安過ぎる駐車場使用料の値上げについて

[入居済み住民さん [男性 30代]]

私の住んでいるマンションは築三年ですが、先日修繕積立金が将来不足するので、値上げが必要だと管理会社から打診があり、三年毎に段階的に値上げしていくことになりました。

修繕積立金の30年間の必要額シミュレーションの大部分は機械式駐車場に係る費用で1億3千万円程必要です。

ところが当マンションは60戸で駐車場設置率70%です。しかも駐車場使用料は近隣の相場から5000〜10000円安く契約率100%で空き待ちしている方も10戸ほどあります。ちなみに駐車場の使用権は分譲時に先に契約していた方順になっており、竣工後の引き渡し時に抽選会はありませんでした。

この様な状況で駐車場利用者のための修繕積立金を全員で負担するのが納得がいかず、総会の際に「せめて機械式駐車場の修繕積立金が少しでも賄えるように、安過ぎる駐車場使用料を値上げすべきでは」と提案したのですが、当時の会長から「マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのは当然のこと」と一蹴されました。

マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのはある程度わかりますが、借りたくても借りられない人が多数いる中で、駐車場使用料を必要以上に安くしている駐車場の値上げをしないことには納得がいきません。また、駐車場契約者は区分所有者の7割であるため、単純に値上げを提案しても多数決で却下されるだけだと思います。
機械式駐車場の修繕積立金補填のためになんとか駐車場使用料を値上げする方法は無いでしょうか？

[88: 暇入]

４０２とか４０９とかなんで買うのかわからん。そういう売れ残りはすごい値引きとか家具一式、電化製品一式とか付けて売るから駐車場の割り当てがない不利益は調整されているものと思われる。

[89: 匿名さん]

88はちょっと違うんじゃないかな？
　いくらで買うかは区分所有権には関係ない。
　管理組合が成立すれば、区分所有法３０条（区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。 ）の規制を受ける。
　よって駐車場の公平な利用を求める権利はある。

[90: 暇入]

先着順で七割は駐車場を確保できて
残り三割は空きが出たら、という条件は売買金額に織り込まれたものである

[91: 入居済み住民さん [男性 30代]]

スレ主です

皆さん貴重なご意見ありがとうございます。
いくつか論点になってる点があるようなので、特定され無い程度に書いておきます。

まず、条件ですが、関西の人気地区で都心部まで20分以内、最寄駅まで徒歩5分以内です。
駐車場はスペースによりますが4000〜10000円、近隣相場は15000〜20000ですが、そもそも近所に便利な月極の空きはありません。
値引きの話ですが、うちは竣工前に完売してまして、私はかなり後の方でしたが、それでも竣工3カ月前でした。もちろんその時点で駐車場は満車でした。入居時の抽選はありません。

[92: 暇入]

↑あら、都島区ですか？

[93: 暇入]

>91
全国のマンション管理士会が今年五月に再編されましたから、マンション管理士会に相談にいってみたら？
地域ごとに窓口はひとつになりました。

[94: 匿名さん]

１００％埋まってるなら、
周りの相場より、高くするのが正解。
なぜなら、マンションの駐車場の方が便利だから。

[95: 暇入]

どういう方法で現状変更するかは、地域性、民度も考えないと。

[96: 匿名さん]

手段は好きにすればいいけど、駐車場は住民全員の資産だから、
利益を最大限に得られる駐車料金を設定するべき。
そうでないと、不公平。

[97: 暇入]

管理会社を変えてしまう方法もあり。
駐車場料金適正化(値上げ)と管理費削減を同時に行う。
現在の管理費と修繕積立金と駐車場料金の合計額が現状より減るなら反対するひとはいませんね。

[98: 匿名さん]

＞駐車場はスペースによりますが4000〜10000円、近隣相場は15000〜20000ですが、そもそも近所に便利な月極の空きはありません。

変な話です。
近隣相場に合わせた駐車場料金設定が普通なのに、近隣相場の半分以下ですね。
現実のマンションでは考えられない話です。

新築当時の近隣の相場が4,000～10,000円なら有り得ます。

[99: 暇入]

なぜ近隣より安くしたか？
想像ですが大阪市内では駅に近いマンションの機械式駐車場の空きが多いのです。
安くしないと埋まらないと考えたかも。
実際、駐車場が安いからクルマを買ったひともいるかもね。駐車場が月4000円で済むならね。
安いから埋まっている、という側面もあるはずですよ。

[100: 匿名さん]

それにしても安すぎ。
１００％埋まってるなら、周りより高くしても良いくらい。

[101: 匿名さん]

