シティタワー梅田東【契約者専用】

[契約済さん]

シティタワー梅田東
所在地：大阪府大阪市北区　本庄西一丁目12番１(地番）
交通：大阪地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分
大阪地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分、大阪地下鉄谷町線「中崎町」駅から徒歩5分
阪急宝塚線「梅田」駅から徒歩13分、阪急京都線「梅田」駅から徒歩13分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩13分
売主：住友不動産株式会社、パナホーム株式会社
施工：清水建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

[1044: 入居済みさん]

>1042
私もそう思います。
こんなに暖かい必要ないので、設定温度変更すべきです。

明日はもしかしたらラウンジとかゲストルームの申込日でしょうか。
わざわざ１日の８時に１階まで行くとかほんとにめんどくさい。
管理組合で議題に出せば、多数決で変更できるものなのでしょうか。

[1045: マンション住民さん]

おそらく使用細則に基づいて運営されてるので、来年の総会で議題に上がれば2分の1の決議で変更できると思います。
使用細則ではなく管理規約だと4分の3の決議が必要です。

いずれにしても、理事会の議題になるようにコンシェルジュ等にお話をされてみてはいかがですか？

[1046: 住民板ユーザーさん2]

すでに議題にあがっています。
ご心配なく。
総会での決議になります。

[1047: 入居済みさん]

先月の理事会に自治会長さんを呼ばれて話し合われたと思いますが、その内容が知りたいですね。

[1048: 匿名さん]

>>1035 ちっさなおっさん
修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命です。もし低く抑えられているケースでは確実に積立金不足になり、数百万円の一時金を各戸から徴収することになるでしょう。
それが嫌なら、初回の大規模修繕迄に上手くタイミングを見て売り逃げる事ですね。

[1049: マンション住民さん]

>>1047
理事会の報告遅いですよね？
１０月１６日の理事会報告がポータルに上がったのが１１月２４ですからね。
１１月の理事会は１１月２０日予定なので次の理事会終わってから前回分の報告書上げてる感じですね。
せめて１０日後位には報告欲しいですね。

[1050: 住民板ユーザーさん1]

>>1049 マンション住民さん

遅いかどうかはともかく、ポータルに上がるの知りませんでしたー。ありがとうございます！

[1051: ちっさなおっさん]

＞修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命です。

うーん、“宿命”とはまたすごい表現ですね。宿命とは、どんなに抗っても変えようのない運命のことですからね。おっさんとしては、マンションの修繕費が5年ごとに売買ゲームとなるのか、そうならないのかは、マンションの管理組合の働きひとつに掛かっている思っていますがね。

この間、辞書みたいに分厚いＳＴ梅田東の管理規約を、時間をかけて読んでみましたが、素人なりにいくつか疑問がわいてきました。

１．なぜ共有部使用分の電気代がこんなに高いのか？（ちゃんと法人契約してる？）
２．なぜエレベーターは24時間遠隔管理でかつ年間12回も遠隔点検しているのに、さらに年に4回も高い費用をかけて有人点検する必要があるのか？（年1回の法定点検だけで良くね？）
３．なぜ、2回目の大規模修繕は、それまで積み立てた修繕積立金とぴったり同額の費用が掛かるような計画になっているのか？（大規模修繕後は積立金残高ゼロってありえなくね？）

おっさんは、むちゃくちゃ素人なんで、プロからしたら、きちんとした理由があってのそれぞれの費用であればいいのですが、特に３．については、正直、見た時、「なんじゃこりゃー！」（松田優作風に）ってなりました。

本当に大規模修繕工事費用として、積み立て残高とほぼ同額の8億4千万円が掛かるんですか？

8億4千万円が先にありきで、費用内訳の方を後付けで合わせにいってやしませんか？って話です。

見れば見るほど、この長期修繕計画、とっても怖いです。だって、ある時期になったら（正確には24年後）、一時的にせよ修繕費の残高がゼロになるんですよ。正確には29万6千円残っていますが、、、、って少な過ぎだろー！このハゲー！って感じです。

万が一、大規模修繕直後に、建物に想定外の不具合が見つかっても、修繕する原資がないんですから、その時、管理会社は、当たり前のように、揉み手をしながら、おっさん達組合員に一定の修繕一時金を求めてくるわけです。おっさんがかつて遭遇した心斎橋のボッタクリバーですら、帰りの電車賃は取り上げませんでしたが、住友さんの場合は、人の良い顔して、根こそぎもってくわけですから、ある意味ボッタクリバーよりタチが悪い。。。。って、ちょっと言いすぎですかね。

でも、修繕に掛かる費用はすべて、住友さん自身が提示する見積もり金額に基づいているわけで、そこには、競争原理もないままに住友さんはごっついマージンを乗っけているわけですから、やっぱりボッタクリバーよりひどい、ってことになりませんかね。

ここまで長々書いてきて、結局おっさんが言いたいのは、

＞修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命です。

っていうのが、業界大手が恣意的に作り上げた、業界にとって都合の良いストーリーなんじゃないですか？ってことです。

決して、宿命なんかじゃない、変えられるんじゃないですか？　我々管理組合が団結してあるべき方向に向かえば、このクソみたいなストーリーを我々自身の手でハッピーエンドに書き換えられるんじゃないですか？ってことです。

考えてみてください。だって、もし、業界のストーリーに乗っかってしまったら、２０年後、３０年後のＳＴ梅田東の組合員の生活はどうなりますか？世帯主の多くは、定年を迎え（おっさんの場合は確実に人生の定年を迎えていると思いますが）、年金生活者となり、アホみたいに高くなった管理費・修繕費、はたまた予期せぬ高額な修繕一時金の支払いが待ってることになるんですよ。その上、高すぎる維持費がネックとなって市場から敬遠され資産価値暴落（ＴＴ）。。。。。。そんなアホみたいなバッドストーリーを組合員の誰が望むんですか？って話です。

