プラウドタワー明石ってどうですか ＰＡＲＴ2

[匿名さん]

プラウドタワー明石ＰＡＲＴ２

公式URL：http://www.proud-web.jp/kansai/mansion/akashi/index.html

所在地：兵庫県明石市大明石町1丁目2001番（地番）
交通：山陽本線（JR西日本） 「明石」駅 徒歩2分
山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
間取：2LDK～4LDK＋N　※Nは納戸です。
面積：54.59平米～110.15平米
売主・販売代理：野村不動産　大阪支店
売主：アートプランニング
売主：関電不動産
施工会社：株式会社 大林組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

[628: 匿名さん]

まっ、ここらの近所の人なら方角、階層も関係なくって感じなのかもしれないけど、中央区のマンション等も検討に入る人たちにとっては南東の角から見渡せる”「明石大橋」が眺められる部屋”の一択でしょ。
それがあるからこそ、わざわざ中心街から離れてでもイイか！？と思えるんですから。

[629: 匿名さん]

昨日　郵便でマンション価格表　管理費　積立金　等の資料が届きました

南面は価格が高いな～～～～
西面は明石の相場やな　　夏の西日　　冬の西風は強烈でしょう。

[630: 匿名さん]

＞628　低層階は投資物件。眺望は関係ないよ。

[631: 匿名さん]

投資ってことで考えると確かに眺望プレミアム価格が上乗せされていない低価格な低層階が良いですね。
ここはどの程度の割合で投資購入されるのでしょうかね？
分譲賃貸者が多いと管理組合関係の問題を永住居住者とうまくやっていけるのでしょうか？

[632: 匿名さん]

この物件が投資物件って一体いくらの家賃で貸すつもりなんでしょうかね？（笑）他にもっといい投資先あると思うけど。

[633: 匿名さん]

ここでは全然触れられてないけど１５年後と２０年後に（だったけ？）に６０万以上、３０年後約１７０万円以上のの修繕積立一時金の徴収が予定されてるみたいだけどみなさんは特に問題なしなのかな？

[634: 購入検討中さん]

ここは比較的、年齢層が上の方が多いようなので、（失礼ながら）３０年後の修繕費のことはさほど重要なことではないような気がします。そういう私がそうですから。。。

[635: 匿名さん]

低層階は投資家の草刈り場。住むのに買うのはどうかと思う。
眺望もないし、利便性で数年住みたい人が借りる感じでしょうね。

[636: 匿名さん]

>>635
失礼ですが、利益考えると低階層でも月20万越えなんですが。
回収出来ませんよ。

[637: 匿名さん]

>>63
最初から予定されているなら問題ないのでは。
赤字前提の修繕計画よりは良いかと思います。
後から管理組合で一時金の徴収を決議するのは大変かと思います。

[638: 検討中]

マンションは床暖ないと寒いよ

[639: 匿名さん]

>>633
ここを検討してる時点で、修繕費が払えるかな？なんて心配する人はあまりいないと思います。
20年もすれば1/4は住人が入れ替わりますよ。
賃貸も多いだろうし、他にももっといい家が流行ってるはず。
先のことなんてわからんよ。
ただ、修繕費を見なくても気にならない人しか住んでは危険かと思います。

[640: 匿名さん]

ローン組まれる方はもう事前審査通られたんですかね？　事前審査が通って抽選で外れるのは仕方ないとは言え悲しいですね。

[641: 匿名さん]

ローンの事前審査が通っていて抽選で外れることってあるのですか。
抽選の後にローンっていうのがあるのかなぁと思いますが。
なかなかに厳しいですね。
もうローン通している段階で住む気マンマンになってしまっているでしょうし。

[642: 匿名さん]

抽選の後のローン審査は無いと思いますよ。仮に落ちたら二度手間でしょうから。抽選も運みたいなものですから、仮に外れてもここでの御縁が無かったと思うしかないですよね。

[643: 匿名さん]

でも1年以上先の完成で今の時点のローンの審査なんて意味ないのにね

[644: 匿名さん]

意味あるか無いかはローン提携会社や金融機関が判断するのでしょう、それより本契約後の金利適用の方が気になります。キヤッシュで買える方が羨ましいです。

[645: 匿名さん]

