年収に対して無謀なローン その32

[匿名さん]

その32です。
下記テンプレを参考して書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550338/

[841: 匿名さん]

>837
十年前後者選びました
十年経った今、同じものが新築で売られるとすると恐らく倍の値段でも買えません

差がつきすぎなので、今の選択なら私は前者かな

[842: 匿名さん]

>>841
どういう意味ですか？ 後者でとくをしていらっしゃるのに、841さんはあえて前者を選択するということでしょうか

[843: 匿名さん]

837の意見を10年まえ言ってたら、大したもんだったけど、この10年の結果を言ってるだけで素人でも言える。
そして今はもう都心のマンションは値上がりし過ぎて、一般的な住宅として購入できる価格ではなくなった。
情報が古い。色んな災害や事情で流行は変化する。今後30年後に東京が首都であるかどうかすら分からない。

[844: 匿名さん]

>842
そんな難しい日本語書きました？
１０年前は都心選んで今なら田舎選ぶってことです
マンションは２件あるので田舎に別荘探してます
空いてる時はAirBnbで貸そうかな

[845: 匿名さん]

＞843
＞今後30年後に東京が首都であるかどうかすら分からない。

長期ローンで家を買うのは金の無駄ですね。

[846: 匿名さん]

＞一般的には新築か中古かなんか銀行からすれば関係ないですよ。むしろ借りる人の属性でしょうね

いくら借り手の属性が良くても、金融機関は中古マンションの将来の売却価値以下しか貸さない。
フラット35も中古マンションの仕様が融資基準に合わないと貸さない。
少子化で中古マンションの将来価値は下がる一方。
一部人気エリアの事例は参考にならないよ。

[847: 匿名さん]

ここは、無謀ローンの話しスレだよな？

[848: 匿名さん]

余裕ローンで買えばいいじゃない。
低収入世帯はまず自己資金確保。
安さに釣られて不具合マンションなんか買わないように。

[849: 匿名さん]

不具合時に、とんずらされない大手で。

[850: 匿名さん]

38才独身（生涯独身予定）
年収400万・正社員
頭金500万・ローン3000万
50平米・1LDK

購入予定です。
もちろん融資が受けられればの話ですが。
みなさんのご意見が聞きたいです

[851: 匿名さん]

>>850
独身決定なら1LDKでも構わないだろうけど、、、
往々にして予定通りに行かないのが人生だよ。

[852: 匿名さん]

>>850
結婚した時、売ったり貸したりしやすい物件ならいいんじゃないですか。

[853: 匿名さん]

単身マンションなんて安い賃貸物件が沢山ある。
買うことないよ。

[854: 850]

皆さんご回答ありがとうございます。
無謀なローンだ！とのご指摘がなかったので安心しました。

確かに何があるのか分からないのが人生ですが、自分はありえないくらい協調性がないので
結婚するつもりはありません。
自分で稼いだお金は自分の好きなように使いたいし、ふらっと旅にでることも多々あるとおもうので結婚というスタイルは向いていません。
ですので１LDKがジャストサイズです。

今回購入予定の物件は資産価値の高いタワーです。将来的に賃貸するにしても、売却することになったとしてもそれなりの収入は得られると見込んで金利の低い今購入することにしました。

[855: 匿名さん]

普通のサラリーマンだと国内外の転勤があるから、若いうちに家なんか買わない。
子供が学齢を迎え、落ち着いた環境が必要になってから購入を考える人がほとんど。
独身なら固定資産なんて無駄だよ。

[856: セキスイで、契約済み [男性]]

もう少し現金の手元準備ができるまで待った方がよくないですか？
私なら、頭金1000万で、ローン2000万円。
購入後の手持ち現金500万円まで待ちます。
無理は禁物です。
見えない経費が掛かりますから・・・

[857: 匿名さん]

タワマンはだめでしょ。
http://www.newsweekjapan.jp/stories/culture/2015/09/post-3940.php

[858: 匿名さん]

