流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

[匿名さん [男性]]

前レスが1000件になっていたので、流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２です。
流山おおたかの森の開発について、周辺の戸建て住民さんとマンション住民さん。
引く続きいろいろ情報交換をしていきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/338857/

[45481: マンコミュファンさん]

私立学校、美術館、図書館、ジョイフル本田、コストコができてほしい

[45482: マンコミュファンさん]

おおたかの森の良さは、駅中心にコンパクトにまとまって生活の利便性が高いところ。海浜幕張や印西のように、広くて移動に不便さを感じないところ。

交通の利便性もそこそこ良い。

おおたかの森周辺は自然が多く残っており、快適に過ごせるところ。

小学校低学年くらいまでは、学童や児童センターも多く、公園も充実しているし、駅前でイベントも多く、それなりに楽しめる。

保育園、幼稚園、習い事等、送迎も充実しており、
子育てには良い環境。

小学校高学年も塾や習い事等も充実しており、送迎の環境も充実している。

[45483: 匿名さん]

>>45482

次は私立学校、美術館、図書館、ジョイフル本田、コストコらしいです。

[45484: 名無しさん]

流山おおたかの森で語るとコンパクト故に開発の限界がきていて、流山市で語るとおおたか依存で次がないという問題があるなと思う

[45485: ☆周辺住民3]

コロナ禍や建設コストが高くなる前に、おおたかの森の商業施設建設や
人口の流入が完了したので、自分は良かったと思っています

まだセンパ地区の事業や、TX沿線以外の駅前整備
新設した学校の土地代や建設ローン
市内全域の学校の、校舎・体育館建て替えなどがあるので
税収入を増やして行かないと、40～60年先の財政は心配ではありますが・・・

今後市が大きな出資をしなきゃいけない、大規模建設事業の歳出は
10～20年先に老朽化で建て替え時期になる、ゴミ焼却ぐらいなので
その積立金を用意していくぐらいではないでしょうか？


千葉ニュータウンの様に、計画人口34万人規模でTXの千葉区間を整備を開始して
オイルショック的な不景気で規模を縮小になると、失敗と言われてしまいます
（空地があったので現在は商業施設や、データセンターが増えてきていますが）

TX沿線はURや県事業で、区画整理や道路インフラの整備が進みましたが
これから再整備される都市計画道路は、全て市の自費での建設になります

水道などの生活インフラも、40～50年サイクルでの更新があるので
今以上の市街化（宅地の増加）は、将来負担が大きくなり
水道価格の急上昇など、市民生活の不安材料になります


流山市は水戸街道や、国道から外れているので
柏市や松戸市に比べて、商業や事業所が少なく
法人税収入が多くない点で、周辺自治体との差を感じられる方も多いと思います
（人口差もありますが、飲食店数や企業数は柏や松戸の1/3ぐらいだそうです）

「柏・松戸・流山…住むならどこがいい？」【千葉県の東葛飾エリアの比較】
https://www.youtube.com/watch?v=Ig6pGZP6YLs

面積や人口規模は別として、病床数や医師の少なさは
計画中の病院があと2つ完成したとしても、流山市は少ないのでしょうね

[45486: 匿名さん]

おおたかから散歩がてらテイクアウト良さそう

https://news.yahoo.co.jp/expert/articles/526da5735caaa44143aab4f3601ce...

[45487: マンション掲示板さん]

>>45485 ☆周辺住民3さん
やっぱり柏は発展してきた遺産が多くて、流山は新規に勢いがあるんだなー。流山は中心都市がおおたかくらいしかないから、今後が厳しいな。

[45488: マンション掲示板さん]

主力選手はもうこちらを離れて別の板で絶賛活躍中でした

やはりおおたかの話題だけではもう限界が来ましたかね？

[45489: 通りがかりさん]

スポーツクラブのジェクサーができるのですか？

[45490: 評判気になるさん]

東京駅から臨海部ブチ抜く地下鉄実現なるか？駅やトンネル等検討へという記事で、新線の線形計画、シールドトンネル、駅の概略設計などを委託する建設コンサル会社が決定したとのこと。

TXの東京直結も早めに動いてほしいところ。

[45491: 匿名さん]

茨城県を上手に巻き込む必要がありそうですね。

[45492: 評判気になるさん]

千葉県の基準地価　住宅地上昇率トップは流山との日経新聞の記事が掲載されている。

おおたかの森はすでに開発がほぼ終了したにもかかわらす、千葉県トップ。おおたかの森周辺に住みたい人が多く、あまり土地や家が売りにでていない状況が地下上昇の要因かと思われる。

[45493: 匿名さん]

プロジェクト、頑張ってほしいですね

https://news.yahoo.co.jp/articles/90b96caa7f941e73bdf4b52cdd811422456b...

