ザ・パークハウス 狛江ってどうよ？

[購入検討中さん [男性 50代]]

ザ・パークハウス 狛江について語りましょう。


公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-komae/index.html
ザ・パークハウス狛江
所在地：東京都狛江市和泉本町1丁目1414番1、1415番1、1416番（地番）
交通：小田急小田原線 「狛江」駅 徒歩6分 （北口）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.52平米～108.43平米
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：森本組
管理会社：三菱地所コミュニティ

【物件情報を追加しました 2015.6.8　管理担当】

[121: 購入検討中さん]

グラメは部屋の格差がありすぎ。条件のよい角部屋とか南向きは5％くらいでは？ その5％は立地、眺望(富士山、南アルプス、あちこちの花火)、陽当たりなどでかなりの価値ありと思います。あとの95%はぜんぜんダメ。パークハウスの格差はどうなんですかね？

[122: 匿名さん]

パークハウスは、角部屋以外は広さも70平米くらいのいわゆるフツーの
ファミリータイプ、さらに５Ｆから下は眺めも良くないでしょうし、
リビングと反対側の部屋は共有廊下に窓が面していて落ち着かないし、
エレベーターの数も少ないし、結構せせこましいつくりのような
気がします。
「パークハウス」という名前の新築に住めるということだけがうまみ
でしょう。


もちろん、角部屋の特に５Ｆから上、さらに最上階は良い部屋でしょうけど、
バカみたいに高いですよね。
ただ、最上階でも9Ｆなので、眺望はグランメゾンの上階のほうがいいでしょうね、
富士山・・・見えるのかしら？

[123: 物件比較中さん]

この周辺だと
グランドメゾン狛江⇒積水ハウス
パークホームズ調布桜堤通り⇒三井不動産
プラウドシティ仙川⇒野村不動産
グランドメゾン仙川⇒積水ハウス
プレイスガーデン喜多見⇒小田急、東急、三菱
プラウドシティ南山⇒野村不動産
全て、施工会社は長谷工グループですね。
大手ゼネコンでもない森本組はどうなんでしょう？

[124: 匿名さん]

送電線下でこの価格。驚きでした。
販売の方に聞いたところ、送電線は価格に全く反映なしとのこと。かなり強気な様子で、該当下のルーバル有りの部屋の分を売り切ればいいだけの話だし、と。
狛江でこの価格。なしですね。

[125: 匿名さん]

>>123
大手とはスーパーゼネコン？
今の時期は難しいでしょうね。
施工会社ウンヌンを言うなら地所は避けた方がいいのでは？
高樹町の地所と鹿島でヤッチマッタ歴史もありますし。

[126: 購入検討中さん]

高すぎる。 喜多見のプレイスガーデンもだけど、狛江でこれだけ出すって、付加価値なに？ なんにもないですよ。

[127: 匿名]

価格が下がるのならうちは即買いです。
リーフィア東和泉の建設予定地見てきましたが、住宅街の中にいきなり建つ感じですね。
小田急不動産てどうなんでしょう。価格的には同じくらいになるのでしょうか。
お買い得の新築物件にめぐりあうとよいのですが…

[128: 匿名]

価格が下がるのならうちは即買いです。
リーフィア東和泉の建設予定地見てきましたが、住宅街の中にいきなり建つ感じですね。
小田急不動産てどうなんでしょう。価格的には同じくらいになるのでしょうか。
お買い得の新築物件にめぐりあうとよいのですが…

[130: 物件比較中さん]

この価格だと、内廊下じゃないと。
天井カセットエアコンが標準、ディスボーザ、ミストサウナ、食洗機も標準。
狛江エリアではマーケットアウトしてるよね！！

[131: 匿名さん]

>>129
リーフィアなら喜多見のマンション見学されてみては？
うちも検討していましたが中住戸の梁と自転車一台しか置けずやめました。

[132: 匿名さん]

狛江でこの価格、ないなぁ。外観もなんか微妙ですし。これならプレイスガーデン喜多見の方がよっぽどいいですね。

[133: 匿名さん]

>>126
同意見。

[134: 匿名さん]

>>132
プレイスガーデン直床だよ。
竣工前に値引きしてもらっ人もいるので空き部屋狙い目ですよ。
うちは直床時点で却下です。

[135: 匿名さん]

>>134
直床と二重床どちらの物件も住んだ経験からの結論なのでしょうか？
よろしければどういう点がどのくらい違ってくるのか教えてくれませんか？

本などをみても直床はリフォームが多少制限される程度だが他は特に変わりないという意見もあり、二重床がどこまでメリットとなるのかわからなくて。

[136: 匿名さん]

グランメゾンも確か二重床だったと思うけど、住民スレなど見ると、
上階の子供の足音がうるさいなどという苦情もあるようですしね・・・
新築のちゃんとしたマンションでもそんなに騒音するんだなと再認識。

