シティタワー梅田東【契約者専用】

[契約済さん]

シティタワー梅田東
所在地：大阪府大阪市北区　本庄西一丁目12番１(地番）
交通：大阪地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分
大阪地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分、大阪地下鉄谷町線「中崎町」駅から徒歩5分
阪急宝塚線「梅田」駅から徒歩13分、阪急京都線「梅田」駅から徒歩13分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩13分
売主：住友不動産株式会社、パナホーム株式会社
施工：清水建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

[1019: マンション住民さん]

ちなみに、その時の理事会の議事録って公開されてるのですかね？
他にどのような事が話されてるのか見てみたいです。

[1025: 住民板ユーザーさん3]

[No.1020～本レスまでスレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1026: マンション住民さん]

議事録は管理組合設立総会のものでしたね。
理事会議事録はもう少し先になるのですかね？

改めて管理費見るとやっぱり高いですね！
雑排水管洗浄を11月するみたいですけどこんなにすぐやる必要あるのかな？と思います。

[1027: 住民板ユーザーさん5]

>>1015 マンション住民さん

ここの方（男性でした）がマンションの花壇からスコップで土をすくい、自分の鉢植えに盛っているのを何度か見ました。

[1028: マンション住民さん]

住民の質は確かに低いと思います。
玄関前に置いてる傘を見ると情けないですね。
中に入れたらいいのに．．．

[1029: 住民板ユーザーさん1]

住民の質質といつも言ってる人って何目的なんでしょう。みなさんそんなに高級なマンションから引っ越して来られたんでしょうか。あまりに不寛容なのもどうかなと思います。

[1030: 住民板ユーザーさん4]

>>1029 住民板ユーザーさん1さん

同じマンションの住民や近隣に迷惑をかけないという最低限のことをみんな言っているのではないですか？マナー、規則、法律を守って生活できるようになって欲しいですね。

[1031: 入居済みさん]

ゲストルームについて。

毎月１日にわざわざ朝８時にコンシェルジェのところまで行って申し込まないといけないのが、何だか面倒です。
イマドキネット予約できるようにするとか、対処してもらうことってできないものなんでしょうかね～。

そういうのは無理でもせめて先着順じゃなく、普通に一定期間受け付けて抽選してくれるだけでも、わざわざ朝の忙しい時に１階に行くよりはまし。。。

[1032: 元近隣住民]

ゲストハウスを民泊サイトに掲載して、高値で貸し出していた馬鹿者が隣のマンションいたずな。そういう手合いが快適なマンションライフに水を指すもんずな

[1033: 住民板ユーザーさん3]

>>1032 元近隣住民さん
それオーナーが日本人じゃないかもね
最近多いらしい

[1034: 住民板ユーザーさん4]

>>1033 住民板ユーザーさん3さん

なぜ日本人じゃないと決めつけるんですか？これは人種差別じゃないですか？ひどいです。

[1035: ちっさなおっさん]

>>1031 入居済みさん

それって来客用駐車場の申し込みと同じですね。

事前予約ダメ、電話予約ダメ、当日朝８時から一階カウンターでの受付のみ。きっちり有料なのに使い勝手の悪いことったら、、、
高い管理費の割に、いるだけコンシェルジュやら使い勝手の悪い共用施設、、、
住友さんの管理のレベルもこんなもんなんでしょうかね、、、

いっそのこと、理事会で早めに管理会社を替えるってのも検討したほうがいいのでは、とも思います。近所のＳＴ大阪天満も管理会社を変えたようですし。もちろんメリット、デメリットをきちんと議論をした上での話ですが。

別に取り立てて住友さんの管理が悪いとは思いませんが、５年ごとに２倍、３倍と修繕費が増えていく計画を見るだけで、このままだと１０年もすると、維持費の多さだけで、リユース市場で大幅に資産価値が下がるのではないかと不安です、、、

[1036: ちっさなおっさん]

