安過ぎる駐車場使用料の値上げについて

[入居済み住民さん [男性 30代]]

私の住んでいるマンションは築三年ですが、先日修繕積立金が将来不足するので、値上げが必要だと管理会社から打診があり、三年毎に段階的に値上げしていくことになりました。

修繕積立金の30年間の必要額シミュレーションの大部分は機械式駐車場に係る費用で1億3千万円程必要です。

ところが当マンションは60戸で駐車場設置率70%です。しかも駐車場使用料は近隣の相場から5000〜10000円安く契約率100%で空き待ちしている方も10戸ほどあります。ちなみに駐車場の使用権は分譲時に先に契約していた方順になっており、竣工後の引き渡し時に抽選会はありませんでした。

この様な状況で駐車場利用者のための修繕積立金を全員で負担するのが納得がいかず、総会の際に「せめて機械式駐車場の修繕積立金が少しでも賄えるように、安過ぎる駐車場使用料を値上げすべきでは」と提案したのですが、当時の会長から「マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのは当然のこと」と一蹴されました。

マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのはある程度わかりますが、借りたくても借りられない人が多数いる中で、駐車場使用料を必要以上に安くしている駐車場の値上げをしないことには納得がいきません。また、駐車場契約者は区分所有者の7割であるため、単純に値上げを提案しても多数決で却下されるだけだと思います。
機械式駐車場の修繕積立金補填のためになんとか駐車場使用料を値上げする方法は無いでしょうか？

[121: 暇入]

スレ主がでてこないね。
都島区とか、城東区ではないのか？

[122: 匿名さん]

>120
程度の問題でしょ。
明らかに不公平が出てるんだから是正するのが
普通の考え。

[123: 匿名さん]

＞１２０
根本的な考え方がおかしい。
住民の資産である駐車場の収入を増やそうとするのは、
当たり前の話。

[124: 暇入]

売主は事後的に下げるより上げるほうが簡単だと考えたんでしょう。
だから安くしたんですね。
一般に、駐車場収入は修繕積立金会計の収入にするが、
空きがでると修繕積立金の不足が生じるからね。

[125: 暇入]

絵に描いた餅にならないように、との配慮なのですよ。
近隣の相場に合わせれば、当初の修繕積立金は半額になっていたはず。
そうしてはいないところに注目すべきでしょう。

[126: 匿名さん]

＞明らかに不公平が出てるんだから是正するのが

なにが不公平なのか意味不だわ　全ては契約　スレ主が解ってした契約だ　後で騒ぐな

[127: 匿名さん]

>>114
機械式駐車場1台当たりの金額は、維持費と機械の更新を考えて最低額を設定し、それと近隣駐車場の金額設定を考え、近隣駐車場が５千円だとしても１万円くらいにしないといけないと言うことでしょう？
運用して利益を上げるものではないですよ。
あなたが言ってるのは個人の資産として賃貸マンションと駐車場を持っている場合の考えですよ。

[128: 匿名さん]

決めるのはそこの管理組合総会の決議、おまえが何言おうが関係ないよ。

[129: 匿名さん]

>127
近隣の相場に合わせれば、修繕費が足りないなんてことないでしょ。
近隣はそれこそお金儲けしてるんだから。

[130: 暇入]

スレ主が住んでるところはっきり言わないから空論になる。大阪市内で駅まで徒歩五分だというなら料金は適正です。

[131: 暇入]

近隣に合わせたら近隣と同じように空きだらけになる。

[132: 匿名さん]

近隣、空だらけなの？

[133: 暇入]

大阪市内のマンション駐車場空きだらけですよ

[134: 暇入]

そもそもクルマいりませんよ。

[135: 匿名さん]

なら、このスレと矛盾。空待ち10戸らしいから。

[136: 暇入]

ワンルームマンションも空き家が多い。
エレベーターなし四階とかだったら家賃2万円以下。

[137: 暇入]

あ、だからスレ主のところは相場の半額だから、4000円で借りれる上段なら空いたらローンで買いましょ、って感じでは？
浮いた1万円でローン組めるし。

[138: 匿名さん]

>137
ちょっと言いたいことがわからない。
もう少し、丁寧に説明願います。

[139: 暇入]

