円山ザ・レジデンス［旧称：（仮称）円山プレミアムプロジェクト］

[買い換え検討中 [男性 40代]]

円山ザ・レジデンスっていかがでしょうか。
地下鉄の駅にとっても近くていいなと思っています。
周辺の住環境や将来性など、色々なことについて情報交換したいです。
間取りや設備もステキだといいですね。


公式URL：http://www.sapporo-keihan.jp/maruyama/

円山ザレジデンス
所在地：北海道札幌市中央区北5条西27丁目2-1（地番）
交通：札幌市営地下鉄東西線 「西２８丁目」駅 徒歩1分 （1番出入口）
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：62.34平米～128.78平米
売主・事業主：京阪電鉄不動産、東急不動産
販売代理：東急リバブル、住友不動産販売
施工会社：西松建設
管理会社：京阪カインド

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.10.22 管理担当】

[181: 口コミ知りたいさん]

円山公園駅と西28丁目って度のくらいの価格差が妥当なんですか？

[182: 物件比較中さん [男性 40代]]

物件毎に条件が異なりますし、供給量の問題もありますから一概には言えません。でもまあ、実はいま出ている「円山」物件群はここや大和さんの北5条よりもさらに高いので、そういう意味では「（本当の）円山地区よりは安い」と言えないこともありません。どっちにしても絶対値が高いので庶民に買えないという点は同じなのですが。

[192: 匿名さん]

[No.183～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[193: 検討板ユーザーさん]

書き込みありませんが、売れ行きはどうでしょうか？

[194: マンション検討中さん]

プレミスト円山北5条があんだけ売れてないんだから、こっちも苦戦中でしょう。コスパの良い住戸はもう売れちゃったでしょうし。

[195: 良い買い物でした]

週末毎に引っ越しが続き、レジデンスもだいぶ賑やかになってきました。少し時間が出来ましたので、自分の購入動機、感想などを書いてみます。ご検討中の皆様のご参考になれば幸いです。

①　掛け値なしの地下鉄１分。

マンションの玄関を出てから、大通り方向の改札まで６０秒ぴったり。（信号もなし）　マンション前の歩道は一部がロードヒーティングされており、また道路の北側で日当たりも良く、雪解けが早い。日陰となる道路反対側の歩道とでは、春先で１か月ほど季節感の違いがあります。

一般的には駅近物件とされる徒歩５分圏、東京都心の乾いたアスファルトの上をハイヒールでカツンカツンの徒歩５分なら問題なしとする人が多いでしょうが、雪でツルツル、ベチョベチョの季節が毎年４か月も続くとなると、話は全く変わります。聞くところによると、北国でマンションを買い替える人の多くは、駅の近くへ、近くへ、との引っ越しによるもの。それなら最初からそうした方が、ロスが少ない。

さらに、別の考え方ですが、例えば半径１㎞の土地（314万㎡）に駅が三つあったとすると（旧円山地区全体でこんなもんでしょう）、駅徒歩１分の土地は、半径80mとして、たったの2万100㎡、率にすると0.64%。駅入り口が幾つかあることを考慮しても、実質１％程度。この希少性を理解すれば、他の99%の物件より少しぐらい高くても、黙って買いでしょう。

良い物は高いです。そして上述の理由から、ここからの住み替えは少ないでしょうから、将来的にも、供給に限りのある物は高いです。

[196: 良い買い物でした]

②　時間に余裕があるならバスも便利

マンション徒歩２分に、バスターミナルがあり、ここから１時間に１本、札幌駅前行が出ます。屋内待合室があり、始発ですので座って行けて、乗り換えなしの所要時間１９～２０分、料金も２１０円とお得。他には西高、宮の沢、北海道神宮行などがあります。運行を維持するためにも、時にはバスも使いたいですね。

③　あえて言うなら円山公園駅徒歩１１分

首都圏なら十二分に徒歩圏内とされる距離。実際に上記条件の立派なマンションも沢山あります。天気の良い日にぶらぶら散歩するには、程良い距離だと思います。そこに居るか、そこへ行くかの違いはありますが、タウンマップ片手の躁状態の人達（失礼）からちょっと離れて静かに暮らせるのは、こっちかも知れません。