そのマンション買い遅れたひとの愚痴ですよ、高級賃貸も同じ状態。
裁判所がジャッジしてくれる問題じゃないよ。

[102: 匿名さん]

そういう問題じゃないよね。
明らかに不公平。
駐車場は住民全員の資産ですので、
利益が最大になるよう管理すべき。

[103: 匿名さん]

すべては最初の契約条件だよ、初期に契約した人の利益や権利も尊重しないと無理だね。
後だしジャンケンがズルイのは子どもでも知ってるよ。　笑

[104: 匿名さん]

>>102
あ～　ごめんなさい　貴方の言うことは駐車場が全ての住戸分１００％あるなら通用するよ。笑～～

[105: 匿名さん]

販売側の勝手って理解して無いのかな？？　なにを持って公平と騒ぐんだろうね？　アタマ悪い？

[106: 匿名さん]

機械式駐車場だと1台当たりの維持費と更新積立を考えて最低額を設定しているよな。
特に６０戸の７０％だから４２台って言う小規模な機械式駐車場だと割高になる。
維持費だけを考えても１台当たり１万円以上じゃないと合わない１万５千円が妥当な金額だろうな。
平置きなら解るが敷地が狭いから４２台も置けないな。

[107: 暇入]

上げたら空きだらけになるかも。

[108: 暇入]

現在では、自動車離れという社会状況や、マンション居住者の高齢化などを背景に、空き待ちではなく、反対に、駐車場利用者が足りず、空き区画が生ずることが多くなっています。

http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_2.php

[109: 匿名さん]

一部の話だよ　高齢者ばかりのマンションなんて論外　そんな古くなるまで住まないよ

[110: 暇入]

↑田舎の方でしょう。

[111: 匿名さん]

↑　それはおたくでしょ　おじいさん

[112: 匿名]

金持ち高齢者は都市回帰してるような。

[113: 匿名さん]

>なにを持って公平と騒ぐんだろうね？

何が公平かは明確ですよ。
駐車場は住民全員の資産です。
住民全員が駐車場の経営者ですので、
最も売り上げが上がる価格に設定するのが、当たり前です。
周りの相場に合わせるのが一般的でしょう。

[114: 匿名さん]

＞機械式駐車場だと1台当たりの維持費と更新積立を考えて最低額を設定しているよな。

それはおかしな考え方です。
同じ機械式でも都心と郊外では駐車料金は異なります。
駐車場はあくまでマンション住人の資産ですので、
その資産に見合った運用益を出せるように、
運用しなくてはいけません。

[115: 匿名さん]

共有財産なんだわ、全ては最高決定機関の総会決議で決めるんだわ、それが公平ってもんよ。
無駄な抵抗はするな、数の力がすべて。

[116: 匿名さん]

一部の住民（駐車場利用者）だけが不当に利益を享受してるんだから、裁判すれば良いんじゃないかな。
勝てるでしょ。

[117: 匿名さん]

やってみれば　結果教えてね　裁判所が決めるなら管理規約も細則も要らないわな　笑

[118: 匿名さん]

家は近隣相場に合わせて、駐車場代、変更しました。
裁判するまでもない。

[119: 匿名さん]

裁判所が決めても、規約で徴収するわ
っつか、今のところ被害無いだろ

[120: 匿名さん]

＞一部の住民（駐車場利用者）だけが不当に利益を享受してるんだから

無知には呆れる　エレベーターに関わる費用　一階の所有者も負担は同じマンションがほとんどだが
共用部専用使用部の意味を理解してから書けよ　無知ちゃん

[121: 暇入]

スレ主がでてこないね。
都島区とか、城東区ではないのか？

[122: 匿名さん]

>120
程度の問題でしょ。
明らかに不公平が出てるんだから是正するのが
普通の考え。

[123: 匿名さん]

＞１２０
根本的な考え方がおかしい。
住民の資産である駐車場の収入を増やそうとするのは、
当たり前の話。

[124: 暇入]

売主は事後的に下げるより上げるほうが簡単だと考えたんでしょう。
だから安くしたんですね。
一般に、駐車場収入は修繕積立金会計の収入にするが、
空きがでると修繕積立金の不足が生じるからね。

[125: 暇入]

絵に描いた餅にならないように、との配慮なのですよ。
近隣の相場に合わせれば、当初の修繕積立金は半額になっていたはず。
そうしてはいないところに注目すべきでしょう。

[126: 匿名さん]

＞明らかに不公平が出てるんだから是正するのが

なにが不公平なのか意味不だわ　全ては契約　スレ主が解ってした契約だ　後で騒ぐな

[127: 匿名さん]

