年収に対して無謀なローン その32

[匿名さん]

その32です。
下記テンプレを参考して書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550338/

[861: 匿名さん]

> いくら借り手の属性が良くても、金融機関は中古マンションの将来の売却価値以下しか貸さない。
> フラット35も中古マンションの仕様が融資基準に合わないと貸さない。 2

何が言いたいか分からなね
「売却価値以下しか貸さない」これは、基本新築でも一緒なんだけどね
中古の場合は、基本最初の売却価格が、新築より低いのだけどね

なので、基本銀行からすれば新築も中古も関係なく、担保次第ってことでしょ

[862: 匿名さん]

>861
そのとおり。
土地のない中古マンションは担保価値が著しく低いだけ。

[863: 匿名さん]

>　土地のない中古マンションは担保価値が著しく低いだけ。

区分所有も別に土地がないわけではないよ、割合分の価値は、普通に銀行も認めているしね
購入額が低いので、担保価値も低いのは当たり前の話だと思うけど

なんか、不動産＝土地っていう人多いですね
自分が住んでいる場所の資産性なんてほぼ関係ないのですけどね

[864: サラリーマンさん]

＞861,862

　ご指摘の通りですね。
　
　中古マンション＝門前払い(ローンNG)の都銀など、ありません。
　　
　

[865: 匿名さん]

マンションの土地は所有権でなく敷地権という仮想権利。
仮想持分は狭小で売却もできないから、戸建ての土地に比べ担保価値は大幅に低い。
マンションの価値は実質建物だけといっていい。

[866: 匿名さん]

＞自分が住んでいる場所の資産性なんてほぼ関係ないのですけどね

傾きマンションでは資産価値の保証を要求する人がいたよ。
関係ないはずなのに。

[867: 匿名さん]

>仮想持分は狭小で売却もできないから、戸建ての土地に比べ担保価値は大幅に低い。

元々の購入額も低いので担保価値が低いのは当たり前
購入時点の土地価格からの下げ幅はたいしたことないよ

> 傾きマンションでは資産価値の保証を要求する人がいたよ。
> 関係ないはずなのに。

要求して、もらえるなら要求はするでしょうね（また今回のは特別ケースだしね）
引越さないなら資産価値なんて関係ないのは戸建も同じだと思うけどね
引越すなら、結局引っ越し先で不動産必要になり、同等な不動産買うなら、結局±０になるだけだから、関係ない

[868: 匿名さん]

無謀なローンでマンション買っても集合住宅は本当に面倒だ。

[869: 匿名さん]

＞元々の購入額も低いので担保価値が低いのは当たり前
＞購入時点の土地価格からの下げ幅はたいしたことないよ

償却する建物の将来価値が低いのは当然。
だから中古マンションの購入では少額の住宅ローンしか借りられない。

[870: 匿名さん]

フローを生めない不動産はカス

[871: 匿名さん]

やはり無謀すか？？
ご意見をいただければ幸いです。

■世帯年収
　本人　　税込１８００万円　正社員
　配偶者　専業主婦

■家族構成
　本人　　４２歳
　配偶者　３８歳
　子供　　１２歳、１０歳、８歳

■物件価格・種類
　９５００万円　新築戸建

■住宅ローン
　・頭金　５００万円（諸経費も含む）
　・借入　９３００万円
　・変動　３５年、０．６７５％（優遇金利▲1.7％）
　　　　　

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　3,000万円

■昇給見込み
　わずか上がる程度です。

■定年・退職金
　６５歳
　約１５００万程度　
　定年後７０歳まで１０００万程度あります。


よろしくお願い致します。

[872: 匿名さん]

871は何が聞きたい？

[873: 匿名さん]

＞中古マンション＝門前払い(ローンNG)の都銀など、ありません。

物件による。
当然ＮＧもある。

[874: 匿名さん]

＞＞中古マンション＝門前払い(ローンNG)の都銀など、ありません。
>物件による。
>当然ＮＧもある。

その通り、戸建も土地も新築マンションも、中古マンションも物件とローン金額によるが正解です
別に中古マンションがNGということではない

[875: 匿名さん]

＞別に中古マンションがNGということではない

中古戸建てに比べて融資金額が低いだけ。
築古戸建てはＯＫでもマンションではＮＧあり。

[876: 匿名さん]

> 中古戸建てに比べて融資金額が低いだけ。
> 築古戸建てはＯＫでもマンションではＮＧあり。

これも別に関係ないですね
結局、返してもらえる間の担保価値で決まるだけ、戸建は、土地価格が下がりにくいってだけなので

例えば、同じ中古で同じ4000万円の価格でも、今の時点の価値が

①中古マンション：土地価格（区分所有）2000万、建物価格2000万
②中古戸健：土地価格1000万、建物価格3000万

なら①のほうが価値があるよ

[877: 匿名さん]

＞876
設定がおかしい。地価の安い田舎の話？
マンションが建つような都会の戸建ての価格は7割は土地代。
東京なら坪150万で計算すれば大体の土地の価値がわかる。
4000万の中古戸建てなら、全額が30坪程度？の土地の価値。

[878: 匿名さん]

＞中古マンション：土地価格（区分所有）2000万、建物価格2000万

マンションの土地は所有権でなく、売却もできない敷地権だから担保価値はない。

[879: 匿名さん]

>>876
根本的に勘違いをしています。
中古マンションの土地価格(区分所有)が担保として意味をなしてくるのは、建物価格がゼロになる頃
建て替えが行われそうな時期となります。

それまでは、あくまでもその部屋がいくらで売れそうか、途中で支払いが滞ってもうっばらって回収できる見込みでしか貸してくれません

戸建の場合は、滞ったら更地にして売ればいいので、将来の値下がりリスクを見込んだ土地の額になりますが
マンションは、土地の切り売りはできないし、債権回収のために、長期間の塩漬けなんか管理費、修繕費の積み立て金を考えるとありえません。

[880: 匿名さん]

土地価格が下がりにくいのは、結局東京に限られた話になってしまう。