もちろん、組合員という点でいえば、実需の住人、投資目的の非居住者、外国人投資家、若い人、おっさんと同世代、さらにその先輩の方々、、、など、属性は様々です。でも、資産価値が維持されることは、すべての組合員にとって共通の利益であるはずですし、そういった意味では、管理組合は共通の利益に対して団結できるはずです。そして、管理会社というものが、パートナーであっても、ある意味、管理組合の共通の利益と相反する要素を常に持っていることを意識する必要がある。

住友だけじゃなく、大手系列の管理会社は親会社のデベが建てた新築マンションの管理業務が自動的に回ってきますから、基本、殿様商売だと思います。だからこそ、管理組合がしっかりして、管理会社に対して常にプレッシャーをかけ続けることが大事なんじゃないかと。「働きが悪ければ、代わり（の管理会社）はいくらでもいるんだからね」と脅し続けるくらいでちょうど良い。現状の管理費も、修繕費も、大規模修繕計画も、見直す余地は大いにあるはずです。それらを健全、かつ適性にすれば、管理費の一定額が削減できるはず。それを修繕積立金に回すことで、将来の修繕費値上げを抑えることができ、資産価値の維持につながるでしょう。

そのようなストーリーを紡いでいくためには、組合全体のまとめ役となる理事会が健全かつ強力でないといけません。

このマンコミ（って略すとなんとなくヒワイだなあ）の住人用掲示板のコメントを読むと、組合員の中には、「立候補したんだから」と理事の方々がほぼ無償で面倒な仕事をしてくださるのが当たり前のように思っているアホな輩もいるようですが、おっさんもかなりのアホですが、あえて言わせてください。そんな輩に故ケネディ大統領の言葉を借りて贈ります。

「理事会があなたのために何をしてくれるのかを問うのではなく、あなたが、理事会のために何をできるかを問うて欲しい」

以上、おっさんの戯言かつ長文、失礼しました。
ＰＳ．住友さんのことをいろいろ書きましたが、実際にＳＴ梅田東の現場で働いてらっしゃるスタッフの方々個人個人に対するものでは決してなく、あくまで住友さんを含めた業界大手全体に対するものです。

[1052: マンション住民さん]

>>1051
１０年前後で買い替えを考えてる世帯にとっては、今のままの修繕費積立のシステムが有りがたかったりします。
市場のほとんどのマンションがこのシステムで修繕費積立してるので、修繕積立金の月額が高いから競争力がなくなることは無いですよ。他のマンションも同じように年々高くなってます。

老後もずーっとここでと考えると費用負担が増えることは心配になりますけどね。

電気代削減や、管理費削減に関しては同意です。
管理会社は再来年の３月までの契約ですから早い段階で準備して減額交渉頑張って欲しいですね！

[1053: 住民板ユーザーさん1]

>>1051 ちっさなおっさん

おっしゃってる事は、購入前から説明を受けてるはず、または認識して同意してしているはず。そしてそれに文句などない人がいてるのに、自分の生活レベルに合わないからといって住友のサービスやマンション業界が悪のような印象を植え付ける

すごい正義感があるようで、だらだら長文を記載したクレーマーのようです。

業界に問題視するのではなくて、納得もせず購入した自分にもう一度問いかけて下さい。そして売り抜いて、安心な暮らしを得る事をオススメします。

それと１つお願いが、理事会通すまでもない事ですが、無法地帯となっているメインエントランスを出た道路側に、自転車を止めている方、もし見ていらっしゃったら、止めていただきたい。

[1054: 住民板ユーザーさん7]

>>1053 住民板ユーザーさん1さん
確かに、1051みたいな素人がいてるだけで迷惑、、、ですね。無知は罪ですよねーwww

[1055: マンション住民さん]

>>1053
積立方式の説明は購入前に有りましたが、世に出回ってる新築物件で均等法式の積立を採用してる物件は無いのでは？
選択肢が無いので仕方なく購入して後にしっかりとリスク説明をして管理組合の運営に寄与しようとするならそれはそれで問題ないのでは？積立方式は変更できませんとの事前説明が有って購入してるのではないですから。
そもそも、国土交通省は均等法式を推奨してます。段階増額方式では増額時に否決されて積立金が足らなくなる。などの問題も発生してます。

とはいえ、私自身は１０年程度で買い替えを視野に入れてるので総会決議になっても段階方式を選択します(笑)
それより長期保有で段階式増額を選択される方はちょっと理解できません。

管理組合の変更に関しても、管理組合が変更できないとして購入してるのではないですから、現状の金額より減額出来てかつ質が落ちなければ問題ないと思います。
原状は
管理組合→住友不動産建物サービス→ビルメンテナンス各社
　　　　　（事務管理）　　　　　　（ビルメンテナンス）
この構図ですが、
管理組合→住友不動産建物サービス（事務管理）
管理組合→各ビルメンテナンス会社（ビルメンテナンス）
このように変更するだけでも相当減額できると思います。

長期的にこのマンションの運営を考えてるならちっさなおっさん様の意見は参考にすべき意見だと思いますよ。

[1056: 1054]

仕方なく買った？
あなたにも選択技はあったよ！マンションを選ぶ選択技が！！
仕方なく買ってないよ！！！
それで満足してますよw
仕方なく買うなっての、迷惑です。

[1057: 住民板ユーザーさん2]

選択「技」っておもろい^_^
まぁ、ケアレスミスつっこんでもしょうがないが
、言ってる事は正しいところもあるな。
難しいねw

[1058: マンション住民さん]

