円山ザ・レジデンス［旧称：（仮称）円山プレミアムプロジェクト］

[買い換え検討中 [男性 40代]]

円山ザ・レジデンスっていかがでしょうか。
地下鉄の駅にとっても近くていいなと思っています。
周辺の住環境や将来性など、色々なことについて情報交換したいです。
間取りや設備もステキだといいですね。


公式URL：http://www.sapporo-keihan.jp/maruyama/

円山ザレジデンス
所在地：北海道札幌市中央区北5条西27丁目2-1（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線 「西２８丁目」駅 徒歩1分 （1番出入口）
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：62.34平米～128.78平米
売主・事業主：京阪電鉄不動産、東急不動産
販売代理：東急リバブル、住友不動産販売
施工会社：西松建設
管理会社：京阪カインド

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.22 管理担当】

[166: マンション検討中さん]

別に外観悪いと思わないけどな～。

何か異常にむきになっている人いるけれど。

[167: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[168: 匿名さん]

そんなに外観ダサいでしょうか…。
まだ南側正面が見えないので全体分かりませんが、私はこんなものかなと思いました。
まぁ今大したマンションに住んでいないので笑、そんな私からしたら良く見えてしまいます。
それより、先週末からのドカ雪で、地下鉄徒歩1分という立地にかなり魅力を感じています。
外はホワイトアウト、JRや市電も運休する状態でしたので、やはり冬の札幌では地下鉄距離は重要だなと実感しました。
我が家は子供もいるので、向陵中学校学区で学校すぐ近くなのもいいなと。

[169: マンション買い換え検討中]

私も特に外観は変だと思わないよ。
特別豪華じゃないけどね。
やはり今回の豪雪で地下鉄の近くっていいな～と思います。
ブランズとクレアの価格待ちですが、今の所、ここが一番だな～と思います。

買い換えなのでゆっくり検討します。

[170: 匿名さん]

webサイトにデカデカと「The Status 円山の誇り」「札幌円山。先駆の地に憩う邸の『美』」と書いてますからね
それに乗せられた購入者は外観が悪くない程度じゃ満足しないでしょう。
ハードル上げすぎましたねｗ

[171: 名無しさん]

西28で円山とかいったら失笑されそう

[172: 評判気になるさん]

札幌以外の人間からすると円山自体が失笑ものなんだが

[173: 購入経験者さん]

確かに正確に言えば28丁目の方が合っているのかも知れませんね。

でも古くからこの辺りは北円山地区ですよね。そういうこともあってこの辺にあるマンションには『円山』
とついている物件が多いんでしょうね。因みに私の住んでるマンションもこの界隈ですが『円山』がついていますし、山の手でも『宮の森』とついたマンションが沢山あります。


最近のこの辺で建設中の物件も『クレアホームズ円山』ですし『プレミスト円山北5条』とか『クリーンリバーフィネス円山北6条』などごちゃまぜ？？になっている物件もありますしね。

実際購入する人は『円山』であれ『西28丁目』であれ、大方自分が快適に過ごせる場を求めている訳であまり気にしないのではと思いますけれどね。

[174: 元購入検討中]

札幌市内マンション価格の動向について スレの451にも書きましたが，
マンション名に「円山」がついている方が売れ行きが良くなるため，
不動産会社の戦略で「円山」の範囲が広がってきているということです．
ただ，それは今に始まったことではありませんが．

[175: 匿名さん]

>>172 評判気になるさん
そのとおり！
高級住宅街で1億以下は高級ではない！

[176: 名無しさん]

コンシェルジュの方、何時から何時までいらっしゃるかご存知の方います？

[177: 匿名さん]

>>175
最近の番町のマンションでも1億以下の部屋ありますよ。
全部1億以上って東京でも数えられるほどしかないんじゃない？
ドムスは全部1億以上だけれど。超高級くらいでしょ

[178: 匿名]

また新しいCMしてますね。完売してないんでしょうか？

[179: 物件比較中さん [男性 40代]]

ズバリしてませんね（笑）。
東に数分行ったところのプレミストと一緒に苦戦している模様です。
後発のクレアホームズさんとブランズさんはどうなりますか。

[180: マンション検討中さん]

場所は西28丁目、価格は円山ですからね
普通に考えて買わないでしょうｗ

[181: 口コミ知りたいさん]

円山公園駅と西28丁目って度のくらいの価格差が妥当なんですか？

[182: 物件比較中さん [男性 40代]]

