流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

[匿名さん [男性]]

前レスが1000件になっていたので、流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２です。
流山おおたかの森の開発について、周辺の戸建て住民さんとマンション住民さん。
引く続きいろいろ情報交換をしていきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/338857/

[15481: 匿名さん]

同じ戸数でももっと高層にして低層部に商業施設を入れたり、空いた土地に公園を作ったりというように景観にも配慮してくれれば印象もぜんぜん違うと思うんですけどね。

[15482: 評判気になるさん]

いつかは戸建、みたいな昭和な価値観の田舎モンは別として、普通に首都圏で育つと実家戸建のオワコン感とか見てるから駅近マンションのほうが需要あんだよな。
どっちが良い悪いとかじゃなく、現実として。
そもそも、郊外=戸建っていう発想が旧いし。

[15483: 匿名さん]

駅前マンションの利便性はわかるけど、長く住むなら管理組合のゴタゴタとか、共益費の高騰とか、老朽化対応の難しさとかこれから首都圏でも本格化するマンションのオワコン化にも注意した方がいいと思うな。将来いざマンション売ろうと思ったらリスクが認識されて需要が逆転している可能性もあるよね。もちろん戸建てのリスクもあるし、賃貸のリスクもあるけど、マンションのリスクは割と最近取りざたされるようになった話だからね。

[15484: 匿名さん]

>>15405 周辺住民3さん
最終ページの街づくり計画書には、配慮事項に連続した店っていうのがありますね。この計画書にどこまで実効性があるのかは知りませんが。

[15485: 匿名]

マンション評論で著名な榊さんが以前述べていた通リ、越谷レイクタウンや流山おおたかの森、柏の葉と いった新興住宅街のマンションの売れ行きに陰りが出てきているようです。
中古、新築ともにこのエリアでは相当ダボついてきています。
予想以上に速い勢いでマンション価格や街自体の下落が顕著です。
中古マンション等は現在売り出しされている価格の１割～２割での売買でないと
取引が成立しないのではないでしょうか。
新築マンションも近隣に相当数のビラや電車・駅広告をしていますがなかなか
買い替え需要には結びつていません。
学校はかつての団地の様にマンモス化し仮校舎を校庭に作り・・・いつか見ましたね。うんざりですね。兎に角、おおたかの森や越谷レイクタウンはピークは過ぎました。残念ですが。

[15486: 検討板ユーザーさん]

戸建やアパートに比べて、分譲マンションの方が将来的にリスクが高いのは明らかです。
現在首都圏で建て替えが行えた分譲マンションは土地に余裕があり隣に建て替えたか、元々低層であったのを高層に建て替えたかのどちらかです。
初めから狭い土地に高層などもってのほか。
余裕のある駅近分譲マンションを望みます。
駅近以外の分譲マンションはスラム化するリスクが高いので、建ててもらいたくないです。

[15487: 検討板ユーザーさん]

>>15485 匿名さん
あなたの言っている話しは全くソースがないので、賛同できないです。

[15488: 住民]

＞＞15485
私もそう感じます。近隣マンション在住民ですが、引っ越す方が年々増えています。引っ越し先は都内の方が非常に多く、品川や北千住に引っ越しされた方がいました。理由をお聞きするとお子さんの進学に伴い都内に引っ越しされるかたが多いです。やはり郊外は進学には不利であると感じますね。
有名校、有名塾は都内に集中していますから。

[15489: 周辺住民3]

>>15481　匿名さん

C72街区は容積率300％で、駅に近い区画（400％）より述べ床が少ない
おおたかの森は容積率500～800％の区画は無いから
建設コストの高いタワーマンションは造れません･･･建てても値段が高い

超高層の規制緩和条件等があったとしても、駐車場を地下化するのは
コストが高くなるので、敷地内緑地や公園は厳しいです
1Fのテナントも賃料が高いので、小さな歯医者や塾ぐらいしか入らない
（柏駅のDAYONEタワーの様な、下層商業施設型も建設費が高くなる）

長谷工がURから幾らで土地を購入し、それぞれの鉄道系不動産会社に
幾らで売却したのかは不明ですが･･･
URの提示したC72の最低譲渡価格は67億なので、かなりキツキツの建物になるのは仕方ないですね
（適当な計算ですが、土地70億+建物100億として、800戸で割ると･･･原価は2100万くらい?）



