年収に対して無謀なローン その32

[匿名さん]

その32です。
下記テンプレを参考して書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550338/

[821: 匿名さん]

>>820
大丈夫。分かるよ
汚い部屋を安く貸すか、綺麗にして高くするか、そこそこのキレイさのままでそこそこの値段で出すかは、家賃とそれに対するニーズ次第。
リフォームと言う先行投資をするかどうかは大家の自由。
リフォームして借り手がつかないのが一番最悪だね。

[822: 匿名さん]

今の住まいを賃貸にして二軒目購入を考えるなら、税、金利や設備入れ替え、リフォーム費 も念頭に入れないと収支見込みが狂うよ、と言う話し。あとは当事者が要る要らない含め判断すれゃいいだけ。

[823: 匿名さん]

>803
>①同マンション、下層階が3,800万程度で売れているので、
>超保守的に考えても、3,000万で売れる事。

マンションを売却したことがありますか？
中古マンションは金融機関の担保評価が低いので、ローンが可能でも借付額は少額です。
都市銀行では中古マンションの購入ローンはNGのところもあります。
自己資金のある一次取得者は、まず中古マンションなど買いません。
資金が潤沢な個人か現金買いの法人、外国人など販売先が限られます。

中古マンション市場は供給過剰なので、一部を除き売れ残りと値下げの繰り返しです。

[824: サラリーマンさん [男性 30代]]

中古マンションがローンNGの都銀ってどこですか?

属性の問題ですよね(笑)

[825: 匿名]

>>823
実績が3,800万なんだから3,000万なら売れるでしょ。適当なこと抜かさないように。

[826: 匿名さん]

うちのマンション１０年経って倍の値段で出している人いるよ
相場は+60％から80ぐらいだけど

[827: 匿名さん]

売り出し価格と売れた価格は別。
売れなければただの中古マンションの空き室。

フラット35も中古マンションの住宅ローンには物件に色々条件がつくから
自己資金のない一次取得者に中古マンションの購入は厳しい。
アジア系外国人のマンション投資熱も下がってるから、
中古マンション市場は買い手市場が続く。

[828: 匿名さん]

ニュースに成っている三井のマンション、杭打ち工事は旭化成の子会社だってね。

[829: サラリーマンさん]

ですから、中古マンションがローンNGの都銀って
具体的にどこですか???

[830: 匿名さん]

> 都市銀行では中古マンションの購入ローンはNGのところもあります。

これは、別に中古だからNGなのではなく、不動産価値　＜　ローン金額になるため、担保割れするからNGとかでしょ
一般的には新築か中古かなんか銀行からすれば関係ないですよ。むしろ借りる人の属性でしょうね

> 自己資金のある一次取得者は、まず中古マンションなど買いません。

これも関係ないですね
新築か中古ではなく、住みたいと思える物件かどうかですね
新築にこだわるのは、ギリギリで買う人か、成金かってことでしょ

[831: サラリーマンさん]

＞830

　完全同意、です。

[832: 匿名さん]

リバモも戸建て対象でマンションは対象外みたい。
マンション担保だと老後の金も借りられないよ。

[833: 匿名さん]

>>826
いい時に購入なさいましたね。

[834: 匿名さん]

>リバモも戸建て対象でマンションは対象外みたい。
>マンション担保だと老後の金も借りられないよ。

これも借りれますよ
単純に担保価値で計算されるだけ、ただ年齢が若いと返す時期には、マンションの耐久年数を超えてしまうと建て替えなどの話になり、資産価値が算出が難しくなるってだけ

戸健の場合は、建物価値０で、単純に（土地価格ー建て壊し費用）で計算するだけなので、借りやすいってだけ

[835: 匿名さん]

＞これも借りれますよ

マンションＯＫなリバースモーゲージなんかあるの？
普通のマンションはまず対象外でしょ。
どこのリバモ？

[836: 匿名さん]

http://www.mizuhobank.co.jp/setsumeisho/pdf/reverse_mortgage.pdf

マンションの適用はかなり難しいようです。100歳の時点で築45年以内っていうと、55歳で新築購入しなきゃ、適用されないみたい。

[837: 匿名さん]