物件毎に条件が異なりますし、供給量の問題もありますから一概には言えません。でもまあ、実はいま出ている「円山」物件群はここや大和さんの北5条よりもさらに高いので、そういう意味では「（本当の）円山地区よりは安い」と言えないこともありません。どっちにしても絶対値が高いので庶民に買えないという点は同じなのですが。

[192: 匿名さん]

[No.183～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[193: 検討板ユーザーさん]

書き込みありませんが、売れ行きはどうでしょうか？

[194: マンション検討中さん]

プレミスト円山北5条があんだけ売れてないんだから、こっちも苦戦中でしょう。コスパの良い住戸はもう売れちゃったでしょうし。

[195: 良い買い物でした]

週末毎に引っ越しが続き、レジデンスもだいぶ賑やかになってきました。少し時間が出来ましたので、自分の購入動機、感想などを書いてみます。ご検討中の皆様のご参考になれば幸いです。

①　掛け値なしの地下鉄１分。

マンションの玄関を出てから、大通り方向の改札まで６０秒ぴったり。（信号もなし）　マンション前の歩道は一部がロードヒーティングされており、また道路の北側で日当たりも良く、雪解けが早い。日陰となる道路反対側の歩道とでは、春先で１か月ほど季節感の違いがあります。

一般的には駅近物件とされる徒歩５分圏、東京都心の乾いたアスファルトの上をハイヒールでカツンカツンの徒歩５分なら問題なしとする人が多いでしょうが、雪でツルツル、ベチョベチョの季節が毎年４か月も続くとなると、話は全く変わります。聞くところによると、北国でマンションを買い替える人の多くは、駅の近くへ、近くへ、との引っ越しによるもの。それなら最初からそうした方が、ロスが少ない。

さらに、別の考え方ですが、例えば半径１㎞の土地（314万㎡）に駅が三つあったとすると（旧円山地区全体でこんなもんでしょう）、駅徒歩１分の土地は、半径80mとして、たったの2万100㎡、率にすると0.64%。駅入り口が幾つかあることを考慮しても、実質１％程度。この希少性を理解すれば、他の99%の物件より少しぐらい高くても、黙って買いでしょう。

良い物は高いです。そして上述の理由から、ここからの住み替えは少ないでしょうから、将来的にも、供給に限りのある物は高いです。

[196: 良い買い物でした]

②　時間に余裕があるならバスも便利

マンション徒歩２分に、バスターミナルがあり、ここから１時間に１本、札幌駅前行が出ます。屋内待合室があり、始発ですので座って行けて、乗り換えなしの所要時間１９～２０分、料金も２１０円とお得。他には西高、宮の沢、北海道神宮行などがあります。運行を維持するためにも、時にはバスも使いたいですね。

③　あえて言うなら円山公園駅徒歩１１分

首都圏なら十二分に徒歩圏内とされる距離。実際に上記条件の立派なマンションも沢山あります。天気の良い日にぶらぶら散歩するには、程良い距離だと思います。そこに居るか、そこへ行くかの違いはありますが、タウンマップ片手の躁状態の人達（失礼）からちょっと離れて静かに暮らせるのは、こっちかも知れません。

④　選択肢は少ないが買い物は便利

スーパー徒歩３分（古いが客付が良く、商品も新鮮、値段も妥当）駅前だけあって、コンビニは隣りに２４時間営業のファミマ、至近にセブン、セイコマ、少し離れてローソンが揃う。

[197: 良い買い物でした]

⑤　100戸以上の大規模物件。

旧円山地区に立つマンション600棟中、100戸以上の大規模物件は、たった10棟ほどとのこと。古くから開けた土地柄ゆえ、なかなか大規模マンションに適した立地がないのがその理由。20~30戸のマンションと100戸以上とでは、10~15年後の大規模改修後の修繕積立金に格段の差が出ると思います。

レジデンスは駅に近く、学区も良く、建物の外観も相応に立派であり、地区のランドマークの一つになることは間違いないでしょう。ランドマーク物件には、クドクドとその利点を説明せずとも、その地区で探している方からの指名買いが安定的に入ります。従って、将来的に中古市場がシュリンクした場合でも、周辺よりは値落ちリスクが低く、また賃貸に回した場合でも集客が容易です。

