シティタワー梅田東【契約者専用】

[契約済さん]

シティタワー梅田東
所在地：大阪府大阪市北区　本庄西一丁目12番１(地番）
交通：大阪地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分
大阪地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分、大阪地下鉄谷町線「中崎町」駅から徒歩5分
阪急宝塚線「梅田」駅から徒歩13分、阪急京都線「梅田」駅から徒歩13分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩13分
売主：住友不動産株式会社、パナホーム株式会社
施工：清水建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

[1305: マンション住民さん]

私も見れないです。
第2回総会議案書と議事録、第3期１，２回目は全て、TIFファイルで、2ページ目以降が見れません。
過去の理事会報告も、ランダムでワード、PDF、TIFのファイルになってて、TIFは同じく1ページ目しか見れないですね。

[1306: 住民板ユーザーさん7]

>>1305 マンション住民さん
#1302です。
会社のパソコンからログインしたら、全ファイル、全ページ閲覧できました。^_^
完全に機種、ソフト依存ですね、、、
原因はわかりませんが、、、

[1307: マンション住民さん]

#1305です
今日（6/13）確認したところ、ＰＤＦファイルに変わってますね。
全部見れました。改善してもらったんだと思われます。

[1308: 住民板ユーザーさん1]

駐車場から出てくるオレンジのフェラーリの爆音がうるさくないですか？
コンシェルジュに苦情を言ったら、他にも苦情が来ていてなるべくマンション敷地内から早く出て行くようにお願いはしているようです。
しかし、マンション敷地を出た所の路肩で10分以上エンジンをかけたままでうるさくて仕方がないのですが。
日本の規制に外車は該当しなくて車検は通るようですが、あまりの爆音の車は駐車場契約出来ないように規約変更出来ないでしょうか？

[1309: マンション住民さん]

どなたか教えてください。
消費税アップに伴い、管理費が上がりますよーという案内の郵便物が本日届きました。計算したら、２％以上の値上げ（２．９７％アップ！）になってたんで、あれ？と思って管理会社に問い合わせたら、「管理費の値上げは、マンション全体の管理費の消費税アップ分を区分全体の持ち分比率で按分して値上げしています。前回の総会で決議されています」とのこと。
総会欠席、かつ議事録も読んでなかったんで（アカンですね！）、その時は、ふーん、そうですか、とスルーしましたが、よくよく考えてみると、そもそも管理費自体は、管理費全体の費用を持ち分比率で各戸に按分している訳であって、さらに実際には、そこに余剰金も発生している訳で、１０月から管理コストにかかる消費税が２％アップしたとして、各戸が負担すべき管理費が２％以上アップすることは、”実質的に”ありえなくね？と思うのです。間違っていますかね？
詳しくお分かりの方がいらっしゃったら、カラクリ？を教えていただけないでしょうか。（管理会社の方でも構いません）
一区分にとっては、大したことない金額なんですけど、マンション全体では、年間１００万円弱の話ですから、なんとなく見過ごしてしまうのもはばかれます。
どうぞよろしくお願いいたします。

[1310: 住民板ユーザーさん1]

>>1309 マンション住民さん

えー、それはひどいです！一体誰がそんなことに賛成したんでしょう？やっぱり住友はあくどいです！

[1311: 住民板ユーザーさん1]

そもそも、管理費は基本消費税非課税じゃないでしょうか？値上げは増税と関係あるのでしょうか？

[1312: 内覧前さん]

増税により各種管理費用が増税分増加して各戸の管理費が増えるのは理解できますが、前回の総会で管理費は年間500万円程度下がってたかと思いますが、その値下がり分を所有者に反映しないで、増税分と称して値上がり以上に管理費を増額してることは理解できませんね。

[1313: 住民板ユーザーさん1]

管理費が2％以上増額してる理由
まず、管理費は非課税ですが管理費算出根拠となる費用については課税対象なので、管理に関する費用が増税分増額となる。
現在、徴収されてる管理費だけで管理費用がまかなえていない。足らない分の大部分は駐車場賃料でまかなわれてる。
建物管理費用の方が徴収管理費より多い為増税による増額分を按分すると管理費の増額が2％を超えます。

[1314: 入居済みさん]

