円山ザ・レジデンス［旧称：（仮称）円山プレミアムプロジェクト］

[買い換え検討中 [男性 40代]]

円山ザ・レジデンスっていかがでしょうか。
地下鉄の駅にとっても近くていいなと思っています。
周辺の住環境や将来性など、色々なことについて情報交換したいです。
間取りや設備もステキだといいですね。


公式URL：http://www.sapporo-keihan.jp/maruyama/

円山ザレジデンス
所在地：北海道札幌市中央区北5条西27丁目2-1（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線 「西２８丁目」駅 徒歩1分 （1番出入口）
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：62.34平米～128.78平米
売主・事業主：京阪電鉄不動産、東急不動産
販売代理：東急リバブル、住友不動産販売
施工会社：西松建設
管理会社：京阪カインド

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.22 管理担当】

[230: 匿名さん]

西28丁目の駅近に結構大きい空き地あるけれど、そういう事情なんですね。

[231: 元購入検討中]

角の廃墟に関しては薬品会社の管理地とありますから，
その会社の持ち物のようにも思われますが，
周囲の駐車場代を固定資産税の足しにしている状況が
長いこと続いているようですね．
放置されているところを見ると，
実際には複雑な権利関係なんでしょうかね．
それとも何か土地の浄化が必要で，そのコストが高くて
売るに売れない状況という可能性もありますが．
（どこかで聞いた話ですが）

[232: 匿名さん]

あそこは谷口太陽薬品の社屋があったところでしょう？薬品会社ではなくて医薬品の卸売会社でした（いまは会社としては兄弟筋にあたるモロオに吸収されてなくなっています）。ですから土壌汚染という可能性は低いと思いますが。

[233: 名無しさん]

円山の近くということで変に地価が上がってしまって、活用法が難しそうですよね
マンション建てても高くて売れないし、商業施設を建てても採算が取れないでしょうし

[234: 匿名さん]

地価が上がっても、当事者にはとっては単純に喜べないもんなんですねぇ。
勉強になりました。

これから賃金が上がり、花見酒で酔えるバブル景気満開にでもなるような期待が醸成されれば
また違ってくるのでしょうが。

固定資産税はきちんと上がっていきますから、社会には貢献できますね。

[235: 元購入検討中]

＞232

あの外観なんで，生産もやっていたのかと思ったのですが，
卸の普通の事務所だったのですね．
建物の所有はモロオなのかもしれませんが，
登記簿の地番を見たら，あの区画は８つに分かれていたので，
土地所有者の権利関係が複雑で動きが取れないのかもしれませんね．

＞228

この区画は33m高度地区で10～11階までしか建てられないので，
もしマンションになっても，高層階からであれば
南側の眺望がなんとか保たれるのではないかと思います．

[236: 購入経験者さん]

>>232
谷口ではありません。谷黒です。

>>231
該当する施設跡が、旧谷黒太陽薬品の跡地だということ、またその会社が
薬品の卸売業であったことなどは、少しネットで調べれば分かることです。
それを、いい加減な情報に基づいて「土地の浄化が必要なのでは？」＝
「土地が汚染されているのでは？」などと書く。
そのソースを示せるならばまだしも、「どこかで聞いた」などという
曖昧な根拠で。
ここは、その施設の目の前にあるマンションのスレッドであり、すでに
竣工し、入居が始まっていて、多数の方が住んでいるにもかかわらず。
実際の汚染の有無にかかわらず、その書き方は余りにも無神経でしょう。

もう少し、入居者の方への配慮をいただけないでしょうか。

[237: 元購入検討中]

＞236

土地の売却が難しい理由で考えられるものとして，
世間の話題に絡めて挙げただけだったのですが，
それがお気に召さなかったようであれば，
謹んでお詫び申し上げます．

[238: 匿名さん]

土地の用途って市長さん代わったりすると、簡単に変更有りますよね。今はそうだけど未来永劫保証されても居ないような。西28丁目辺りは大丈夫かもしれないけれど

[239: 匿名さん]

「入居者の方へ配慮した書き込みにしてくれ」って言ってるのに対して「お気に召さなかったようであればお詫びします」って、もの凄くズレてますね（笑）。

それはさておき、南側の廃墟からさらに団地を挟んで南側にシロクマっていう中華料理屋さんがありますよね。前はラーメン屋さんだったと思うのですが、ここ、妙に敷地が広くて、その割に建物が小さくて不思議ですね。結果、駐車場が過剰にある状態になってますけど。小さめのマンションなら建ちませんかね。