流山は土地価格が低いのが「売り」みたいな物です
駅前区画でも高級マンションは需要が低いだろうし
駅前戸建ての高級住宅街も同様でしょう

仮にC72を4～6に区画割して、バラバラに売却したとしても
それぞれに建つ集合住宅戸数を合計すれば、結果600～700戸ぐらいになったと思います
（区画道路で10～20に分割すれば、よくある雑居ビル街になってたかな?）

この地区全体が今の住宅需要に沿った結果の「街」であって
最後に建つC72だけが悪者にされるのは、ちょっと違う気がします
2年後にそこへ住む人まで、悪者扱いされないことを願います

[15490: 周辺住民さん]

北口は、おおたか庶民団地の森になっちゃったな、、、

[15491: 匿名さん]

規模を減らさないでももっと周辺に配慮した建物配置の工夫余地はありますね。さすがに東武が売主なのでソライエ側にはかなりな配慮が行われているように見えまが、そのほかについてももう少し工夫を要請できないでしょうか。

[15492: 周辺住民3]

>>15491　匿名さん

ソライエの区画は建ぺい率60％の容積率200％なので、あれはあれで13,500平米の土地に
ギリギリの354戸まで建てた結果だと思います

北側への日照を配慮すれば、マンションの様な大きな建物は
南寄りの敷地ギリギリに45mの建物が建つのは仕方無いかな

道路境界から1mの範囲内を、どれだけ緑化してくれるか
集合住宅1F部分の「専用庭」に、多くの木を植えてくれるか
北東角の空き地を「街角広場」にしてくれるのか
その辺の景観配慮が気になります

[15493: 匿名さん]

>>15492 周辺住民3さん
これだけの大規模な敷地なので、もっと工夫ができるという意味です。この計画を全面的に擁護されている意見ですが、この計画が開示された後の短時間で、これだけの大規模な計画の中身を的確に分析できるとは思えませんが？

[15494: 検討板ユーザーさん]

おおたかの森らしい住環境を求めるなら南口か西口を選べば良いだけのことです。
SCも駅前広場も市野谷の森も運動公園もみんなこっち側ですから。
北口と東口は都内より安くてそこそこ利便性の良い場所として選択するとこです。

[15495: 検討板ユーザーさん]

南口は大規模マンションをフォレストとウエリスに集約して、あとは戸建街、広場、公園でゆったりしてるから上手いことやってると思いますよ。
どちらのマンションもゆとりがありそうだし。

西口は駅前に中規模マンションが乱立してる点が残念だけど、なんといっても市野谷の森があり、その周辺に戸建が広がってるのが良い。ルフォンも良い場所にある。

でもこの環境を維持しつつ街が発展するには別のどこかに団地的マンションが必要。
その意味では北口で正解。

[15496: 匿名]

>>15493 匿名さん

市の関係者様または市長なのではないかと私は仮設を持っています。
情報通で、ロジカルで頭が良い。
中立な意見で情報開示し、ペルソナ住民の声をヒアリング、対策に当てている。
これは業務の一環だと理解すれば書込み頻度、時間帯も筋が通ります。

[15497: 匿名さん]

>>15496 匿名さん
市というよりデベロッパー側の可能性がないとは言いづらいですね。

[15498: 匿名]

何口が最強とか、小さい視野の人が多くて困ります。書き込む程、自らの方角は民度が低い事を露呈しているだけ。有能な人種は己を誇示しない。

[15499: 匿名さん]

>>15491
長谷工は説明会対策も請け負っていて、範囲内の住民がいれば譲歩します（おそらく譲歩前提で計画を立ててる）。南流山の物件ではそれなりに要求が通りました。だけど、範囲内に住民がいなければどうしようもありません。ノース→ソライエなんて、自社でつくったマンションを自社のマンションで塞いでますが、説明会時点では入居していないので、文句が言えませんでした

[15500: 新旧交代]

流山エリアの「新旧交代」

千葉では、流山おおたかの森、柏の葉キャンパスなどの騰落率が100％を切っているが、これは南流山駅の影響が大きい。
　流山おおたかの森などはつくばエクスプレスの効果と行政サービスの良さで割高でも人気だが、今後はさらに近くて似た環境がある南流山に需要が移っていくというシビアな結果が見て取れる

2017年の地価の騰落率でも98.07と下落に転じはじめている。