契約者専用 Brillia（ブリリア）有明 City Tower Part9

[ソルティーキャット]

契約者専用 Brillia（ブリリア）有明 City Tower Part9
スタートです。

路駐禁止です！
ベランダ喫煙も禁止です！


前スレ Part8
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/565528/res/1-2000/

所在地：
東京都江東区有明1-5-2（住居表示）

交通：
ゆりかもめ「お台場海浜公園」駅徒歩12分
ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩13分※道路完成時以降、徒歩8分
りんかい線「国際展示場」駅徒歩13分 (ショートカット10分) （アスリート8分）

総戸数：
600戸 保育所1区画

管理会社：
住友不動産建物サービス株式会社

施工：
三井住友建設株式会社

売主：
東京建物株式会社 住友不動産株式会社


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[541: 入居済み]

先ず削減ありきよりはサービス内容に対して妥当性があるか比較対象が知りたいですね。そういう面では先人の経験に勝るものなしなので有明協議会との協調が優先度高そう。
最近のマーレの記事を見ても将来の懸念を素早く察知対応していて、機能してるなーと感心します。

[542: 入居済みさん]

>>532
もうほぼ毎日いますよ。
昨夜なんか円になってカップ麺食ってましたから。しかも数人はタバコ吸いながら。
本当に無法地帯。

[543: 住民さんＡ]

総会議案書によると、ここのバーのバーテン人件費は月額40万超。それで、ビール一杯500円。持ち込み禁止。持ち込み禁止は有明のマンションでもここだけ。どんだけ儲けさせてるんだろ。。
しかも、22時に締め出される。締め出されるマンションは有明のマンションでもここだけ。

ちなみにオリゾンマーレはビール一杯、250円。

[544: 住民さんＡ]

フロントのクリーニングも高い。
有明のマンションでは、全てのマンションが同じサービスをしていて、ワイシャツ一枚が230円なのはここだけ。他の有明マンションで同様のサービスをしているクリーニング業者と競合させたほうがいいかもしれません。同じ有明だから他社はよろこんで引き受けると思います。

[545: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>543
まぢか。ま・ぢ・か。無知とは恐ろしい。
私は500円で満足してた。

[546: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

兄貴達はスミフの管理会社じゃないのかな？

[547: 入居済みさん]

>>543
他のマンションも最初は同じルールでしたよ。
今のルールは住友が勝手に決めただけよ。
もう少ししっかり調べようぜ。

[548: マンション住民さん]

>>546
東京建物アメニティサポートだったはず。
販売もスミフ関わってないし。

管理会社の契約更新時に東アメに見積り提案してもらうと面白い結果になりそう。

[549: 住民さんＡ]

>546
オリゾンマーレ →大和ライフネクスト
ガレリアグランデ →長谷工コミュニティ
ブリリアマーレ →東京建物アメニティサービス
ブリリア有明スカイ →東京建物アメニティサービス
シティタワー有明 →住友不動産サービス→ただし、共用施設はほとんど無し。

ちなみに、区分所有者から管理の評判がいいのは、オリゾンマーレ。オリゾンマーレは3年目あたりで東京建物アメニティサービスからコスモスイニシア(その後の大和ライフネクスト)に管理会社を替えて年間2000万の管理費を削減し、余剰金を長期修繕積立金に回している。

[550: 住民さんＡ]

>547
最初のルールなんて議論してないぜ。
もう少し論点をおさえようぜ。

[551: 住民さんＢ]

要するに、スミフのサービス水準は今のとこ有明の他のマンションに比べると微妙ってことね。

[552: 住民さんＡ]

管理費の高さは有明のなかでもトップ2。
サービス水準は下のほうかも。

[553: 入居済みさん]

第１期理事会に期待しましょう！

[554: 入居済みさん]

大手の中では住友と三菱の管理は評判悪いほうだよ。

[555: 入居済みさん]

バー側 は運営のルールを決められないから、叩くとこ間違ってるでしょ

どこのマンションも徐々にルール変えて来てるよ。前のとこもそうでした。

[556: 入居済みさん]