[240: 匿名さん]

建つ時はすぐ建つしわかりませんね

[241: マンション比較中さん]

各社が西28丁目で大苦戦中です。完成在庫はかなりの数になるはず。
そこに新たにマンションを建てるのはかなりのリスクがある気がします。

[242: 匿名さん]

過去10年、西28丁目周辺にはあまり近い物件がありませんでした。
北4西24の変則の五叉路交差点がありますね。あそこより駅寄りの物件は長らくなかったのです。いちばん近かったのが、あの交差点の東北側にあるフィネス円山北です(2009年）。逆側の宮の森物件も、駅からは遠い立地ばかりでした。
ですから、この物件が駅入口の隣に徒歩1分で出た時、需要はけっこう貯まってるんじゃないかと思いました。実際、駅近を待っていた方も多かったと思います。
でも、値段が高すぎましたね。上記のフィネス円山北は坪125万円でした。そこから7割増しに近い値付けでは、いくら28丁目駅周辺が好きで、待望の立地であってもそうおいそれとは買えませんね。

[243: 検討終了]

土地代が高すぎた、という点はまさにその通りでしょう。
ひと部屋あたりの土地取得原価、ザレジデンスはプレミスト、ブランズの倍、クレアの5割増しといったところ。それがそのまま分譲価格に反映され、そして10年後、20年後の残価率に影響してきます。仮にザレジデンスの10年後残価率が75%ならば、プレミスト、ブランズは70%を維持出来ればもう上出来かと。20年後なら65%に55%といったところ。10年住んで売りに出した場合のコストは、ザレジデンス6000なら1500、プレミスト・ブランズ5000なら1500と拮抗し、20年後はこれが逆転します。クレアは面白い建物ですが、近くに何か建つと、最悪、人間動物園になります。

[244: マンション比較中さん]

歩道の水たまり　なんとかならないか？

[245: マンション検討中さん]

Hpみると間取りプランがまだかなり残っているみたいですねねぇ

[246: 匿名さん]

西２８丁目は、何気にあの地上から一方向のホームにしか行けないのが不便。
地下をくぐれば良いだけとはいえ、なぜあのような形式にしたのか。

[247: 匿名さん]

徒歩1分に免じて・

[248: 元購入検討中]

＞246

地形を見ると円山公園から西28丁目にかけて2mほど下がってるんですよね．
それで線路が下りきれずに（もしくはコストの面から下りにしなかったため）
コンコースを作れるほどの深さを確保できなかったのではないか
というのが自分の推測です．

[249: 匿名さん]

もう今は最上階のあと１戸だけ、という状態になっているのですね。最上階だと…プレミアムな扱いっていうかんじ？？
公式サイトに沢山プランが掲載されていて、どれがその最後の１戸のプランなんだろう…と思っているのですが、どれですかね？
NEWと書かれているものが複数ありまして、わかりにくく思います。
立体図面をみるとKかLのようです。

[250: マンション掲示板さん]

公式サイトには残り9戸と書いてますよ？
しかも最終とはなってないから隠れ在庫がありそう

[251: 匿名さん]

まだあと70戸程度売れ残ってるみたいですよ。

帰り道なのでよく通りますが、まったく電気ついてないです。

[252: 匿名]

最初価格見たとき、厳しいなぁとは思ったけど、HPみるとほぼすべての間取りが売れ残ってますよね。仮にも徒歩１分なわけですけどそろそろバブル崩壊といったところなんですかね。

[253: マンション掲示板さん]

西28丁目駅徒歩1分ですからね
西28丁目は人気が無いのに値段だけ上がって全く売れなくなってます

円山公園駅徒歩1分なら高くてもすぐ売れると思いますが

[254: 口コミ知りたいさん]

西28って人気ないんですか？
円山公園駅までも徒歩圏内で人気かと思ってました。

[255: 元購入検討中]

＞254

人気はあると思いますよ．
いくら徒歩１分でも円山公園と同じ値付けでは厳しいということでしょう．
ただ，ここは土地の取得に多額の費用が掛かっていますので
高くせざるを得なかったのだとは思いますが．
京阪がこの辺りの円山公園との微妙な違いを
読み誤ったというのもあるかもしれません．

