流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２

[匿名さん [男性]]

前レスが1000件になっていたので、流山おおたかの森の開発（周辺住民専用） その２です。
流山おおたかの森の開発について、周辺の戸建て住民さんとマンション住民さん。
引く続きいろいろ情報交換をしていきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/338857/

[31040: ☆周辺住民3]

>>31024 匿名さん

高層建物の建築基準に関しては、あまり詳しくないので間違ってるかも知れませんが
つくばエクスプレス駅周辺の近隣商業地・商業地には、絶対高さの制限が無く
北側斜線制限と隣地斜線制限は無いみたいです

[31041: 名無しさん]

>>31037 名無しさん

ガチの人が来たからって黙りなさんな。
本当に関係者の人なのかな？

[31042: 匿名さん]

>>31040 ☆周辺住民3さん
ありがとうございます。
↓の条例の33条がおおたかの森駅周辺では適用されないことになってるかもしれないということですね。勉強になります。
https://www.city.nagareyama.chiba.jp/business/1006720/1006873/1006877....

[31043: 名無し顔無しお金無し]

>>31042 匿名さん
建物高さに関しては商業地域では北側斜線制限はかからないけど、隣地斜線制限はかかります。道路斜線制限もかかります。
但し、どちらも天空率での緩和措置があります。流山では独自で条例で一部の商業地域に制限をかけてますが、おおたかの森駅周辺の商業地域ではかかって無いですね。あとは建物高さに対して消防法や構造の基準が別途かかってくるので、建築主の考え方次第だとは思います。

ただ、ここで話題になってるのは、最低限の義務の話ではないので…

[31044: 匿名さん]

>>31043 名無し顔無しお金無しさん
ありがとうございます。
正直全然分からないけどもういいやと流そうとしていたのですが、せっかくお返事いただいたので質問させてください。

流山市開発事業の許可基準等に関する条例施行規則24条には、
「条例第３３条に規定する規則で定める地域の区分及び当該区分ごとに定める中高層建築物の各部分の高さは、当該部分から隣地境界線までの水平距離に２．５を乗じた数値に、区域及び用途地域の区分に応じ別表第８に定める数値を加えた数値とする。この場合において、各部分の高さの算定はメートルを単位とする。」
と記載されています。
また、別表第８には、市街化区域の場合、数値は「１５」であることが記載されています（ただし、「この表は、隣地境界線から４mの水平距離の範囲内にある中高層建築物の各部分の高さに適用する」旨の記載有り）。
なので、これがそのまま適用されると、隣地境界線4mまでは最高でも4x2.5+15=25メートルまでの高さしか許容されないことになります。

なんとなくですが、別表８に「商業地域（事業区域が、近隣商業地域又は商業地域以外の地域に接する場合に限る。）」という記載があるから（接しない場合にどうなのかは規定が無いことにはなりますが）、今回はこの規定が適用されないのかなと思っていました。

が、お返事を読んでいるとどうやら違うようですね。
ご教示いただいた「おおたかの森駅周辺の商業地域ではかかって無い」というのはどこを見たらわかりますでしょうか？

[31045: 名無し顔無しお金無し]

>>31044 匿名さん
別表第8によると、商業地域ではこの33条には該当しないが、隣接する土地が近隣商業地域に接する場合は15m＋水平距離×2、5ですね。シティテラス側が近隣商業地域なので今回の土地は該当するみたいですね。失礼しました。長谷工の図面を見ると、シティテラス側の
道路境界線からマンション棟が15m程離れているので、かわしています。
なので、33条の高さ制限には該当する様です。すいません。
その他流山市の高度地区の基準を見てました。ごっちゃになってしまいました…

[31046: 名無し顔無しお金無し]

>>31045 名無し顔無しお金無しさん

また、シティテラス側が道路なので、その場合の取り扱いについても再度役所に確認する必要がありそうです。

[31047: 匿名さん]

>>31045 名無し顔無しお金無しさん
とんでもないです。ありがとうございます。
シティテラス側とロータリー側は問題ないのかなかと思うのですが、残る２辺は結構境界から近そうです。
もしかしてここは隣地境界とは呼ばないのでしょうか？

[31048: 名無し顔無しお金無し]

>>31047 匿名さん
残る2辺は商業地域なので、関係無いかと思います。
流山市の条例なので、正確には流山市に確認した方が良いと思います。
そもそも33条が「努める事とする」で終わっているところが、またツッコミどころですが。

[31049: 匿名さん]

>>31048 名無し顔無しお金無しさん
なるほど！よく分かりました。
一地方自治体の一条例ですが色々細かく考えられてて面白いですね。
ありがとうございました。

[31050: 匿名さん]