管理組合（理事会）（住民の代表）と管理会社（住友不動産管理）は全く別です。
管理費は一旦管理組合の口座に入ります。
そこから実際にかかった管理費を、管理会社等へ支払いますが、
余剰分は修繕積立費の口座に積み立てられます。
あくまで所有者の共有財産です。
長期又は一生保有する人は全く損してません。
満室に近い間に少しでも多く積み立てるべきです。
売り逃げ（転売）目的の方は不服かもしれませんが、そんな方の都合は無視しましょう。
それよりも、管理組合が無駄遣いをしないように、そして管理会社に騙されて搾取されないように見張る必要があります。
疑問がある方は是非理事会に立候補しましょう。
管理組合（理事会）が弱くなれば、住友不動産管理の思うつぼです。

[1315: 入居済みさん]

支払分を値下げ交渉したり、管理費徴収を値上げしたりしているのは、余剰分が修繕積立費に移行するからです。早いうちから積立額を少しでも増やして、将来破たんしないようにするためです。住友不動産及び住友不動産管理は一切得しておりません。たぶん。

[1316: マンション住民さん]

1309で質問した者です。
簡潔かつ分かりやすい説明どうもありがとうございました。（回答してくださったのは恐らく住友の方ですね）
管理費の値上げが2%以上である理由はわかりました。ただ、それでもいくつか（住友さんに対して）不満が残ります。（この場をお借りして不満をいくつか）

１．総会の議案書には、本件について
①管理費（月額、消費税等8%)xxxx円/(月額、消費税等10%xxxx円）と記載されていましたが、この書き方では、改定後の管理費は、あたかも消費税の増税分2%分のみの値上げに見える。総会の議事録を見ても、なぜ、2%以上の値上げになるのか、についての説明がないのでもう少し丁寧な説明が欲しかった。
②総会で、管理項目の一部について、管理会社を通さず、理事会が直接分離発注することが決定しましたが、その直後の理事会で、住友さんから「値下げするから管理をすべて元に戻してほしい」という趣旨の発言があった、と議事録に書かれていました。ならば、なぜ、総会前に理事会に対して、きちんと値下げの提案をしなかったのでしょう。議事録を読んで、正直、唖然としました。
私も営業職ですが、いったん他社に取られた案件を取り戻すのって、相当に大変です。住友さんの対応（姿勢）を見てると（っても議事録を読んだ限りの話ですが）、なんだか、ヤル気というか本気度が全く感じられませんでした。

んで、一番腹立ったのが、総会の議事録にあった、議事録付記という箇所。

シティタワー梅田東のような大型タワーマンションで、今回のような形の総合建物管理方式ではなく、分離発注している管理運営を実施している例は、関西ではございません。

は？

って感じです。実際の総会でそのような発言があったのなら、まだしも、悔し紛れ？に無意味な付記を記載する意味が分かりません。（気持ちはわからないでもないですが）

いずれにせよ、理事会の方々の尽力のおかげで、約５００万円もの管理費の圧縮ができる見込みとなったことは大変喜ばしいことです。ただ、本来は、まず、理事会から管理会社に値下げのお願いがあって、それがどうにも実現しない場合に、分離発注となるのがあるべき姿だとと思うのですが、いきなり分離発注となってしまったところに、理事会と管理会会社の関係性が見えたような気がします。ここのところは、住友さんには大いに反省していただきたいと思いました。

[1317: 中古マンション検討中さん]

ここは均等分割ではなく段階的に上がる長期修繕積立金、
いずれ2倍、3倍、4倍とタワマン特有の積立金の爆上げが待っている・・・
ババヌキのババだけは引きたくないな。

[1318: 住民板ユーザーさん1]

この建物は、エステなどの営業可マンションでしょうか？

[1319: マンション住民さん]

>>1318
管理規約に記載されてる通り住居専用です。
表札に屋号を出すことさえ禁止されてます。

[1320: 住民板ユーザーさん1]

屋号を載せなければエステ営業可ですか？

[1321: 住民板ユーザーさん8]

事務所としての利用禁止です。専ら居住用ですので事業所として登記も不可、不特定多数の出入りも不可です。他の物件を当たってください。

[1322: 通りがかりさん]

エステありますよ…

[1323: 住民板ユーザーさん8]

>>1322 通りがかりさん
へーなんていうエステ？

[1324: 入居済みさん]

カヴァロビアンコというエステです。
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