>>1056
1054様にとって何が迷惑なんでしょうかね？

選択肢云々より妥協してマンション買っても良いのでは？優先順位の問題でしょ？
その事で1054様には何らご迷惑おかけすることは無いと思いますよ。

まぁ、私がしかたなく買ったとは一言も言ってませんが。

1054様とちっさなおっさん様なら少なくともちっさなおっさん様に理事になって頂きたいとは思いますね。
ちっさなおっさん様を素人呼ばわりしてますが、1054さんは管理会社の方なのですかね？それとも不動産屋さんですかね？このマンションの住人は殆どが素人なのでは？
無知は罪、、、どちら様の事なのでしょうか(笑)

[1059: 1054]

今で満足しているのに、
金のない人たちに合わせて
コストダウンによってサービスの低下がある可能性が嫌なだけですよ！

[1060: 住民板ユーザーさん1]

なぜちっさなおっさんさんが悪く言われるのか理解しかねます。
少なくともわたしは無知なので、既得権益みたいになってる部分に切り込んでいく視点を与えていただいて感謝してます！
わたしは、あの分厚い冊子は、右から左でしたし、分かりやすく解説していただいてありがたいです。仮に読んでいても、高いなぁとか変だなぁと思っても、そういうものだからとスルーしていたかもしれません。
ほとんどの人がちっさなおっさんさんのように読み込んでおられるのでしょうか？それなら素人のわたしとしては、びっくりです。

長文ナンタラと書かれていましたが、とても読みやすかったので、わたしは長くても全く気になりませんでした。ありがとうございます。

理事会の報告の件も、賛同します。
お忙しいなか面倒なお仕事引き受けてくださっているだけでもありがたいのに、詳細に伝えてくださって感謝しかありません。
理事のみなさん、本当にありがとうございます。

[1061: 住民板ユーザーさん1]

>>1058 マンション住民さん

1054の方の罪は我々みたいな貧乏人が、購入する事を予想しなかった事にあります！

[1062: 住民板ユーザーさん1]

素人だから許されるんですごめんなさいアホでw
1054はプロなの？なんとなくだけど何も考えたくないだけじゃない？
金持ちっていいよなー羨ましいぜー
ちっさなおっさんを先頭に素人集団の考え方でやっていこうぜ〜

[1063: マンション住民さん]

月額約800万円
年額だと1億円近い管理費を住友不動産建物サービスさんに支払ってます。
（まぁ原価もそこそこでしょうけど）
年間1億円！って考えるともう少し何とかならないのかと考えるのが一般的だとは思います。
減額にせよ、サービス向上にせよ、もう少し何か必要だと感じます。

[1064: 1054]

私の考え方の何がいけないのでしょうか？
以前住んでいマンションも噴水が付いていた素敵なマンションだと思い購入しましたが、なぜか噴水の水が止められることになりました。
なぜでしょうか？噴水が付いたマンションを購入したのではないのでしょうか？と思いました。
その後、植栽も美しかったのに業者を変えたせいで少しずつ荒れていく一方でした。清掃業者もそうでした。気配りが細く手入れが行き届いた清掃をする業者から雑な業者に変わり、元々のサービスだとこんな事にはならなかったのにと住む気になれないマンションへと変貌していきました。

安くて質のいいものを求めるのは勝手ですが、
コストダウンして質が下がる事になった場合は、コストが高いから元のサービスに戻せないという事になるのが目に見えています。だから言っているのです。住みはじめて1年も経たないうちからコストの事ばかり。素人でしたら考えなくていいので、あなたのプロフェッショナルな分野でゲインを増やすことに努力すべきです。その為の修繕積立金が安い期間と認識して精進し、将来あらゆる事に対応できる力をつける。そちらのほうが心豊かに過ごせます。
高くて無理なら、どうぞ別のマンションにお移りください。

[1065: 住民板ユーザーさん1]

仰る通りだと私も思います。
理事会がある意義について考えましたが、根本の問題だと気付かされました。
仕方なく買った。という事や、素人だから。という事では許されませんね。
ここは、住友不動産の方が購入者に住みやすいように設計されたマンション。そのサービスを販売していたと理解しております。1054様や私もそれ購入したのですね。住友不動産のシティタワーブランドを購入した訳ですから、納得がいかないのであれば住友不動産のブランドを手放すこと検討すべきと理解しました。
スッキリいたしました。私は今のサービスで不満はありません。

[1066: 入居予定さん]

>>1063

５００万円〜７００万円にすることは可能ですよ。

[1067: 住民板ユーザーさん1]

>>1065 住民板ユーザーさん1さん
確かにそれは迷惑な話ですね〜

[1068: マンション住民さん]

1054様のいけない所は「高くて無理なら、どうぞ別のマンションにお移りください。」ここでしょうね。
意見の違いが有る方々集まって住まうのが共同住宅の宿命です。嫌なら出ていけでは話になりません。

具体的に対話ができるように。
例えば、
現在の電気契約が関西電力で、これを大阪ガスに変更で年間いくらかのコストダウンができるとすれば、
コストダウンを検討するのが理事会の仕事だと思います。これを否定されるなら合理的な理由が欲しいです。

上記と同じような事は色々な事で当てはまると思います。

現在のサービスに満足？
私もこれまで色々なマンションに住んできましたが、他と比べて良いとは言えませんよ。

1階エレベーター前のモニターについてはもうそろそろ1年間放置です。
対策の検討にマンション計画が1つできるほどの時間が必要なのでしょうか？

立体駐車場では点検時のミスで消火器の噴霧？でしたか事故も有りました。
単純な洗車で本当に問題ないのか心配です。

エントランスの照明器具も破損後もうそろそろ3週間になります。
3週間もかかるなら一時的に撤去して床面を養生してる方がもう少し見栄えもましかと、、、

点検時の事故は仕方ないものとしても、それ以外は無理なく対応できることをしていないと感じています。

私は、清掃やコンシェルジュサービスについては及第点だとは思っていますが、

1054様や1065様が満足できている点はどのようなところなのでしょうか？
満足できてる点を維持しながら改善していく事は出来るのではないでしょうか？

[1069: 住民]