④　選択肢は少ないが買い物は便利

スーパー徒歩３分（古いが客付が良く、商品も新鮮、値段も妥当）駅前だけあって、コンビニは隣りに２４時間営業のファミマ、至近にセブン、セイコマ、少し離れてローソンが揃う。

[197: 良い買い物でした]

⑤　100戸以上の大規模物件。

旧円山地区に立つマンション600棟中、100戸以上の大規模物件は、たった10棟ほどとのこと。古くから開けた土地柄ゆえ、なかなか大規模マンションに適した立地がないのがその理由。20~30戸のマンションと100戸以上とでは、10~15年後の大規模改修後の修繕積立金に格段の差が出ると思います。

レジデンスは駅に近く、学区も良く、建物の外観も相応に立派であり、地区のランドマークの一つになることは間違いないでしょう。ランドマーク物件には、クドクドとその利点を説明せずとも、その地区で探している方からの指名買いが安定的に入ります。従って、将来的に中古市場がシュリンクした場合でも、周辺よりは値落ちリスクが低く、また賃貸に回した場合でも集客が容易です。

賃貸時も駐車場が確保できる利点は大きいですね。（駐車場のない賃貸マンションの多いこと）

⑥　西28丁目の将来性

札幌としては高価格帯のマンション新設が続いている。消費性向の高い新住民の転入が増えることにより、地域が発展する可能性を感じる。総人口が減る中、人口が増えている街というだけでも、全国的に貴重。

⑦　欠点

共用施設、コンシェルジェがあるので、管理費が高くなりそうなこと。自然環境（緑の近さ）、生活の楽しみ（お店）が円山公園駅前よりかなり劣ること。それこそ、公園前を100とすれば、西28丁目は30未満でしょう。そして駅前廃墟が雰囲気を台無しにしている。しかし、逆に言えば、だからこそ、今ならソコソコの値段で買える訳です。いつの日か、あそこが綺麗になった時は、このあたりの街並みも整い、お店も今よりは増え、もうこの値段で類似の物件は買えないと思います。

[198: マンション検討中さん]

完成した姿見ました
パンフレットとかなり違うと思います
なんか変というか　ガサイというか

タイル貼ってない部分が目立ちます
買った人が怒るレベルだと思います

[199: 口コミ知りたいさん]

外からしか見てませんが、シャンデリア？がCG写真とだいぶ違う感じしました。
西28丁目駅の東側にスーパーほしいですね！

[200: 匿名さん]

友達がここを購入したので先日遊びに行って来ました。
CGは見ていないけれどもエントランスに応接コーナー？が2つとゲストルームがあったり、コンシェルジェがいたりホテルのような贅沢な感じでしたよ。

[201: 匿名さん]

西松の施工はどうですかね。丁寧ですか？

[202: マンション検討中さん]

先日見学に行って来ました。部屋の作りは特に問題ないように、思えました。西棟はかなり売れており、南棟で苦戦中とのこと。金額は頑張ってくれるようです。プレミストも同様でした。

[203: 住人]

>>198 マンション検討中さん

ガサくないし怒ってないよ。

[204: 住民 その2]

>>198
私も別に怒っていませんよ。

やはり地下鉄がすぐ隣りなのは、昨夜のように傘を忘れても助かります。

[205: 職人さん]

購入を控えました。一つずつ検証した上ですのでご参考になれば。

①　掛け値なしの地下鉄１分。
これはどれにも代えがたく、今後同じような物件がでることはないと思います。強いていえば、これだけしかメリットがないというのが欠点です。

②　時間に余裕があるならバスも便利
この点はクレアも一緒です。時間に余裕があるといった時点でバスターミナルまでの距離はほとんど関係がないと思います。ブランズとプレミストは遠いと考えられますが、バス停は近くにあり、そこから札幌駅前行きはでていることを考えると、これは長所ではないかと思いました。

③　あえて言うなら円山公園駅徒歩１１分
これこそクレア、ブランズ、プレミストと変わりません。

④　選択肢は少ないが買い物は便利
スーパーは実は大きな道路を渡ることを考えるとクレアに劣ります。夏はいいですが、冬に買い物袋をもって道を待つのは意外と苦痛です。ローソンよりセブンがいいならいいかもしれませんが、個人的にはセコマとローソンが信号またずにいける方がいいのかと思います。
東に行ってもスーパーがないのでプレミスト、ブランズは論外ですが、コンビニに限っていえば同等です。