マンションデベロッパーはいろいろ建ててるから、空きが出ないような料金にしたのでしょう。空いていても塗装などの保守は必要だし、相場にあわせて三割、四割の空きがでるくらいなら、半値にしてフル稼働にしようと考えたと想像する。
実際、管理会社の担当が言うには、駐車場が半分以上空いてるマンションがあってそこの理事長が機械式駐車場潰そうと調べてみたら
大阪市の条例で戸数の5０パーセント未満にできないから撤去できないっていってたらしいよ。

[140: 匿名さん]

相場に合わせて3割4割空のほうが、
半額フル稼働より収入多いね。
そもそも周辺に空があるかもよく分からないし。

[141: 暇入]

上段、中段は不人気でなかなかうまらない。だからスレ主のところは破格の4000円。

[142: 暇入]

空きは修繕積立金の欠損に直結するからね。フル稼働でお金が予定どおりに入るほうがよい。

[143: 匿名さん]

相場の半額で、待ちもあるんだから、駐車料金上げた方が良いでしょう。

[144: 匿名さん]

大阪は衰退してるから仕方ないわ　過疎へ向かって一直線だからね

スレ主は大阪じゃないでしょ　駐車場不足で空きを待ってる人がいるんだから

[145: 暇入]

上段、中段で４０００円だから、空いたらラッキーと思って待ってるだけだと思う！
府営住宅の付属の駐車場で３０００円くらいなんだけど、それくらいだとほとんど乗らなくてもクルマ持ってる人結構いる。

[146: 匿名さん]

都内で５万以下なら借りたい人はたくさんいる、駐車費用が安いからクルマを持つとか次元低過ぎ。

[147: 暇入]

↑スレ主は関西だよ

[148: 暇入]

関西に人気地区で市内中心部から２０分で最寄り駅から徒歩五分となれば都島区か城東区であろう。

[149: 匿名さん]

都島、城東って人気なのか?

[150: 暇入]

↑大阪市内ではましなほうである。

それと、やはり２ＣＨでも過去記事あり。スレ主のマンションの駐車場が安いのは途中から空きが出て資金不足でもめないようにというデベの配慮である。

【不動産】都心マンションで深刻化 駐車場ガラガラで住民負担アップ
http://anago.2ch.sc/test/read.cgi/bizplus/1408501348/

[151: 暇入]

もし、駐車場を月２万円に設定して１０台空きが出てしまった場合、
月２０万円の収入不足（一般には修繕積み立て金会計の収入不足）が生じて、６０戸で割ると月３３３３円補填しないといけない。
当てにしてるとダメージがでかいのである。

[152: 匿名さん]

ひとりで大連投して意味解りませんが、スレ主さんは大阪だなんて言ってません。

妄想癖があるようですね、病院行って診てもらいなさい。

[153: 暇入]

↑理解力ないのね。

[154: 匿名さん]

スレ主さんは大阪だなんて言ってません。

[155: 匿名さん]

都内で５万以下なら借りたい人はたくさんいる、だから空き待ち。

[156: 入居済み住民さん]

スレ主です。

皆さん貴重なご意見ありがとうございます。
正直ここまでスレが伸びるとは思っていなかったので驚いています。

当方のマンションは大阪市内ではありませんが、スーモ等の関西の住みたいまちランキングにはまず載っている場所です。
同じマンションの住人に気づかれたくないので、場所に関する情報はこれ以上はご容赦下さい。

自分でも色々調べているのですが、共用部分の費用負担に関してよく例に挙げられる1階住人のエレベーターの維持費負担ですが、あれは1階の住民も好きなだけエレベーター使えるのだから公平という考え方みたいですね（役に立つかどうかは別として）。しかしながら駐車場の場合は特定の使用者に占用許可を与えているため、エレベーターとは少し違うのかと思いました。

マンションの駐車場経営についてですが、利益を出すべきか否かという議論も出ていましたが、『空き待ちがたくさんあるような状況で、赤字を出してまで近隣駐車場の半分の使用料で駐車場を経営する』というのは少なくとも間違いでは無いのでしょうか？
最低限収支トントンの状態で、まだ需要があるなら利益を出すかどうかの議論を、収支トントンだと空きが出るような状況であれば、住民アンケートでもとって赤字が最低になる需給バランスの使用料設定をしていくべきではないのかと思っています。