>>114
機械式駐車場1台当たりの金額は、維持費と機械の更新を考えて最低額を設定し、それと近隣駐車場の金額設定を考え、近隣駐車場が５千円だとしても１万円くらいにしないといけないと言うことでしょう？
運用して利益を上げるものではないですよ。
あなたが言ってるのは個人の資産として賃貸マンションと駐車場を持っている場合の考えですよ。

[128: 匿名さん]

決めるのはそこの管理組合総会の決議、おまえが何言おうが関係ないよ。

[129: 匿名さん]

>127
近隣の相場に合わせれば、修繕費が足りないなんてことないでしょ。
近隣はそれこそお金儲けしてるんだから。

[130: 暇入]

スレ主が住んでるところはっきり言わないから空論になる。大阪市内で駅まで徒歩五分だというなら料金は適正です。

[131: 暇入]

近隣に合わせたら近隣と同じように空きだらけになる。

[132: 匿名さん]

近隣、空だらけなの？

[133: 暇入]

大阪市内のマンション駐車場空きだらけですよ

[134: 暇入]

そもそもクルマいりませんよ。

[135: 匿名さん]

なら、このスレと矛盾。空待ち10戸らしいから。

[136: 暇入]

ワンルームマンションも空き家が多い。
エレベーターなし四階とかだったら家賃2万円以下。

[137: 暇入]

あ、だからスレ主のところは相場の半額だから、4000円で借りれる上段なら空いたらローンで買いましょ、って感じでは？
浮いた1万円でローン組めるし。

[138: 匿名さん]

>137
ちょっと言いたいことがわからない。
もう少し、丁寧に説明願います。

[139: 暇入]

マンションデベロッパーはいろいろ建ててるから、空きが出ないような料金にしたのでしょう。空いていても塗装などの保守は必要だし、相場にあわせて三割、四割の空きがでるくらいなら、半値にしてフル稼働にしようと考えたと想像する。
実際、管理会社の担当が言うには、駐車場が半分以上空いてるマンションがあってそこの理事長が機械式駐車場潰そうと調べてみたら
大阪市の条例で戸数の5０パーセント未満にできないから撤去できないっていってたらしいよ。

[140: 匿名さん]

相場に合わせて3割4割空のほうが、
半額フル稼働より収入多いね。
そもそも周辺に空があるかもよく分からないし。

[141: 暇入]

上段、中段は不人気でなかなかうまらない。だからスレ主のところは破格の4000円。

[142: 暇入]

空きは修繕積立金の欠損に直結するからね。フル稼働でお金が予定どおりに入るほうがよい。

[143: 匿名さん]

相場の半額で、待ちもあるんだから、駐車料金上げた方が良いでしょう。

[144: 匿名さん]

大阪は衰退してるから仕方ないわ　過疎へ向かって一直線だからね

スレ主は大阪じゃないでしょ　駐車場不足で空きを待ってる人がいるんだから

[145: 暇入]

上段、中段で４０００円だから、空いたらラッキーと思って待ってるだけだと思う！
府営住宅の付属の駐車場で３０００円くらいなんだけど、それくらいだとほとんど乗らなくてもクルマ持ってる人結構いる。

[146: 匿名さん]

都内で５万以下なら借りたい人はたくさんいる、駐車費用が安いからクルマを持つとか次元低過ぎ。

[147: 暇入]

↑スレ主は関西だよ

[148: 暇入]

関西に人気地区で市内中心部から２０分で最寄り駅から徒歩五分となれば都島区か城東区であろう。

[149: 匿名さん]

都島、城東って人気なのか?

[150: 暇入]

↑大阪市内ではましなほうである。

それと、やはり２ＣＨでも過去記事あり。スレ主のマンションの駐車場が安いのは途中から空きが出て資金不足でもめないようにというデベの配慮である。

【不動産】都心マンションで深刻化 駐車場ガラガラで住民負担アップ
http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1408501348/

[151: 暇入]

もし、駐車場を月２万円に設定して１０台空きが出てしまった場合、
月２０万円の収入不足（一般には修繕積み立て金会計の収入不足）が生じて、６０戸で割ると月３３３３円補填しないといけない。
当てにしてるとダメージがでかいのである。

[152: 匿名さん]

ひとりで大連投して意味解りませんが、スレ主さんは大阪だなんて言ってません。

妄想癖があるようですね、病院行って診てもらいなさい。

[153: 暇入]

↑理解力ないのね。

[154: 匿名さん]

スレ主さんは大阪だなんて言ってません。

[155: 匿名さん]