賃貸時も駐車場が確保できる利点は大きいですね。（駐車場のない賃貸マンションの多いこと）

⑥　西28丁目の将来性

札幌としては高価格帯のマンション新設が続いている。消費性向の高い新住民の転入が増えることにより、地域が発展する可能性を感じる。総人口が減る中、人口が増えている街というだけでも、全国的に貴重。

⑦　欠点

共用施設、コンシェルジェがあるので、管理費が高くなりそうなこと。自然環境（緑の近さ）、生活の楽しみ（お店）が円山公園駅前よりかなり劣ること。それこそ、公園前を100とすれば、西28丁目は30未満でしょう。そして駅前廃墟が雰囲気を台無しにしている。しかし、逆に言えば、だからこそ、今ならソコソコの値段で買える訳です。いつの日か、あそこが綺麗になった時は、このあたりの街並みも整い、お店も今よりは増え、もうこの値段で類似の物件は買えないと思います。

[198: マンション検討中さん]

完成した姿見ました
パンフレットとかなり違うと思います
なんか変というか　ガサイというか

タイル貼ってない部分が目立ちます
買った人が怒るレベルだと思います

[199: 口コミ知りたいさん]

外からしか見てませんが、シャンデリア？がCG写真とだいぶ違う感じしました。
西28丁目駅の東側にスーパーほしいですね！

[200: 匿名さん]

友達がここを購入したので先日遊びに行って来ました。
CGは見ていないけれどもエントランスに応接コーナー？が2つとゲストルームがあったり、コンシェルジェがいたりホテルのような贅沢な感じでしたよ。

[201: 匿名さん]

西松の施工はどうですかね。丁寧ですか？

[202: マンション検討中さん]

先日見学に行って来ました。部屋の作りは特に問題ないように、思えました。西棟はかなり売れており、南棟で苦戦中とのこと。金額は頑張ってくれるようです。プレミストも同様でした。

[203: 住人]

>>198 マンション検討中さん

ガサくないし怒ってないよ。

[204: 住民 その2]

>>198
私も別に怒っていませんよ。

やはり地下鉄がすぐ隣りなのは、昨夜のように傘を忘れても助かります。

[205: 職人さん]

購入を控えました。一つずつ検証した上ですのでご参考になれば。

①　掛け値なしの地下鉄１分。
これはどれにも代えがたく、今後同じような物件がでることはないと思います。強いていえば、これだけしかメリットがないというのが欠点です。

②　時間に余裕があるならバスも便利
この点はクレアも一緒です。時間に余裕があるといった時点でバスターミナルまでの距離はほとんど関係がないと思います。ブランズとプレミストは遠いと考えられますが、バス停は近くにあり、そこから札幌駅前行きはでていることを考えると、これは長所ではないかと思いました。

③　あえて言うなら円山公園駅徒歩１１分
これこそクレア、ブランズ、プレミストと変わりません。

④　選択肢は少ないが買い物は便利
スーパーは実は大きな道路を渡ることを考えるとクレアに劣ります。夏はいいですが、冬に買い物袋をもって道を待つのは意外と苦痛です。ローソンよりセブンがいいならいいかもしれませんが、個人的にはセコマとローソンが信号またずにいける方がいいのかと思います。
東に行ってもスーパーがないのでプレミスト、ブランズは論外ですが、コンビニに限っていえば同等です。

⑤　100戸以上の大規模物件。
これは価値観の問題かとは思いますが、個人的には100以上ともなるとどこの誰かわからない人が多くなるという理由であまりメリットとは考えません。大きい方がいいという人と小さめの方がいいという人の割合は同じくらいかと。私は後者です。また、北海道に住んでいる人は戸建てに住んでいる経験がある人が多く、100戸以上のマンションは敬遠されるのではないかと思います。中古で賃貸にだす場合、大きいが故に敬遠する人も多いです。また、いくつか同じマンション内で部屋が賃貸に出されれば価格競争になるのは目に見えています。
駐車場は戸数に対して少ない気がします。ラック式はなかなか不便です。


⑥　西28丁目の将来性
これはクレア、ブランズ、プレミストと変わりません。

⑦共用施設、コンシェルジェ
これがかなりネックでした。共用で使う部分が多く、充実しすぎています。それが管理費などに跳ね返ってきます。自分が使わないところにお金を使う気がしませんでした。ましてや、他人の友人のためと考えると無理でした。また、仕事で家にいないことが多いので全く利益を享受できないと判断しました。引退された老夫婦などはいいかもしれません。コンシェルジュも24時間はいないですし、なんでもしてくれるわけではないですし、自分でした方が早いとも感じました。

