安過ぎる駐車場使用料の値上げについて

[入居済み住民さん [男性 30代]]

私の住んでいるマンションは築三年ですが、先日修繕積立金が将来不足するので、値上げが必要だと管理会社から打診があり、三年毎に段階的に値上げしていくことになりました。

修繕積立金の30年間の必要額シミュレーションの大部分は機械式駐車場に係る費用で1億3千万円程必要です。

ところが当マンションは60戸で駐車場設置率70%です。しかも駐車場使用料は近隣の相場から5000〜10000円安く契約率100%で空き待ちしている方も10戸ほどあります。ちなみに駐車場の使用権は分譲時に先に契約していた方順になっており、竣工後の引き渡し時に抽選会はありませんでした。

この様な状況で駐車場利用者のための修繕積立金を全員で負担するのが納得がいかず、総会の際に「せめて機械式駐車場の修繕積立金が少しでも賄えるように、安過ぎる駐車場使用料を値上げすべきでは」と提案したのですが、当時の会長から「マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのは当然のこと」と一蹴されました。

マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのはある程度わかりますが、借りたくても借りられない人が多数いる中で、駐車場使用料を必要以上に安くしている駐車場の値上げをしないことには納得がいきません。また、駐車場契約者は区分所有者の7割であるため、単純に値上げを提案しても多数決で却下されるだけだと思います。
機械式駐車場の修繕積立金補填のためになんとか駐車場使用料を値上げする方法は無いでしょうか？

[21: 匿名さん]

スレ主さん
機械式駐車場の１台の使用料は？

>修繕積立金の30年間の必要額シミュレーションの大部分は機械式駐車場に係る費用で1億3千万円程必要です。
この文章の意味が、
「機械式駐車場に係る費用が、30年間で1億3千万円程必要」
であれば、
駐車場利用者の言い分として、
「1億3,000万円を駐車場利用の42戸（稼働率100％で計算）で負担・・・310万円／1戸
⇒ 30年（360月）なので、各戸は、【8,600円／月】の負担となる。
つまり、機械式駐車場の現在の使用料が、1台に付き【8,600円以上／月】であれば、機械式駐車場を独立採算で考えた場合、（駐車場の稼働率や、区分所有者が負担している固定資産税などは別途考慮する必要はあるだろうが）赤字にはならない。」
等が考えられますね。

[22: 暇入]

↑そうかも！

最初は機械式駐車場の収入を１回目の大規模修繕工事の原資にあてにしていたけど、あてにしないように見直ししただけかもね。

うちは機械式駐車場の収入ががあったから１回目の工事ができた。寿命が来ても再建する金はないので撤去しました。かなりあいてたし。

[23: 暇入]

余談だが、機械式駐車場を撤去する場合、撤去して平置きにしたときの台数が、
市町村の条例で決まっている駐車場台数（総戸数の半分とか７割とか）を下回ることは出来ないから、
寿命が来ても撤去できない場合もあり。そのときはカネを出し合って再建するしかない。

[24: 匿名さん]

>>7
毎月の額を定額にし、一時金でまとめて集める方式は破綻し易いですよ。
売却した部屋を中古で購入した人とのトラブルにもなります。

一時金で集める方式を取ってるマンションは少ないので、かなり特定されてしまいますね。

[25: 匿名さん]

>>23
その条例、たぶん罰則は無いですよ。

[26: 匿名さん]

やはり戸数分の駐車場を用意したマンションに住む事だね。
それと、機械式駐車場設備はメンテしても３０年ももたないよ。

解決策は地下掘るか上に伸ばすか、機械式駐車設備を増やすこと、設備業者に相談だね。
費用は掛かるが公平を連呼するならそれしか無い。

[27: 暇入]

機械式駐車場は一台150万円くらいだから
スレ主のマンションだと残り１８台だからだいたい3000万円か。土地があればいいがまぁ無理。

２５は条例の罰則のこと言ってるが
自分が理事長で無視できるなら
ご自由にどうぞ。
管理規約では法令、規約、総会決議の遵守義務があるんだか、知らんの？

[28: 匿名さん]

>>27
どうやって問題にならずに回避できるか、
知らないんですね。
教えませんけどね。

[29: 匿名さん]

＊駐車場会計は別会計にする。
＊駐車場料は、近隣の相場にあわせる。
＊駐車場使用料金表（別表）を使用細則にする。
　（もし、管理規約の中の別表となっていればだが、多分駐車場細則は
　　細則だとおもわれる。）
　　ということは、普通決議でオーケーです。
＊裁判にもっていけば、和解が成立しますよ。どう考えても不公平ですからね。

[30: 匿名さん]

>>29
>＊裁判にもっていけば、和解が成立しますよ。どう考えても不公平ですからね。

誰（原告）が、誰を相手（被告）に、何を求めて（訴訟の目的）訴訟を提起するのでしょうか？

[31: 匿名さん]