流山都市計画の地区計画、新市街地センター地区の商業地域に、用途制限が明記されている。

ここの商業地域の用途制限に、共同住宅と駐車場等を入れる。

そうすれば、おおたかの森の駅前の商業地域は、商業、業務、文化施設を誘導し、賑わいを創出するという理念を達成できるのではないか。

この用途制限は、流山市が決定することができる。

駅前の駐車場やロータリー沿いのマンション等排除できるかと思う。

いずれにしても、流山市が動けばできることかと思う。

[31051: ☆周辺住民3]

>>31050 匿名さん

それが実行されたら、SC・ライフガーデン・温泉施設・大和の商業施設も駐車場無しになるので
お客さんが減って商業衰退になると思います
（確かSCの来客数の約36％がマイカーでのお客さんだったと思います）

[31052: 名無しさん]

駐車場は以下も問題になると認識してる。

建設予定のマンションの規模だと70%の計画戸数分の駐車場が流山市開発事業の許可基準等に関する条例で求められている。これは努めるではなくしなければならいないという義務規定。

グリーンチェーン1を得ると要件が全戸数の50%に緩和されるとあり、長谷工の回答書にも記載があった。

ただし、以下の条件が附則されていて

「周辺住民の住環境に配慮したと市長が 認める場合の市街化区域における割合は、事業区域の規模が1，000平 方メートル未満の近隣商業地域又は商業地域にあっては30パーセント、 その他の地域にあっては50パーセント、事業区域の規模が1，000平 方メートル以上の近隣商業地域又は商業地域にあっては50パーセント、 その他の地域にあっては80パーセントとすることができる。」とある。

周辺の住環境に配慮したと認めるのは市長。だから現在の計画のまま進むのか、認められずに駐車場が巨大化するのかはまだわからない。

[31053: 住民7]

西口15階の賃貸マンション作ってもいいんで、お願いだから駅前真ん前なんで凡庸でダサいマンション作ってくれるなよ、って思います笑
一流の建築士アサインしてもらって。隈研吾さんとかも一般マンション・ホテルデザインしてるんで。それならいいです。

[31054: 匿名さん]

>>31030
なるほど、たしかに考えてみればそうですね。。

と言う事は、シティハウスは、

・空き地に15F賃貸が建った場合
真横をひっきりなしに電車が通って、踏切の騒音も気になる、
日当たりが悪くて、眺望が良くない立地

・空き地に低層商業施設が建った場合
真横をひっきりなしに電車が通って、踏切の騒音も気になる、
一部駅から丸見えでロータリーの粉塵を被り、一階の店舗によっては敷地内から匂いが漂ってくる立地

という事ですね。。
とても利便性の良い場所ではあるのですが。

[31055: 名無しさん]

>>31054 匿名さん
さりげなく賃貸マンションの評価を下げている素晴らしい投稿ですね。もはや何がしたいのか意味不明。

[31056: 名無しさん]

>>31052 名無しさん
さらに詳しく見てみると、現在の計画はギリギリ工作物としてみなせる大きさの機械式駐車場になってるのかな。(高さ8mまで)
それ以上は構造物になって面積を算入するから是が非でも50%にしたい意向が見え隠れするね。
長谷工って事業主にこんな綱渡りみたいなことするんですね。肝が据わってるわ。自分なら他人に判断が委ねられている項目は最悪のケースを想定するけど・・・

[31057: ☆周辺住民3]

千葉県のR3年基準地価が発表されたので、おおたかの森地区を抜粋
（千葉県発表　調査日7月1日）

西1丁目28-4　前年235,000　／今年240,000　／変動率＋2.1％　（去年は＋2.17％）

西4丁目177-38　　176,000　　／　179,000　／＋1.7％　（去年は＋1.15％）

南1丁目27-3　　　252,000　　／　257,000　／＋2.0％　（去年新設）

西1丁目3-11　　　680,000　　／　700,000　／＋2.9％　（去年は＋4.62％）

駒木1086-35　　　147,000　　／　149,000　／＋1.4％　（去年は1.38％）


西口駅前セブンイレブンの所は、平米単価が去年＋3万・・・今年＋2万なので
地価上昇は緩くなってきたのかも知れません

[31058: 匿名さん]

>>31050 匿名さん
駅前の駐車場はむしろ増やして欲しい。

[31059: マンション掲示板さん]

>>31057 ☆周辺住民3さん
軒並み基準地価が都心中心に下がる中、平均+2％程度の上昇は凄すぎますけどね