⑧ディベロッパーの問題
北海道は4月に雪が降って積もる地域です。経験があるディベロッパーでも冬期間に問題が起こることがよくあります。経験がないところが作っていると、正直ここからどうなるかわからない不安でした。もちろん修復はされるとは思います。そうなると修繕積立金などがどんどん叩頭するかと思います。購入するとしても一冬超えてからでしょう。

以上を考えると、他の三つの同じような間取りと比べて値段が高すぎますね。駅1分に他と比べてどこまでの価値を見いだすかです。一生住むならいいと思いますが、マンションにいる時間が多くないとただ高い管理費を支払うだけかと思いました。これから少し安くなるなら検討使用かと思います。クレア、プレミストそして、これからブランズが立つのであれば、まだ完売にはならないと思いますし。

[206: eマンションさん]

>>205 職人さん
欠点をあげる事に必死ですね。


正直、他の近隣の物件に劣る点はないと思います。
価格が高いので購入に繋がる方が限られるのだと思います。

管理費・修繕積立金は比較的安く、総戸数が多いからこそ成立つものが多く、小規模マンションでは実現できないサービスなども満足できています。
とても住みやすいです。

実際、連日入居作業のトラックも停まっていて、日に日に入居者が増えています。

[207: マンコミュファンさん]

塾考しましたからね。安い買い物ではないですし、控えたため、欠点を多く指摘することになってしまったと思います。

ただ、誰がみても長所と言える点は実は駅が近いという一点のみです。他の特徴は人による価値観の違いだと思います。

購入される人、入居される人は玄関の充実やコンシェルジュサービスであったりを低価格で望む人でしょう。低価格でも他人のためにお金を使っているという感覚になる私はかなりケチなのかもしれません。

また、住みやすさですが、新築はだいたい最初は住みやすいです。私の心配はこの冬を越せるかどうかですから、一年も住まないうちの住みやすさは少し不安ですね。また、入居者が増えるのは当然です。受け皿が大きいですから。

まだ、完売はしていないのでブランズの価格などが出てからでも遅くないかと思いました。

[208: マンション検討中さん]

いまってどれくらいの価格なんですか？苦戦して値下げと聞きましたが

[209: 元購入検討中]

＞207

意見を書くのだったら，他の購入者の参考になるよう，
もっと早くに書き込んでください．
すでに竣工していて，多数がすでに購入，入居している物件について
購入していない人が，今さらあれこれ否定的な意見を並べ立てるのは
野暮というものです．
あなたが良いと思う物件があるのなら，そちらのスレに肯定的な意見を
書き込めば良いだけのことでしょう．

[210: 匿名さん]

>>207

皆さんそれぞれ安い買い物ではないので他の物件と比較や検討して熟考していると思いますよ。

あなたの熟考の結果、プレミスト、ブランズ、クレア？それともその他？か分かりませんが、ここはあなたの一人語りを聞く場ではありませんよ。

それぞれのライフスタイルもあるでしょうし、予算だってあるでしょうし・・・あなたにぴったり合ったマンションが見つかる事をお祈りしております。

[211: 周辺住民さん]

207さん

貴方が希望した完璧なマンション等そうそうありません
金額を気にしないのでしたら一等地で有るでしょう

自分でも「かなりなケチ」「心配は一冬超せるかかどうか？」「1年住まないと分からない」
との記載があるので
そんなことは購入するか賃貸で借りるしか方法はありません
購入者の意見を聞いてもあなたは聞く耳持たないでしょうね
札幌で冬を越せない新築分譲マンション等あったら是非見てみたいですね

[212: マンション検討中さん]

209さん
ここは購入した人がその良さを語る掲示板でしょうか？それとも、購入することを検討している人が参考にする掲示板でしょうか？私は後者だと思います。価格がでない状態で比較するのも野暮でしょう。

210さん
一人語る場ではないのであれば、どういう場でしょうか？考えたことをつらつら書いてそれを参考にするかどうかは見た人が判断します。タイトルにも｢資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。 （子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。｣とありますが？聞きたくなければ、参考にしなければいいだけです。あなたはここの管理人でしょうか？であれば、ルールを変えてくださいね。


