流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

[匿名さん [男性]]

前レスが1000件になっていたので、流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２です。
流山おおたかの森の開発について、周辺の戸建て住民さんとマンション住民さん。
引く続きいろいろ情報交換をしていきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/338857/

[44816: ☆周辺住民3]

https://mainichi.jp/articles/20240424/k00/00m/040/313000c


つくばみらい市　人口5万人規模　面積79.16k㎡　秋葉原まで40分～
（R6年4月1日時点、住民基本台帳人口53,441人・常住人口51,323人）

滑川町　人口2万人規模　面積29.68k㎡　池袋まで電車で1時間

印西市　人口111,109人　面積123.8k㎡　都心まで電車で1時間前後

流山市　人口21万人規模　35.28k㎡　秋葉原まで20～30分（運河駅で40分）


流山市は面積が小さいですし、市街化区域や宅地化推奨地域が鉄道付近に接していて
人口集中エリアがハッキリとしている分、インフラの整備規模や更新も集約出来ます
（悪く言えば渋滞悪化や人口密度が高くなりますが、買い物難民エリアは減少します）

行政を維持すると言う点では、面積が小さいのは好都合です


https://www.sankei.com/article/20240425-A7H66MTYQRMWHEFBGQGS3HXCUY/


まぁ50～100年先って言われても、人口推計は無いので難しいけど
2020年比で2050年までは、人口増をキープ出来てるとすれば
TX沿線の開発（雇用）や、商業発展（客数増）も期待出来るので
市の税収も増えるだろうし、便利度も上がるでしょうね

単純に人口4万人増だと、税収は＋10～12.5％前後なので
既存校舎建て替えを含む。教育費などは安定化しそうです

柏市松戸市の様に法人税収入が、もう少し大きくなって行けば
医療・福祉関係や図書・市民プールなども、充実いていくのかも知れません

都内から千葉県へ本社・事業所を、移転する会社が増えているそうですが
流山市を選んでくれる会社が、今後増えて行くと良いですね

[44817: 匿名さん]

早くも印西市と張り合う◯鹿一名。

[44818: eマンションさん]

>>44814 評判気になるさん
一応マジレスすると、URLを全選択してコピー、貼り付けすれば出来ます。
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10196285

[44819: 評判気になるさん]

ありがとうございます。

[44820: 評判気になるさん]

>>44817 匿名さん
残念ながら遅かったね

[44823: 口コミ知りたいさん]

粛正されてる事くらい気づけよw

[44824: 通りがかりさん]

流山市総合運動公園整備運営事業事業者募集案内がありました。どうなるか楽しみですね！
収益施設の整備にくわえて、運動公園全体の管理も任されるようになるようですので、資金力とノウハウがある企業または企業グループでないと難しいでしょうね。
実質的に、中小企業では不可能でしょう。
三井不動産、東神開発あたりが来てくれると…
運動公園にT-SITE、カフェ、レストランができたら最高ですね。

ttps://www.city.nagareyama.chiba.jp/life/1002263/1002342/1022856/1029955/1042975.html

[44825: 匿名さん]

>>44823
この前、ハデに間違えてたね。

[44826: 匿名さん]

TX待ったなし！


https://news.yahoo.co.jp/articles/1c83fd23d9d01cf2937fd64eb99ddda55b36...

[44827: 契約者さん7]

SCの店舗、次々と閉店していきますね。
魚小路まで。
今がピークなのにこの先心配です。

[44828: ☆周辺住民3]

TXの3月までの一日乗車人数が公表されましたので、年間平均を出してみました
（5～6月に公表される公式の数字とはズレます）

秋葉原　　53,000人　2019年（令和元年）68,955人比で－23.1％
新御徒町　21,433人　　22,587人
浅草　　　11,225人　　11,640人
南千住　　6,258人　　5,918人
北千住　　50,316人　　51,540人
青井　　　6,433人　　6,687人
六町　　　16,183人　　15,231人
八潮　　　24,125人　　24,809人
三郷中央　15,116人　　15,413人
南流山　　37,575人　　37,560人
センパ　　5,316人　　5,259人
おおたか　41,075人　　39,714人比で＋3.31％
柏の葉　　18,725人　　18,015人
柏たなか　7,566人　　6,843人
守谷　　　23,741人　　25,559人
みらい平　5,800人　　5,479人
みどりの　5,316人　　4,846人
万博公園　3,550人　　3,314人
研究学園　7,491人　　7,367人
つくば　　17,266人　　18,671人