全てがこの通りとは思いませんが、有名なマンション評論家の過去のような記事を読むと、本当にこのまま住友さんの管理でいいのか、と考えてしまいます。

https://www.google.co.jp/search?source=hp&ei=QWb9WZHwB8GZ8gWHrai4Dg&q=マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？&oq=マンション管理「お仕着せ4点セット」とは？&gs_l=mobile-gws-hp.3...73683.73683.0.75267.14.1.0.13.13.0.157.157.0j1.1.0....0...1..64.mobile-gws-hp..0.13.269.3..41.0.GRNHIxFCq94

[1037: 住民板ユーザーさん1]

管理会社変えるのはもちろんおいおい検討したらいいとは思いますが、予約方法のことなんかは、住友のままでも変更の申し入れをすることはできないのでしょうか？

[1038: ちっさなおっさん]

できるでしょう。

規約を読む限り、議決権総数の３/４以上が必要だと思います。間違ってたらごめんなさい。法律とか規約とか苦手なもので。。。。

ただ、せっかくシティタワー住人（議決権保持者）専用の住友不動産建物サービスのポータルサイト（ＳＵＩＳＵＩポータル）があるのに、そこで予約を受け付けるとか、予約状況を確認できるとかすれば良いのに、と思うんですがね。

シティタワー梅田東のＳＵＩＳＵＩポータルは、まったく活用されてないどころか、管理者である当の住友さんすらまったく内容を更新してないようですね。

最新のお知らせが下記のとおりです。

17/01/15　［事務局からのお知らせ］ ポータルサイトがオープンしました！

笑っちゃいます。

このポータルサイトの維持管理にだって管理費の一部が当てられているのかと思うと、もう。。。。。。。って感じです。

私は決してアンチ住友さんってわけでもなく、他の大手デベさんが販売したマンションでも管理が系列の会社に自動的に任されるケースは、管理費は、大抵ぼったくりなんだと思います。（すみません。あくまで私見です。。。。）

臨時総会の議事録を読みましたが、年間ＸＸＸ万円の管理委託料が妥当かどうか住友さんにお尋ねになった方がいらっしゃるようですが、大変失礼ながら愚問ですね。。。。。答えは決まりきっているでしょう。相手はプロでこちらは大抵素人ですからね。

今後、管理委託費の詳細については、理事会と協議、、、、となっていますので、理事の方々にはぜひ管理費削減に向けてがんばっていただきたいと思います。私もできるだけ積極的に理事会には関心を持って参加していきたいと思います。

[1039: 住民板ユーザーさん7]

>>1035 ちっさなおっさん

修繕費については自分も危惧しています。
5年毎に上げるのではなく、20年くらいの分を平均して一定額にできないでしょうかね？
このままでは例えば20年後に手放したくなった時、修繕費の高さがネックになり売れないのではと思います。

[1040: 住民板ユーザーさん1]

ロビーのカラーコーンなんなんだ？

[1041: マンション検討中さん]

ここは内廊下のエアコンのスイッチは各階にあるマンションですか？

[1042: マンション住民さん]

エアコンのコトローラーは見えるところには無いです。

エントランスや内廊下の温度設定高すぎる気がする。
寒くない程度で十分だと思います。暖かく感じるほどの設定は要らないと思います。

[1043: マンション検討中さん]

>>1042 マンション住民さん

さすがに管理員室で集中管理ですよね？

[1044: 入居済みさん]

>1042
私もそう思います。
こんなに暖かい必要ないので、設定温度変更すべきです。

明日はもしかしたらラウンジとかゲストルームの申込日でしょうか。
わざわざ１日の８時に１階まで行くとかほんとにめんどくさい。
管理組合で議題に出せば、多数決で変更できるものなのでしょうか。

[1045: マンション住民さん]

おそらく使用細則に基づいて運営されてるので、来年の総会で議題に上がれば2分の1の決議で変更できると思います。
使用細則ではなく管理規約だと4分の3の決議が必要です。

いずれにしても、理事会の議題になるようにコンシェルジュ等にお話をされてみてはいかがですか？

[1046: 住民板ユーザーさん2]

すでに議題にあがっています。
ご心配なく。
総会での決議になります。

[1047: 入居済みさん]