都内で５万以下なら借りたい人はたくさんいる、だから空き待ち。

[156: 入居済み住民さん]

スレ主です。

皆さん貴重なご意見ありがとうございます。
正直ここまでスレが伸びるとは思っていなかったので驚いています。

当方のマンションは大阪市内ではありませんが、スーモ等の関西の住みたいまちランキングにはまず載っている場所です。
同じマンションの住人に気づかれたくないので、場所に関する情報はこれ以上はご容赦下さい。

自分でも色々調べているのですが、共用部分の費用負担に関してよく例に挙げられる1階住人のエレベーターの維持費負担ですが、あれは1階の住民も好きなだけエレベーター使えるのだから公平という考え方みたいですね（役に立つかどうかは別として）。しかしながら駐車場の場合は特定の使用者に占用許可を与えているため、エレベーターとは少し違うのかと思いました。

マンションの駐車場経営についてですが、利益を出すべきか否かという議論も出ていましたが、『空き待ちがたくさんあるような状況で、赤字を出してまで近隣駐車場の半分の使用料で駐車場を経営する』というのは少なくとも間違いでは無いのでしょうか？
最低限収支トントンの状態で、まだ需要があるなら利益を出すかどうかの議論を、収支トントンだと空きが出るような状況であれば、住民アンケートでもとって赤字が最低になる需給バランスの使用料設定をしていくべきではないのかと思っています。

最後に、賃貸マンションや月極駐車場と比較した先着者の既得権についてですが、これは分譲マンション内における区分所有者間とは状況が違うと思います。賃貸マンションや月極駐車場は全区画がオーナーのものであり、オーナーが貸しているものなので、早い者勝ちで先に契約した人との契約を優先するのは当然でしょう。しかしながら分譲マンションは全員が戸数に応じた区分所有権を持っているため、マンション全員が駐車場契約者に貸しています。そのため、自らの資産を貸している訳ですから、使用者の応分負担にして入居者間の負担を公平にするのは当然かと思います。そうすることで出た駐車場の黒字は管理費会計に周り、全員に還元され、赤字になれば管理費が不足し全員が負担増となる事で区分所有者間の公平が保たれるのではないのでしょうか。
竣工時は駐車場は先着順でしたが、この既得権は当マンションの管理規約や分譲契約の中で保護されている訳ではありませんでした。

仮に値上げが総会で認められなかったとしても、区分所有法で違法となるならば裁判を起こせば勝てるのではないでしょうか。裁判所の命令は強制力があるため、判決が出れば総会で何と言おうが反対はできないかと思います。

[157: 匿名さん]

違法にするには、被害がいると思うな。
そして、規約が全て。

そして、正解の金額が誰にもわからない
値上げするとしても、価格差をどうするか

是正しようとしても、結構難易度高いですよ

[158: 暇入]

事例がたくさんあるからマンション管理士会に相談したらいいよ。
スレ主のマンションはたぶん豊中市！

[159: 入居済み住民さん]

＞＞157

不公平な負担を強いられていることは被害ではないのでしょうか？
駐車場を収支トントンにするのに必要な各区画の使用料が目安にならないでしょうか？
それを元に段階的な値上げで経過措置をとるというような方法が落としどころかと思っています。

もちろん難易度は難しいのはわかっていますが、はっきり違法とわかっていれば、訴訟されたら負けるとの理由で多数派が折れることもありえるような気がしてきました。
下に区分所有法の条文を記載しましたが、使用権も定期的に抽選せず一部の人しか使用できないにもかかわらず、駐車場使用料を赤字で経営し、その赤字を使用者全員が負担するというのは、どう見ても同法に違反していますし、法律で定めているため、規約でこれに反することを定めても無効になるかと思います。（第三十条1項の「この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」 との条文から管理組合の規約より法律が優先することがわかります）


建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

３ 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

[160: 暇入]

どうせ１０年以内に１０軒はでていくから騒がなくても解決しますよ。
引っ越したら、次の人に駐車場の使用権が移転しないことだけ徹底したらいいよ。

[161: 暇入]

でも、豊中市ならたぶん訴えたら示談になりますよ。あのへん、民度が高いから。

[162: 匿名さん]

>159
駐車場の使用料金の収支が「トントン」になるのはマンションによって変わります。
常に満車が「トントン」ではありません。
新築時からの収入合計が、計算上の満車での総額の５～７割が「トントン」になります。

[163: 暇入]

機械式の上のほうは、冬にセンサーが凍結して出れないとかトラブルでてくると
誰も借りなくなるよ。4000円にしてるのはものすごく思慮深い設定。

[164: 入居済み住民さん]