野村が夏休みだからすっかり勢いがなくなりましたね。抽選会までこんな調子でしょうか

[646: 匿名さん]

野村は今ちょうど夏休み期間ですか。
14日からは開いているようなのでお盆休み中に行く人もいるのでしょう。

>633さん
修繕積立一時金の額が高額ですが、表に出ていないだけで実のところ
どこも同じようなものなのでしょうか？
要は一時金を踏み倒す住人がいるようなマンションを選ばない事が
肝要とか？

[647: 匿名さん]

>>646
最近は一時金の設定してるところも増えてきてるみたいですけど設定してないところも多数ありますし一時金でここまで高額な設定見たのは初めてですね。（一時金設定しないマンションがいいという意味ではありません）
踏み倒す人は論外として払う気はあるのに払えないって人も中には出てくるのではないでしょうか？そういった場合、どういう対処をするのかよくわからないので不安はありますね。先の話なんで気にしてない人多そうですけど・・・

[648: 物件比較中さん]

一時金の設定無しの新築マンションって今時有るのですか？！　何かと管理に手がかかるタワーマンションで、安すぎる管理費ではのちのち心配ですよ。でなくてもタワーマンションには１０年過ぎの高管理費問題が付きものなのに。因みに神戸の某タワーマンションの一時金は８０万超えてましたよ。平米数にもよりますが。ステータスの証　明石？ですかね。

[649: 不動産購入勉強中さん]

野村と関電の組み合わせなんですね。

[650: 匿名さん]

>>648
管理費ではなく、修繕費では…
管理費は安いにこしたことはないけどね。

[651: 匿名さん]

「プラウドタワー明石」って明石駅に隣接のマンションになるのですか。
駅に隣接なら嬉しいことです。
お出かけの時は、雨が降っていても傘をささずに済むので。
それと、低階層には何か商業施設でも入るのでしょうか。
完成イラストがそんな風に見えるもので。

[652: 匿名さん]

>>651
調べたらすぐ分かりますよ

[653: 匿名さん]

いよいよ大詰めですね。
ほぼ全て埋まっています。あとは駆け引きですね。

[654: 匿名さん]

駆け引きってどういうことですか？

[655: 匿名さん]

>>654
最終申し込みまでの駆け引きだよ。
心理戦だ。審査落ちや移動もあるから最後まで気が抜けん

[656: 匿名さん]

>>655
9月5、6で申し込み説明会で一週間の申し込み期間だからねぇ

[658: 匿名さん]

>>655
駆け引きってお前誰と戦ってるんだよ（笑

[659: 匿名さん]

>>658
ライバルだよ？
心理戦を勝する者がプラウドの住民になれるのだ。
何れにせよ、最終申し込みが最後の勝負。絶手ェ負けねぇ

[660: 匿名さん]

>>657
倍率は逐次教えてくれますよ。
希望階層の上下の移動はよくあります。倍率が全然違う場合もあるので。
あとは、ローンの審査落ちですね。これも非常に多い。
情報を常に入手し最善の方法を選択する。アドバイスしときます。

[661: 匿名さん]

Ｎタイプは全て埋まってますからね。ここの資産価値は、4LDKか眺望の望める3LDKです。あとは年配者希望は4階の3LDK。

[662: 匿名さん]

>>661
確かに、それ以外は中古価格も購入価格割れは必須でしょう。
いい部屋は〜9年までは＋αか同等の売却益は期待できますね。

[663: 匿名さん]

>>660
さすがプラウド先輩。私も勝者になりたいです。

[664: 匿名さん]

>>661
Nタイプ以外はまだ開いてる部屋あるんですかね？

[665: 匿名さん]

>>664
殆ど埋まっており、空きは疎らですね。ただ上記の通り、審査落ちと移動が9月5日〜あるでしょう。

[666: 匿名さん]

>>662
明石でたかだか８０㎡後半の中古マンションが５０００万後半の新築の＋αで売れるわけないじゃない・・・バブルとかならまだしも。みんな夢見すぎ。ただ値落ちは少ないとは思うけどね

[667: 匿名さん]

確かに。
明石で5000万はないわな。

[668: 匿名さん]