全駅年間平均　　　382,816人　

全駅の集計ですと、2019年度平均の395,400人比で96.8％まで回復
茨城区間の利用者も、終点のつくば駅と守谷駅以外は回復しています

おおたかの森駅は一日平均4万人を超えて、非公式ですが41,000人まで上昇

都県別乗車割合（線路距離割合）　
都内　44.4％　（23.6％）
埼玉　10.2％　（10.2％）
千葉　28.8％　（24.2％）
茨城　16.5％　（40.2％）

都県別の線路の割合は、やや適当な数字ですが
千葉県区間は全体区間の割合以上には、乗客が多い様です

今の所は秋葉原駅～守谷駅までの乗車人数の割合が、全体の89.7％になるので
やはり8両化は直流区間先行の方が、混雑緩和の効果が高い気がしますね

[44829: 匿名さん]

その数字じゃあ、羽田空港、厳しいかな…

[44830: マンコミュファンさん]

>>44827 契約者さん7さん
短い春だったなぁ…。物価上昇に店も住人も耐えられないんだな。女性向けの商品は入るけど、それ以外はキツそう。

[44831: マンション掲示板さん]

>>44830 マンコミュファンさん
住宅ローン返済、子育てでいっぱいで更に物価高で余裕ない人が多いですよね。
店に活気がないです。

[44832: 匿名さん]

今までがおかしかったんですよ。

[44833: 口コミ知りたいさん]

最近のおおたかの森のスパやＳＣ等の激混み、駅周辺の人の多さが凄まじいのは、乗降客数の激増にもあらわれているなぁ。

[44834: 名無しさん]

たしかに混雑してるけど、単価低いんだよ。女性向けだけ残るのはその象徴だよね。スパメッツァ行って、そのまま帰る人たちも多いし。

このまま街の発展を続けるためには、住民を増やすしかないだろうけど土地もない。あと柏の高島屋がやっぱりまだすごくて、単価高いのが流れない。柏高島屋と流山おおたかの森の開発は大もとが同じだから潰し合わないし。そうなると天井がみえてくる。

[44835: 名無しさん]

女性向けは回転早いから

[44836: eマンションさん]

相変わらずSCの空店舗ガーさんが騒いでますが、
全く不安には思いません。
都内埼玉千葉の他地域等近隣のモールの空きテナント率や売上高と比較して客観的に見てどうこうというならまだしも。
ま、出せないから印象論で騒いでるだけ。

なんせ逆神さまですからね、大事にしないと…。

[44837: 匿名さん]

それ、客観的に見た気になってるということでは？

[44838: 匿名さん]

国民自身がコストコ行って大量買いしたりiphoneに30万使って、挙げ句に外国株購入に流れ円安を助長してるからね。
単に金の使い方が変わったんだよ

[44839: 通りがかりさん]

>>44836 eマンションさん
好調な数字も示せてないから不調にみえるのでは。

[44840: ☆周辺住民3]

>>44834 名無しさん

柏のステーションモールの売上が上がり続けていて
おおたかの森SCの売上が下がっているのであれば
「おおたかの森の客単価が下がっている」と言えるかも知れませんが・・・

東神開発は各SCのデータを公表していないので、物価高の影響とか
高単価品は柏（高島屋）に流れていると言う、指標は無いと思いますよ

ちなみにステーションモールを除く、柏高島屋の年度別売上高は
令和4年2月決算　334億2300万円（9.6％）2021年度　（前年比入店客数10.0％）
令和5年2月決算　349億1900万円（4.5％）2022年度（入店客数増減率4.3％）
令和6年2月決算　347億5900万円（△0.5％）2023年度（入店客数増減率△0.4％）

R5年期→R6年期の間で、百貨店の売り場面積を改装（工事中）で
29,168㎡から24,512㎡へ縮小しているのも、売上ダウンの要因かも知れませんが
2023年度は暖冬傾向で、冬物の売上が伸びなかったので
柏高島屋単体では、前年度より売上を落としています
（去年3月から秋までは、前年比で上回っていました）