⑤　100戸以上の大規模物件。
これは価値観の問題かとは思いますが、個人的には100以上ともなるとどこの誰かわからない人が多くなるという理由であまりメリットとは考えません。大きい方がいいという人と小さめの方がいいという人の割合は同じくらいかと。私は後者です。また、北海道に住んでいる人は戸建てに住んでいる経験がある人が多く、100戸以上のマンションは敬遠されるのではないかと思います。中古で賃貸にだす場合、大きいが故に敬遠する人も多いです。また、いくつか同じマンション内で部屋が賃貸に出されれば価格競争になるのは目に見えています。
駐車場は戸数に対して少ない気がします。ラック式はなかなか不便です。


⑥　西28丁目の将来性
これはクレア、ブランズ、プレミストと変わりません。

⑦共用施設、コンシェルジェ
これがかなりネックでした。共用で使う部分が多く、充実しすぎています。それが管理費などに跳ね返ってきます。自分が使わないところにお金を使う気がしませんでした。ましてや、他人の友人のためと考えると無理でした。また、仕事で家にいないことが多いので全く利益を享受できないと判断しました。引退された老夫婦などはいいかもしれません。コンシェルジュも24時間はいないですし、なんでもしてくれるわけではないですし、自分でした方が早いとも感じました。

⑧ディベロッパーの問題
北海道は4月に雪が降って積もる地域です。経験があるディベロッパーでも冬期間に問題が起こることがよくあります。経験がないところが作っていると、正直ここからどうなるかわからない不安でした。もちろん修復はされるとは思います。そうなると修繕積立金などがどんどん叩頭するかと思います。購入するとしても一冬超えてからでしょう。

以上を考えると、他の三つの同じような間取りと比べて値段が高すぎますね。駅1分に他と比べてどこまでの価値を見いだすかです。一生住むならいいと思いますが、マンションにいる時間が多くないとただ高い管理費を支払うだけかと思いました。これから少し安くなるなら検討使用かと思います。クレア、プレミストそして、これからブランズが立つのであれば、まだ完売にはならないと思いますし。

[206: eマンションさん]

>>205 職人さん
欠点をあげる事に必死ですね。


正直、他の近隣の物件に劣る点はないと思います。
価格が高いので購入に繋がる方が限られるのだと思います。

管理費・修繕積立金は比較的安く、総戸数が多いからこそ成立つものが多く、小規模マンションでは実現できないサービスなども満足できています。
とても住みやすいです。

実際、連日入居作業のトラックも停まっていて、日に日に入居者が増えています。

[207: マンコミュファンさん]

塾考しましたからね。安い買い物ではないですし、控えたため、欠点を多く指摘することになってしまったと思います。

ただ、誰がみても長所と言える点は実は駅が近いという一点のみです。他の特徴は人による価値観の違いだと思います。

購入される人、入居される人は玄関の充実やコンシェルジュサービスであったりを低価格で望む人でしょう。低価格でも他人のためにお金を使っているという感覚になる私はかなりケチなのかもしれません。

また、住みやすさですが、新築はだいたい最初は住みやすいです。私の心配はこの冬を越せるかどうかですから、一年も住まないうちの住みやすさは少し不安ですね。また、入居者が増えるのは当然です。受け皿が大きいですから。

まだ、完売はしていないのでブランズの価格などが出てからでも遅くないかと思いました。

[208: マンション検討中さん]

いまってどれくらいの価格なんですか？苦戦して値下げと聞きましたが

[209: 元購入検討中]

＞207

意見を書くのだったら，他の購入者の参考になるよう，
もっと早くに書き込んでください．
すでに竣工していて，多数がすでに購入，入居している物件について
購入していない人が，今さらあれこれ否定的な意見を並べ立てるのは
野暮というものです．
あなたが良いと思う物件があるのなら，そちらのスレに肯定的な意見を
書き込めば良いだけのことでしょう．