[45494: 匿名さん]

>>45492
あまりに土地や家がなくて、地下から上昇してくるのですね。楽しみです。

[45495: 匿名さん]

>>45493 匿名さん
プロジェクト自体はとても良いことだと思うのですが、江戸川台駅は今年も盛大な夏祭りありましたよ。
実態を知っている人が記事を書いているのかちょっと疑問でした。

[45496: 通りがかりさん]

空き家問題は多くの地域で発生していますもんね。
それに最近の初石、江戸川台は周辺の発展に牽引されて、ニューファミリーや個人店がすこーしずつですが増えてきている印象です。落ち着いていて良い雰囲気だと思います。

[45497: マンコミュファンさん]

>>45492 評判気になるさん
開発が終了したから上昇率が高いのではないだろうか

[45498: 名無しさん]

昨日、南口公園でパークゴルフ帰りの人の迎え？がマンション側から車を公園内に乗り入れてました。
モラルなさすぎて虚しくなりました。

パークゴルフやってるくらい元気なのに、荷物重くて辛いからとか言いそう。

[45499: 検討板ユーザーさん]

>>45480 匿名さん
商業施設は限界です。
最近は閉店後に入ってくる店も遅いですし。

[45500: 匿名さん]

>>45499 検討板ユーザーさん

でもマンションできるとかは勘弁。
クリニックも美容院もあそこでは勿体無い。
楽しみにしてるぞ、東神開発さん。
土地保有してるんじゃないかな

[45501: マンコミュファンさん]

>>45500 匿名さん
賃貸だろうな

[45502: 検討板ユーザーさん]

>>45501 マンコミュファンさん

隣にあるんだからもういらないさー

[45503: 評判気になるさん]

日経新聞の記事に、流山市が住宅地の基準地価上昇率千葉県1位になったのは調査開始以来はじめてとのこと。
地元住民に別格と評価されている流山おおたか森周辺の地価が上昇しているとのこと。

流山おおたかの森は地元住民に別格と評価されているというのは本当だろうか？

[45504: 名無し]

>>45503 評判気になるさん
周辺の野田や茨城に住む人からはおおたかの森はセレブの街。SCに行く時は服を選ぶって実際に言われましたね。

Xの先住人は固定資産税が上がって迷惑だと叫んでいますね笑

[45505: 匿名さん]

ということは都内の金持ちは超セレブということか…

[45506: ☆周辺住民3]

西口駅前線沿いで高松建設が工事中の、商住ビルにアイブロウサロンのオープン予定で
求人情報が出ています・・・店名は「ロレインブロウ流山おおたかの森」と出ています
まだオープン時期等の詳細は出ていません

こちらのビルへのオープン情報は、今のところフィットネスジムと
こちらのサロンだけの様です


建設中のビルは「espoir」と言う名前の様です
https://www.property-bank.co.jp/bldg558751955

工事のシートが外されて、1F部分の道路側店舗テナントの区画が見える様になりました
駅ロータリー側から、小型テナントが2つ並んで中央に店舗用エレベータ
ANNEX2側は中型テナントが1つと言う感じで、3区画になっていました

道路側テナントの奥行は、建物の半分ぐらいで
TXの線路側は、また別のテナント区割りになっている様です

1Fの駅前線側は、飲食店が入りそうです
3Fまでは店舗テナントになっているので、1層に6テナントが入ると仮定すると
18店舗ぐらいは入店出来るのかも知れません

写真は先週の様子です
10月に竣工予定です

[45507: 職人さん]

地価上昇による固定資産税で生活にひっ迫するぐらいなら引っ越せばいいのに・・・

[45508: 匿名さん]

突然、いかがなさいましたか？

[45509: ☆周辺住民3]

総務省「R5年　住宅・土地統計調査」より、市区町村の詳細なデータが公表されました

流山市の2023年10月調査時点の、店舗その他を除く専用住宅の空き家数は
居住者の居ない住宅数が、8,920軒（建設中や一時的な居住者無し）と出ています

建設中（270軒）や一時的な居住者無しを含めた空き家総数は、9,260軒で
このうち一戸建てが2,500軒、（そのうち腐朽・破損ありが、930軒）
（残りの約5,700軒は長屋・共同住宅などです）

