シティタワー梅田東【契約者専用】

[契約済さん]

シティタワー梅田東
所在地：大阪府大阪市北区　本庄西一丁目12番１(地番）
交通：大阪地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分
大阪地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅から徒歩5分、大阪地下鉄谷町線「中崎町」駅から徒歩5分
阪急宝塚線「梅田」駅から徒歩13分、阪急京都線「梅田」駅から徒歩13分
阪急神戸線「梅田」駅から徒歩13分
売主：住友不動産株式会社、パナホーム株式会社
施工：清水建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　
公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/ct_umedahigashi/index.html

[1044: 入居済みさん]

>1042
私もそう思います。
こんなに暖かい必要ないので、設定温度変更すべきです。

明日はもしかしたらラウンジとかゲストルームの申込日でしょうか。
わざわざ１日の８時に１階まで行くとかほんとにめんどくさい。
管理組合で議題に出せば、多数決で変更できるものなのでしょうか。

[1045: マンション住民さん]

おそらく使用細則に基づいて運営されてるので、来年の総会で議題に上がれば2分の1の決議で変更できると思います。
使用細則ではなく管理規約だと4分の3の決議が必要です。

いずれにしても、理事会の議題になるようにコンシェルジュ等にお話をされてみてはいかがですか？

[1046: 住民板ユーザーさん2]

すでに議題にあがっています。
ご心配なく。
総会での決議になります。

[1047: 入居済みさん]

先月の理事会に自治会長さんを呼ばれて話し合われたと思いますが、その内容が知りたいですね。

[1048: 匿名さん]

>>1035 ちっさなおっさん
修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命です。もし低く抑えられているケースでは確実に積立金不足になり、数百万円の一時金を各戸から徴収することになるでしょう。
それが嫌なら、初回の大規模修繕迄に上手くタイミングを見て売り逃げる事ですね。

[1049: マンション住民さん]

>>1047
理事会の報告遅いですよね？
１０月１６日の理事会報告がポータルに上がったのが１１月２４ですからね。
１１月の理事会は１１月２０日予定なので次の理事会終わってから前回分の報告書上げてる感じですね。
せめて１０日後位には報告欲しいですね。

[1050: 住民板ユーザーさん1]

>>1049 マンション住民さん

遅いかどうかはともかく、ポータルに上がるの知りませんでしたー。ありがとうございます！

[1051: ちっさなおっさん]

＞修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命です。

うーん、“宿命”とはまたすごい表現ですね。宿命とは、どんなに抗っても変えようのない運命のことですからね。おっさんとしては、マンションの修繕費が5年ごとに売買ゲームとなるのか、そうならないのかは、マンションの管理組合の働きひとつに掛かっている思っていますがね。

この間、辞書みたいに分厚いＳＴ梅田東の管理規約を、時間をかけて読んでみましたが、素人なりにいくつか疑問がわいてきました。

１．なぜ共有部使用分の電気代がこんなに高いのか？（ちゃんと法人契約してる？）
２．なぜエレベーターは24時間遠隔管理でかつ年間12回も遠隔点検しているのに、さらに年に4回も高い費用をかけて有人点検する必要があるのか？（年1回の法定点検だけで良くね？）
３．なぜ、2回目の大規模修繕は、それまで積み立てた修繕積立金とぴったり同額の費用が掛かるような計画になっているのか？（大規模修繕後は積立金残高ゼロってありえなくね？）

おっさんは、むちゃくちゃ素人なんで、プロからしたら、きちんとした理由があってのそれぞれの費用であればいいのですが、特に３．については、正直、見た時、「なんじゃこりゃー！」（松田優作風に）ってなりました。

本当に大規模修繕工事費用として、積み立て残高とほぼ同額の8億4千万円が掛かるんですか？

8億4千万円が先にありきで、費用内訳の方を後付けで合わせにいってやしませんか？って話です。

見れば見るほど、この長期修繕計画、とっても怖いです。だって、ある時期になったら（正確には24年後）、一時的にせよ修繕費の残高がゼロになるんですよ。正確には29万6千円残っていますが、、、、って少な過ぎだろー！このハゲー！って感じです。

万が一、大規模修繕直後に、建物に想定外の不具合が見つかっても、修繕する原資がないんですから、その時、管理会社は、当たり前のように、揉み手をしながら、おっさん達組合員に一定の修繕一時金を求めてくるわけです。おっさんがかつて遭遇した心斎橋のボッタクリバーですら、帰りの電車賃は取り上げませんでしたが、住友さんの場合は、人の良い顔して、根こそぎもってくわけですから、ある意味ボッタクリバーよりタチが悪い。。。。って、ちょっと言いすぎですかね。