211さん
世の中、ごくごく一部の人しか自分の理想の家をもつことはできません。何かを妥協することは当然です。だから、比較するのです。私の意見を参考にしろと強制するつもりはありません。途中の文章がよくわかりませんので回答ができませんが、購入者の意見ほど偏った意見はないかと思います。

[213: 匿名さん]

めんどくさそう

[214: 通りがかりさん]

面倒くさそうな人が、ここを避けてくれて良かったという事にしましょう。

[215: 元購入検討中]

＞212

価格が出たのは随分前のことですよ．
本当に購入の参考にして欲しいのであれば
もっと早い時点で，書き込めば良いだけのことだと
言っているでしょうに．
わざわざ竣工，入居後に書き込む必要はありません．

野暮という意味も伝わっていないようですが，
購入者は購入者なりの考え方があるのであって，
それはそれとして，各人が受け止めれば良いだけのこと．
それと自分の考えに相違があるからといって，
わざわざ声高に主観的な反論を書き込む必要はない
と言っているのですよ．

竣工済み物件のスレでネチネチ書き込んでいないで，
あなたの良いと思う新規販売物件のスレで
建設的な意見を述べるのが賢明ですね．

[216: 匿名さん]

竣工・入居済みといっても、まだ販売中の物件であり、検討されている方がいるのですから、「今さら批判的なことを書くな」というのはいかがなものでしょうか。
住んでいるマンションについて批判されたくないというお気持ちは分かりますが、ここが「検討」のスレッドである以上、肯定否定双方の書き込みがされることは当然では？

[217: 元購入検討中]

＞216

何か勘違いをされているのかもしれませんが
私は購入も検討していないし，こちらの物件に対して
過去にネガティブな書き込みもしていますよ．
でも，今になって入居者の感想をあげつらうような
センスは自分は持ち合わせてはいませんね．
例えば，買い物に行って迷っている人に助言はしても，
納得して買ってレジで精算した人に向かって
「そんなセンスのないの買っちゃってねえ」とか
言いませんよ．（まあ，あなたは言うのでしょうが）
だいたい，そんなに参考になると言うなら
毎回わざわざ名前を変えて書き込む必要はないでしょうに．
実社会においても最初から物言わず，事後にあれこれ
批評する人ほど扱いにくい人はいませんが，
その典型でしょうね．

[218: No.216]

何か勘違いをされているのかもしれませんが、私は212の方ではありませんよ。
貴方が「センス」なるものに則して書き込みをされないのはもちろん自由ですし、212の方の書き込みを批判されるのもまた自由ですが、「ここに書いてないで他に行け」は宜しくないと思います。それは傲慢というものでしょう。是々非々で話し合えば良いではないですか。

[219: 匿名さん]

>>217 元購入検討中さん

購入検討してねぇなら、コメントすんなよ。別に見るなとは言わないけど。てか、検討もせず、よく批判とかできるな。それこそ、センスを疑うよ。その批判とか一番信頼できないだろ。検討して、やめたやつのがまだマシ。

[220: 名無しさん]

217の人って円山関連のスレによく出没してる円山評論家の人ですよね！
ここに書き込むことが趣味なんですかね？
自分のコメントを批判されてイライラしてるのをよく見かけます。

[221: 元購入検討中]

＞218

買って良かったという＞195の書き込みに対して，
＞205で全項目を引用して多くを否定した上に
＞212で「購入者の意見ほど偏った意見はない」などと言う方が
私には，よっぽど傲慢に思えますが．

何も竣工・入居後には一切悪い情報を書くなと言っているわけではなく
内容や書き方に一定の配慮があってしかるべきだろうということです．
最後の一戸が完売するまでは，何を書いても良いというのでは
ちょっと入居者への配慮がなさすぎだと思いますけどね．

[222: 匿名さん]

>>意見を書くのだったら，他の購入者の参考になるよう，
>>もっと早くに書き込んでください．
>>すでに竣工していて，多数がすでに購入，入居している物件について
>>購入していない人が，今さらあれこれ否定的な意見を並べ立てるのは
>>野暮というものです

これと

>>何も竣工・入居後には一切悪い情報を書くなと言っているわけではなく
>>内容や書き方に一定の配慮があってしかるべきだろう

これは、だいぶ違うだろうと思いますけどね。真意は後者だったんだって言うなら、それこぞ「書き方に一定の配慮があってしかるべき」って話になっちゃうし。

[223: 匿名さん]