一戸建て2,500軒の詳細は・・・
賃貸用空き家150軒・売却用空き家200軒・二次的利用空き家180軒で
それらに当てはまらない、手付かず？の空き家数は1,970軒と出ています

そして1,970軒中で、腐朽・破損ありの軒数は320軒と出ています


同じデータで近隣市を抽出すると・・・
柏市の戸建て空き家数が、4,410軒（うち腐朽・破損ありが950軒）
松戸の戸建て空き家数が、6,030軒（同1,240軒）
野田の戸建て空き家数が、4,850軒（同1,140軒）

都心距離・人口規模・面積が違うので、単純に比率比較は出来ませんが
手付かずの戸建て空き家数は、流山市がやや多めで
そのうちの腐朽・破損ありの空き家数は、流山市は少ない方ではないでしょうか？



前回調査の平成30年と比較すると・・・（カッコ内は今回調査との増減）
流山市　1,600軒（＋370軒）、腐朽・破損あり　360軒（－40軒）
柏市　　3,790軒（＋620軒）、腐朽・破損あり1,270軒（－320軒）
松戸市　4,510軒（＋1,520軒）腐朽・破損あり1,350軒（－110軒）
野田市　3,130軒（＋1,320軒）腐朽・破損あり　980軒（＋160軒）

TX沿線自治体の流山市と柏市は、空き家の増加がやや緩く
柏市は腐朽・破損ありの空き家処分？が、やや進んでいる様です

[45510: ☆周辺住民3]

すみません・・・3行目訂正です

×居住者の居ない住宅数が、8,920軒（建設中や一時的な居住者無し）
〇居住者の居ない住宅数が、8,920軒（建設中や一時的な居住者無しを除く）

[45511: 匿名さん]

主力選手はもうこちらを離れて別の板で絶賛活躍中ですよ

[45512: 匿名さん]

よしっ、きた！

https://news.yahoo.co.jp/articles/30114879e074da2ac2053aaa78e6985c9a58...

[45513: マンション掲示板さん]

>>45512 匿名さん
うざいよ。他でやれよ。

[45514: 匿名さん]

主力選手はもうこちらを離れて別の板で絶賛活躍中ですよ

[45515: 匿名さん]

日銀が金利1%まで上げるといってるから、変動金利だと1.4%付近まで上がるかもね。まぁこちらは住宅ローン控除もあるし、物価調整には必要なのでことなのかもね。

[45516: ☆周辺住民3]

駒木のスーパーベイシアが半月休業して、本日リニューアルオープンしました
午前中に行ったら駐車場は満車で、店に接する県道は入場渋滞が出来ていました
（都市軸道路から豊四季駅方面への、交差点右折レーンも渋滞がやや長かったです）
午前中の店内は大変混雑していました

ベイシアは周辺スーパーと価格競争（ロピアとは競争していない様です）していて
通常価格でもそこそこ安いスーパーですが、今日は期間限定でイロイロお安くしてましたよ

ハーゲンダッツのミニカップ各179円は、お買い得ですね
広告外の商品だと千葉県産のコシヒカリ5㎏が、税抜き2,480円で積んでありました

セルフレジが以前の8台？から、12台に増えていて
有人レジよりもスムーズに流れていたので、自分も含めセルフレジ派の方は
それほど待たずに会計出来ました

[45517: 匿名さん]

2480円は高いわ

[45518: 評判気になるさん]

これから不動産の価値を測る納得の物差し 単純な損得勘定では測れない 新しい指標に注目
という東洋経済の記事に、

流山市は2003年時点での歳入は400億円程度だったところ、2023年時点で800億円超となんと倍増させている、

不動産の価値を測る指標として、自治体経営力、つまり良好な自治体経営は、首長や議員に投票する住民のリテラシーにかかっている。

もう１つの指標として、個性があって愛される街かどうか、その地域が好きで住んでいる人がどのくらいいるかというのが暮らしの快適性や楽しさ、ひいては資産性に結び付く。

おおたかの森は、どちらの指標でも高いので、千葉県トップの地価上昇率となっている。

[45519: 匿名さん]

パワーカップルの褌で相撲をとる土着という構図

[45520: 匿名さん]

何でも揃うというのが果たして個性なのか
難しい世の中


https://nlab.itmedia.co.jp/research/articles/3029210/

[45521: 匿名さん]

石破さんなら、金利上昇加速かな

[45522: ☆周辺住民3]

>>45518　 評判気になるさん

R4年の決算カードを参考にすると・・・

https://www.city.nagareyama.chiba.jp/_res/projects/default_project/_pa...

