安過ぎる駐車場使用料の値上げについて

[入居済み住民さん [男性 30代]]

私の住んでいるマンションは築三年ですが、先日修繕積立金が将来不足するので、値上げが必要だと管理会社から打診があり、三年毎に段階的に値上げしていくことになりました。

修繕積立金の30年間の必要額シミュレーションの大部分は機械式駐車場に係る費用で1億3千万円程必要です。

ところが当マンションは60戸で駐車場設置率70%です。しかも駐車場使用料は近隣の相場から5000〜10000円安く契約率100%で空き待ちしている方も10戸ほどあります。ちなみに駐車場の使用権は分譲時に先に契約していた方順になっており、竣工後の引き渡し時に抽選会はありませんでした。

この様な状況で駐車場利用者のための修繕積立金を全員で負担するのが納得がいかず、総会の際に「せめて機械式駐車場の修繕積立金が少しでも賄えるように、安過ぎる駐車場使用料を値上げすべきでは」と提案したのですが、当時の会長から「マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのは当然のこと」と一蹴されました。

マンションの共有物である駐車場の修繕積立金を全員が負担するのはある程度わかりますが、借りたくても借りられない人が多数いる中で、駐車場使用料を必要以上に安くしている駐車場の値上げをしないことには納得がいきません。また、駐車場契約者は区分所有者の7割であるため、単純に値上げを提案しても多数決で却下されるだけだと思います。
機械式駐車場の修繕積立金補填のためになんとか駐車場使用料を値上げする方法は無いでしょうか？

[1: 元フロント]

理事会が総会議案にしてくれないのなら、方法は一つです。
訴訟しかありません。

1.　駐車場使用料が近隣と比較して著しく安いのは不公平出である。
　　よって、値上げすべき。
2.　駐車場使用権を一部の区分所有者が長年に渡って独占するのは不公平である。
　　よって、一定期間を置いて、再抽選をすべきである。

事を提訴します。

[2: 匿名さん]

＞私の住んでいるマンションは築三年ですが、先日修繕積立金が将来不足するので、値上げが必要だと管理会社から打診があり、三年毎に段階的に値上げしていくことになりました。

確か１０年以上前から、全てのマンションに３０年かそれ以上の長期修繕計画を立てて修繕積立金も明示することになっています。

それ以前のマンションは、入居時点での修繕積立金しか決まっていなかったので、途中から値上げすることが良くあり、トラブルになったから決められたようです。

なので１０年以上前のマンションからは、一般的な６０～７０㎡くらいのマンションだと、最初は５～７千円程度から始め、３～５年毎に値上げして１５～２０年後には２万～２万５千円程度になるよう計画されています。

築三年なのに、変わったマンションですね？

[3: サラリーマンさん]

７０％が既得権益を持っているのですから、中々値上げは決議されないでしょうね。
でも、受益者負担を主張して、機械式駐車場を利用している方々が
その費用を全額負担すれば問題はないのではないでしょうか。

[4: 匿名さん]

三大クレームというのがありまして
ペット
音
駐車場
全部プライベートで共用に絡むんです。

特に駐車場にかんしては、誰かがいう事がマンションとして正論でも、得している人にとっては反対した方が個人的には儲かるという構図があり、それが多数だと決議は絶対に取れません。
費用見直し、再抽選が通るならいいですが、そうでなければ、言い方は悪いかもしれませんが、今のうちに売ったほうがいいかもしれません。

[5: 暇入]

元フロントのいうとおり、訴訟したらいいですよ。
たぶんすぐ和解勧告されて、三年毎に抽選とかになると思いますよ。

[6: 入居済み住民さん [男性 30代]]

>>1
>>5
ご返信ありがとうございます
ちなみにその類の訴訟で勝訴した判例などあれば教えて頂けないでしょうか？

[7: 入居済み住民さん [男性 30代]]

>>2
30年の計画はあったのですが、節目節目で多額の一時金がいる計画でした
誤解を招く表現になってしまい申し訳ありませんでした

[8: 入居済み住民さん [男性 30代]]

>>3
ありがとうございます
出来るだけその方向で議論していきます

[9: 入居済み住民さん [男性 30代]]

>>4
そうなんです
だから困っています
管理会社も、どうせ少数派だから多数決で負けると言って真面目に検討しません

マンション自体はすごく気に入ってるので手放さずにすむ方向でいきたいのです。

[10: 暇入]