一般組合員が理事長（管理者）に対してに決まっているでしょう。
Ｐ場使用料が相場に比べて安いということは、一部の組合員しか利益を
享受できないのですよ。
その差額分を修繕積立金に回し、公平にすべきですよ。
駐車場使用料を、相場に合わせても借りる者はいるんでしょうからね。

[32: 匿名さん]

>>31
>一般組合員が理事長（管理者）に対してに決まっているでしょう。

一般組合員に原告適格はありますか？

[33: 匿名さん]

ホント、理事長次第だなあ。マンションは。

[34: 暇入]

＞＞２８
結構です。うちは問題なく撤去したから。

[35: 暇入]

＞＞それと、機械式駐車場設備はメンテしても３０年ももたないよ。

いまの鉄板は錆びないから持つと思いますよ。
スレ主のところは築３年だから塗装しなくても錆びない鉄板のはず。
高さも１５５ｃｈ制限とかのやつじゃなくて背の高いクルマ（背の高い軽）も入ると思う。

[36: 暇入]

私は２１と同じ考えで
1台に付き【8,600円以上／月】であれば
問題ないと思う。

駐車場収入を当てにしない修繕計画になっているとすれば
修繕積立金は１２０００円くらいにするのでは？

それはそれですごいけど。
普通は駐車場収入を修繕積立金会計に繰り入れて修繕積立金月額を安くするけど
そうしなくても不合理ではないと思う。。。
駐車場使ってない人のお金を駐車場保守に使うわけではないなら。

[37: 匿名さん]

>32
あるに決まっているでしょう。
そんなことも悩むんですか？

[38: 匿名さん]

>>37
>あるに決まっているでしょう。
>そんなことも悩むんですか？

基礎的な知識を身に付けてから参加しましょう。

[39: 暇入]

>一般組合員が理事長（管理者）に対してに決まっているでしょう。

一般組合員が管理組合に対してなら当然だけど
理事長（管理者）に対してだとどうなんでしょうね？

修繕積立金値上げを決議したのは総会ですから、被告は管理組合だと思いますね。
管理組合を代理してるのは管理者（＝理事長です）

質問してる人はそこらへんの微妙な違いを気にしているんだと思います。
ここらへんは民事訴訟法？かな

区分所有法
第二十六条 　
２ 　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。

（委任の規定の準用）
第二十八条 　この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

[40: 暇入]

例えばですけど、
理事長が不法行為で管理組合に損害を与えた場合、損害賠償請求するとして
原告は管理組合、被告は理事長、原告の代理人はこの場合、監事。
区分所有者は原告になれないと思いますね。やってみてもいいとはおもうけどたぶん却下（門前ばらい）？。

[41: 匿名さん]

その微妙な点が分からなければ、提訴するときに弁護士が
判断しますよ。

[42: 匿名さん]

>いまの鉄板は錆びないから持つと思いますよ。
錆びない鉄が有るなら教えてくれや、ステンや合金ならいくらすると思ってんの？
ほとんどが亜鉛メッキしたスチールで３０年もつ訳ないだろが、常識だろ。

[43: 匿名さん]

>>37 さん

>>29 に書いてある裁判とは、「給付の訴え」、「確認の訴え」、「形成の訴え」のどれですか？

[44: 暇入]

>>４２
４２の常識は無知のことであろう。

亜鉛めっきの環境別耐用年数

都市・工業地帯の大気中なら６２年
http://www.aen-mekki.or.jp/faq/tabid/62/Default.aspx

[45: 匿名さん]

>>40
>原告の代理人はこの場合、監事。

この部分は、ちょっと違いますね。

建物の区分所有等に関する法律
第六節　管理組合法人
（監事の代表権）
第五十一条 　管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

[46: 匿名さん]

>43
そんなこと知って何になるの？
提訴する意思があるんなら、弁護士にききなさいよ。
素人が、強いて言えば給付の訴えになるんだろうが、
そんなことはどうでもいいんじゃないの？
ややこしいことは、弁護士に任せなさいよ。
裁判になれば、当然弁護士が主導権を取って動くんでしょう。
弁護士は、素人に法律の解釈等の相談はしませんよ。

[47: 匿名さん]

>>46

結論を申し上げると、>>29 の内容では、一組合員には原告適格もないし、訴えの利益もない。

[48: 暇入]

４３のひとにいっとくが
３７、２９がしるわけないでしょ

私ならどうするかですが、
修繕積立金値上げの総会決議無効確認訴訟です。
（総会決議無効確認訴訟は会社法類推。会社法の総会決議無効確認訴訟は実質、確認の訴えではなくて形成の訴えらしいよ。）

修繕積立金値上げは使用細則別表の改訂になるはずだが、その使用細則別表改訂決議は、
区分所有法３０条３項に違反し無効である、と主張しますね。
使用細則は下記の条文中の「規約」に当然に含まれるから。

区分所有法３０条３項
３　前２項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
《追加》平14法140

[49: 暇入]

＞＞45
あ、そうですね。
代理すると
代表するは違いますからね。

[50: 匿名さん]