先月の理事会に自治会長さんを呼ばれて話し合われたと思いますが、その内容が知りたいですね。

[1048: 匿名さん]

>>1035 ちっさなおっさん
修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命です。もし低く抑えられているケースでは確実に積立金不足になり、数百万円の一時金を各戸から徴収することになるでしょう。
それが嫌なら、初回の大規模修繕迄に上手くタイミングを見て売り逃げる事ですね。

[1049: マンション住民さん]

>>1047
理事会の報告遅いですよね？
１０月１６日の理事会報告がポータルに上がったのが１１月２４ですからね。
１１月の理事会は１１月２０日予定なので次の理事会終わってから前回分の報告書上げてる感じですね。
せめて１０日後位には報告欲しいですね。

[1050: 住民板ユーザーさん1]

>>1049 マンション住民さん

遅いかどうかはともかく、ポータルに上がるの知りませんでしたー。ありがとうございます！

[1051: ちっさなおっさん]

＞修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命です。

うーん、“宿命”とはまたすごい表現ですね。宿命とは、どんなに抗っても変えようのない運命のことですからね。おっさんとしては、マンションの修繕費が5年ごとに売買ゲームとなるのか、そうならないのかは、マンションの管理組合の働きひとつに掛かっている思っていますがね。

この間、辞書みたいに分厚いＳＴ梅田東の管理規約を、時間をかけて読んでみましたが、素人なりにいくつか疑問がわいてきました。

１．なぜ共有部使用分の電気代がこんなに高いのか？（ちゃんと法人契約してる？）
２．なぜエレベーターは24時間遠隔管理でかつ年間12回も遠隔点検しているのに、さらに年に4回も高い費用をかけて有人点検する必要があるのか？（年1回の法定点検だけで良くね？）
３．なぜ、2回目の大規模修繕は、それまで積み立てた修繕積立金とぴったり同額の費用が掛かるような計画になっているのか？（大規模修繕後は積立金残高ゼロってありえなくね？）

おっさんは、むちゃくちゃ素人なんで、プロからしたら、きちんとした理由があってのそれぞれの費用であればいいのですが、特に３．については、正直、見た時、「なんじゃこりゃー！」（松田優作風に）ってなりました。

本当に大規模修繕工事費用として、積み立て残高とほぼ同額の8億4千万円が掛かるんですか？

8億4千万円が先にありきで、費用内訳の方を後付けで合わせにいってやしませんか？って話です。

見れば見るほど、この長期修繕計画、とっても怖いです。だって、ある時期になったら（正確には24年後）、一時的にせよ修繕費の残高がゼロになるんですよ。正確には29万6千円残っていますが、、、、って少な過ぎだろー！このハゲー！って感じです。

万が一、大規模修繕直後に、建物に想定外の不具合が見つかっても、修繕する原資がないんですから、その時、管理会社は、当たり前のように、揉み手をしながら、おっさん達組合員に一定の修繕一時金を求めてくるわけです。おっさんがかつて遭遇した心斎橋のボッタクリバーですら、帰りの電車賃は取り上げませんでしたが、住友さんの場合は、人の良い顔して、根こそぎもってくわけですから、ある意味ボッタクリバーよりタチが悪い。。。。って、ちょっと言いすぎですかね。

でも、修繕に掛かる費用はすべて、住友さん自身が提示する見積もり金額に基づいているわけで、そこには、競争原理もないままに住友さんはごっついマージンを乗っけているわけですから、やっぱりボッタクリバーよりひどい、ってことになりませんかね。

ここまで長々書いてきて、結局おっさんが言いたいのは、

＞修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命です。

っていうのが、業界大手が恣意的に作り上げた、業界にとって都合の良いストーリーなんじゃないですか？ってことです。

決して、宿命なんかじゃない、変えられるんじゃないですか？　我々管理組合が団結してあるべき方向に向かえば、このクソみたいなストーリーを我々自身の手でハッピーエンドに書き換えられるんじゃないですか？ってことです。