個人的には柏高島屋店は、都心店舗に比べてインバウンドの売上比率が
少ないと予想しています（外国人観光客が柏店で買い物はしないかなと）

地元客の集客が少ないと、ほぼ同比率で売上を落としているので
逆に言えば客単価には、大きな変化が無いのではないでしょうか？

高島屋全店の2024年2月期と（2022年2月期）の、売上構成比を見てみると・・・
衣料品　26.8％　（25.2％）紳士・婦人・こども・洋品
身回品　21.4％　（16.9％）バッグ・ハンドバッグなど
雑貨類　15.4％　（15.3％）化粧品・宝石・装飾品
家庭用品　5.4％　（6.3％）家具・家電
食料品　27.0％　（32.2％）生鮮食材・惣菜

高島屋の資料決算補足資料を見る限りでは・・・
この2年で食料品が5％減って、バッグなどの身の回りの商品が売れている
（インバウンド復活等で、旅行カバンやブランドバッグなどが売れてる？）感じでしょうか？


フードメゾンは、新横浜と立川で閉店していますが
おおたかの森SCでは維持しているので、閉店を考えるほど
売上が下がってる訳では、無いのかも知れません

まぁSCのフードメゾンの売上は、柏高島屋の売上に計上されているので
柏高島屋の舵取りによっては、成城とかの外部のスーパーに
入れ替わる可能性も、無くはないですが・・・どうでしょうね

[44841: ☆周辺住民3]

原材料費や燃料費高騰による、価格上昇や収益の有無は
おおたかの森だけの話ではないので、比較出来るデータがない状態で
感覚での話は、意味がないと思います（約3年で1ドル50円の円安）


ららぽーと柏の葉は、2019年度の242億って情報以降
プロジェクトラインナップは更新されませんし
https://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/ir/presentation/pdf/project2...

おおたかの森SCに店舗面積で比較的近い、アリオ柏や周辺のイオンモールも
個々の売上高データを公表していないので、やはり比較出来きません

SCにしても非公式を含め、売上高と客数から客単価が推測出来るのは・・・
初年度推計の客単価、2203.7円（後のインタビュー記事からの推計）
2016年度の客単価、2276.5円（来店客数　1063万人（一日平均29,203人）売上高242億）
2019年度の客単価　2,240円（来店客数1,250万人（一日平均34,246人）売上高280億は非公式情報）

2019年度は前年の2018年11月に、こかげテラスがオープン（12月に西口ロータリー完成）
2019年はルミエールOP（1月）、羽田空港バス就航（3月）、北口・西口に居酒屋が次々オープン
SCはテイクアウトのドリンク店が集客になって、客単価を下げた感じでしょうか？


ちなみにTX流山おおたかの森駅の、一日平均乗車人数とSCの推移は
2016年度がTX　34,702人で、SC来客数が一日平均29,203人（差は-5,499人）
2019年度がTX　39,714人で、SCが一日平均がおよそ　34,246人（差は-5,468人）

偶然だとは思いますが、乗車人数と来客数は5,400人ぐらいの差なので
2023年度のTXおおたかの森駅を4.1万人とすれば、SCは一日平均35,000人は上回っているので
マイカー来訪率を無視したとしても、SC来客数増の傾向は確実でしょう

入店しているショップや、これから検討を考えている企業にとっては
市人口の+3万人推計（国の発表）が下方修正されたとしてもこの先、おおたかの森は好立地だと思います
（6㎞までの3次商圏は、4～5万人増えるでしょう）

テナント賃料に関しては、年ごとに比較材料が無いので何とも言えません
地価上昇が賃料に添加されてるのは、間違いないと思いますが
売上高（客数増）や収益増でカバー出来る範囲なのかは、店ごとに違うので
これも情報不足でしょう

2019年度以降もFLAPS・ANNEX2・アゼリアテラス（地域内で言えばコトエ）など
商業店舗面積は広がっていますので、空きテナントの割合が増えるとは言えませんね
面積別でデータを出せる方がいらしゃいましたら、お願いいたします

私の個人的な計算では、駅前商業地の総店舗面積は12万㎡前後と推測しています

[44842: 匿名さん]

開発がないせいかもしれないけど、前ほどの活気は感じないよ。

[44843: 匿名さん]

コトエもテナント情報が消えたとか書き込みがあったけどまったく動きがないね。
衰退してるとは思わないけど町の規模としてこのぐらいが限界なのかも。
柏駅前の更新や柏の葉の企業誘致がお互いよい影響になればいいけど。

[44844: マンション掲示板さん]

2年強経ってもテナント埋まらないですからね。

[44845: 検討板ユーザーさん]

>>44843 匿名さん
まぁ企業誘致はこっちにもポジティブな影響があるけど、やはり法人税などが取れないのは厳しい。私立学校やデータセンターも追い出しちゃったからビジネスがしにくいと思われると、ますます追い込まれるな。

[44846: 匿名さん]

☆は数字の使い方が恣意的だな。

[44847: 匿名さん]

本屋は民度のバロメーターですよね。

https://news.yahoo.co.jp/articles/d359f5730ffaf3e6a5971da6e0a5dcd0ed76...