≪参考≫（暇入氏の >>40 に関して）

【組合に損害を与えた理事長の責任追及および訴訟の当事者適格】
http://m-kanri.biz/hanrei/kumiai/h071004rijichou_baisyousekinin.html

[51: 暇入]

区分所有者代表訴訟については議論済み。
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/133218/1/

[52: 暇入]

現実問題として、
マンションって自己破産とか、家庭崩壊、一戸建て買ったとか、その後の浮き沈みで
結構出て行きますから、駐車場使用細則で、特定承継人に使用権が移転しないことが書いてあれば
数年で駐車場の順番回ってきますよ。
そっちの確認のほうが重要かも。細則どおり運用されてるかとか。

[53: 匿名さん]

引っ越さない人はずっと得ですね
管理組合としては、出来る限り公平に共用部分を利用して、ちょうど良い経済的なバランスで、運営していくように考えるべきでしょうね。

[54: 匿名]

>44
ド素人の無知君　３０年もつ機械式駐車場設備あるなら教えてくれ　インチキ言っては行かんな

[55: 匿名さん]

機械式駐車場は、現在のものだとワンパレット５０万円見当です。
１８台なら９００万円です。
これは、機械式駐車場の装置一式の目安です。
新たに作るなら、機械の代金に基礎工事代金をプラスしたものです。
地下ピットでないなら、基礎工事は狭ければ１０万円／㎡程度で、広ければ７万円／㎡程度です。
後は作業場の立地条件と、業者のボッタクリ指数次第です。

[56: 匿名さん]

この物件購入する時点で敷地内駐車場の割り当てが無い事を解っていて購入したスレ主さんの自己責任だね。

あきらめが肝心、当初の重説も解って契約してるし管理規約に定めが有るなら裁判での変更は無理だな。

共用エレベーターもそう、地階の住人には無関係でも費用負担はおなじだからね。

納得いかないなら、調停を申し立てると専門知識を持った調停委員が参加してくれるから、
費用も数千円と安いし試してみてはいかがかな。

[57: 暇入]

５４は負け惜しみであろう。

現在２０年を超えて運用されている機械式駐車場は、車高155センチまでしか入らないから、不人気で空きばかり。
メンテにカネかかるから早めの撤去が流行ってますね。
スレ主のところは材質も車高制限も仕様が違うから十分に３０年使えるでしょう。

[58: 匿名さん]

↑　シロウトさん、根拠も無しに物の寿命を決める権限がおまえには無いと思うよ。

[59: 暇入]

↑負け惜しみであろう。

[60: 暇入]

よほど悔しいようである。
うちの機械式駐車場は半分撤去、
半分残っている。
２０年たってるが毎月点検し、
部品、ロープも交換している。
亜鉛メッキの鉄板てはないから塗装にカネはかかるが、あと１０年持たない理由があるのかね？

[61: 暇入]

メンテを疎かにした機械式駐車場で、築14年で鉄板が錆びて穴があいたパレットをみたことあるが、一度穴があくと、溶接で塞いでもまたそこから錆びてくる。そういうところは３０年は無理だろうなぁ。

[62: 匿名さん]

↑　悔しさ丸出しだね　連投までして必死の形相ってとこかな　ガンバレよ　笑

[63: 匿名さん]

機械式駐車場の維持費などの計画は、満車状態では考えていません。
６～７割の間で計画されています。
最初の１０年が満車だとしたら、１１～３０年の２０年間の利用率が半分でも採算は合います。
この基本的なことを知らない管理会社は無いはずです。
管理の基本です。

[64: 匿名さん]

賃貸マンションの稼働率、ホテルの部屋の稼働率などと考え方は同じ、業態が違いうので割合が違うだけですね。

[65: 匿名さん]

稼働率を知らずに、あれこれ言い合ってたってことになりますね。
基本的な事を知らないと、単なる時間の無駄ですよ。

[66: 匿名さん]

稼働率？？？　　御題読みなおせや　なに言ってんだか

[67: 匿名さん]

>>66
機械式駐車場の稼働率はマンション管理の基本ですが、君は知らなんだね。

[68: 匿名さん]

駐車場の稼働率のことを知らない人がいるから、話はおかしくなるんですね。

[69: 匿名さん]

>>65
>稼働率を知らずに、あれこれ言い合ってたってことになりますね。
>基本的な事を知らないと、単なる時間の無駄ですよ。

駐車場設置率70%（60戸に対して42台分）のマンションで、
駐車場を使用できない者が多くいて困っている（駐車場使用中42戸（満車：稼働率100％）＋駐車場の使用希望（空き待ち）10戸＝52戸・・・全住戸数に対する割合：約87%）という相談の答えが、

「いずれ稼働率は、100％を切ります。」
ですか？

[70: 匿名さん]

相場より明らかに安ければ稼働率は上がるでしょ
今はどうやって適正化して公平化するか？
が議論なのに、訳の分からない人たちが騒ぎ過ぎ

適正にできたら、そこから始めて稼働率の問題が出てきます。