考えてみてください。だって、もし、業界のストーリーに乗っかってしまったら、２０年後、３０年後のＳＴ梅田東の組合員の生活はどうなりますか？世帯主の多くは、定年を迎え（おっさんの場合は確実に人生の定年を迎えていると思いますが）、年金生活者となり、アホみたいに高くなった管理費・修繕費、はたまた予期せぬ高額な修繕一時金の支払いが待ってることになるんですよ。その上、高すぎる維持費がネックとなって市場から敬遠され資産価値暴落（ＴＴ）。。。。。。そんなアホみたいなバッドストーリーを組合員の誰が望むんですか？って話です。

もちろん、組合員という点でいえば、実需の住人、投資目的の非居住者、外国人投資家、若い人、おっさんと同世代、さらにその先輩の方々、、、など、属性は様々です。でも、資産価値が維持されることは、すべての組合員にとって共通の利益であるはずですし、そういった意味では、管理組合は共通の利益に対して団結できるはずです。そして、管理会社というものが、パートナーであっても、ある意味、管理組合の共通の利益と相反する要素を常に持っていることを意識する必要がある。

住友だけじゃなく、大手系列の管理会社は親会社のデベが建てた新築マンションの管理業務が自動的に回ってきますから、基本、殿様商売だと思います。だからこそ、管理組合がしっかりして、管理会社に対して常にプレッシャーをかけ続けることが大事なんじゃないかと。「働きが悪ければ、代わり（の管理会社）はいくらでもいるんだからね」と脅し続けるくらいでちょうど良い。現状の管理費も、修繕費も、大規模修繕計画も、見直す余地は大いにあるはずです。それらを健全、かつ適性にすれば、管理費の一定額が削減できるはず。それを修繕積立金に回すことで、将来の修繕費値上げを抑えることができ、資産価値の維持につながるでしょう。

そのようなストーリーを紡いでいくためには、組合全体のまとめ役となる理事会が健全かつ強力でないといけません。

このマンコミ（って略すとなんとなくヒワイだなあ）の住人用掲示板のコメントを読むと、組合員の中には、「立候補したんだから」と理事の方々がほぼ無償で面倒な仕事をしてくださるのが当たり前のように思っているアホな輩もいるようですが、おっさんもかなりのアホですが、あえて言わせてください。そんな輩に故ケネディ大統領の言葉を借りて贈ります。

「理事会があなたのために何をしてくれるのかを問うのではなく、あなたが、理事会のために何をできるかを問うて欲しい」

以上、おっさんの戯言かつ長文、失礼しました。
ＰＳ．住友さんのことをいろいろ書きましたが、実際にＳＴ梅田東の現場で働いてらっしゃるスタッフの方々個人個人に対するものでは決してなく、あくまで住友さんを含めた業界大手全体に対するものです。

[1052: マンション住民さん]

>>1051
１０年前後で買い替えを考えてる世帯にとっては、今のままの修繕費積立のシステムが有りがたかったりします。
市場のほとんどのマンションがこのシステムで修繕費積立してるので、修繕積立金の月額が高いから競争力がなくなることは無いですよ。他のマンションも同じように年々高くなってます。

老後もずーっとここでと考えると費用負担が増えることは心配になりますけどね。

電気代削減や、管理費削減に関しては同意です。
管理会社は再来年の３月までの契約ですから早い段階で準備して減額交渉頑張って欲しいですね！

[1053: 住民板ユーザーさん1]

>>1051 ちっさなおっさん

おっしゃってる事は、購入前から説明を受けてるはず、または認識して同意してしているはず。そしてそれに文句などない人がいてるのに、自分の生活レベルに合わないからといって住友のサービスやマンション業界が悪のような印象を植え付ける

すごい正義感があるようで、だらだら長文を記載したクレーマーのようです。

業界に問題視するのではなくて、納得もせず購入した自分にもう一度問いかけて下さい。そして売り抜いて、安心な暮らしを得る事をオススメします。

それと１つお願いが、理事会通すまでもない事ですが、無法地帯となっているメインエントランスを出た道路側に、自転車を止めている方、もし見ていらっしゃったら、止めていただきたい。

[1054: 住民板ユーザーさん7]