解説ありました
http://www.chiba-mankan.jp/?page_id=758

区分所有法３０条３項
第三十条
３項 　前二項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。

[11: 匿名さん]

あの訴訟は権利金やら30年経過していたことが要素になってるので、今回のケースとは異なるのではないかと思われます。
管理組合というか、理事会が何より大事にしないといけないのは、あくまで公平性でしょう。
その点をないがしろにするなら、理事会を訴える、ということになりますが、なるべく軋轢は少なくしたいもの。

広く、駐車場を借りていない人たちが、損していることを伝えていくのがいいと思います。

[12: 暇入]

↑あの訴訟ってどの訴訟？

注目しろと言ってるところを注目すればよい。

「平成１４年に区分所有法が改正された際、新設された３０条３項（規約の公平）による判断は今後の裁判で示されるはずで、注目したいと思います。」

１１のような甘い考えで解決するはずがない。

面と向かっていろいろいうほうが軋轢を生むので、勝ち筋なら裁判すればいい。

[13: 住まいに詳しい人]

　残念ですが、裁判にはなじまない。
時間が掛かりすぎ、弁護士を儲けさせるのみに終わる。
負けた側を先導していた者達は住めなくなるが、
勝った側のリーダーもそこには住めなくなることが多いのが現状。

近隣に必要な台数分の駐車場を確保して、シャッフルする事が望ましいが、
多分出来ないであろう。他の判例を示して合意に導くべきである。

[14: 暇入]

>>残念ですが、裁判にはなじまない。
>>時間が掛かりすぎ、弁護士を儲けさせるのみに終わる。

すぐ和解勧告になるでしょう。

>>負けた側を先導していた者達は住めなくなるが、
>>勝った側のリーダーもそこには住めなくなることが多いのが現状。

↑現状のままならどっちみち出て行くでしょ。
近所づきあいなかったら裁判したってまったく問題ありませんよ。

>>勝った側のリーダー
面倒なので和解に応じるでしょう。和解条件は定期的に抽選するか、近隣並みの金額にするかどっちかしかない。

[15: 暇入]

実際には住みながら裁判連発してる人もいますからね。
築3年だったら早めに決着したほうがいいですね。
時間がたつと町内会組織でおばさんが横の連携をとり、因習が横行するようになります。

[16: 暇入]

「住めなくなる」っていうのがわかりにくいので解説すると
ヤンキーみたいなおばさんが、対立する派閥のメンバーと
共用部廊下、エレベータ、エントランスですれ違うとメンチ切ってくるんですね（笑）
わたしはもともと顔合わしたくないからほとんど階段使ってますけどね。
スレ主がプレッシャーに強ければ「その程度のこと」ですから住めなくはありません。

[17: 匿名さん]

ところで、誰（原告）が、誰を相手（被告）に、何を求めて（訴訟の目的）訴訟を提起するのでしょうか？

[18: 暇入]

スレ主が管理組合に対してですね。

元フロントが１で言ってますが、
弁護士がどう考えるかはわかりません。

>>何を求めて（訴訟の目的）訴訟を提起するのでしょうか？

とりあえず、修繕積立金値上げの無効確認とかかもね。

[19: 匿名さん]

>　駐車場契約者は区分所有者の7割であるため、単純に値上げを提案しても多数決で却下されるだけだと思います。

そんなことはないと思いますよ
無関心な人および良心のある人もいるので、結構5分5分です
ただし、修繕金ではなく駐車場料金を上げる場合は、駐車場利用者が減った場合は、また足らなくなることを理解する必要があります

また、内訳と状況をきちんと説明すれば、理解していただける方は多いと思います
逆に7割もいるなら修繕金あげても駐車料金あげても、駐車場を持っている人からすれば、さほど差がないかもしれませんし

①まず自分で理事会にはいり、できれば理事長になる
②いくら必要かを明確にする
③きちんと説明する

まぁ私が理事なら、修繕金と駐車場料金を両方をちょっとずつあげますけどね
そのほうが理解していただける人が多いと思うので

[20: 暇入]

>>①まず自分で理事会にはいり、できれば理事長になる

立候補ではいると警戒されるんで、できれば自分の順番のときがいいんですけどね。
それと、理事会はどんな人間がいるかさっぱりわかりません。
理事会で口論になると、裁判するより気分悪いですよ。

[21: 匿名さん]