>>1068 マンション住民さん
考え方の問題でしょうねw
ブランドの質に見合ってないところに対して文句を言う事には多分問題はないのでしょう。これでも住友ブランドなの？と言う具合な気持ちなのでしょう。
ただエルメス買ったつもりだったのに、エルメスなのこれ？っていうものにしないでほしいと言ってるだけではないでしょうか？
コスト意識で何かを変えるといことは、質が落ちていきがちだと言いたいのですよ。
ずっと言ってる事は一貫してるいるので、そういった考え方としかいいようがありませんねー。それで一貫しています。
そういった方も住んでいると理解して、理事会を運営していくしかないですね
あなたも言っていたように、共同住宅の宿命ですね

[1070: 住民板ユーザーさん1]

色々な考え方が集まる
民主主義ならぬ多数正義主義になる
これ宿命ね

[1071: マンション住民さん]

>>1069様
別の方かもしれませんが、
コスト意識で質の低下の懸念は理解してます。
でもそればかりではないですよとのお話を聞き入れて頂けてないのですかね？
電力会社の変更なんて合理的で検討しない理由が見当たらないです。

私自身は住友ブランドに対してさほど価値は感じてません。
不勉強なのか世間的にそれほど価値が有るとも思ってません。

私が上記で上げた不満は名も無い町の管理会社相手でも不満ですよ。

貴方の言い回しをお借りするならエルメスをヒルトンで買ったのに偽物だった位の話ですね。
ようは、既にエルメスなのこれ？って状況も出てますよってことです。

[1072: 入居済みさん]

無駄遣いがいやなだけです。貧乏とは別の話。
価値に見合ったコストならだれも文句は言わないはず。
適性コストを監視する仕組みがぜひとも必要です。

[1073: 住民板ユーザーさん1]

>>1071 マンション住民さん
あなたは合理主義

[1074: 住民板ユーザーさん1]

>>1072 入居済みさん
あなたは共生主義

[1075: 住民板ユーザーさん1]

貧乏とはブランド主義の人は言っていない

[1076: 名無しのゴンベー]

ちっさなおっさんの言ってる事はおもしろいですね、下ネタあり自虐ネタありで！
そして革命を起こそうとしている、救世主になれるんじゃないですか？
このシティタワー梅田東から業界全体を変えてやりましょうよ
頑張って修繕費を捻出しましょう
不足の事態で一時金払うのなんて知りませんでした。保険とかも入ってないんですね
こわっwぜひ保険に入りましょうよ

そのコメントの次に1053の人の文章も読みましたが、すごい考えの人もいるもんですね！
もし上層フロアの人が書いてるのだとしたら
上層フロアだけのコンシェルジュとその他サービスに加え上層理事会を作るという新しい革命もあっていいようなw
なんて、無理かw
まぁ最後のエントランスの自転車の件は賛成ですね
どうしてこの事には誰も触れないんだろ
やっぱり住んでる人達の、、も、ん、だ、い、かな？
理事会が立候補制なら次やってみてもいいかも
面白そう

[1077: 名無しのゴンベー]

さっそく情報収集してましたら
安かろう悪かろう事件かもです
電力会社撤退
http://techon.nikkeibp.co.jp/atcl/feature/15/031400070/121500038/

[1078: 住民板ユーザーさん7]

修繕積立金について書いたものです、様々なご意見ありがとうございました。
一つだけ、ちっさなおっさんさんも書かれている通り、修繕費の増加は宿命ではないですね。管理組合で協議して規則を変更すれば良い話です。
長期修繕計画についても、確定しているわけではないですよね。突発的な工事や大規模修繕にも対応できる、必要十分な額を積立できるように、部屋が埋まっている初期のうちに考えていけたらいいと思っています。

[1079: 名無しのゴンベー]

>>1064 1054さん

このリンクを読むと、色んな層の人や違う文化の人が暮らすと、考えもしない不足の事態が他にもきっと沢山出てくるんだろうなぁ
http://biz-journal.jp/i/2015/09/post_11514_entry.html

1054の方の以下の抜粋した部分も間違ってはないよなー

あなたのプロフェッショナルな分野でゲインを増やすことに努力すべきです。その為の修繕積立金が安い期間と認識して精進し、将来あらゆる事に対応できる力をつける。そちらのほうが心豊かに過ごせます。


でも理事会も頑張っていくべきだとも思うが
自分も素人だと2015年の記事で問題視されてる中、購入したので勉強不足だったのでしょう
先輩タワーマンションの理事会の人から
うまくいってるケースとか情報いただけないかなー

[1080: マンション検討中さん]

>>1079 名無しのゴンベーさん
大変ですね

[1081: マンション住民さん]

コンシェルジュ、質低下していませんか？
オープニングの方たちは、
前を通る度に起立してご挨拶下さいます。
少し前から入られた、ちょっと高齢の方（国際結婚されてるのかな？）は
起立するのが遅いどころか起立されないこともあります。
それでサービスで上かどうかではありませんが
他の方々と比べてしまいます。

前の道路に違法駐輪されてる自転車ですが、
公道ということもありマンションは手を出せないようです。
度々、市には連絡して頂いてるようです。
月数百円をけちるような方が同じマンションとは少し意外です。
見ておられませんか？黄色い海外自転車乗っておられる方、あなたですよ。

[1082: 匿名。]

>>1081 マンション住民さん
コンシェルジュの件、私も思いました！！！
あの方（国際結婚されてる方？）以外の方はとても感じがいいのですが。
来客がある時にあんな対応をされると恥ずかしいので改善して頂きたいですよね。

[1083: 住民板ユーザーさん1]

つまらないこと気にされるんですねー。起立してもしなくてもどっちでもいいですわ。

[1084: 匿名さん]