発売時期が悪すぎるので、値上がりは期待できないと思います。
リーマンショック直前と同じ状況でしょうね。
もう数年販売が早ければ価格が安かっただろうから、今頃は値上がりしていたのに残念ですね。

[669: 申込予定さん [男性 40代]]

要望書はすでに提出していますが、まだ登録説明会の案内がありません。
この投稿を見ていると、9月の5日6日に説明会があるとなっていますが、もう案内が始まっているのでしょうか？
こちらから、問い合わせしないと案内はないのでしょうか？少し不安になってきました。

[670: 匿名さん]

>>669
まだ８月１７日ですよ？心配しなくても案内来るでしょ。９月入ってこなかったら問い合わせすればいいんじゃないかな。ちなみに私も来てません（笑

[671: 匿名さん]

>>669
もう予約埋まってきてますよ。
早めに問い合わせるが吉です。

[672: 匿名さん]

結局、一番、高い倍率ってどのタイプでいくらぐらいになったんでしょうかね？
やっぱりM１タイプが一番人気だったのかなぁ

[673: 匿名さん]

Nタイプが1番人気

[674: 検討中の奥さま [男性 30代]]

登録説明会について、本日電話で確認したら、9月5日、6日は満席だそうです。
優良顧客には、連絡しているようです・・・

[675: 匿名さん]

>>674
見込客から囲みますからね。
他にもあるんですが、やめておきます。

[676: 匿名さん]

>>675
どういうことなんでしょ？ぜひ教えて下さい。

[677: 匿名さん]

>>676
ヒントは抽選会です。
これ以上は勘弁してください。
あと、プラウドオーナー紹介にもランクがあります。

[681: 匿名さん]

>>677
ヒントは抽選会・・・・　さっぱりわかりません（笑

[682: 匿名さん]

>>681
抽選会はただの形式ってことですよ。
一定以上の住民からの紹介制度を利用するか、信用を通過した客には内示が出てる。

[683: 物件比較中さん]

そうそう、ぜえったい負けない！とか言ってる人の意味が解んない。

[684: 匿名さん]

>>677

事業協力者や募集対象外住戸としてはじめから販売対象外にするのでは？

[685: 匿名さん]

そうそう笑)
ぜってぃとか意味わかりません。
リスク管理ですよ。勿論全ての邸宅とは言いませんが、最上階とNタイプ、一部のMと他は上記の通りです

[686: 匿名さん]

よく分からないやり取りですねー

[687: 匿名さん]

最上階の１３０００万の物件は売約済みです、高額物件は抽選なんかしませんよ、当然現金購入前提ですが。

[688: 匿名さん]

この物件からの眺望はどのような感じになるんでしょうね。
近いイメージでもあれば教えて下さい。

[689: 匿名さん]

>>688
こういう無駄な書き込みはするな。
二度とくるな！！
自分で見学したら？？

[690: 匿名さん]

確かにあんまり意味のない書き込みだとは思いますけどちょっと689さんは口が悪すぎますね。
あなたこそこのスレに二度と来てほしくありません。
688さん、確か、MRに行ったら眺望のシミュレーション見せてもらえるはずですよ。

[691: 匿名さん]

>>690
みんな本気で競争に勝とうと思ってるんだよ。HPや過去ログ見ればわかることをわざとらしく書き込まないでってことですよ。
あと少し、待ち遠しい！！

[692: 匿名さん]

「競争」とか「ライバル」とか「絶手ェ負けねぇ」とか何なのこの人ら・・・同一人物かもしれんけど、勝手に一人で戦ってろ。ここでぐちゃぐちゃ言うな

[694: 匿名さん]

荒れ模様ですね

[695: 匿名さん]

>>692
あなた何様のつもりですか？？
場が荒れるので関係ないレスは辞めてください。

いよいよ最終説明会ですね！！

[696: 匿名さん]

>>692
はなから相手にしてないし笑)
ライバルですらない。
勝つのは私。既に倍率は固まってきた。
最終説明会を待つのみ

[697: 検討中の奥さま]

なんとしても東南のNタイプが中層以上が欲しいです。駄目なら諦めます。倍率的には当たる気がだんだんしなくなってきたので他の市内の物件も物色しようかと考えていますが、パークハウスももう良い部屋は完売ですし、これからならどの辺りをご覧になってますか？