スレ主さん
機械式駐車場の１台の使用料は？

>修繕積立金の30年間の必要額シミュレーションの大部分は機械式駐車場に係る費用で1億3千万円程必要です。
この文章の意味が、
「機械式駐車場に係る費用が、30年間で1億3千万円程必要」
であれば、
駐車場利用者の言い分として、
「1億3,000万円を駐車場利用の42戸（稼働率100％で計算）で負担・・・310万円／1戸
⇒ 30年（360月）なので、各戸は、【8,600円／月】の負担となる。
つまり、機械式駐車場の現在の使用料が、1台に付き【8,600円以上／月】であれば、機械式駐車場を独立採算で考えた場合、（駐車場の稼働率や、区分所有者が負担している固定資産税などは別途考慮する必要はあるだろうが）赤字にはならない。」
等が考えられますね。

[22: 暇入]

↑そうかも！

最初は機械式駐車場の収入を１回目の大規模修繕工事の原資にあてにしていたけど、あてにしないように見直ししただけかもね。

うちは機械式駐車場の収入ががあったから１回目の工事ができた。寿命が来ても再建する金はないので撤去しました。かなりあいてたし。

[23: 暇入]

余談だが、機械式駐車場を撤去する場合、撤去して平置きにしたときの台数が、
市町村の条例で決まっている駐車場台数（総戸数の半分とか７割とか）を下回ることは出来ないから、
寿命が来ても撤去できない場合もあり。そのときはカネを出し合って再建するしかない。

[24: 匿名さん]

>>7
毎月の額を定額にし、一時金でまとめて集める方式は破綻し易いですよ。
売却した部屋を中古で購入した人とのトラブルにもなります。

一時金で集める方式を取ってるマンションは少ないので、かなり特定されてしまいますね。

[25: 匿名さん]

>>23
その条例、たぶん罰則は無いですよ。

[26: 匿名さん]

やはり戸数分の駐車場を用意したマンションに住む事だね。
それと、機械式駐車場設備はメンテしても３０年ももたないよ。

解決策は地下掘るか上に伸ばすか、機械式駐車設備を増やすこと、設備業者に相談だね。
費用は掛かるが公平を連呼するならそれしか無い。

[27: 暇入]

機械式駐車場は一台150万円くらいだから
スレ主のマンションだと残り１８台だからだいたい3000万円か。土地があればいいがまぁ無理。

２５は条例の罰則のこと言ってるが
自分が理事長で無視できるなら
ご自由にどうぞ。
管理規約では法令、規約、総会決議の遵守義務があるんだか、知らんの？

[28: 匿名さん]

>>27
どうやって問題にならずに回避できるか、
知らないんですね。
教えませんけどね。

[29: 匿名さん]

＊駐車場会計は別会計にする。
＊駐車場料は、近隣の相場にあわせる。
＊駐車場使用料金表（別表）を使用細則にする。
　（もし、管理規約の中の別表となっていればだが、多分駐車場細則は
　　細則だとおもわれる。）
　　ということは、普通決議でオーケーです。
＊裁判にもっていけば、和解が成立しますよ。どう考えても不公平ですからね。

[30: 匿名さん]

>>29
>＊裁判にもっていけば、和解が成立しますよ。どう考えても不公平ですからね。

誰（原告）が、誰を相手（被告）に、何を求めて（訴訟の目的）訴訟を提起するのでしょうか？

[31: 匿名さん]

一般組合員が理事長（管理者）に対してに決まっているでしょう。
Ｐ場使用料が相場に比べて安いということは、一部の組合員しか利益を
享受できないのですよ。
その差額分を修繕積立金に回し、公平にすべきですよ。
駐車場使用料を、相場に合わせても借りる者はいるんでしょうからね。

[32: 匿名さん]

>>31
>一般組合員が理事長（管理者）に対してに決まっているでしょう。

一般組合員に原告適格はありますか？

[33: 匿名さん]

ホント、理事長次第だなあ。マンションは。

[34: 暇入]

＞＞２８
結構です。うちは問題なく撤去したから。

[35: 暇入]

＞＞それと、機械式駐車場設備はメンテしても３０年ももたないよ。

いまの鉄板は錆びないから持つと思いますよ。
スレ主のところは築３年だから塗装しなくても錆びない鉄板のはず。
高さも１５５ｃｈ制限とかのやつじゃなくて背の高いクルマ（背の高い軽）も入ると思う。

[36: 暇入]