>>1053 住民板ユーザーさん1さん
確かに、1051みたいな素人がいてるだけで迷惑、、、ですね。無知は罪ですよねーwww

[1055: マンション住民さん]

>>1053
積立方式の説明は購入前に有りましたが、世に出回ってる新築物件で均等法式の積立を採用してる物件は無いのでは？
選択肢が無いので仕方なく購入して後にしっかりとリスク説明をして管理組合の運営に寄与しようとするならそれはそれで問題ないのでは？積立方式は変更できませんとの事前説明が有って購入してるのではないですから。
そもそも、国土交通省は均等法式を推奨してます。段階増額方式では増額時に否決されて積立金が足らなくなる。などの問題も発生してます。

とはいえ、私自身は１０年程度で買い替えを視野に入れてるので総会決議になっても段階方式を選択します(笑)
それより長期保有で段階式増額を選択される方はちょっと理解できません。

管理組合の変更に関しても、管理組合が変更できないとして購入してるのではないですから、現状の金額より減額出来てかつ質が落ちなければ問題ないと思います。
原状は
管理組合→住友不動産建物サービス→ビルメンテナンス各社
　　　　　（事務管理）　　　　　　（ビルメンテナンス）
この構図ですが、
管理組合→住友不動産建物サービス（事務管理）
管理組合→各ビルメンテナンス会社（ビルメンテナンス）
このように変更するだけでも相当減額できると思います。

長期的にこのマンションの運営を考えてるならちっさなおっさん様の意見は参考にすべき意見だと思いますよ。

[1056: 1054]

仕方なく買った？
あなたにも選択技はあったよ！マンションを選ぶ選択技が！！
仕方なく買ってないよ！！！
それで満足してますよw
仕方なく買うなっての、迷惑です。

[1057: 住民板ユーザーさん2]

選択「技」っておもろい^_^
まぁ、ケアレスミスつっこんでもしょうがないが
、言ってる事は正しいところもあるな。
難しいねw

[1058: マンション住民さん]

>>1056
1054様にとって何が迷惑なんでしょうかね？

選択肢云々より妥協してマンション買っても良いのでは？優先順位の問題でしょ？
その事で1054様には何らご迷惑おかけすることは無いと思いますよ。

まぁ、私がしかたなく買ったとは一言も言ってませんが。

1054様とちっさなおっさん様なら少なくともちっさなおっさん様に理事になって頂きたいとは思いますね。
ちっさなおっさん様を素人呼ばわりしてますが、1054さんは管理会社の方なのですかね？それとも不動産屋さんですかね？このマンションの住人は殆どが素人なのでは？
無知は罪、、、どちら様の事なのでしょうか(笑)

[1059: 1054]

今で満足しているのに、
金のない人たちに合わせて
コストダウンによってサービスの低下がある可能性が嫌なだけですよ！

[1060: 住民板ユーザーさん1]

なぜちっさなおっさんさんが悪く言われるのか理解しかねます。
少なくともわたしは無知なので、既得権益みたいになってる部分に切り込んでいく視点を与えていただいて感謝してます！
わたしは、あの分厚い冊子は、右から左でしたし、分かりやすく解説していただいてありがたいです。仮に読んでいても、高いなぁとか変だなぁと思っても、そういうものだからとスルーしていたかもしれません。
ほとんどの人がちっさなおっさんさんのように読み込んでおられるのでしょうか？それなら素人のわたしとしては、びっくりです。

長文ナンタラと書かれていましたが、とても読みやすかったので、わたしは長くても全く気になりませんでした。ありがとうございます。

理事会の報告の件も、賛同します。
お忙しいなか面倒なお仕事引き受けてくださっているだけでもありがたいのに、詳細に伝えてくださって感謝しかありません。
理事のみなさん、本当にありがとうございます。

[1061: 住民板ユーザーさん1]

>>1058 マンション住民さん

1054の方の罪は我々みたいな貧乏人が、購入する事を予想しなかった事にあります！

[1062: 住民板ユーザーさん1]