最後に、賃貸マンションや月極駐車場と比較した先着者の既得権についてですが、これは分譲マンション内における区分所有者間とは状況が違うと思います。賃貸マンションや月極駐車場は全区画がオーナーのものであり、オーナーが貸しているものなので、早い者勝ちで先に契約した人との契約を優先するのは当然でしょう。しかしながら分譲マンションは全員が戸数に応じた区分所有権を持っているため、マンション全員が駐車場契約者に貸しています。そのため、自らの資産を貸している訳ですから、使用者の応分負担にして入居者間の負担を公平にするのは当然かと思います。そうすることで出た駐車場の黒字は管理費会計に周り、全員に還元され、赤字になれば管理費が不足し全員が負担増となる事で区分所有者間の公平が保たれるのではないのでしょうか。
竣工時は駐車場は先着順でしたが、この既得権は当マンションの管理規約や分譲契約の中で保護されている訳ではありませんでした。

仮に値上げが総会で認められなかったとしても、区分所有法で違法となるならば裁判を起こせば勝てるのではないでしょうか。裁判所の命令は強制力があるため、判決が出れば総会で何と言おうが反対はできないかと思います。

[157: 匿名さん]

違法にするには、被害がいると思うな。
そして、規約が全て。

そして、正解の金額が誰にもわからない
値上げするとしても、価格差をどうするか

是正しようとしても、結構難易度高いですよ

[158: 暇入]

事例がたくさんあるからマンション管理士会に相談したらいいよ。
スレ主のマンションはたぶん豊中市！

[159: 入居済み住民さん]

＞＞157

不公平な負担を強いられていることは被害ではないのでしょうか？
駐車場を収支トントンにするのに必要な各区画の使用料が目安にならないでしょうか？
それを元に段階的な値上げで経過措置をとるというような方法が落としどころかと思っています。

もちろん難易度は難しいのはわかっていますが、はっきり違法とわかっていれば、訴訟されたら負けるとの理由で多数派が折れることもありえるような気がしてきました。
下に区分所有法の条文を記載しましたが、使用権も定期的に抽選せず一部の人しか使用できないにもかかわらず、駐車場使用料を赤字で経営し、その赤字を使用者全員が負担するというのは、どう見ても同法に違反していますし、法律で定めているため、規約でこれに反することを定めても無効になるかと思います。（第三十条1項の「この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。」 との条文から管理組合の規約より法律が優先することがわかります）


建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
第三十条 　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

２ 　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

３ 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

[160: 暇入]

どうせ１０年以内に１０軒はでていくから騒がなくても解決しますよ。
引っ越したら、次の人に駐車場の使用権が移転しないことだけ徹底したらいいよ。

[161: 暇入]

でも、豊中市ならたぶん訴えたら示談になりますよ。あのへん、民度が高いから。

[162: 匿名さん]

>159
駐車場の使用料金の収支が「トントン」になるのはマンションによって変わります。
常に満車が「トントン」ではありません。
新築時からの収入合計が、計算上の満車での総額の５～７割が「トントン」になります。

[163: 暇入]

機械式の上のほうは、冬にセンサーが凍結して出れないとかトラブルでてくると
誰も借りなくなるよ。4000円にしてるのはものすごく思慮深い設定。

[164: 入居済み住民さん]

スレ主です。

>>160
不確かな仮定でマンションの収支計画を考えたくないのです。

>>161
訴訟は避け、なんとか話し合いで解決したいです。
場所の特定はご容赦下さい。

>>162
将来的に空きが出る場合の事を想定すれば、満車でトントンでもまだ足りない、ということでしょうか？
わかってはいるのですが、とりあえず満車でやっとトントンというところまで持っていくのが第一歩だと思っています。
それ以上のマイナスを想定した値上げを既得権者達が容認してくれるとは思えないので、まず「駐車場収支トントンを目安に駐車場使用料を決めていく」という前例を作りたいのです。

>>163
どこまで関係あるかわかりませんが、等マンションの機械式は地下一階地上二階で、マンションの一階にあるため、野ざらしにもなりません。入居以来機械式駐車場の緊急メンテナンス費用は発生したこともありません。

[165: 匿名さん]

全ては管理組合総会での決議しか方法はありません、その決議を裁判所が覆すのは至難の業。
裁判所が介入する事案ではないでしょうね。

[166: 暇入]

管理会社どこ？

[167: 匿名さん]

そんなのかんけいないし

[168: 匿名さん]

大阪ではないといってるのに豊中と妄想する病人かな？　病院行ってね

[169: 暇入]

↑大阪市内ではない
といってるよー

[170: 暇入]

管理会社は関係あり。