＞＞２２１

＞＞今さらあれこれ否定的な意見を並べ立てるのは 野暮というものです．
＞＞竣工済み物件のスレでネチネチ書き込んでいないで
＞＞今になって入居者の感想をあげつらうようなセンスは自分は持ち合わせてはいませんね．
＞＞実社会においても最初から物言わず，事後にあれこれ批評する人ほど扱いにくい人はいませんが、その典型でしょうね
＞＞「購入者の意見ほど偏った意見はない」などと言う方が、私には，よっぽど傲慢に思えますが

よくもまあ、ここまで個人を否定できますね。あなたがやっていることは個人に対するただの誹謗中傷。そんな人が｢入居者への配慮｣と言われてもね。あなたのせいでだいぶコメント欄が無駄になっているのをわかってくださいね。

[224: 元購入検討中]

＞222

真意が伝わらなかったようで，すみません．
購入しなかった理由を書き込むのが悪いといっているわけではなく，
わざわざ，購入者が買って良かったという感想の直後に
それを引用して全否定する形での書き込みは「野暮」であり
配慮が足りないだろうという意味です．

どこの物件にも欠点はあり，それにばかり目が向きますが
数少ない購入者のポジティブな感想は，
購入決断の決め手を考えるうえで貴重であり
大いに参考になると思いますね．

[225: No.216]

>>221さん
「どちらがより傲慢か」などという話はしていませんし、「最後の一戸が完売するまでは，何を書いても良い」などと極論を主張してもいません。
あなたが>>205、212の書き込みについて、その書き方を批判することは自由ですし、何の問題もないでしょう。「もうここには書くな」という姿勢が対話放棄だ、という話ですよ。
まあ、言葉足らずであったことは自覚されているようでもありますし、今後はあなたが他の方に求めるのと同様に、ご自分の書き込みにも「書き方に一定の配慮」をお願いします。

[226: 住民]

プレミスト、クレアと比較した上でここを購入しました。
ブランズも検討の中に入っていましたが、価格がまだ出ていないので何とも言えませんが・・・

どの物件も大きな違いはないと言うのが、私の本音です。
あとはそれぞれのご家庭のライフスタイルだったり、ドアやキッチンの色やデザインの好みだったり・・・
そして営業マンの感じの良さ？もちょっとあるかもしれません。

色々議論されていますが、疑問があったらどの物件でも自分が営業マンに直接納得いくまでお聞きするのが一番だと思いますよ。

あくまでもここは参考までに・・

[227: 匿名さん]

高くても見合った価値がある、コスパ良と判断されればすぐ売れるわけで。
残っているにはそれなりの理由があるのだから、どう分析しようと勝手では。

[228: マンション比較中さん]

上層階からの南面の眺望はかなり素晴らしいのですが、向かいの謎の廃墟？がいつか高層マンションになってしまう恐怖はありますよね。もう30年以上廃墟のままだと思うのですが、札幌でもかなりの一等地をなんで寝かしっぱなしにしてるんでしょうね？

[229: 匿名さん]

あの辺りは地権者が分散していて用地買収が難しいらしいですよ。
だからこの物件も希少性はあるらしいです

[230: 匿名さん]

西28丁目の駅近に結構大きい空き地あるけれど、そういう事情なんですね。

[231: 元購入検討中]

角の廃墟に関しては薬品会社の管理地とありますから，
その会社の持ち物のようにも思われますが，
周囲の駐車場代を固定資産税の足しにしている状況が
長いこと続いているようですね．
放置されているところを見ると，
実際には複雑な権利関係なんでしょうかね．
それとも何か土地の浄化が必要で，そのコストが高くて
売るに売れない状況という可能性もありますが．
（どこかで聞いた話ですが）

[232: 匿名さん]

あそこは谷口太陽薬品の社屋があったところでしょう？薬品会社ではなくて医薬品の卸売会社でした（いまは会社としては兄弟筋にあたるモロオに吸収されてなくなっています）。ですから土壌汚染という可能性は低いと思いますが。

[233: 名無しさん]

円山の近くということで変に地価が上がってしまって、活用法が難しそうですよね
マンション建てても高くて売れないし、商業施設を建てても採算が取れないでしょうし

[234: 匿名さん]

地価が上がっても、当事者にはとっては単純に喜べないもんなんですねぇ。
勉強になりました。

これから賃金が上がり、花見酒で酔えるバブル景気満開にでもなるような期待が醸成されれば
また違ってくるのでしょうが。

固定資産税はきちんと上がっていきますから、社会には貢献できますね。

[235: 元購入検討中]

