などもされてはいるが深部の汚染は改善することはできないとともに大地震時に浮上してくる可能性も否定はできない。許容の問題だが、ごみの土地の上に住むと考えると検討外になる人もいるかとは思う。

・豊洲の主要中古物件の取引平均坪単価は２００台後半：地域一番はパークシティ豊洲が断然人気。次点はその希少性から今後はスカイズベイズになると思われる。中古の平均成約単価で唯一３００を超えるのがパークシティ豊洲。スカイズは今のところ平均では３００を切るレベルでパークシティとはまだ評価に差があり、最高単価は好条件の部屋で340台が一つのみ。豊洲5丁目は商業施設と反対側、また豊洲らしい綺麗でアーバンリゾート感がある場所ではないのが気がかり。裏手の中古マンションが最近坪２０４で成約するなどまだ評価が低い地域。すると物件自体、やはり割高と考える向きは多いのだろう。

・アドレスが城東江東区であること：都心に住んだことがあれば受け入れがたいかもしれない
・足立ナンバーであること：かっこ悪いというのは確かに間違いはない

物件の弱点
・外廊下：謎の外廊下ポジがいるが内廊下が人気で資産性も高いのは言うまでもない。中住戸は田の字が多いが、３ＬＤＫだと2部屋が外廊下側になることが多い。廊下に音は漏れやすいし、聞こえやすい、また気密性と断熱性が内廊下より断然劣るのは既知の話。

・低天井
・壁掛けエアコン
・行灯部屋とリビングインが多い間取り
・中住戸は典型的な田の字
・サッシュが低すぎ、解放感に乏しい
・救急病院真横という立地（救急病院横は資産価値として一般的にマイナス）
・豊洲の人気エリアと駅から逆側の立地
・5丁目の残念感
・高層以外四方お見合いビュー（豊洲物件で過去に例を見ないほど眺望条件は絶望的）
・豊洲駅の交通利便性の脆弱さ（都内地下鉄で大江戸線の次の低評価路線の有楽町のみ）
・三井のここ数年の物件の中で一番含み損リスクが高いと見る向きが多い

物件に関係なく時期的な懸念
・都内マンション相場は今がバブルピークと見る向きが多い

一期の予定販売が３１３と三井の大規模マンションの出だしとしてはここ数年で最低ランクの数字。今年販売開始の都内大型物件で販売時期が近似するのは目黒のみ。いずれの物件もバブルの塔といわれるが、目黒は完全なセレブ物件であり購買層は全く被らない。完全な売り手市場でこの数字は少ないという印象。ただ、中古取引価格からすればかなり割高なこの物件の値付けからすれば日本最強の三井の販売力の底力を感じさせる。やはりマンション業界最強の三井ブランドは強い。

[50: 匿名さん]

この方のレポートでも
http://tower-world.jpn.org/db/?p=344

>かなり混み合っていました。おそらくほぼ満席だったのではないでしょうか？モデルルームも多くの方がいて、ゆっくり見るような雰囲気ではなかったです・・・

[53: 物件比較中さん]

最近豊洲の中古のセールス電話が増えてきた気がする。

[54: 匿名さん]

>内廊下、内廊下って大震災後の節電意識はいったいどこへ行ってしまったのでしょう。狭い敷地を有効に使うため、内廊下にせざるを得ない物件もあるでしょう。でもここはその必要はありません。それを考えれば、ここは良識的なマンションだと思います。

その通り。しかも内廊下は外廊下と違って、デザイン性が色濃く反映されて、その時の流行が出てしまう。内廊下マンションを見学すると古臭い印象がほとんど。
古臭いという印象は資産価値維持には天敵。外廊下は新築も中古も大差なく感じる。

何より「通過するだけの廊下に莫大な維持費をかける」という考え方そのものが古臭く、将来的にはそれだけでも笑い物の物件になってしまう可能性もある。

[55: 匿名さん]

倍率高い人気物件の登録日前日。倍率下げ工作が本格化してきましたね。

[56: 匿名さん]

>昨日やっとモデルルームに行きましたよ。超満員でしたが、年齢層が幅広いなと感じました。そこそこ収入高い人が集まっているのかもしれませんね。

そう、ここのモデルルームは収入高い人で超満員ー。行かない人には分からないだろうけど（笑）

[57: 購入経験者さん]

どれくらい申し込み入るかな〜
ある意味楽しみ。予想外の結果になるのかな

[58: 銀行関係者さん]

たぶん倍率気にしなくても買えると思う。
欲しい人は普通に申し込めばいいんじゃない

[59: 匿名さん]

白々しい牽制だなあ。倍率高いの分かってるくせに。

[60: 匿名さん]

いよいよ今日から！

[61: 匿名さん]

>>30
豊洲検討してる時点でそのエリアにはとても買えないから来ているわけで。誰も港区や渋谷区に住めるならそっち買いますから。その都心は難しい収入層の中で豊洲が人気なんでしょ。

[62: 匿名さん]

>>49
客観的で良い分析ですね。ウィークポイントの把握は高額な買い物である不動産には大変重要。

[63: 匿名さん]

>>49

・5丁目の残念感

とは一体どういうことでしょうか。