素人だから許されるんですごめんなさいアホでw
1054はプロなの？なんとなくだけど何も考えたくないだけじゃない？
金持ちっていいよなー羨ましいぜー
ちっさなおっさんを先頭に素人集団の考え方でやっていこうぜ〜

[1063: マンション住民さん]

月額約800万円
年額だと1億円近い管理費を住友不動産建物サービスさんに支払ってます。
（まぁ原価もそこそこでしょうけど）
年間1億円！って考えるともう少し何とかならないのかと考えるのが一般的だとは思います。
減額にせよ、サービス向上にせよ、もう少し何か必要だと感じます。

[1064: 1054]

私の考え方の何がいけないのでしょうか？
以前住んでいマンションも噴水が付いていた素敵なマンションだと思い購入しましたが、なぜか噴水の水が止められることになりました。
なぜでしょうか？噴水が付いたマンションを購入したのではないのでしょうか？と思いました。
その後、植栽も美しかったのに業者を変えたせいで少しずつ荒れていく一方でした。清掃業者もそうでした。気配りが細く手入れが行き届いた清掃をする業者から雑な業者に変わり、元々のサービスだとこんな事にはならなかったのにと住む気になれないマンションへと変貌していきました。

安くて質のいいものを求めるのは勝手ですが、
コストダウンして質が下がる事になった場合は、コストが高いから元のサービスに戻せないという事になるのが目に見えています。だから言っているのです。住みはじめて1年も経たないうちからコストの事ばかり。素人でしたら考えなくていいので、あなたのプロフェッショナルな分野でゲインを増やすことに努力すべきです。その為の修繕積立金が安い期間と認識して精進し、将来あらゆる事に対応できる力をつける。そちらのほうが心豊かに過ごせます。
高くて無理なら、どうぞ別のマンションにお移りください。

[1065: 住民板ユーザーさん1]

仰る通りだと私も思います。
理事会がある意義について考えましたが、根本の問題だと気付かされました。
仕方なく買った。という事や、素人だから。という事では許されませんね。
ここは、住友不動産の方が購入者に住みやすいように設計されたマンション。そのサービスを販売していたと理解しております。1054様や私もそれ購入したのですね。住友不動産のシティタワーブランドを購入した訳ですから、納得がいかないのであれば住友不動産のブランドを手放すこと検討すべきと理解しました。
スッキリいたしました。私は今のサービスで不満はありません。

[1066: 入居予定さん]

>>1063

５００万円〜７００万円にすることは可能ですよ。

[1067: 住民板ユーザーさん1]

>>1065 住民板ユーザーさん1さん
確かにそれは迷惑な話ですね〜

[1068: マンション住民さん]

1054様のいけない所は「高くて無理なら、どうぞ別のマンションにお移りください。」ここでしょうね。
意見の違いが有る方々集まって住まうのが共同住宅の宿命です。嫌なら出ていけでは話になりません。

具体的に対話ができるように。
例えば、
現在の電気契約が関西電力で、これを大阪ガスに変更で年間いくらかのコストダウンができるとすれば、
コストダウンを検討するのが理事会の仕事だと思います。これを否定されるなら合理的な理由が欲しいです。

上記と同じような事は色々な事で当てはまると思います。

現在のサービスに満足？
私もこれまで色々なマンションに住んできましたが、他と比べて良いとは言えませんよ。

1階エレベーター前のモニターについてはもうそろそろ1年間放置です。
対策の検討にマンション計画が1つできるほどの時間が必要なのでしょうか？

立体駐車場では点検時のミスで消火器の噴霧？でしたか事故も有りました。
単純な洗車で本当に問題ないのか心配です。

エントランスの照明器具も破損後もうそろそろ3週間になります。
3週間もかかるなら一時的に撤去して床面を養生してる方がもう少し見栄えもましかと、、、

点検時の事故は仕方ないものとしても、それ以外は無理なく対応できることをしていないと感じています。

私は、清掃やコンシェルジュサービスについては及第点だとは思っていますが、

1054様や1065様が満足できている点はどのようなところなのでしょうか？
満足できてる点を維持しながら改善していく事は出来るのではないでしょうか？