＞232

あの外観なんで，生産もやっていたのかと思ったのですが，
卸の普通の事務所だったのですね．
建物の所有はモロオなのかもしれませんが，
登記簿の地番を見たら，あの区画は８つに分かれていたので，
土地所有者の権利関係が複雑で動きが取れないのかもしれませんね．

＞228

この区画は33m高度地区で10～11階までしか建てられないので，
もしマンションになっても，高層階からであれば
南側の眺望がなんとか保たれるのではないかと思います．

[236: 購入経験者さん]

>>232
谷口ではありません。谷黒です。

>>231
該当する施設跡が、旧谷黒太陽薬品の跡地だということ、またその会社が
薬品の卸売業であったことなどは、少しネットで調べれば分かることです。
それを、いい加減な情報に基づいて「土地の浄化が必要なのでは？」＝
「土地が汚染されているのでは？」などと書く。
そのソースを示せるならばまだしも、「どこかで聞いた」などという
曖昧な根拠で。
ここは、その施設の目の前にあるマンションのスレッドであり、すでに
竣工し、入居が始まっていて、多数の方が住んでいるにもかかわらず。
実際の汚染の有無にかかわらず、その書き方は余りにも無神経でしょう。

もう少し、入居者の方への配慮をいただけないでしょうか。

[237: 元購入検討中]

＞236

土地の売却が難しい理由で考えられるものとして，
世間の話題に絡めて挙げただけだったのですが，
それがお気に召さなかったようであれば，
謹んでお詫び申し上げます．

[238: 匿名さん]

土地の用途って市長さん代わったりすると、簡単に変更有りますよね。今はそうだけど未来永劫保証されても居ないような。西28丁目辺りは大丈夫かもしれないけれど

[239: 匿名さん]

「入居者の方へ配慮した書き込みにしてくれ」って言ってるのに対して「お気に召さなかったようであればお詫びします」って、もの凄くズレてますね（笑）。

それはさておき、南側の廃墟からさらに団地を挟んで南側にシロクマっていう中華料理屋さんがありますよね。前はラーメン屋さんだったと思うのですが、ここ、妙に敷地が広くて、その割に建物が小さくて不思議ですね。結果、駐車場が過剰にある状態になってますけど。小さめのマンションなら建ちませんかね。

[240: 匿名さん]

建つ時はすぐ建つしわかりませんね

[241: マンション比較中さん]

各社が西28丁目で大苦戦中です。完成在庫はかなりの数になるはず。
そこに新たにマンションを建てるのはかなりのリスクがある気がします。

[242: 匿名さん]

過去10年、西28丁目周辺にはあまり近い物件がありませんでした。
北4西24の変則の五叉路交差点がありますね。あそこより駅寄りの物件は長らくなかったのです。いちばん近かったのが、あの交差点の東北側にあるフィネス円山北です(2009年）。逆側の宮の森物件も、駅からは遠い立地ばかりでした。
ですから、この物件が駅入口の隣に徒歩1分で出た時、需要はけっこう貯まってるんじゃないかと思いました。実際、駅近を待っていた方も多かったと思います。
でも、値段が高すぎましたね。上記のフィネス円山北は坪125万円でした。そこから7割増しに近い値付けでは、いくら28丁目駅周辺が好きで、待望の立地であってもそうおいそれとは買えませんね。

[243: 検討終了]

土地代が高すぎた、という点はまさにその通りでしょう。
ひと部屋あたりの土地取得原価、ザレジデンスはプレミスト、ブランズの倍、クレアの5割増しといったところ。それがそのまま分譲価格に反映され、そして10年後、20年後の残価率に影響してきます。仮にザレジデンスの10年後残価率が75%ならば、プレミスト、ブランズは70%を維持出来ればもう上出来かと。20年後なら65%に55%といったところ。10年住んで売りに出した場合のコストは、ザレジデンス6000なら1500、プレミスト・ブランズ5000なら1500と拮抗し、20年後はこれが逆転します。クレアは面白い建物ですが、近くに何か建つと、最悪、人間動物園になります。

[244: マンション比較中さん]

歩道の水たまり　なんとかならないか？

[245: マンション検討中さん]

Hpみると間取りプランがまだかなり残っているみたいですねねぇ

[246: 匿名さん]