[698: 匿名さん]

>>697
自分も同じです。やはりここはNの中階層〜ですね。最後まで諦めず行きましょう。

[699: 匿名さん]

やはりみなさん、同じような所を検討されているのですね…
人気のあるところは特に偏ってしまう感じになってくるのでしょうか
なるべくなら皆さんが希望するところに決まるといいのですけれど
上手く何かしらの調整をしてくれたりってないのかしら？なんて思いました

[700: 匿名さん]

なんか今日も説明会してるみたいですね。何の説明会かはしらないですが・・・
まだ、部屋に余裕あるんですかね？

[701: 匿名さん]

予定価格 2250万円〜13090万円

[702: 匿名さん]

全部の価格出ましたね。野村さんは、今回高杉

[703: 購入検討中さん]

神戸市西区や明石周辺からの住み替えならともかく、神戸中央区以東からの通勤でコチラを買うべきなんだろうか？
オンリーワン的に駅近のタワーで明石海峡が望めるってことでテンションが最初の頃は上がってましたが、数件のモデルルームを見ているとわざわざ西方面に帰るメリットが薄れてきました。
将来売却した時にこのランドマーク的な建物に住み続けるのと神戸や大阪市内の比較的駅に近い物件のタワーに住むのであればどちらが目減りを少なく済ませることができるのだろうかと考える今日この頃です。
駐車場を含めた車に関した事も懸念事項です。
6000万とか7000万で買った部屋がその後、1000万、2000万下がった5000万前後で中古として買う人っているんでしょうか？？
5000万出せる人なら、わざわざ中古を買わず、新築を購入するような気もするのですけど。
因みに3000万、4000万の他方向や低層階はこのマンションではあまり買う意味が個人的には見いだせないので、検討外です。

[704: 匿名さん]

神戸に通うなら、ＪＲ神戸駅か三ノ宮駅しかメリットは無いでしょうね。
低層階は実需はあまり無く、価格の安さから投資が多いのではないでしょうか。賃貸で住むには良いと思いますよ。
株価が大きく下がっているので、心理的なものかもしれませんが、分譲価格が割高に感じますね。
今の状態で消費税が10％に上げられると、マンション価格のピークも来年までかもしれませんね。

[705: 匿名さん]

>>703
5000万円もだせば明石だと50坪前後の土地にハウスメーカーの新築建てれますし神戸市の環境のいい便利なとこでも新築でマンション買える値段だから中古でこのマンション買おうって人、あんまりいないんじゃないでしょうかね。

>>704
2250万の一番安い２LDKの部屋で経費とか無視して家賃15万で貸しても利回り８％ですよ？それに管理費・修繕積立金・固定資産税やら考えると投資としては全く割に合いませんね

[706: いちに]

>>705 そうですね。
所詮明石なんですよ。いくら頑張っても大阪や神戸にはなれません。
そして10年後はアスピアと同じです。
表面利回り8%…相当投資に疎い人でなければ手を出さないですね。
ただでさえ区分マンションでは利益を上げるのが大変なのに。
不動産価格も今後プラスになることはほとんどありません。
特例市でそのような事例があれば教えてほしいです。
明石空港ができるか、企業誘致が大成功したら別ですがね＾＾；

[707: 匿名さん]

新築マンションで駅直結タワマンとなれば投資で買う人は必ず現れますよ。
利益が出るか損失を出すかは、現時点では、人により考えも違うので何とも言えないでしょう。
また明石のランドマークになる建物だから、ぜひとも所有したいという人もいます。
明石でこの価格まで上がると、インカムもキャピタルも望み薄とは思います【110㎡の部屋で野村の想定家賃30万？】が、話題が盛り上がっただけでも良しとしようと思います。
但し明石の、この先が見えてこないのは辛いですね。

[708: 不動産購入勉強中さん]

素人の私でも明石っていう立地には魅力を感じない。

マンションって結局は土地の高い大阪や神戸で戸建てを建てられないような都心部に建つ物件を買うのが一番理にかなっていると思います。

[709: 申込予定さん [男性 40代]]

このマンションに否定的な意見が増えてきたということは、

逆に人気が上昇しているということではないですか？

[710: 匿名さん]