一般財源のおよそ800億の歳入のうち、法人を含む市民税や固定資産税などの地方税収入は
約41％の313億と出てるので、この割合（税収）は全体の歳入ではまだ小さい方です


学校や大きな建設費などを確保する為に発行される市債（地方債）は、52億（6.6％）
国から様々事業に支給される国庫支出金は、185億（23.1％）
県からの県支出金は、59億（7.4％）

これら支出金や市債の依存度が高い状態は、将来の負担を増やしている状態なので
単純に歳入が大きくなったと、喜べる指標にはならないと思います


まぁ実質的な地方税の収入総額は、2003年と比較すれば今年度か来年度で
約2倍に増えると予想されるので、国庫や市債発行の割合は変わっていないのかも知れませんが
区画整理事業・学校・道路・水道などのインフラ投資は、40～60年後に更新時期がやっています

今後はインフラ更新に向けて、積み立て金などをどれだけ確保出来るかや
市債残高をどの様にして、少なくしていくのかや
法人税収入を増やして行けるかが、流山市の課題になると思います


流山市とほぼ同じ自治体面積の守谷市は、公債依存度が低く
近年の一般財源の歳入歳出は、200億前後をキープしていました
（人口規模は流山市の約1/3です）

TXが開業御も大きな区画整理事業を行わず、宅地造成も小規模の事業とし
市の将来負担を大きくしない方向で、自治体の安定度を高くしています
（TXの駅が流山市3駅、守谷市1駅の違いもありますが・・・）

ただ大規模な宅地開発を行わないので、開通後の人口増加もやや少なく
千葉・茨城のTX沿線自治体の中では、一番早く人口減少に突入します（2030年前後と推計）


自治体の財政を安定させ続ける為、市債発行を抑え国庫支出金の多い大型事業を無くし
人口減少が早くなったり、高齢化率の増加率が高くなったりする将来か

流山市の様に大型事業で人口を大きくして、税収・支出金を増やし
保育の充実化・商業や物流施設などで、生活環境や働く場所を増やし
将来負担を増やしつつも、インフラや高齢者福祉などを充実させて
自治体の長期安定化を目指すか

どちらの方が良いかは、50年ぐらい経過してみないと結果は出ないと思います


補足しますと守谷市では、SAにスマートICを設置し、新守谷駅付近で区画整理を行い
商業施設や工業・物流施設などを、この大型事業で誘致し
ヤクルトのファーム誘致などで、大規模な支出を予定していますので
将来の人口減対策を、少しずつ行っていくのかも知れませんね

R6年の一般会計当初予算は、約370億になっています

[45523: 匿名]

なんか太鼓の音見たいのがぼこぼこなり続けてるのなんなの？

[45524: 通りがかりさん]

下半期始まりの儀式じゃ？

[45525: 匿名さん]

流山市の歳入を調べて、柏市も調べて「やっぱり大きいな」と思ったけど、千葉市で目を剥いた。こんな大きいんだ。

[45526: 匿名さん]

>>45524 通りがかりさん
下半身始まりの儀式ってなに？

[45527: 通りがかりさん]

それ、何ですか？

[45528: 検討板ユーザーさん]

>>45525 匿名さん
幕張にはイオンの本社にマリーンズの本拠地。沿岸部は鉄鋼大手のJFEが巨大工場を連ねていますから千葉市は相当の力がありますね

[45529: マンション検討中さん]

流山市は空いている土地が限られており、高速周辺のエリア以外の企業誘致はなかなか難しいかなぁと。

他方、柏の葉等、企業誘致やインターナショナルスクールの誘致に成功しており、おおたかの森は周辺地域とうまく連携して商業、文化施設等の誘致に努めることで利便性を高め、周辺地域から来客を増やし、さらに発展していくというのが、現実的かと。

南流山が単なる乗り換え駅となっており、再開発してお金を使う仕組みづくりやセントラルパーク周辺を魅力的にしてお金を使う仕組みづくりをしていくのが現実路線かなぁ。

[45530: 評判気になるさん]

流山の中古戸建を検討しています。
東西南北どのエリアが良いのでしょうか？
高島屋のショッピングセンター近いと便利かなってなんとなく思ってます。