スレ主です。

>>160
不確かな仮定でマンションの収支計画を考えたくないのです。

>>161
訴訟は避け、なんとか話し合いで解決したいです。
場所の特定はご容赦下さい。

>>162
将来的に空きが出る場合の事を想定すれば、満車でトントンでもまだ足りない、ということでしょうか？
わかってはいるのですが、とりあえず満車でやっとトントンというところまで持っていくのが第一歩だと思っています。
それ以上のマイナスを想定した値上げを既得権者達が容認してくれるとは思えないので、まず「駐車場収支トントンを目安に駐車場使用料を決めていく」という前例を作りたいのです。

>>163
どこまで関係あるかわかりませんが、等マンションの機械式は地下一階地上二階で、マンションの一階にあるため、野ざらしにもなりません。入居以来機械式駐車場の緊急メンテナンス費用は発生したこともありません。

[165: 匿名さん]

全ては管理組合総会での決議しか方法はありません、その決議を裁判所が覆すのは至難の業。
裁判所が介入する事案ではないでしょうね。

[166: 暇入]

管理会社どこ？

[167: 匿名さん]

そんなのかんけいないし

[168: 匿名さん]

大阪ではないといってるのに豊中と妄想する病人かな？　病院行ってね

[169: 暇入]

↑大阪市内ではない
といってるよー

[170: 暇入]

管理会社は関係あり。

[171: 暇入]

デベ系だと管理会社変更で管理費は
半額になる。
裁判するよりも、理事長になって、管理費、修繕積立金、駐車場収入は一体で見直ししたほうがいいよ。

[172: 匿名さん]

そんなのかんけいないし

[173: 匿名さん]

広く関西といってるのに　妄想爺さんはなんせ大阪の話にしたがる　
日本中　だぁ～れも大阪注目してないのよ
広い関西から妄想してみぃ　妄想力も想像力も貧しい高齢者にはムリか？

[174: 匿名さん]

裁判で負けたら是正命令出されて組合でなんと言おうが無理ですよ
区分所有者と管理組合の紛争ですから当然裁判で争えます。
法治国家日本の基本原則をご存知無いのでしょうか

[175: 匿名さん]

現実に裁判有るの？　判例有るなら出しなよ　無いなら無理って事だよ

[176: 暇入]

↑たくさんありますよ。
しかし、スレ主の場合、勝ち筋ではないね。

[177: 匿名さん]

あるなら出してみろ　この駐車場と同様の判例をだしな　無いのに嘘はいかんな

[178: 暇入]

↑あほ
そんな事例ごまんとある。

[179: 暇入]

そもそも駐車場の利用細則は普通決議で変更できるから、
５年ごとに抽選する、等の条項を追加することは難しいことではない。
スレ主の理事への立候補を現理事会が却下するなどに事情があれば別だが、
ルールの中で改善可能なのに何等の努力もせずにいきなり訴えたところで
勝てるものではない。現状はそこまで不合理ではない。

[180: 匿名さん]

↑　グズグズ言わずあるなら早く出しな　いい加減なウソついてはいかんな

[181: 匿名さん]

>179
普通決議だろうが特別決議だろうが現在既得権もった７割の駐車場利用者がいるのに可決する訳ないだろ。
総会の議案にもならんわ。　　おたくどこまで天然だ？　　

[182: 匿名さん]

駐車場使用料金より管理費を高くしましょう。

[183: 匿名さん]

修繕積立金は組合員全員が部屋の面積に応じて負担するんだろ
駐車場利用者に押し付けるな、ヴォケ

[184: 匿名さん]

駐車場料金は近隣の駐車場料金と同じ水準にする必要があります。
そうしないと、全戸が借りられる状況にはないのですから不公平
となります。

[185: 匿名さん]

駐車場の敷地の固定資産税を全員で分担していますから、安すぎると利用する人だけが恩恵を受けるので不公平です。

[186: 匿名さん]

近隣相場より安すぎる駐車場料金は同じ組合員で不公平だから民法９０条違反で無効であるとして訴えよう。

[187: 匿名さん]

>>164 入居済み住民さん 2015/06/17 23:10:25
スレ主です。

>>どこまで関係あるかわかりませんが、等マンションの機械式は地下一階地上二階で、マンションの一階にあるため、野ざらしにもなりません。
>>入居以来機械式駐車場の緊急メンテナンス費用は発生したこともありません。

多分十年目前後で修繕が必要と思われます（費用は数百万円）。
我がマンションと似ているの参考まで（台数、立体機械式）