>>555
バーの運営者をた叩いている人は誰もいないが？

[557: 入居済みさん]

>>556
そうですね。サーセンした。

[558: マンション住民さん]

>>549
オリゾンマーレすごいですね。
うちより戸数少ないのに、うちより安い管理費でプールまで維持できてるのは、見習いたいですね。

[559: マンション住民さん]

使用済乾電池、こわれた電球、使用済みスプレー缶などはどこに捨てればいいんだ？

[560: 契約済み]

>>553
部屋の短期の又貸しが、周辺のマンションで問題になりつつありますので総会で規制を検討の議題に挙げたら如何でしょうか。マーレさんではすでに先を見据えて規則に追加、対策中の様です。

[561: 契約済みさん]

ゲストルームとか営利目的の利用って規制されていましたっけ？

[562: 入居済み]

>>561
うーん、忘れましたがゲストルームや共用施設の営利利用は禁止されてたような。
560さんが言ってるのはairbnbでのことですね。

[563: 入居済み]

>>559
燃えないゴミです。

[564: マンション住民さん]

燃えないごみ情報ありがとう。ここに来る前は港区のタワマンにいたんだけどかなり分別が細かくて、乾電池、スプレー缶など細かく分別されてたんだよね。江東区はそこまでしないんだ。

[565: マンション住民さん]

>>562
もう既に一部屋出ちゃってますね。
北西側かな？

[566: 契約済み]

>>562
その事です。スカイズでも既にあると言ってますし、ベイズの掲示板ではマーレもあるって言ってます。真偽の程は判りません。確認してみましたがマーレでは総会で又貸しの禁止の規則を作って、住民に見かけたら連絡してくれって、注意喚起してます。又貸しはマンションの風紀を乱す可能性が高いと判断したのでしょうね。さすがマーレさん。先手を打った様ですね。

[567: マンション住民さん]

マーレ兄貴は早いな。やることが。

[568: 住民でない人さん]

ゲストルームをairbnbで他人貸しは問題あることはわかるのですが、自分の部屋をairbnbで貸すのは規約違反になるのでしょうか？

個人的にはマンションは共有施設もあるし、廊下やエレベーターなどの基本設備も住民の共有物なので、訳分からない人々にホテル感覚で使われたくないなと思ってます。

[569: 契約済み]

>>568
有明ブリリア、マーレのブログで検索して見て下さい。
規則の禁止事項が追加された理由が分かりますよ。既に去年に対応済みの様です。大和との交渉等、やはり切れ者の方達ばかりの理事集団ですね。

[570: マンション住民さん]

マーレ兄貴さすがだな。足元にも及ばないぜ。

[571: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

水素ステーション前のレンタサイクルポートが7/1に62台でオープンとのことです。電動自転車だし、便利になりますね！

[572: 入居済み]

>565、566
具体的な戸数はあれなので控えますが早期の対応が必要ですね。
もし現行管理規約でairbnbが黒確定なら住友サービスさんが動く頃かもしれません。管理の大手がこの話題を把握出来ていないとは思えませんので。
いきなりは無理でも何れは管理のBACと言われるくらいになったら嬉しいですね。

[573: 入居済みさん]

>>572
こんなものがあるんですね。
別に自分の家だからいいのかなと思いましたが、一泊分のお金を払えば外部のひとでも鍵もってマンション内出入り出来てしまうんですね。

[574: 入居済みさん]

>>572
概ね同感だが、管理会社がスミフな限り期待はし過ぎないほうがいいと思う。

[575: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

有明テニスの森駅下から見たにぎわいロードからのBAC。

[576: 入居済みさん]

不特定多数の宿泊は旅館業法が適用になるよ。
そうなってくると共同住宅と保育所であるBACが違反となり
建物全体の不動産価値に影響する恐ろしい行為だよ。

[577: 契約済みさん]

>>575
http://cosmobridge.jp/airbnb/archives/200

普通だとそれはクリアになっちゃいますね

[578: 契約済みさん]