でも、修繕に掛かる費用はすべて、住友さん自身が提示する見積もり金額に基づいているわけで、そこには、競争原理もないままに住友さんはごっついマージンを乗っけているわけですから、やっぱりボッタクリバーよりひどい、ってことになりませんかね。

ここまで長々書いてきて、結局おっさんが言いたいのは、

＞修繕積立金が倍々ゲームで増加していくのはタワマンの宿命です。

っていうのが、業界大手が恣意的に作り上げた、業界にとって都合の良いストーリーなんじゃないですか？ってことです。

決して、宿命なんかじゃない、変えられるんじゃないですか？　我々管理組合が団結してあるべき方向に向かえば、このクソみたいなストーリーを我々自身の手でハッピーエンドに書き換えられるんじゃないですか？ってことです。

考えてみてください。だって、もし、業界のストーリーに乗っかってしまったら、２０年後、３０年後のＳＴ梅田東の組合員の生活はどうなりますか？世帯主の多くは、定年を迎え（おっさんの場合は確実に人生の定年を迎えていると思いますが）、年金生活者となり、アホみたいに高くなった管理費・修繕費、はたまた予期せぬ高額な修繕一時金の支払いが待ってることになるんですよ。その上、高すぎる維持費がネックとなって市場から敬遠され資産価値暴落（ＴＴ）。。。。。。そんなアホみたいなバッドストーリーを組合員の誰が望むんですか？って話です。

もちろん、組合員という点でいえば、実需の住人、投資目的の非居住者、外国人投資家、若い人、おっさんと同世代、さらにその先輩の方々、、、など、属性は様々です。でも、資産価値が維持されることは、すべての組合員にとって共通の利益であるはずですし、そういった意味では、管理組合は共通の利益に対して団結できるはずです。そして、管理会社というものが、パートナーであっても、ある意味、管理組合の共通の利益と相反する要素を常に持っていることを意識する必要がある。

住友だけじゃなく、大手系列の管理会社は親会社のデベが建てた新築マンションの管理業務が自動的に回ってきますから、基本、殿様商売だと思います。だからこそ、管理組合がしっかりして、管理会社に対して常にプレッシャーをかけ続けることが大事なんじゃないかと。「働きが悪ければ、代わり（の管理会社）はいくらでもいるんだからね」と脅し続けるくらいでちょうど良い。現状の管理費も、修繕費も、大規模修繕計画も、見直す余地は大いにあるはずです。それらを健全、かつ適性にすれば、管理費の一定額が削減できるはず。それを修繕積立金に回すことで、将来の修繕費値上げを抑えることができ、資産価値の維持につながるでしょう。

そのようなストーリーを紡いでいくためには、組合全体のまとめ役となる理事会が健全かつ強力でないといけません。

このマンコミ（って略すとなんとなくヒワイだなあ）の住人用掲示板のコメントを読むと、組合員の中には、「立候補したんだから」と理事の方々がほぼ無償で面倒な仕事をしてくださるのが当たり前のように思っているアホな輩もいるようですが、おっさんもかなりのアホですが、あえて言わせてください。そんな輩に故ケネディ大統領の言葉を借りて贈ります。

「理事会があなたのために何をしてくれるのかを問うのではなく、あなたが、理事会のために何をできるかを問うて欲しい」

以上、おっさんの戯言かつ長文、失礼しました。
ＰＳ．住友さんのことをいろいろ書きましたが、実際にＳＴ梅田東の現場で働いてらっしゃるスタッフの方々個人個人に対するものでは決してなく、あくまで住友さんを含めた業界大手全体に対するものです。

[1052: マンション住民さん]

>>1051
１０年前後で買い替えを考えてる世帯にとっては、今のままの修繕費積立のシステムが有りがたかったりします。
市場のほとんどのマンションがこのシステムで修繕費積立してるので、修繕積立金の月額が高いから競争力がなくなることは無いですよ。他のマンションも同じように年々高くなってます。

老後もずーっとここでと考えると費用負担が増えることは心配になりますけどね。

電気代削減や、管理費削減に関しては同意です。
管理会社は再来年の３月までの契約ですから早い段階で準備して減額交渉頑張って欲しいですね！

[1053: 住民板ユーザーさん1]

>>1051 ちっさなおっさん

おっしゃってる事は、購入前から説明を受けてるはず、または認識して同意してしているはず。そしてそれに文句などない人がいてるのに、自分の生活レベルに合わないからといって住友のサービスやマンション業界が悪のような印象を植え付ける

すごい正義感があるようで、だらだら長文を記載したクレーマーのようです。

業界に問題視するのではなくて、納得もせず購入した自分にもう一度問いかけて下さい。そして売り抜いて、安心な暮らしを得る事をオススメします。

それと１つお願いが、理事会通すまでもない事ですが、無法地帯となっているメインエントランスを出た道路側に、自転車を止めている方、もし見ていらっしゃったら、止めていただきたい。