>>854

年収の割にローンが多過ぎるけど、独身だから無謀じゃない。
ダメなら売れば良いし。最低限かかる費用も子持ちよりは全然少ない。

独身ならどうにでもなるよ。

結婚して子供産まれたらキツいけど。

[859: 匿名さん]

>>850
まあでも、「テンプレに記入する」という協調性くらいは持とうよ。
残預金いくらかも分からんし。

[860: 匿名さん]

無謀なローンでわざわざマンションなんか買わないで戸建てにしたら。

[861: 匿名さん]

> いくら借り手の属性が良くても、金融機関は中古マンションの将来の売却価値以下しか貸さない。
> フラット35も中古マンションの仕様が融資基準に合わないと貸さない。 2

何が言いたいか分からなね
「売却価値以下しか貸さない」これは、基本新築でも一緒なんだけどね
中古の場合は、基本最初の売却価格が、新築より低いのだけどね

なので、基本銀行からすれば新築も中古も関係なく、担保次第ってことでしょ

[862: 匿名さん]

>861
そのとおり。
土地のない中古マンションは担保価値が著しく低いだけ。

[863: 匿名さん]

>　土地のない中古マンションは担保価値が著しく低いだけ。

区分所有も別に土地がないわけではないよ、割合分の価値は、普通に銀行も認めているしね
購入額が低いので、担保価値も低いのは当たり前の話だと思うけど

なんか、不動産＝土地っていう人多いですね
自分が住んでいる場所の資産性なんてほぼ関係ないのですけどね

[864: サラリーマンさん]

＞861,862

　ご指摘の通りですね。
　
　中古マンション＝門前払い(ローンNG)の都銀など、ありません。
　　
　

[865: 匿名さん]

マンションの土地は所有権でなく敷地権という仮想権利。
仮想持分は狭小で売却もできないから、戸建ての土地に比べ担保価値は大幅に低い。
マンションの価値は実質建物だけといっていい。

[866: 匿名さん]

＞自分が住んでいる場所の資産性なんてほぼ関係ないのですけどね

傾きマンションでは資産価値の保証を要求する人がいたよ。
関係ないはずなのに。

[867: 匿名さん]

>仮想持分は狭小で売却もできないから、戸建ての土地に比べ担保価値は大幅に低い。

元々の購入額も低いので担保価値が低いのは当たり前
購入時点の土地価格からの下げ幅はたいしたことないよ

> 傾きマンションでは資産価値の保証を要求する人がいたよ。
> 関係ないはずなのに。

要求して、もらえるなら要求はするでしょうね（また今回のは特別ケースだしね）
引越さないなら資産価値なんて関係ないのは戸建も同じだと思うけどね
引越すなら、結局引っ越し先で不動産必要になり、同等な不動産買うなら、結局±０になるだけだから、関係ない

[868: 匿名さん]

無謀なローンでマンション買っても集合住宅は本当に面倒だ。

[869: 匿名さん]

＞元々の購入額も低いので担保価値が低いのは当たり前
＞購入時点の土地価格からの下げ幅はたいしたことないよ

償却する建物の将来価値が低いのは当然。
だから中古マンションの購入では少額の住宅ローンしか借りられない。

[870: 匿名さん]

フローを生めない不動産はカス

[871: 匿名さん]

やはり無謀すか？？
ご意見をいただければ幸いです。

■世帯年収
　本人　　税込１８００万円　正社員
　配偶者　専業主婦

■家族構成
　本人　　４２歳
　配偶者　３８歳
　子供　　１２歳、１０歳、８歳

■物件価格・種類
　９５００万円　新築戸建

■住宅ローン
　・頭金　５００万円（諸経費も含む）
　・借入　９３００万円
　・変動　３５年、０．６７５％（優遇金利▲1.7％）
　　　　　

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　3,000万円

■昇給見込み
　わずか上がる程度です。

■定年・退職金
　６５歳
　約１５００万程度　
　定年後７０歳まで１０００万程度あります。


よろしくお願い致します。

[872: 匿名さん]

871は何が聞きたい？

[873: 匿名さん]

＞中古マンション＝門前払い(ローンNG)の都銀など、ありません。

物件による。
当然ＮＧもある。

[874: 匿名さん]