これが施行されてしまえばどうする事も出来なくなりますね

[579: マンション住民さん]

>>577
それ、賃貸物件の話じゃん

[580: 主婦さん]

住不サービスが否決されたらどうなるんですかね？
今の内容でいきなり2年契約は有り得ないと
思っています。
通常は1年契約が多いみたいです。

33階にコンシェルジュをおかずいきなり2年契約
を提示してくるとはいろいろ勘ぐってしまいます。

[581: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

BACは共同住宅と保育所と言うことで
この規模の建物が建てられる緩和措置が取られているので
旅館業法が加わる施設になると
特区も関係なく
一発で違反建築物になってアウトです。

[582: 入居済みさん]

>>581
一発で「違反建築物」にはならないと思う。
論調がエキセントリックすぎて、稚拙。

[583: 入居済みさん]

>>580
全く同意です。
2年契約は普通じゃない。議案を作ったのは、理事会が発足する前で、管理会社の都合だけで上程されている。往々にして、マンション管理組合の決議事項というのは、上程した時点で可決されることが多く、このままでは、何の信頼関係もないのに、いきなり2年の契約をすることになる。
580さんが言う通り、普通は1年契約。
スミフのいいなりになるのか！？
580さんのように、多くの区分所有者が気付いてほしい。

[584: 入居済みさん]

一期理事です。
さすがに2年契約はないですねー

質問状にも記載しておきます。

[585: マンション住民さん]

家に帰ると一番近くて佐川のとこのデイリーだから、キッズルームのとこにある自販機を結構重宝してます。

[586: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

airbnbに部屋のフル貸しが3部屋ほど出てますね。
一泊13000円なので、両親が来た時にゲストルームが空いてなかったら使おうかなと思ってしまった(^_^;)

[587: マンション住民さん]

管理組合支援サービスのＭクラウドがもっと有効活用できればいいのにね。理事会議事録のコーナーもデフォルトでついてる。

[588: 契約済みさん]

>>579
何を読んでるの？
オリンピックに向けてとか国家戦略特別区域法が施行されれば税金を払えば自由に貸し出しが出来ると言う事でしょw

今は曖昧なってるだけ

[589: 入居済みさん]

>>584
理事さん、よろしくお願いいたします！
支援しますので、がんばってください！！

[590: 入居済みさん]

面積上、共用部不算入方式を使ってるから
共同住宅以外の用途が発生したら一発で違反建築だよ。
だから、事務所利用もだめなんだよ。このタワマン。

[591: 契約済みさん]

自己所有の部屋なら、air bnbで貸しても問題は無いような気がする。うまく連続して借りてくれれば、月極より高額の賃貸料が得られる可能性はあるかもね。でも日本人が所有者じゃそんな事は普通しないと思うけどね。

[592: 入居済みさん]

>>590
んー。知ったような感じだけど、ちょっとズレてる感じがします。

[593: 契約済みさん]

>>591
オリンピック時期なんて凄い金額で貸せそう

[594: 契約済みさん]

ところで登記簿って来た？
鈴エスクローから来るんだっけ？

[595: 入居済みさん]

>>590
"違反建築" っていうのが、知ったかぶり素人というのを晒してる。

[596: 入居済みさん]

違反建築されたら全体の不動産価値に大きく影響するから
各住戸で旅館的な事は自粛したほうがいいと思われます。
コンポラは高い解釈で遵守しないと足元すくわれますよ。

[597: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

適法建築物を継続的に維持させるのが理事会の務めだよ。

民法ではOKでも建築基準法ではアウトだったらアウトなんだよ。
旅館業法でOKでも建築基準法ではアウトだったらやっぱりアウト。

[598: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

建築基準法を遵守しないと不動産価値に影響大だから
抵当権で利害関係のある銀行が黙ってないよ。
銀行を敵に回さない方がいいと思うから
各住戸で賃貸契約もしない旅館業法にグレーな行為は自粛。