私は２１と同じ考えで
1台に付き【8,600円以上／月】であれば
問題ないと思う。

駐車場収入を当てにしない修繕計画になっているとすれば
修繕積立金は１２０００円くらいにするのでは？

それはそれですごいけど。
普通は駐車場収入を修繕積立金会計に繰り入れて修繕積立金月額を安くするけど
そうしなくても不合理ではないと思う。。。
駐車場使ってない人のお金を駐車場保守に使うわけではないなら。

[37: 匿名さん]

>32
あるに決まっているでしょう。
そんなことも悩むんですか？

[38: 匿名さん]

>>37
>あるに決まっているでしょう。
>そんなことも悩むんですか？

基礎的な知識を身に付けてから参加しましょう。

[39: 暇入]

>一般組合員が理事長（管理者）に対してに決まっているでしょう。

一般組合員が管理組合に対してなら当然だけど
理事長（管理者）に対してだとどうなんでしょうね？

修繕積立金値上げを決議したのは総会ですから、被告は管理組合だと思いますね。
管理組合を代理してるのは管理者（＝理事長です）

質問してる人はそこらへんの微妙な違いを気にしているんだと思います。
ここらへんは民事訴訟法？かな

区分所有法
第二十六条 　
２ 　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。

（委任の規定の準用）
第二十八条 　この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。

[40: 暇入]

例えばですけど、
理事長が不法行為で管理組合に損害を与えた場合、損害賠償請求するとして
原告は管理組合、被告は理事長、原告の代理人はこの場合、監事。
区分所有者は原告になれないと思いますね。やってみてもいいとはおもうけどたぶん却下（門前ばらい）？。

[41: 匿名さん]

その微妙な点が分からなければ、提訴するときに弁護士が
判断しますよ。

[42: 匿名さん]

>いまの鉄板は錆びないから持つと思いますよ。
錆びない鉄が有るなら教えてくれや、ステンや合金ならいくらすると思ってんの？
ほとんどが亜鉛メッキしたスチールで３０年もつ訳ないだろが、常識だろ。

[43: 匿名さん]

>>37 さん

>>29 に書いてある裁判とは、「給付の訴え」、「確認の訴え」、「形成の訴え」のどれですか？

[44: 暇入]

>>４２
４２の常識は無知のことであろう。

亜鉛めっきの環境別耐用年数

都市・工業地帯の大気中なら６２年
http://www.aen-mekki.or.jp/faq/tabid/62/Default.aspx

[45: 匿名さん]

>>40
>原告の代理人はこの場合、監事。

この部分は、ちょっと違いますね。

建物の区分所有等に関する法律
第六節　管理組合法人
（監事の代表権）
第五十一条 　管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

[46: 匿名さん]

>43
そんなこと知って何になるの？
提訴する意思があるんなら、弁護士にききなさいよ。
素人が、強いて言えば給付の訴えになるんだろうが、
そんなことはどうでもいいんじゃないの？
ややこしいことは、弁護士に任せなさいよ。
裁判になれば、当然弁護士が主導権を取って動くんでしょう。
弁護士は、素人に法律の解釈等の相談はしませんよ。

[47: 匿名さん]

>>46

結論を申し上げると、>>29 の内容では、一組合員には原告適格もないし、訴えの利益もない。

[48: 暇入]

４３のひとにいっとくが
３７、２９がしるわけないでしょ

私ならどうするかですが、
修繕積立金値上げの総会決議無効確認訴訟です。
（総会決議無効確認訴訟は会社法類推。会社法の総会決議無効確認訴訟は実質、確認の訴えではなくて形成の訴えらしいよ。）

修繕積立金値上げは使用細則別表の改訂になるはずだが、その使用細則別表改訂決議は、
区分所有法３０条３項に違反し無効である、と主張しますね。
使用細則は下記の条文中の「規約」に当然に含まれるから。

区分所有法３０条３項
３　前２項に規定する規約は、専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは附属施設（建物の敷地又は附属施設に関する権利を含む。）につき、これらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払つた対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。
《追加》平14法140

[49: 暇入]

＞＞45
あ、そうですね。
代理すると
代表するは違いますからね。

[50: 匿名さん]

≪参考≫（暇入氏の >>40 に関して）

【組合に損害を与えた理事長の責任追及および訴訟の当事者適格】
http://m-kanri.biz/hanrei/kumiai/h071004rijichou_baisyousekinin.html