安過ぎる駐車場使用料の値上げについて

[入居済み住民さん [男性 30代]]

私の住んでいるマンションは築三年ですが、先日修繕積立金が将来不足するので、値上げが必要だと管理会社から打診があり、三年毎に段階的に値上げしていくことになりました。

修繕積立金の30年間の必要額シミュレーションの大部分は機械式駐車場に係る費用で1億3千万円程必要です。

ところが当マンションは60戸で駐車場設置率70%です。しかも駐車場使用料は近隣の相場から5000〜10000円安く契約率100%で空き待ちしている方も10戸ほどあります。ちなみに駐車場の使用権は分譲時に先に契約していた方順になっており、竣工後の引き渡し時に抽選会はありませんでした。

この様な状況で駐車場利用者のための修繕積立金を全員で負担するのが納得がいかず、総会の際に「せめて機械式駐車場の修繕積立金が少しでも賄えるように、安過ぎる駐車場使用料を値上げすべきでは」と提案したのですが、当時の会長から「マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのは当然のこと」と一蹴されました。

マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのはある程度わかりますが、借りたくても借りられない人が多数いる中で、駐車場使用料を必要以上に安くしている駐車場の値上げをしないことには納得がいきません。また、駐車場契約者は区分所有者の7割であるため、単純に値上げを提案しても多数決で却下されるだけだと思います。
機械式駐車場の修繕積立金補填のためになんとか駐車場使用料を値上げする方法は無いでしょうか？

[61: 暇入]

メンテを疎かにした機械式駐車場で、築14年で鉄板が錆びて穴があいたパレットをみたことあるが、一度穴があくと、溶接で塞いでもまたそこから錆びてくる。そういうところは３０年は無理だろうなぁ。

[62: 匿名さん]

↑　悔しさ丸出しだね　連投までして必死の形相ってとこかな　ガンバレよ　笑

[63: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費などの計画は、満車状態では考えていません。
６～７割の間で計画されています。
最初の１０年が満車だとしたら、１１～３０年の２０年間の利用率が半分でも採算は合います。
この基本的なことを知らない管理会社は無いはずです。
管理の基本です。

[64: 匿名さん]

賃貸マンションの稼働率、ホテルの部屋の稼働率などと考え方は同じ、業態が違いうので割合が違うだけですね。

[65: 匿名さん]

稼働率を知らずに、あれこれ言い合ってたってことになりますね。
基本的な事を知らないと、単なる時間の無駄ですよ。

[66: 匿名さん]

稼働率？？？　　御題読みなおせや　なに言ってんだか

[67: 匿名さん]

>>66
機械式駐車場の稼働率はマンション管理の基本ですが、君は知らなんだね。

[68: 匿名さん]

駐車場の稼働率のことを知らない人がいるから、話はおかしくなるんですね。

[69: 匿名さん]

>>65
>稼働率を知らずに、あれこれ言い合ってたってことになりますね。
>基本的な事を知らないと、単なる時間の無駄ですよ。

駐車場設置率70%（60戸に対して42台分）のマンションで、
駐車場を使用できない者が多くいて困っている（駐車場使用中42戸（満車：稼働率100％）＋駐車場の使用希望（空き待ち）10戸＝52戸・・・全住戸数に対する割合：約87%）という相談の答えが、

「いずれ稼働率は、100％を切ります。」
ですか？

[70: 匿名さん]

相場より明らかに安ければ稼働率は上がるでしょ
今はどうやって適正化して公平化するか？
が議論なのに、訳の分からない人たちが騒ぎ過ぎ

適正にできたら、そこから始めて稼働率の問題が出てきます。

[71: 匿名さん]

>>70
>相場より明らかに安ければ稼働率は上がるでしょ

このロジックを教えてください。

[72: 小市民]

当方物件の例
関西都心近くのいわゆる人気地区。築１０年、最寄駅まで５分ほど、戸数50、立体駐車場パズル式20枠。枠によって変わるが賃料平均は1.9万位。対して近隣相場は3万位の感覚。
分譲時は抽選により利用者決定、確か8人ほどがあぶれたと記憶、わたしは6番目で5年ほとで回って来ました。
そんな物件も半年位前から空きが出だして今は恐らく3枠空いてます。
相場より安くても、こんな感じになりました。
駐車場の運営は結構難しいですね。

[73: 入居済み住民さん]