起立してもしなくてもどっちでもいいです！！！！！

[1085: ちっさなおっさん]

「修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命か？」

について、いろいろなご意見どうもありがとうございました。
同じＳＴ梅田東の住人でも、修繕積立金の考え方ひとつとっても、色々ですね。
まさしく十人（住人）十色、なんつって。（あ、すべった）

ＳＴ梅田東を購入したのも、ご縁があってのことですから、やっぱり安全で快適で資産価値が保てるようなマンションであってほしい。また、出来れば組合員同士、近隣住人同士、仲良くやっていきたい。そう思わない組合員は（ほぼ）いないと思います。

その前提で考えると、1055：マンション住民さんの以下のコメントは、特に資産価値を保つ、という点において、大きな問題だと思うのです。

＞とはいえ、私自身は１０年程度で買い替えを視野に入れてるので総会決議になっても段階方式を選択します(笑)

＞長期的にこのマンションの運営を考えてるならちっさなおっさん様の意見は参考にすべき意見だと思いますよ。

おっさんは、なにも、1055：マンション住民さんのご意見にケチをつけたいのではなく、

「マンションは１０年で買い替えなさい　人口減少時代の新・住宅すごろく」
沖有人著

と同じ考え方にみんな感化されすぎているなあ、という意味で問題だと思うのです。

おっさん個人としては、ＳＴ梅田東の所有者の多くが 1055さんと同く、10年前後で売却を考えていると思います。金利が安く、ローン控除の恩恵が受けられる最初の10年間を過ぎる頃に、一番いい条件で売りぬこうという戦略ですね。

それ自体は、まったく問題ないと思っていて、問題だと思うのは、

同じ戦略の方にとっては、修繕費の積み立てが、均等法式ではなく、段階方式のほうが有利だという考え方です。

どういうことかというと、大阪市内でも、新築・築浅のタワマンのほとんどが修繕積立金を段階方式にしている中、10年後のマーケットを想像してみてください。

同じような条件の中古物件が一斉にマーケットに出てくるんです。他と差別化できない、付加価値のない物件はその中に埋もれ、大きく資産価値を下げていく。逆に差別化できる物件は、資産価値を維持できる。
築10年程度の中古タワマンの購入層は、30-40代の一次取得層がメインターゲットでしょうか。この層は、少なくとも、その後5年、10年住み続けるわけですから、物件のランニングコストに関する見方はよっぽどシビアです。購入後すぐに修繕費が上がるような物件はできるだけ避けるでしょう。修繕計画や積立金残高についても、非常にシビアな目で見るはずです。

今から10年後、修繕費が2倍、3倍に上がって割高になる物件がほとんどの中で、もし、ＳＴ梅田東が、修繕費の増加率が抑えられていて、かつ、修繕積立金に余裕があったらどうでしょうか？他のライバル物件に対して大きなアドバンテージをつけることが出来ると思いませんか？

まさしく「中古マンションは管理を買え」です。

釈迦に説法かもしれませんが、不動産投資は、結局は、出口で全てが決まります。仮に6000万円で新築購入したＳＴ梅田東の一区分について、維持費積立方式を現行の段階方式から均等方式にして、毎月1万円程度の負担が増える場合、均等法式へ変更したことによる増加分は、10年合計120万円です。あくまで仮説ですが、もし、段階方式を維持し続けることで、10年後の資産価値が均等法式の場合と比較してたった2％下振れしただけで、せっかくの120万円がふっとびます。5％だったら（120万円－300万円）で-180万円、大きくマイナスです。

またまた、長々と書いてきて、結局おっさんが言いたいのは、

「修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命か？」

について、もし、倍々ゲームとなっている現状の修繕費の段階増額積立方式を維持するならば、5年、10年後にＳＴ梅田東の売却を検討している1055：マンション住民さんにとっても、決して利益にならないのはないか、ということです。つまり、誰にとってもメリットがない、と思うのです。いかがでしょうか？

野村不動産のオハナシリーズ（修繕費の均等法式を前提とした新しいマンションブランド）と同じコンセプトのマンションは時代のニーズですから、これから少しずつ増えていくでしょうし、すぐ近くのジオタワー天六は、管理組合発足後、3年で管理会社を阪急から別会社に変更しています。（管理会社変更で、どれだけ維持費削減できたのか、サービスの質がどうなったのか、大いに知りたいところですね）


ジオ天六ツインタワーやブランズシティ天神橋筋六丁目は、購入層がＳＴ梅田東と少し異なるかもしれませんが、それぞれ100％自走式の駐車場を備えており、維持費がタワーパーキングに比べて大幅に抑えられるので、将来的には中古マーケットで大きなアドバンテージになるでしょう。

つまり、世の中は変わってきているし、不動産投資という点でいうならば、ライバル物件も動いているところは、すでに動いている、ということです。

他の方も書かれていましたが、国土交通省は、マンションの管理費は均等積み立て方式を推奨しています。

http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
（けっこう怖いことがいっぱい書いてありますが、ぜひ一読されることをお勧めします）

「一般に、マンションの分譲段階では、分譲事業者が、長期修繕計画と修繕積立金 の額をマンション購入者に提示していますが、マンション購入者は、修繕積立金等 に関して必ずしも十分な知識を有しているとは限らず、修繕積立金の当初月額が著 しく低く設定される等の例も見られます。 その結果、必要な修繕積立金が十分に積み立てられず、修繕工事費が不足すると いった問題が生じているとの指摘もあります。」（ガイドラインより抜粋）

上記のようなことが、すでに日本のあちこちで起こっています。社会問題にすらなっている。国も、こりゃやばい、ってんで重い腰を上げて、こんなガイドラインを作ったんですが、罰則規定もなく、天下りもあって、今のところ業界はこんなガイドラインどこ吹く風って感じです。