＞＞中古マンション＝門前払い(ローンNG)の都銀など、ありません。
>物件による。
>当然ＮＧもある。

その通り、戸建も土地も新築マンションも、中古マンションも物件とローン金額によるが正解です
別に中古マンションがNGということではない

[875: 匿名さん]

＞別に中古マンションがNGということではない

中古戸建てに比べて融資金額が低いだけ。
築古戸建てはＯＫでもマンションではＮＧあり。

[876: 匿名さん]

> 中古戸建てに比べて融資金額が低いだけ。
> 築古戸建てはＯＫでもマンションではＮＧあり。

これも別に関係ないですね
結局、返してもらえる間の担保価値で決まるだけ、戸建は、土地価格が下がりにくいってだけなので

例えば、同じ中古で同じ4000万円の価格でも、今の時点の価値が

①中古マンション：土地価格（区分所有）2000万、建物価格2000万
②中古戸健：土地価格1000万、建物価格3000万

なら①のほうが価値があるよ

[877: 匿名さん]

＞876
設定がおかしい。地価の安い田舎の話？
マンションが建つような都会の戸建ての価格は7割は土地代。
東京なら坪150万で計算すれば大体の土地の価値がわかる。
4000万の中古戸建てなら、全額が30坪程度？の土地の価値。

[878: 匿名さん]

＞中古マンション：土地価格（区分所有）2000万、建物価格2000万

マンションの土地は所有権でなく、売却もできない敷地権だから担保価値はない。

[879: 匿名さん]

>>876
根本的に勘違いをしています。
中古マンションの土地価格(区分所有)が担保として意味をなしてくるのは、建物価格がゼロになる頃
建て替えが行われそうな時期となります。

それまでは、あくまでもその部屋がいくらで売れそうか、途中で支払いが滞ってもうっばらって回収できる見込みでしか貸してくれません

戸建の場合は、滞ったら更地にして売ればいいので、将来の値下がりリスクを見込んだ土地の額になりますが
マンションは、土地の切り売りはできないし、債権回収のために、長期間の塩漬けなんか管理費、修繕費の積み立て金を考えるとありえません。

[880: 匿名さん]

土地価格が下がりにくいのは、結局東京に限られた話になってしまう。

[881: 匿名さん]

郊外行くと戸建てもタダみたいな値段で売っているところあるし（というか東京圏以外はすでにそうなってる)

物件次第というあたりまえの結論だね

[882: 匿名さん]

マンションは、利便性のいい場所に安価な住宅を大量供給するものだから
本来地価の高い場所以外には建たないはず。
不便で安価な土地に建ってるマンションの中古価値は極端に低い。

[883: 匿名さん]

>＞876
> 設定がおかしい。地価の安い田舎の話？
> マンションが建つような都会の戸建ての価格は7割は土地代。

設定は、おかしくないと思うよ
結局中古マンションかどうかではなく、銀行が貸すかどうかは担保価値がいくらかってことだけ

あなたの設定もなぜか都会になっているが、その設定自体が限定的だし

[884: 匿名さん]

戸建かマンションかのスレで語れよ。お題が理解出来ないのか？困ったもんだ。

[885: 匿名さん]

もう無謀なローンでマンション買う人は少ないでしょ。

[886: 匿名さん]

３本の矢とやらも折れているみたいで、景気減速の様子。
貰う報酬が減速していなきゃマイホームを手に入れる事を考えても良いだろうけど。人それぞれだからね。

[887: 匿名さん]

＞あなたの設定もなぜか都会になっているが、その設定自体が限定的だし

土地がただ同然の田舎にマンションが建つのか？

[888: 匿名さん]

>土地がただ同然の田舎にマンションが建つのか？

議論の本質は、そこではなく、中古、新築、戸建、マンションに関係なく銀行がお金を貸すかどうかは、
単純にその担保価値（売った時の値段）できまるっていう話です

[889: 匿名さん]

>>871
自分で判断出来ないなら無謀

[890: 匿名さん]

土地所有権が無い中古マンションの担保価値は低い。
無謀なローンで高く買ってはいけません。