[599: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

間貸で旅館業法適用外で解釈しても、実際、裁判になったら
不特定多数。業として。利益。などなど加わったら、厳しいものがあるよ。

特に建築基準法上、緩和措置を利用した共同住宅を
私利私欲の為、他の用途で利用して不動産価値に影響してしまう行為は
理論上は他のオーナーから損害賠償請求権が生まれると思われますよ。

ちなみに建築基準法上、緩和措置をとってない共同住宅は、
間貸はいいと思いますよ。管理規定に違反的な条文がなければね。

BACの場合は、この敷地に対して、これだけの巨大な規模が建てられる条件が上部が共同住宅だけである事が条件だからね。

お分りいただけた？

[600: 入居済み]

>>575
夜そこからBAC眺めたらエントランスが物凄く輝いてました。
みなさんも有明テニスの森駅あたりから是非みてほしい。

[601: 入居済み]

>>584
頑張って下さい！一住民として支援いたします。
しかしスミフさんはなかなかの商売人ですね。一部物件コンセプトを十分満たしてないサービス内容で、組合がもの言えないうちに複数年契約って（笑）
慣れてきたから上に余ってる1人回しますね、とか言ってきてるならまだ分かりますが商売人気質丸出しな姿勢にはがっかりです。

[602: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ここの書き込みに関して理事が見ているというのは大きいね。
頑張れ>理事さま

[603: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

自分はあんまり人件費削減はいいと思ってない。
管理においては人力が多いからね。

サービス向上しろ。人件費削減しろ。だとなんか奴隷扱いみたい。

[604: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

セブンイレブン近所に出来ないかな。
ちょっと有明は密度が薄いね。

[605: 住民さんＡ]

デイリーは有明に優しい。

[606: 住民]

596.597.598.599 は、なんかバランスが悪そう。
一緒に働きたくない。めんどくさそう。

[607: マンション住民さん]

>>603
なんでもかんでも削減はよくないけど、サービス向上を考えるのは当たり前の話で、それをしなきゃ経年劣化とともに衰退しますよ。

[608: 入居済み]

>>603
世間知らず。情弱。
カモにされてそう。

[609: 入居済み]

>>584
みんなの期待を背負っている！
応援するから、33階フロントを正しく運営させてください！

[610: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>606
はぁ？

[611: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

他より高額な人件費を払う方が世の中の為だと思っている。

[612: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

33F フロント SPAタイムだけ人員配置した場合
仮に1500円/１時間だとして8時間１２０００円

SPA300円 ４０人分 ですので現実的に難しい。

[613: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

大体、SPAは、自分の黒いカードで
その時に出入りできればいいと思うけど
技術的に難しいのかな？
同じ種類のカード受け取ってピッてやるから
いちいち、1Fフロントまで行かなくてはだめなわけで
自分のカードがその時だけ通ればいいんじゃないの。
そうすれば、あとはロッカーの鍵はささったままでいいじゃん。
入浴時外すし。

そうすれば、電話とかでSPA入る時
カード有効にしてもらうだけでOK。

[614: 契約済みさん]

>>613眠れないの。不眠症ですか。

[615: 契約済みさん]

>>614
早いな不眠症ですか？

[616: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

防犯防衛の意味でも不特定多数があつまる33階に一人は必要。
1階詰め所の人員の有効活用。
それこそ、ネット・電話、館内内線、無線のやりとりがあるんだから。

[617: マンション住民さん]

>>612
なにも人を増やせと言っているのではなく、1階から33階に一人廻せということ。
スパの収支だけで判断するのではなく、防犯やスパ利用時の不正対策の観点があってもいい。

[618: 入居済みさん]

あれだけ暇そうな人員がいるんだから、一人くらい33階に回すことだって出来るだろうに。別にコンシェルジュじゃなくて管理人でもいいんだから。

[619: 契約済みさん]