[137: 匿名さん]

>>135
プレイスガーデンは直床なのに天井高が240(私が見た部屋は。他は知りません。)

しかも狛江のパークハウスのMRで二重床か聞いたら担当の営業が「今時直床なんてね…」と言っっていました。プレイスガーデンが直床な事を突っ込んだらモグモグモグしてましたが。

己の会社も三社のうちの一社なのに一体ね…

直床売ってるマンションは「今の直床はウンヌンカンヌン」と直床を褒めて推してくる
二重床売ってるマンションは「今時直床なんて…」と言ってくる


口が上手いのが不動産屋なので自分で調べるのも大切です。

二重床も直床も響くとマナー違反の住人いれば思いますが、それなりの二重床仕様なら普通に生活して入れ気になら無いのでは？

私は10年位で床のリフォームも考えているので二重床以外考えられません

[138: 匿名さん]

大人だけが普通に生活していればそうかもしれない
子供が走り回ればどっちも変わらない

[139: 匿名さん]

私も二重床信者でしたが、いろいろ調べて今は直床でも良いと思っています。
現役設計者の方のブログが参考になりました。ゼネコンのデータをあげて検証しています。
http://mansionnavigate.blog.fc2.com/blog-entry-53.html

この方のブログすべて読みましたが、二重床の遮音性が悪いという訳ではなく、
施工が難しい為にしっかりつくらないと酷い太鼓現象がおきてしまうみたいですね。
リフォームも直床物件でも水周りは二重床になっているので特に問題ないようです。
間取りを完全に違うものにするのであれば無理ですが。

いずれにせよ騒音問題は周りの住人次第ということで、
入居前に判断することは難しいですね。
直床の最大のメリットは天井高だと思うので、直床で天井高250以下は
個人的には論外かなと思います。

[140: 匿名さん]

確かに、直床で天井高255センチのマンションをリフォームした部屋
を見たことがあるけど、バリアフリーと床暖房にするために、
もともと二重床になっている洗面所などと床の高さをあわせて全部屋
かさ上げしたため、今までよりすごく天井が低く感じられてました。
梁のある場所や、廊下など天井が低い場所はなおさらです。
さらに腰高窓の位置も変な感じになってました。

やはりあとから床をかさ上げするのはいろいろ問題だなと実感。

[141: 匿名さん]

>>140
管理規約でリフォーム時にに直床を二重にかさ上げする事は認められても、遮音等級などを考えても逆は認められませんもんね。

でも直床を二重かさ上げするのもやはり天井高が無いと不可能でしょうしね。

[142: 匿名さん]

今のマンションは床暖入ってるのが当り前だし、
水まわりと他の部屋との段差もないから、
あえて後から二重床にすることはないかな。
フローリング張替えもできるし。
でも中古物件を購入する場合は注意した方がよさそうですね。

[143: 匿名さん]

135です。
皆さんご意見ありがとうございました。
やはりいろんな意見があるようですね。

個人的には、駅近の方が重要なので床はあくまでも数ある判断材料の一つという程度かなと感じました。
これ以上、直床か二重床かという話はスレの趣旨から外れるのでやめておきます。

失礼いたしました。

[144: 匿名さん]

>>143
駅近重視ならここより小田急リーフィアの方が近いです。
先ほど現地を見に行きましたが道路より一本奥まっているので線路沿いの割には人や車通りも少なさそうです。

[145: 匿名さん]

↑
喜多見で無く今建設中の虹の光保育園の隣(後ろ)の現場です

[146: 検討中の奥さま]

皆様のアドバイスや情報ありがとうございます。
今回のパークハウス第１期の購入、見合わせる方向です。
1年待てばリーフィア東和泉の駅近が適正価格で購入できるかもしれませんし。
一生の買い物と思えば1年や2年は短いはず。
ひとときの気持ちの高揚に惑わされず、しっかりと価値を判断する努力をしたいと思います。

[147: 匿名さん]

接している野川緑地って元は野川なのかな

[148: 物件比較中さん]

やっぱりグランドメゾン狛江のほうが買えばよかったかな。パークハウスという名前だけで高くなってるよね。

[149: 匿名さん]

三井、三菱はやはり違うと思いますよ

[150: 不動産購入勉強中さん]

2014年 東京都内 70m2の平均価格は6673万円。
年収の10.61倍だそうです。
2013年より500万円ほど高くなってます。
今年はさらに高くなってますね！
待つのがイイのか、買うのがイイのか？
悩みますな。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/84bairitsu-new.pdf

[151: 購入検討中さん]