そんでもって、業界の都合だけで、「修繕積立金の当初月額が著 しく低く設定され」たマンションを売りまくって、売った後は、グループ会社に管理を回して、高いマージンを取って、グループ内で旨い汁の二重取りなわけです。（繰り返しますが、おっさんは決してアンチ住友じゃない（つもり）ですが、どうもこの手の話はつい感情的になってしまいます。すみません）

でも、ここまで読んでくださった（業界以外の）皆様、

「修繕積立金の当初月額が著 しく低く設定され」た修繕費の増額方式って、ほんとクソだと思いませんか？

繰り返しになりますが、短期で売却を考える方にとっても、資産価値の維持という点からすれば、少なくとも修繕費の倍々ゲームはデメリットでしかない、とわかっていただけましたでしょうか？

まったく別の考え方があれば、ぜひ教えてほしいと思います。おっさんはＳＴ梅田東の一区分所有者の立場で、素人ですから、この点は本気で勉強しようと思ってます。

最後に、ネットから引っ張ってきた「マンション管理費は下げられる」というリンクを張っておきます。

マンション管理費は下げられる
http://mansion-board.com/school/kanrihi-1.html

マンション管理会社の変更を推奨する業者のネット情報は数多くありますが、その中でも、非常に第三者的な立場で、現状の管理会社をパートーナーと見る前提で（おっさんとはその点まったく異なりますが（笑））、どのようにしたら管理費を下げられるのか、その交渉のシミュレーションもふくめて、素人にもわかりやすく丁寧に解説してくれています。

おっさんの素人100%の見立てですが、管理費は、ゴリゴリ交渉すれば、少なくとも30％は減額できると踏んでます。（理事会の皆様！！ぜひお願いします！！）減額分を修繕積立金に回せば、6－10年目、11－15年目の維持費負担率は、現行の-22％に抑えられます。6－11年目にいたっては、当初（1－5年目）からたったの5%アップに抑えられます。（現行では、なんと＋27％アップ）
結構、すごいことだと思いませんか？

ＳＴ梅田東の住人の皆様へ
マンコミ（って響きがなぜか恥ずかしくなりますね）の住人用掲示板といっても、デベも管理会社も読んでいますし、彼らとしては、当然のごとく、現状維持（何も変えない、変えさせない）を目指して、様々な書き込みをしてくると思います。（今までもたくさんありましたね）
ぜひ、認識していただきたいのは、高層階住人から低層階住人(またはその逆)に対する中傷やその対立をあおるような発言など、住人の属性間の違い？を利用した中傷的な書き込みは、ほぼ100％、成りすましによるものだということです。
その方たちの目的は、住人間の離反以外のなにものでもありません。現状維持を妨げる発言、特に住人全体の意思が大きく動こうとする時には、あの手この手で、時に一人芝居で住人同士が中傷しあってる振りして、掲示板を荒らすでしょう。
そんな輩はあおり運転と同じですから、関わらず、さっさと先に行かせましょう。（ひたすらスルー）
それでは、皆様、良いお年をお迎えください。

[1086: ちっさなおっさん]

>>1084 匿名さん

どっちでも良い、に一票

[1087: ちっさなおっさん]

>>1085 ちっさなおっさん
あ、間違えた。
添付表の想定は、（管理費）減額分を修繕積立金に回せば、でなくて、純粋に管理費を30%減額できた場合、のシミュレーションでした。訂正します。

[1088: マンション住民さん]

シティタワーは
STやなくて、CTやとおもうんですが。

[1089: 匿名]

>>1085 ちっさなおっさん
マンコミがなぜ恥ずかしいのですか？

[1090: 住民]

>>1085
ながい・・・

[1091: 匿名]

>>1085 ちっさなおっさん
いいかげんにしろよ
なげーよw
自分の考えが正しいと言いたくてしょうがない感があるな！結局は金の話しかしてねーし
。
安く住みてーんだよとしか言ってない

>おっさんの素人100%の見立てですが、管理費は、ゴリゴリ交渉すれば、少なくとも30％は減額できると踏んでます。

↑かなり笑ったわ
ゴリゴリ交渉頼んでくんなよ
こんな人の言うこといちいち聞いてらんねーよ。理事会ってそれでなくても、こんだけ住んでりゃ色々あって大変なんだよw
あんたが住む前から事故やらなんやらで時間くってんのよマジで

[1092: 住民板ユーザーさん1]

>>1085 ちっさなおっさん
私はとても参考になっていいと思ってます。反論に負けずこれからも投稿お願いしますねー。

[1093: 住民板ユーザーさん1]

1091さんは理事の方？
ちっさなおっさんがいつから住んでるかわかってるの？てか誰か特定出来てるの？

理事会の報告書確認する限りでは事故で理事会が動いた形跡は無いです。
立候補の理事でこのような方が居るとは思いたく無いですけど、今後輪番制だから理事も弱くなりそうですね。

[1094: 住民板ユーザーさん1]

>>1085 ちっさなおっさん
マンコミがなぜ恥ずかしいのですか？

[1095: 匿名さん]

今から10年後、修繕費が2倍、3倍に上がって割高になる物件がほとんどの中で、もし、ＳＴ梅田東が、修繕費の増加率が抑えられていて、かつ、修繕積立金に余裕があったらどうでしょうか？他のライバル物件に対して大きなアドバンテージをつけることが出来ると思いませんか？


なるほど　倍々ゲーム

[1096: 住民板ユーザーさん5]

>>1081 マンション住民さん
黄色い自転車の、茶髪の女性はバイク置き場にその自転車を停めて注意の張り紙をされていました。モラル0です。

[1097: 住民板ユーザーさん1]

赤岩ダウンジャケットを着た中年の男性、いつもタバコをマンションの敷地内で吸って吸殻をマンホールに入れて帰ってます。モラルが低すぎる。同じマンションの住人として恥ずかしいです。