３３階に人がいないよりはいる方がそりゃいいと思うよ。


でもそんな事の為に人件費等が増えるんだったらいらん。少なくとも管理側の手間が増える事は確実なわけだし。

人がいた方がいいって強力に主張している人ってさ。もしそこに人がいないとグダグダネチネチ言うんでしょ？
まあ実際必ず人が居て確実に対応してくれる１階の手続きに慣れた人（自分も含む）が３３階まで行って人が居なかったらそりゃ怒るさ。だからグダグダ言うなとはいわない。

でもな、もしその管理人がトイレに行っていたり他の対応で席を外れていたらどうするんだい？
つまり、今と同じサービス、満足度でさらに３３階で処理するなら最低２人常駐させないといけないんだよ。

少しくらい先を読んで書きなさいな。

[620: マンション住民さん]

ここの掲示板に３３Fに管理人がいないのを、話題にするのは防犯上も問題がある。やはり専用サイトをたちあげる必要があるかな。

[621: 入居済みさん]

キオスクなどの店員はなぜ一人で対応できているのか？
人件費を上げずに効率化を目指すにはどうしたらいいのか？

少しぐらい頭を使いなさい。

[622: マンション住民さん]

>>619
誰も人件費を上げる話はしていないと思うが。

[624: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

誰か住人で時給600円で33Fに配置すればいい。
SPAの対応要員として。

[625: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

1Fから33Fに回せる様な人が居るのなら
それこそ1Fに余ってる人がいるという事でそれはそれで問題。

[626: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

SPAの鍵渡しはバイトレベルでは危険だよ。
とても重要な高度なスキルを要するぞ。

もし、SPA1-2の鍵を逆に渡したらどうなる？
33Fで悲鳴が起こる事になる。

[627: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

33Fに人員増やすので
SPA五〇〇円にしますが？

だったらどうする？

[628: マンション住民さん]

総会出席できないけど、質問票きちんと対応してくれるかな。
管理会社のことを書いたので、提出が無かったことにならなきゃいいけど。

[629: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

ネット総会にして欲しかった

[630: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

Twitter総会でもいいよね。

[631: 契約済みさん]

>>624
がんばれよ

[632: 契約済みさん]

>>621
キオスクやらなんやらでは仮にそこに人が居なくても他のキオスクなりに行けばよい。そこで欲しいものを買いなさい。

だが３３階に人が居ない場合、わざわざわざわざまた１階に戻るのか？そして１階と３３階で必要なものやら何やらを別管理するのか？
それともわざわざトイレの為に１階から人を呼ぶのか？お前は管理職経験はないだろうが、仕事や人の管理というのはそんなものだ。つうか基本だ。

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[634: 住民さんＢ]

632
もっと考えて書きなさい。。
頭使って、マンション内ということを考えなさいって。

物には要件・条件があるんだよ。

[635: 契約済みさん]

10桁さんは荒らすのが得意なのだ。
スルーするのだ。

[636: 匿名さん]

>>632
いっそ混浴で

[637: 入居済みさん]

632
いつもの言い返されると過剰に反応するやつだな。

[638: マンション住民さん]

マジレスで教えてあげるよ。
キオスク等がワンオペで動かせるのは店員が緊急に席を外す際には適宜ＳＰＯＴ応援がくるからだよ。
盗む物品がないような場所は、
「ただいま離席しております、至急の御用件の場合には・・・までお声掛けください」という札を出す。

今回の論点は管理人の有効活用。
１Ｆ管理室に余剰があるならこのまま現状維持とはせず有効策を考える、
余剰がないのであればトレードオフの考え方をする。

ちっ、また無料で講義しちまったぜ。
「トレードオフとは・・・」←これ検索してごらん。

[639: 入居済みさん]

いっつも暇そうないるだけの警備員に33階の担当をやらせればいいかも。

[640: 契約済みさん]

>>639
スパの営業時間だけ、コンシェルジュを33Fと1Fに配置して、33Fが席を外す時は下に応援頼むとか？で、1Fはその時だけグランドマネージャーに代行して貰えばokな気がする。
んで、さらにグランドマネージャーのサポートはアシスタントマネージャーにお願いするってのは？