西２８丁目は、何気にあの地上から一方向のホームにしか行けないのが不便。
地下をくぐれば良いだけとはいえ、なぜあのような形式にしたのか。

[247: 匿名さん]

徒歩1分に免じて・

[248: 元購入検討中]

＞246

地形を見ると円山公園から西28丁目にかけて2mほど下がってるんですよね．
それで線路が下りきれずに（もしくはコストの面から下りにしなかったため）
コンコースを作れるほどの深さを確保できなかったのではないか
というのが自分の推測です．

[249: 匿名さん]

もう今は最上階のあと１戸だけ、という状態になっているのですね。最上階だと…プレミアムな扱いっていうかんじ？？
公式サイトに沢山プランが掲載されていて、どれがその最後の１戸のプランなんだろう…と思っているのですが、どれですかね？
NEWと書かれているものが複数ありまして、わかりにくく思います。
立体図面をみるとKかLのようです。

[250: マンション掲示板さん]

公式サイトには残り9戸と書いてますよ？
しかも最終とはなってないから隠れ在庫がありそう

[251: 匿名さん]

まだあと70戸程度売れ残ってるみたいですよ。

帰り道なのでよく通りますが、まったく電気ついてないです。

[252: 匿名]

最初価格見たとき、厳しいなぁとは思ったけど、HPみるとほぼすべての間取りが売れ残ってますよね。仮にも徒歩１分なわけですけどそろそろバブル崩壊といったところなんですかね。

[253: マンション掲示板さん]

西28丁目駅徒歩1分ですからね
西28丁目は人気が無いのに値段だけ上がって全く売れなくなってます

円山公園駅徒歩1分なら高くてもすぐ売れると思いますが

[254: 口コミ知りたいさん]

西28って人気ないんですか？
円山公園駅までも徒歩圏内で人気かと思ってました。

[255: 元購入検討中]

＞254

人気はあると思いますよ．
いくら徒歩１分でも円山公園と同じ値付けでは厳しいということでしょう．
ただ，ここは土地の取得に多額の費用が掛かっていますので
高くせざるを得なかったのだとは思いますが．
京阪がこの辺りの円山公園との微妙な違いを
読み誤ったというのもあるかもしれません．

[256: 匿名さん]

西28丁目駅付近と円山公園との微妙な違いを読み誤ったというのは、たぶん順番というか因果が逆で、土地の購入コスト的に現在の価格帯にせにゃならんというのが前提としてあって、であれば「円山」で押すしかあるまい、ということだった（のだろう）と思います。
しかしまあ、今回の数物件に限らず、このへんは昔から「ここも円山です！」って言って売るエリアだったんですよ。ただし価格的に差があって、「円山なのにこのお値段」的な訴求があったわけですが。
実は今でも真・円山とは価格差がけっこうあるんですが、どっちも高くて買えない水準なので庶民にはその差が無意味になってます。

[257: 口コミ知りたいさん]

254です。
ありがとうございます。
円山公園駅付近はおしゃれなお店が多過ぎて、ファミリーで住むには西28辺りのごちゃっとした感じの方が住みやすいかと思っていました。
琴似は繁華街っぽいし、大通寄りはオフィス街っぽいので。
他にも西28のマンション苦戦中なのは価格なんですかねぇ。

[258: 検討板ユーザーさん]

>>257 口コミ知りたいさん

北海道の中ではあの程度で
お洒落というんですね。
新鮮で驚きました。

[259: 匿名さん]

失礼だわ、名古屋の人ですか?

[260: マンション検討中さん]

お洒落のイメージは皆違うので、思うのは勝手ですがあの程度？っていうのは、何様？って感じですよね。
私は28丁目が便利で良いと思います。駅から5分に住んでいますが、もっと近くに買い替えようと思います。

[261: 匿名さん]

28丁目はなんか駅前うらぶれてるよね
これから変わっていくと思いますか

[262: 匿名さん]

>>261
28丁目の駅前ってうらぶれてますか？
そんなイメージはありませんが、具体的にどういうところが？

[263: マンション比較中さん]

28丁目便利ですよ。
地下鉄だけではなくこの春から本数は少ないけれど札幌駅直行バスも運行するようになりましたね。

[264: マンション検討中さん]

南北線や東豊線なら札幌駅にも地下鉄で行けるでしょ
バス使わなきゃ行けないのは不便だよ

[265: 匿名さん]

貴方どこの人？

札幌の方じゃないですね〜