[1054: 住民板ユーザーさん7]

>>1053 住民板ユーザーさん1さん
確かに、1051みたいな素人がいてるだけで迷惑、、、ですね。無知は罪ですよねーwww

[1055: マンション住民さん]

>>1053
積立方式の説明は購入前に有りましたが、世に出回ってる新築物件で均等法式の積立を採用してる物件は無いのでは？
選択肢が無いので仕方なく購入して後にしっかりとリスク説明をして管理組合の運営に寄与しようとするならそれはそれで問題ないのでは？積立方式は変更できませんとの事前説明が有って購入してるのではないですから。
そもそも、国土交通省は均等法式を推奨してます。段階増額方式では増額時に否決されて積立金が足らなくなる。などの問題も発生してます。

とはいえ、私自身は１０年程度で買い替えを視野に入れてるので総会決議になっても段階方式を選択します(笑)
それより長期保有で段階式増額を選択される方はちょっと理解できません。

管理組合の変更に関しても、管理組合が変更できないとして購入してるのではないですから、現状の金額より減額出来てかつ質が落ちなければ問題ないと思います。
原状は
管理組合→住友不動産建物サービス→ビルメンテナンス各社
　　　　　（事務管理）　　　　　　（ビルメンテナンス）
この構図ですが、
管理組合→住友不動産建物サービス（事務管理）
管理組合→各ビルメンテナンス会社（ビルメンテナンス）
このように変更するだけでも相当減額できると思います。

長期的にこのマンションの運営を考えてるならちっさなおっさん様の意見は参考にすべき意見だと思いますよ。

[1056: 1054]

仕方なく買った？
あなたにも選択技はあったよ！マンションを選ぶ選択技が！！
仕方なく買ってないよ！！！
それで満足してますよw
仕方なく買うなっての、迷惑です。

[1057: 住民板ユーザーさん2]

選択「技」っておもろい^_^
まぁ、ケアレスミスつっこんでもしょうがないが
、言ってる事は正しいところもあるな。
難しいねw

[1058: マンション住民さん]

>>1056
1054様にとって何が迷惑なんでしょうかね？

選択肢云々より妥協してマンション買っても良いのでは？優先順位の問題でしょ？
その事で1054様には何らご迷惑おかけすることは無いと思いますよ。

まぁ、私がしかたなく買ったとは一言も言ってませんが。

1054様とちっさなおっさん様なら少なくともちっさなおっさん様に理事になって頂きたいとは思いますね。
ちっさなおっさん様を素人呼ばわりしてますが、1054さんは管理会社の方なのですかね？それとも不動産屋さんですかね？このマンションの住人は殆どが素人なのでは？
無知は罪、、、どちら様の事なのでしょうか(笑)

[1059: 1054]

今で満足しているのに、
金のない人たちに合わせて
コストダウンによってサービスの低下がある可能性が嫌なだけですよ！

[1060: 住民板ユーザーさん1]

なぜちっさなおっさんさんが悪く言われるのか理解しかねます。
少なくともわたしは無知なので、既得権益みたいになってる部分に切り込んでいく視点を与えていただいて感謝してます！
わたしは、あの分厚い冊子は、右から左でしたし、分かりやすく解説していただいてありがたいです。仮に読んでいても、高いなぁとか変だなぁと思っても、そういうものだからとスルーしていたかもしれません。
ほとんどの人がちっさなおっさんさんのように読み込んでおられるのでしょうか？それなら素人のわたしとしては、びっくりです。

長文ナンタラと書かれていましたが、とても読みやすかったので、わたしは長くても全く気になりませんでした。ありがとうございます。

理事会の報告の件も、賛同します。
お忙しいなか面倒なお仕事引き受けてくださっているだけでもありがたいのに、詳細に伝えてくださって感謝しかありません。
理事のみなさん、本当にありがとうございます。

[1061: 住民板ユーザーさん1]

>>1058 マンション住民さん

1054の方の罪は我々みたいな貧乏人が、購入する事を予想しなかった事にあります！

[1062: 住民板ユーザーさん1]

素人だから許されるんですごめんなさいアホでw
1054はプロなの？なんとなくだけど何も考えたくないだけじゃない？
金持ちっていいよなー羨ましいぜー
ちっさなおっさんを先頭に素人集団の考え方でやっていこうぜ〜

[1063: マンション住民さん]

月額約800万円
年額だと1億円近い管理費を住友不動産建物サービスさんに支払ってます。
（まぁ原価もそこそこでしょうけど）
年間1億円！って考えるともう少し何とかならないのかと考えるのが一般的だとは思います。
減額にせよ、サービス向上にせよ、もう少し何か必要だと感じます。