スレ主です。
皆さん沢山のご意見をありがとうございます。
大変参考になりました。

区分所有法３０条３項を根拠に理事会に公平な駐車場の管理方法の見直しを求めていきたいと思います。

とりあえずは稼働率100％前提で駐車場単独収支がプラスマイナス0になるように駐車場料金を見直し、
稼働率が低下した場合は改めて見直すというような条件付き決議を目指したいです。
パレットの寿命については、とりあえず現時点では30年周期で必要な計画になっているので、いざ修繕が不要になることが確実になった時点で、修繕計画を見直して積立金を減額すればいいかと思います。

また、既得権益化している駐車場の使用権も数年おきに抽選できるように提案していきます。

ちなみに特定されたくないので具体的な金額は控えさせてほしいのですが、駐車場使用料は相場のおよそ半分です。

[74: 匿名さん]

古いマンションの空きは、高さ制限とかの場合が多いですからね。今後はどうなっていくかです。

[75: 匿名さん]

７割しか駐車場ないなら稼働率なんて関係ないよ、いつまでも不足は変わらない。
敷地内に駐車スペース確保できないとリセールでも不利だよ、まぁガンバレ。
地方都市は敷地内駐車場１００％以上は当たり前、２台３台持ってる家庭もあるからね。

[76: 匿名さん]

>>75
根本的なことがわかってないようですね。
駐車場の台数が部屋数の７割と言うのは稼働率ではないです。
稼働率とは、駐車場の台数の内、何台分使われてるかです。
あなたに分り易く教えてあげましょう。
駐車場が１０台で契約者が１０台分なら稼働率は１００％で６台なら稼働率は６０％で、マンションの部屋数とは無関係です。

[77: 匿名さん]

東京２３区内で駐車場１００％なんて無いでしょうね。
田舎の話じゃないから、黙っててもらっていいですか？

[78: 匿名さん]

そうすると、そもそもの立地条件を聞かないと、話は進まないですね

[79: 匿名さん]

>駐車場の台数が部屋数の７割と言うのは稼働率ではないです。
そんなこと解って書いてますが、お宅こそ理解できないのかな？

７割しか駐車場ないなら稼働率なんて関係ないよといってますよ。
稼働率は１００％、スレ主は７割では不足していると言っていますね。
そのため駐車場利用を抽選制にしたいなどの希望をおもちのようです。
都市部でも居住用マンションなら敷地内駐車場が有ると無いでは需要量がダンチだよ。


とりあえず、稼働率とか関係ない議論は要りませんよ。

[80: 匿名さん]

>>77
２３区？　それどころか新宿でも駐車場１００％越えはザラにありますよ、月４万円以上は仕方ないけどね。
田舎者は想像で物書かないでね。

[81: 匿名]

都心で駐車場100%
いつまでメリットとして認識されるでしょうか。
外部に貸し安い形状ならいいでしょうが。

[82: 匿名さん]

都心でも駐車場は必要。　駐車場が無いと居住用なら賃貸に出しても不利。
マンション外部で駐車場借りるなら敷地内が便利で安心なのは当たり前。
車が必要な人は現実に多い、公共交通機関利用者ばかりでは無いからね。
超高級マンションでは趣味の車で賑やかですしね。
マンション買う時は車庫も確保してからですよ、後になって騒いでも無駄です。

[83: 匿名さん]

そこらへんは戦略だと思う。
車持ってない人は最近多いし、立地によるでしょ。

スレ主のとこは、そもそも100%ない上に、値段も安いから、埋まってる、待ちも多い　というのが今のとこ
今だったら、周辺相場と一緒にしても埋まるだろうし、積立金危ないし
てのが今のとこの問題でしょう。

[84: 匿名さん]

単純に言えば車庫不足で利用していないのに共用部としての修繕等の費用負担が嫌だと言うだけ。
車庫の数が無いのが解っていて購入し、その後因縁つけても無駄な抵抗、タダのゴロツキ。
購入前の重説でもその類の説明は必ずあるし、解っているはず。

[85: 暇入]

スレ主でてこないね。
駐車場ひと月いくらなんだろう。
そとが三万でマンション内が二万くらいかな？

[86: 暇入]

駐車場が分譲したときの先着順だったらしいから、スレ主は売れ残り三割以下の時点で買ったのでしょ？300万円くらい値引きしたのかな？だいたい完売するのに最近は一年以上かかってるのでは？

[87: 匿名さん]

>>80
＞２３区？　それどころか新宿でも駐車場１００％越えはザラにありますよ、月４万円以上は仕方ないけどね。
田舎者は想像で物書かないでね。

１０年以内の物件では見当たりませんよ？
昭和の時代の物件の話ですか？

[88: 暇入]

４０２とか４０９とかなんで買うのかわからん。そういう売れ残りはすごい値引きとか家具一式、電化製品一式とか付けて売るから駐車場の割り当てがない不利益は調整されているものと思われる。

[89: 匿名さん]