[44848: 周辺住民さん]

魚小路は使い勝手が良くなかった。こういう時代だから１～２枚／切れでも店員といちいち会話しないでヒョイって取れるようにしてくれないと。値段より敷居が高く感じた。

[44849: 評判気になるさん]

首都圏在住者が選ぶ「今後発展しそうな街」ランキングという記事で、流山市が2位。

都心に近く便利なエリアながら、水や緑に囲まれ、四季折々の風景が楽しめる。定住志向も市民の8割を越える等今後の発展も大いに期待できるとのこと。

このスレの流山市に対する黄昏感と首都圏在住者の発展が期待できる街との意識のギャップが凄い。

[44850: 評判気になるさん]

「街が発展しそう」だと思う駅ランキングという記事で、おおたかの森は首都圏2位。

柏の葉が1位、10位以内につくばエクスプレス沿線駅が4つと多い。

おおたかの森は駅周辺に複数の複合施設がある上、つくばエクスプレスの中期経営計画で沿線ブランド向上の軸として、流山おおたかの森駅近傍の開発、整備をあげており、今後も街の発展には大きな期待が持てそうとのこと。

首都圏在住者によるアンケートなので、首都圏ではおおたかの森は発展しそうだと期待されている。

[44851: マンション検討中さん]

>>44850 評判気になるさん
流山おおたかの森は発展が済んでるもんね

[44852: 名無しさん]

西口の長谷工マンションの隣の空き地、なにかできるのかな。飲食店できたらいいな。北口の駐車場になってる土地も買い手が決まったらビル立ちそうだね。柏に比べて圧倒的に飲食店が少ない印象。もっと飲食店必要。

[44853: マンション検討中さん]

>>44845 検討板ユーザーさん
住民税だけに頼らないといけないのはいたい。

[44854: 匿名さん]

昔、ウェストガーデンっていう商業施設計画してたみたいだけどあれなんで消えたんかな？
コロナもようやく収まったしそろそろ動いて欲しいけど

[44855: 評判気になるさん]

子育て環境が充実していると思う自治体ランキングという記事で、首都圏1位は流山市とのこと。

おおたかの森駅周辺にはＳＣやメディカルモール等、生活に便利な施設が揃っていること。送迎保育ステーションを実施していること。市野谷水鳥の池というスポットがあるとの記事。

あそこはスポット？かとは思うものの、首都圏在住の人々のイメージはおおたかの森は子育て環境が充実しており、前の記事も総合するとおおたかの森は発展しそうな街ということになる。

おおたかの森は首都圏在住者に良いイメージがあるようだ。

[44856: 匿名さん]

GW中も評判気になって気が休まらなかった模様。

[44857: マンション掲示板さん]

これ以上飲食店は不要

[44858: 評判気になるさん]

>>44854 匿名さん
賃貸マンションになった模様

[44859: 通りがかりさん]

>>44854 匿名さん
その計画跡地が新しくできた駅前賃貸マンションだよ

[44860: 通りがかりさん]

>>44857 マンション掲示板さん
駅前のサラダショップザボックスがドトールとかに変わってほしいけどね！

[44861: マンション検討中さん]

>>44854 匿名さん
3年くらい前に直接電話して聞いたら、
コロナ不景気で白紙になったとか何とか…
計画白紙はたまにある事ですね

[44862: マンション検討中さん]

>>44860 通りがかりさん

サラダは必要。
ドトール系列のカフェレクセルあるのになんで下位互換のドトールが必要なのか知りたい。
金ないの？

[44863: 匿名さん]

おまえはマンションのひとつすら買えないのに口のきき方がなってないな。

[44864: 検討板ユーザーさん]

おおたか民の学歴分布が気になります。
流石に大半はマーチ以上でしょうか。

[44865: 名無しさん]

カフェレクセルってドトール系列なんだ知らなかった