グラメは売り出すと片っ端から完売したからね。安かったのもあるけど、付加価値高いですから。なにせ立地が完璧。グラメ隣のセントラルハイツも条件酷似してて、築35年以上経ってもいまだに中古4千万で売っている。マンションの価値ってブランドよりも立地ですよ、あとは眺望かな。

[152: 匿名さん]

>>151
今回の杭の問題なんか見ても大規模って意見割れて色々大変そう。やっぱ多くて100世帯以内ぐらいが良いなーとおもいました。

[153: 匿名さん]

>>151
グラメ新築販売時、入居開始後も売れ残って車内広告に最終⚪︎邸！としばらく残ってたのご存知ない？

[154: 購入検討中さん]

153
確か、グランドメゾン狛江は最初の入居から半年先の入居まで
入居の時期が3回位にわかれていたような？

[155: 購入検討中さん]

グラメって大規模だけあって、最後に売り出した裏のほうの棟は条件最悪だからね。グラメのメリット何も享受できてない、そりゃ残って車内広告出すでしょ。その代わり75平米で4100〜4200万近辺でしたよ。でも狛江の適正価格は本来このくらいだよなぁ。

[156: 検討中の奥さま]

狛江での適正価格、その通りなのかもしれませんが、現在では正直築10年以上の中古リフォーム前物件がその価格。
この状態、いつまで続くのでしょうか。
来年、再来年には適正になるのでしょうか。

[157: 匿名さん]

>>155
激しく同意。
70平米で3980
これが適正価格でしたよね。

実際今皆さんの年収って上がっているんですか？
収入変わらず物件価格だけ上がったならばローンで苦しむ事になりますよね。

我が家は景気に関係無い仕事なのでアベノミクスの享受はありませんが給与が下がる事もないのでローン計画はしやすいです

[158: 匿名さん]

収入は物件価格ほど上がっている人はほとんどいないと思いますが、ローンの金利はかなり下がってますからね。
仮に4000万を35年で借りるとすると、金利が1%違うとトータルの支払いは1000万円弱かわりますよ？さらに住宅ローン減税もありますし。
まぁローン組まない人にとっては関係ない話ですけどね。

不動産会社の回し者みたいになりましたが、そういう事実もあることは理解した方がいいと思います。

[159: 購入検討中さん]

ブリリア→プレイスガーデン→パークハウスって、5千万台で次々と価格が釣り上がるのはなぜ？ その前のライオンズ→グラメの頃は4千万台中心でほぼ適正だったのではないでしょうか。消費税とアベノミクスってことですか。

[160: 匿名さん]

>>159
震災復興とオリンピックで建材大工などの職人が手が空いていないと言うのが大きいんじゃないかな。


今や欧米人アジア人建築現場で見ますが会話は成り立っているのかな？

手抜き工事されないか心配ですね。

[161: 匿名さん]

>>158
金利も変動だと途中どうなるか分からないですし借金の額が大きいと心配ですね。

35年で1000万弱の支払いとおっしゃいますは物件価格は狛江では1000万以上上がってる気がします。

昔80平買えた金額がいまの70平米もしくはパーハウスの場合それ以下

[162: 検討中の奥さま]

もはや狛江ではなく、多摩川を越えた方がいいという事でしょうか。
狛江好きでしたが残念です。

[163: 匿名さん]

>>162
登戸遊園も高いですよね

登戸のクリオも見に行きましたが当時のブリリア狛江並みかそれより上でした
クリオ登戸2も今度見に行きますが価格は高そうです。
生田から安いみたいです。

[164: 匿名さん]

首都圏は、中国経済のバブルが完全に崩壊したら、不動産価格も下がるの
ではないでしょうか？　中国人バイヤーがここ数年不動産価格を押し上げて
きたらしいですし。

都心でなくても、二子玉川はわかりませんが、小杉の高層マンションは
中国の方が多く住まわれているという話を聞いたことがあります・・

[165: 検討中の奥さま]

適正価格の時代が来たら、中国人以外にも色々来そうですね。
日本人は賃貸が無難かもしれませんね。マイホーム本当に欲しかったけど残念です。

[166: 購入検討中さん]

まぁ、アベノミクスで株価（日経平均）も2倍以上になったし。
買える人は買える、お金が無い人はどこも買えない。資本主義の基本です。
この価格で買えない人は都内物件を諦めるしかないでしょ。
前々から上がると言われて、買わなかったんだから自業自得だと思いますが…。

[167: 周辺住民さん]

千歳船橋の駅近にもマンションたちますね。

もちろん高いでしょうが・・

[168: 匿名さん]

>>167
ジオ？定借の？

[169: 購入検討中さん]

駐車場が少ない。抽選にはずれたらどうすればいいの？

[170: 匿名さん]

>>169
狛江結構駐車場月極ありますよ。
私は自転車の方が気がかり