88はちょっと違うんじゃないかな？
　いくらで買うかは区分所有権には関係ない。
　管理組合が成立すれば、区分所有法３０条（区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。 ）の規制を受ける。
　よって駐車場の公平な利用を求める権利はある。

[90: 暇入]

先着順で七割は駐車場を確保できて
残り三割は空きが出たら、という条件は売買金額に織り込まれたものである

[91: 入居済み住民さん [男性 30代]]

スレ主です

皆さん貴重なご意見ありがとうございます。
いくつか論点になってる点があるようなので、特定され無い程度に書いておきます。

まず、条件ですが、関西の人気地区で都心部まで20分以内、最寄駅まで徒歩5分以内です。
駐車場はスペースによりますが4000〜10000円、近隣相場は15000〜20000ですが、そもそも近所に便利な月極の空きはありません。
値引きの話ですが、うちは竣工前に完売してまして、私はかなり後の方でしたが、それでも竣工3カ月前でした。もちろんその時点で駐車場は満車でした。入居時の抽選はありません。

[92: 暇入]

↑あら、都島区ですか？

[93: 暇入]

>91
全国のマンション管理士会が今年五月に再編されましたから、マンション管理士会に相談にいってみたら？
地域ごとに窓口はひとつになりました。

[94: 匿名さん]

１００％埋まってるなら、
周りの相場より、高くするのが正解。
なぜなら、マンションの駐車場の方が便利だから。

[95: 暇入]

どういう方法で現状変更するかは、地域性、民度も考えないと。

[96: 匿名さん]

手段は好きにすればいいけど、駐車場は住民全員の資産だから、
利益を最大限に得られる駐車料金を設定するべき。
そうでないと、不公平。

[97: 暇入]

管理会社を変えてしまう方法もあり。
駐車場料金適正化(値上げ)と管理費削減を同時に行う。
現在の管理費と修繕積立金と駐車場料金の合計額が現状より減るなら反対するひとはいませんね。

[98: 匿名さん]

＞駐車場はスペースによりますが4000〜10000円、近隣相場は15000〜20000ですが、そもそも近所に便利な月極の空きはありません。

変な話です。
近隣相場に合わせた駐車場料金設定が普通なのに、近隣相場の半分以下ですね。
現実のマンションでは考えられない話です。

新築当時の近隣の相場が4,000～10,000円なら有り得ます。

[99: 暇入]

なぜ近隣より安くしたか？
想像ですが大阪市内では駅に近いマンションの機械式駐車場の空きが多いのです。
安くしないと埋まらないと考えたかも。
実際、駐車場が安いからクルマを買ったひともいるかもね。駐車場が月4000円で済むならね。
安いから埋まっている、という側面もあるはずですよ。

[100: 匿名さん]

それにしても安すぎ。
１００％埋まってるなら、周りより高くしても良いくらい。

[101: 匿名さん]

そのマンション買い遅れたひとの愚痴ですよ、高級賃貸も同じ状態。
裁判所がジャッジしてくれる問題じゃないよ。

[102: 匿名さん]

そういう問題じゃないよね。
明らかに不公平。
駐車場は住民全員の資産ですので、
利益が最大になるよう管理すべき。

[103: 匿名さん]

すべては最初の契約条件だよ、初期に契約した人の利益や権利も尊重しないと無理だね。
後だしジャンケンがズルイのは子どもでも知ってるよ。　笑

[104: 匿名さん]

>>102
あ～　ごめんなさい　貴方の言うことは駐車場が全ての住戸分１００％あるなら通用するよ。笑～～

[105: 匿名さん]

販売側の勝手って理解して無いのかな？？　なにを持って公平と騒ぐんだろうね？　アタマ悪い？

[106: 匿名さん]

機械式駐車場だと1台当たりの維持費と更新積立を考えて最低額を設定しているよな。
特に６０戸の７０％だから４２台って言う小規模な機械式駐車場だと割高になる。
維持費だけを考えても１台当たり１万円以上じゃないと合わない１万５千円が妥当な金額だろうな。
平置きなら解るが敷地が狭いから４２台も置けないな。

[107: 暇入]

上げたら空きだらけになるかも。

[108: 暇入]

現在では、自動車離れという社会状況や、マンション居住者の高齢化などを背景に、空き待ちではなく、反対に、駐車場利用者が足りず、空き区画が生ずることが多くなっています。

http://www.kanrikyo.or.jp/4season/articles/special/vol40/page_2.php

[109: 匿名さん]

一部の話だよ　高齢者ばかりのマンションなんて論外　そんな古くなるまで住まないよ

[110: 暇入]

↑田舎の方でしょう。