>>707
ですよね！？？
購入する人はおられると思うんです。でも、それは売り出し価格によりますよね？きっと。
このご時世と明石というエリアを考慮した場合、10年後、2割程度下落した位の値段は最悪覚悟して、それでも中古のニーズってありますか？大規模修繕やその後かかってくる費用負担額、、、。利益が出るまでの贅沢は言いませんが、買い換え資金が捻出出来る程度のお金にはなって欲しいです。
駅に近いことが救いですが、この価格なら神戸より大阪方面の駅に近い方がトータル的には安全なのかなぁっと。
新しく建てば間違いなく他エリアにはない高層マンションなので満足度は高いと思うんだけど。
他のモデルルームで話を聞くと、かなり不安になってくるんですよね。

[711: 購入検討中さん [女性 40代]]

今日、営業マンに尋ねたら、意外と南とか南東の眺望のいい部屋は、
それほど競争率高くないようですよ。
西とか北西の部屋にみなさん希望変更しているのかな？
どうなんでしょう？

[712: 匿名さん]

私は方位関係なく低層の安いところの倍率がすごいって聞きました。

[713: 匿名さん]

>>707
ですよね！？？
購入する人はおられると思うんです。でも、それは売り出し価格によりますよね？きっと。
このご時世と明石というエリアを考慮した場合、10年後、2割程度下落した位の値段は最悪覚悟して、それでも中古のニーズってありますか？大規模修繕やその後かかってくる費用負担額、、、。利益が出るまでの贅沢は言いませんが、買い換え資金が捻出出来る程度のお金にはなって欲しいです。
駅に近いことが救いですが、この価格なら神戸より大阪方面の駅に近い方がトータル的には安全なのかなぁっと。
新しく建てば間違いなく他エリアにはない高層マンションなので満足度は高いと思うんだけど。
他のモデルルームで話を聞くと、かなり不安になってくるんですよね。

[714: 匿名さん]

>>709
710です。決して否定するつもりはありません。良いマンションだと思ってますよ。

スイマセン。なんか同じ内容が連続投稿されてしまって。

[715: 契約済みさん [男性 30代]]

いろいろな情報というか、デマが飛び交い、情報戦の様相ですね。
ただ、言えることは、やはりタワマンですので、高層階の眺望のいい部屋が一番ですよね。
安易に妥協したら、入居後コンプレックスと戦いながら暮らすことになりますね。

[716: 匿名さん]

>710さん
他のモデルルームの話って、どういう内容なんですか？

[717: 匿名さん]

10年で3割下落でしょう。節税対策なら10年までに手放すのが鉄則ですよ。
価格を下げれば駅前直結の中古市場は即売だとは思います。
NかMが無難でしょう。

[718: 申込予定さん [男性 50代]]

やはり、高層階しかここはメリットしかないと思うので、
ダメなら、西神の駅近のほうがいいかな？

[719: 匿名さん]

価格の下落は気にせず、満足出来る高層階ですね。
諸経費が結構するんですよね。自分は出せて6000万までだな。

[720: 匿名さん]

諸費用の登記費用が大きいですね。100万ちょいでした。修繕積立基金とネクストパス加入で250万ちょい

[721: 匿名さん]

6450万＋250万で6700万前後ですね。
うちんとこもそれくらいです。

[722: 匿名さん [女性 30代]]

うちはM狙いで、頑張ってますが、正直、仕様の割にちょっと価格高いような気がしています。

[723: 匿名さん]

みんな金持ってんなぁ。

[724: 買いたいけど買えない人]

明石はお金持ちが多いですね。維持管理費用が高いのでとても手がでません。

[725: 匿名さん]

そう。建物も高いと思うけど維持管理費も高いんですよね。タワーだから割高になるのはわかるんだけど将来、タワーパーキングが予定稼働率いかなくて足引っ張って更に高くなりそう。

[726: 匿名さん]

明石よりハーバーランドの三菱タワーの方が資産価値が高そう。

三菱タワーは現在最終期残り7戸のみ販売中だから高層階のオーシャンビュー希望購入者には検討外かもしれませが…

[727: 購入検討中さん]

高額物件も含めて会社名義で購入される方が多いらしいです。