[1098: 住民板ユーザーさん1]

>>1097 住民板ユーザーさん1さん

赤色の間違いです。すみません。

[1099: 住民板ユーザーさん1]

大きなマンションだし、いろんな人が住んでで当然なので、恥ずかしがることはないのではないですかねー。
エレベーターがなかなか来ないとか、日々の暮らしの不便のほうが切実です。
階段利用許可してほしいです。

[1100: 住民板ユーザーさん1]

>>1099 住民板ユーザーさん1さん

恥ずかしいでしょ。自分達はマンションの敷地にごみを置くなと言っているのにマンションの住人がよそにポイ捨てしてたら恥ずかしいです。あなたはタバコのポイ捨てを容認してるのですか？

[1101: 住民Ａ]

>>1085 ちっさなおっさん さん
こんにちは。
・管理会社を変更
・修繕積立金の均等積立方式化
絶対にやるべきだと思います。
ただ、他のマンションでは管理会社を変更しようとすると現状の管理会社から妨害があった等といった話もネットで目にしましたので、心配です。

[1102: 住民Ｂ]

>>1101住民Ａさん。

絶対やるべき理由がわかりませんが、

管理会社の変更をしたいなら、まず理事会役員の輪番制を立候補制に変更しないと余程輪番が上手く当たってないと無理でしょうね。
管理会社の妨害以前の問題だと思います。

修繕積立の均等方式についても、段階方式で予定値上げでさえ決議で値上げできないことが有るのに、
かなりハードルが高いと思います。

[1103: 住民板ユーザーさん2]

赤色ダウンお隣のマンションの入り口で吸ってましたよ
完全モラルゼロ以下ですね

[1104: 名無しさん]

>>1103 住民板ユーザーさん2さん
そんなゴミみたいな底辺、本当にCTの住人なんですかね、、。

[1105: 住民板ユーザーさん1]

>>1104 名無しさん

たぶん、私が見た人と同じだと思います。真っ赤なダウンを着てその時はIQOSを吸っていてその吸殻をマンホールに入れてマンションに入っていってました。以前からその同じ人が何回もタバコを吸っているのを目撃しています。管理会社に言っても敷地内での禁煙については注意できるが敷地外でのことは注意できないと言っていました。

[1106: マンション住民さん]

そらそうやろ(笑)敷地外の喫煙マナーなんて注意できんよ(笑)
敷地外の事まで関与する住人のほうが怖いわ！

[1107: 住民板ユーザーさん1]

>>1106 マンション住民さん

そういう人には理事会から注意して欲しいです。

[1108: マンション住民さん]

自分で注意しろよ(笑)
携帯灰皿でも持参して「ここに捨ててください。」って差し出せばええやん。

理事会も管理会社もマンションの運営に携わってるだけで、
住人の敷地外での生活マナーまで対応するはずないやん。

[1109: 住民板ユーザーさん1]

ほんと、理事会や管理会社に敷地外のことまで言うのは無理がある。
ってゆーか、よくそんなに人の行動を監視してるなあとびっくりしました。もう放っておけばいいのでは？

[1110: 匿名]

かわいそうに
改善しようということすら書けないなら
ちっさなおっさんもこんなとこに書かずに理事会とか総会で言えよとかって発言出てもおかしくなさそうなのに変なやつらだな
別に書き込んででいいと思うよ

[1111: 匿名]

>>1109 住民板ユーザーさん1さん
監視してるんじゃなく目立ってるだけではw？w赤色ダウン

[1112: 住民板ユーザーさん1]

マナーが悪い人が多少いるのと、ランニングコストの問題って全然重要度が違うような、、、

[1113: 匿名]

結局文句をここで言うなら
全員が見てるかどうかわからないとこでいうなら

「理事会とか総会で言えよ」ってことだよ

所詮は吐き出すとこでしかないとこで良い悪いなんて差がねーのよ

[1114: 住民板ユーザーさん1]

>>1112 住民板ユーザーさん1さん

重要度の話は関係ないと思います。マンションの住人でマナー、モラルがない人がいる。改善してほしいというだけの話ではないですか？マンションから注意喚起するとかしてもいいと思います。タバコは自分の部屋で吸えばいいのに。

[1115: 住民板ユーザーさん8]

正しいか正しくないかではなく、こうした掲示板に自身は匿名のまま、相手を特定できるような形で曝すことの是非、という話なのではないでしょうか。
少なくとも住民板の書き込み内容のレベルの程度が第三者には民度が高い・低いという判断を与えるし、この印象がいつの日か、この物件としての資産価値を下げることになるとはお考えにはならないでしょうか。
何か問題があれば直接解決をはかるのではなく、オープンな掲示板に曝す。そんな住民さんがおられる物件に自分も暮らしたい、と思えるかどうか、という話なのですが。

[1116: 住民板ユーザーさん1]

>>1115 住民板ユーザーさん8さん
個人が特定できる書き込みはひどいなあと私も思います。でもなんでも直接言って解決しろ、は、掲示板の役割全否定！？クローズドな掲示板があればそこに書きますけど、あるのかな？

[1117: 住民板ユーザーさん8]

言葉足らずで申し訳ありません。
私の伝えたかった直接解決とは、直接言って解決という意味ではなく、直接解決に結びつくような行動を、という意味です。
誰もが閲覧できる掲示板に個人を特定できるような書き込みをしてしまうと、それが事実であっても第三者には中傷にしか見えず、このマンションは常に他人の行動を監視して、気にいらないことがあればネットに拡散するややこしい人間のいる所だと印象づけられ、それがおもしろおかしくあちこちに広まります。
そんなところに今後、誰が新たに住みたいと思うでしょう。
そんな烙印を押されてしまっては資産価値も下がります。
私はそう思うのです。
敷地外であってもそこが公道なら、ポイ捨ては不法投棄です。ここに書き込まずに警察に直接通報しましょう。

