円山ザ・レジデンス［旧称：（仮称）円山プレミアムプロジェクト］

[買い換え検討中 [男性 40代]]

円山ザ・レジデンスっていかがでしょうか。
地下鉄の駅にとっても近くていいなと思っています。
周辺の住環境や将来性など、色々なことについて情報交換したいです。
間取りや設備もステキだといいですね。


公式URL：http://www.sapporo-keihan.jp/maruyama/

円山ザレジデンス
所在地：北海道札幌市中央区北5条西27丁目2-1（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線 「西２８丁目」駅 徒歩1分 （1番出入口）
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：62.34平米～128.78平米
売主・事業主：京阪電鉄不動産、東急不動産
販売代理：東急リバブル、住友不動産販売
施工会社：西松建設
管理会社：京阪カインド

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.22 管理担当】

[230: 匿名さん]

西28丁目の駅近に結構大きい空き地あるけれど、そういう事情なんですね。

[231: 元購入検討中]

角の廃墟に関しては薬品会社の管理地とありますから，
その会社の持ち物のようにも思われますが，
周囲の駐車場代を固定資産税の足しにしている状況が
長いこと続いているようですね．
放置されているところを見ると，
実際には複雑な権利関係なんでしょうかね．
それとも何か土地の浄化が必要で，そのコストが高くて
売るに売れない状況という可能性もありますが．
（どこかで聞いた話ですが）

[232: 匿名さん]

あそこは谷口太陽薬品の社屋があったところでしょう？薬品会社ではなくて医薬品の卸売会社でした（いまは会社としては兄弟筋にあたるモロオに吸収されてなくなっています）。ですから土壌汚染という可能性は低いと思いますが。

[233: 名無しさん]

円山の近くということで変に地価が上がってしまって、活用法が難しそうですよね
マンション建てても高くて売れないし、商業施設を建てても採算が取れないでしょうし

[234: 匿名さん]

地価が上がっても、当事者にはとっては単純に喜べないもんなんですねぇ。
勉強になりました。

これから賃金が上がり、花見酒で酔えるバブル景気満開にでもなるような期待が醸成されれば
また違ってくるのでしょうが。

固定資産税はきちんと上がっていきますから、社会には貢献できますね。

[235: 元購入検討中]

＞232

あの外観なんで，生産もやっていたのかと思ったのですが，
卸の普通の事務所だったのですね．
建物の所有はモロオなのかもしれませんが，
登記簿の地番を見たら，あの区画は８つに分かれていたので，
土地所有者の権利関係が複雑で動きが取れないのかもしれませんね．

＞228

この区画は33m高度地区で10～11階までしか建てられないので，
もしマンションになっても，高層階からであれば
南側の眺望がなんとか保たれるのではないかと思います．

[236: 購入経験者さん]

>>232
谷口ではありません。谷黒です。

>>231
該当する施設跡が、旧谷黒太陽薬品の跡地だということ、またその会社が
薬品の卸売業であったことなどは、少しネットで調べれば分かることです。
それを、いい加減な情報に基づいて「土地の浄化が必要なのでは？」＝
「土地が汚染されているのでは？」などと書く。
そのソースを示せるならばまだしも、「どこかで聞いた」などという
曖昧な根拠で。
ここは、その施設の目の前にあるマンションのスレッドであり、すでに
竣工し、入居が始まっていて、多数の方が住んでいるにもかかわらず。
実際の汚染の有無にかかわらず、その書き方は余りにも無神経でしょう。

もう少し、入居者の方への配慮をいただけないでしょうか。

[237: 元購入検討中]

＞236

土地の売却が難しい理由で考えられるものとして，
世間の話題に絡めて挙げただけだったのですが，
それがお気に召さなかったようであれば，
謹んでお詫び申し上げます．

[238: 匿名さん]

土地の用途って市長さん代わったりすると、簡単に変更有りますよね。今はそうだけど未来永劫保証されても居ないような。西28丁目辺りは大丈夫かもしれないけれど

[239: 匿名さん]

「入居者の方へ配慮した書き込みにしてくれ」って言ってるのに対して「お気に召さなかったようであればお詫びします」って、もの凄くズレてますね（笑）。

それはさておき、南側の廃墟からさらに団地を挟んで南側にシロクマっていう中華料理屋さんがありますよね。前はラーメン屋さんだったと思うのですが、ここ、妙に敷地が広くて、その割に建物が小さくて不思議ですね。結果、駐車場が過剰にある状態になってますけど。小さめのマンションなら建ちませんかね。

[240: 匿名さん]

建つ時はすぐ建つしわかりませんね

[241: マンション比較中さん]

各社が西28丁目で大苦戦中です。完成在庫はかなりの数になるはず。
そこに新たにマンションを建てるのはかなりのリスクがある気がします。

[242: 匿名さん]

過去10年、西28丁目周辺にはあまり近い物件がありませんでした。
北4西24の変則の五叉路交差点がありますね。あそこより駅寄りの物件は長らくなかったのです。いちばん近かったのが、あの交差点の東北側にあるフィネス円山北です(2009年）。逆側の宮の森物件も、駅からは遠い立地ばかりでした。
ですから、この物件が駅入口の隣に徒歩1分で出た時、需要はけっこう貯まってるんじゃないかと思いました。実際、駅近を待っていた方も多かったと思います。
でも、値段が高すぎましたね。上記のフィネス円山北は坪125万円でした。そこから7割増しに近い値付けでは、いくら28丁目駅周辺が好きで、待望の立地であってもそうおいそれとは買えませんね。

[243: 検討終了]

土地代が高すぎた、という点はまさにその通りでしょう。
ひと部屋あたりの土地取得原価、ザレジデンスはプレミスト、ブランズの倍、クレアの5割増しといったところ。それがそのまま分譲価格に反映され、そして10年後、20年後の残価率に影響してきます。仮にザレジデンスの10年後残価率が75%ならば、プレミスト、ブランズは70%を維持出来ればもう上出来かと。20年後なら65%に55%といったところ。10年住んで売りに出した場合のコストは、ザレジデンス6000なら1500、プレミスト・ブランズ5000なら1500と拮抗し、20年後はこれが逆転します。クレアは面白い建物ですが、近くに何か建つと、最悪、人間動物園になります。

[244: マンション比較中さん]

歩道の水たまり　なんとかならないか？

[245: マンション検討中さん]

Hpみると間取りプランがまだかなり残っているみたいですねねぇ

[246: 匿名さん]

西２８丁目は、何気にあの地上から一方向のホームにしか行けないのが不便。
地下をくぐれば良いだけとはいえ、なぜあのような形式にしたのか。

[247: 匿名さん]

徒歩1分に免じて・

[248: 元購入検討中]

＞246

地形を見ると円山公園から西28丁目にかけて2mほど下がってるんですよね．
それで線路が下りきれずに（もしくはコストの面から下りにしなかったため）
コンコースを作れるほどの深さを確保できなかったのではないか
というのが自分の推測です．

[249: 匿名さん]

もう今は最上階のあと１戸だけ、という状態になっているのですね。最上階だと…プレミアムな扱いっていうかんじ？？
公式サイトに沢山プランが掲載されていて、どれがその最後の１戸のプランなんだろう…と思っているのですが、どれですかね？
NEWと書かれているものが複数ありまして、わかりにくく思います。
立体図面をみるとKかLのようです。