[256: 匿名さん]

西28丁目駅付近と円山公園との微妙な違いを読み誤ったというのは、たぶん順番というか因果が逆で、土地の購入コスト的に現在の価格帯にせにゃならんというのが前提としてあって、であれば「円山」で押すしかあるまい、ということだった（のだろう）と思います。
しかしまあ、今回の数物件に限らず、このへんは昔から「ここも円山です！」って言って売るエリアだったんですよ。ただし価格的に差があって、「円山なのにこのお値段」的な訴求があったわけですが。
実は今でも真・円山とは価格差がけっこうあるんですが、どっちも高くて買えない水準なので庶民にはその差が無意味になってます。

[257: 口コミ知りたいさん]

254です。
ありがとうございます。
円山公園駅付近はおしゃれなお店が多過ぎて、ファミリーで住むには西28辺りのごちゃっとした感じの方が住みやすいかと思っていました。
琴似は繁華街っぽいし、大通寄りはオフィス街っぽいので。
他にも西28のマンション苦戦中なのは価格なんですかねぇ。

[258: 検討板ユーザーさん]

>>257 口コミ知りたいさん

北海道の中ではあの程度で
お洒落というんですね。
新鮮で驚きました。

[259: 匿名さん]

失礼だわ、名古屋の人ですか?

[260: マンション検討中さん]

お洒落のイメージは皆違うので、思うのは勝手ですがあの程度？っていうのは、何様？って感じですよね。
私は28丁目が便利で良いと思います。駅から5分に住んでいますが、もっと近くに買い替えようと思います。

[261: 匿名さん]

28丁目はなんか駅前うらぶれてるよね
これから変わっていくと思いますか

[262: 匿名さん]

>>261
28丁目の駅前ってうらぶれてますか？
そんなイメージはありませんが、具体的にどういうところが？

[263: マンション比較中さん]

28丁目便利ですよ。
地下鉄だけではなくこの春から本数は少ないけれど札幌駅直行バスも運行するようになりましたね。

[264: マンション検討中さん]

南北線や東豊線なら札幌駅にも地下鉄で行けるでしょ
バス使わなきゃ行けないのは不便だよ

[265: 匿名さん]

貴方どこの人？

札幌の方じゃないですね〜

[266: 匿名さん]

ここは札幌・北海道の新築分譲マンション掲示板ですから
どこの人でもよろしいのです。

[267: 通りがかりさん]

>>265は痛いところを突かれて反論できない時の反応ですね

[268: 匿名さん]

夏場はバス便利だけれど、乗り換えないから
タクシーでもいいけれど

[269: 評判気になるさん]

私は品川区の生まれ、いまは杉並区に
住んでいる。

[270: 匿名さん]

私は東区の生まれ、いまは白石区に
住んでいる。

[271: 匿名さん]

>>262

あまりパッとしないのは事実ではないかと。
特に昔を知ってる人だと、随分廃れたなという印象になるのでは。

[272: 匿名さん]

南向き、西向き、西・北・東角住戸といろいろ向きがあるのですが
できれば南向きに住みたいと考えている人が多いかなとは思います。
ちなみに、西向きはやはり西日がきつくて夏場は住みにくいのでしようか?
日当たりが気になる人は間取りの広さと考えて選ばないといけないでしょうね。

[273: マンション検討中さん]

エアコンあれば札幌なら西日はあまり気にならないのでは。むしろ冬日が短いので悪い点ばかりでもないとおもいます。

[274: 匿名さん]

札幌の人気順は南向き＞西向き＞東向きです。
西向きのリビングはよく有りますが、東向きはほとんどありません。
やはり冬場の日当たりを重視しているのでしょう。
東京以西では西より東向きが人気があるようです。
夏場の西日は強烈ですから。
札幌でも、最近は真夏日が珍しくなく西向きは、かなり暑いですが、ほんの一時です。

[275: eマンションさん]

プレミアムプランいいですね

[276: マンション検討中さん]

近くのプレミストは大幅値下げですか

[277: 購入検討中]

売れ残ってhpだと800万円値下げされてますね

[278: 匿名さん]

>800万円値下げ

いいね！

[279: 検討板ユーザーさん]

西向きは冬暖かいので人気ですよ。