[1118: 匿名]

>>1117 住民板ユーザーさん8さん
個人が特定されてましたっけ？
されてもないのに、あたかもされているかのように、、、

掲示板は何でも書き込んででいいわけではないけど、書き込むくらいなら直接言えってのは少し違うと思いますよ。

[1119: 住民板ユーザーさん1]

>>1117 住民板ユーザーさん8さん

他人の敷地に入ってタバコを吸ってポイ捨てしていく人もかなり困った人だと思いますよ。元凶はそのポイ捨てしている住人でしょ？不法侵入？不法投棄？どんな罪になるかはわかりませんがその人に注意することの方が先決では？

掲示板のこんなことぐらいの書き込みで資産価値が落ちるのなら転落事故があったことの方がよっぽど影響ありそうですけどね。

[1120: マンション住民さん]

赤のダウンの中年男性って、、、
俺タバコ吸わないけど赤のダウン着て出かけにくくなったやん(笑)

[1121: 住民板ユーザーさん4]

>>1120 マンション住民さん

ぽい捨てする人のせいであなたのように普通の人まで迷惑するんですね。

[1122: マンション住民さん]

敷地外の出来事を管理組合などに注意をさせようとするのもモラルが随分低いと思いますが。

[1123: 匿名さん]

>>1122
管理組合の対応事項かどうかは別として、敷地外であろうとモラルの低い行動を注意することは決してモラルは低くはないでしょう。
逆に、敷地外であればどのような悪態が為されていようと見て見ぬ振りの方がモラルが低いと思いますよ。

[1124: 住民板ユーザーさん1]

モラルモラルってうるさい人が多いマンションもいやな人もいます。敷地外ポイ捨ては勇気ある人が注意して下さるしかないですね。

[1125: マンション住民さん]

>>1121
中途半端に個人を晒す方のせいかな。

タバコのポイ捨てを肯定はしないけど、ここで晒しても是正はされない。

駐車場から歩いて出入りする奴とか、公開空地で自転車に乗ってる奴とか、

マンション内でも満足に是正できないのに、マンション外まで管理会社に求めるのが無理が有る。

[1126: 住民板ユーザーさん3]

なんか赤色ダウンの人だけかばわれてますね。黄色のハマーの自転車の人のことは誰もかばわないのに。黄色のハマーの自転車の方が個人を特定してると思いますけどね。喫煙者は喫煙者に甘いのかな。

[1127: マンション住民さん]

>>1126
赤色ダウンの人かばわれている？
そんな風には見えないです。

黄色のハマー以外の方は特徴が無いから目立たなかっただけでしょ？

単純に、自転車は管理会社か個人が市に通報して撤去以来でも出したのでしょ？
また直ぐに自転車は停まってますけど、、、
放置自転車は個別に対応する窓口が有るから簡単に対応できる。

タバコのポイ捨ては一瞬の行動を確認しないと注意すら出来ないから個別対応難しい。

「マンション周辺道路でのたばこのポイ捨てはやめてください」
なんて貼り紙おかしいでしょ？

その一瞬のポイ捨ての行動を見てる人が複数いてるのがなんか気色悪く感じてるんじゃない？

[1128: 住民板ユーザーさん1]

>>1127 マンション住民さん

「マンション周辺道路でのタバコのポイ捨てはやめてください」の貼り紙なんておかしいでしょ？

おかしいですか？マンションの住人でそんなことをする人がいるのならそんな貼り紙があっても不思議じゃないです。

[1129: マンション住民さん]

マンション周辺道路だけじゃなくポイ捨てそのものがダメなんじゃない？

で、その啓発はＪＴにでも任せておけば良いと思う。

[1130: 住民板ユーザーさん1]

>>1129 マンション住民さん

じゃあマンションにJTのポスター貼っといてもらいましょうか。

[1131: マンション住民さん]

>>1130
私にとってはあなたもポイ捨てする人と同じくらい非常識な方だと理解できました。

こんな感じの方はどこにでも居てるのかもですね。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180125-00157024-diamond-soci

[1132: 住民板ユーザーさん5]

周辺にポイ捨てはやめましょうぐらいの貼り紙なりはしてもいいとは思います。

[1133: 住民板ユーザーさん5]

以前から、公開空地の植木にもタバコポイ捨て禁止の札がかかってますよ。
館内ではメールボックスの掲示板に11月から張り紙もあります。そんな事を書かなくてはいけないほどポイ捨てがあるんですねぇ…。

[1134: 住民板ユーザーさん1]

>>1133 住民板ユーザーさん5さん

以前の書き込みにもあるようにいるみたいですね。携帯灰皿を使えばいいのにと思います。

[1135: 住民でない人さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1137: 住民板ユーザーさん1]

[NO.1136と本レスは、削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[1138: マンション住民さん]

理事にしょーもないじじい、１人いるって言うてはりましたね。
確かにいるんですよ。。。笑

[1139: マンション住民さん]

>>1138
そんな事言ってたんですか？

事実なら非常に失礼な話ですね。
多少面白おかしく話するのは良いでしょうけど、、、、

[1140: 住民板ユーザーさん1]

>>1138 マンション住民さん

え、テレビでそんなこと言ってたんですか？だとしたらその方がひどいですよねー。

[1141: マンション住民さん]

あれは本当にthe 老害です

[1142: 住民板ユーザーさん7]

>>1141 マンション住民さん

でもそれを公の場で貶めるのはどうかと思います。芸能人だと思って勘違いしてませんか？

[1143: 住民板ユーザーさん1]

>>1142 住民板ユーザーさん7さん

もし理事会で何か言ったらテレビで言いふらされると思うと発言しにくくなりますね。