ＦＰです。初めに申し上げますが、車必須社会の方には何の得にもならない
文章なので読み飛ばしてください。

私は「千葉埼玉で車持ち」と「都心で車なし」なら後者を勧めたいです。

いくらの車に乗るのか、何年のスパンで乗り換えるか、乗る頻度や距離はどうか、
運転技術、保険料などで変わるのでなんともいえないものの、
車にかかる費用はおよそ年間で70万くらいではないでしょうか。

30歳から65歳まで乗るとしたら、70万×35＝2450万です。

かなり乱暴に計算しますと
１　千葉埼玉に3000万の家を買い、35年車を持つ。
２　都心で場所を吟味して5200万のマンションを買い、車は持たない。
では、支払額に大差はつきません。

しかし30年後に何が起きるか？
１を選んだ場合、「そこに住み続ける」以外の選択肢はありません。
3000万で買った家は良くて1000万程度でしょう。
一方２パターンを選んだ場合、場所をよく吟味しさえすれば4000万程度
（うまいこと行けば同額程度）で売れますので、それを「元手」にして、
千葉埼玉に2000万の家を買えば、老後資金を2000万程度作ることができます、

あるいは夫婦どちらかの実家を立て替えて引退すれば、売れた4,5000万は
ほぼ丸ごと老後資金にできます。

もちろんこれは理想論かつ数字遊びです。

子供ができたらどうしても車があった方が便利だし、車があることで便利なことは
沢山あるし、ゴルフをする人はどうしても車はあった方がよいです。

なのでそのあたりはライフスタイルによるのですが、実際都心であれば車がなくても
子育てはできますし、旅行ならカーシェアリングやレンタカーでも十分。

家について考えるのであれば、あわせて「車は本当に必要か」も考えるべきだと思います。

[838: 匿名さん]

>>837
吟味した都心で5200万でファミリータイプが購入出来るならありだと思いますが、都心部だと50平米にもならないので、子育てとなると難しいんですよね。

お話は充分理解できます。

[839: 購入検討中さん]

>マンションの適用はかなり難しいようです。100歳の時点で築45年以内っていうと、55歳で新築購入しなきゃ、適用されないみたい。

というかリバモに手を出さないといけない時点で、どうかと思う

ローン組んで、高い金利払って、手に入れた土地を、かなり安いお金借りれるけど、死んだら所有権放棄
つまり借地と対して変わらないってことでしょ

[840: 匿名さん]

もし相続するにしても固定資産では駄目。
分割可能な流動資産に変えて相続するほうがいい。

リバモーでもかなりの額を流動化できる良い物件なら、
将来の売却リスクを考えて検討すべき。
少子化で不動産の市場価値は相対的に下がるから、
所有権に拘るような人は減るんじゃない？

[841: 匿名さん]

>837
十年前後者選びました
十年経った今、同じものが新築で売られるとすると恐らく倍の値段でも買えません

差がつきすぎなので、今の選択なら私は前者かな

[842: 匿名さん]

>>841
どういう意味ですか？ 後者でとくをしていらっしゃるのに、841さんはあえて前者を選択するということでしょうか

[843: 匿名さん]

837の意見を10年まえ言ってたら、大したもんだったけど、この10年の結果を言ってるだけで素人でも言える。
そして今はもう都心のマンションは値上がりし過ぎて、一般的な住宅として購入できる価格ではなくなった。
情報が古い。色んな災害や事情で流行は変化する。今後30年後に東京が首都であるかどうかすら分からない。

[844: 匿名さん]

>842
そんな難しい日本語書きました？
１０年前は都心選んで今なら田舎選ぶってことです
マンションは２件あるので田舎に別荘探してます
空いてる時はAirBnbで貸そうかな

[845: 匿名さん]

＞843
＞今後30年後に東京が首都であるかどうかすら分からない。

長期ローンで家を買うのは金の無駄ですね。

[846: 匿名さん]

＞一般的には新築か中古かなんか銀行からすれば関係ないですよ。むしろ借りる人の属性でしょうね

いくら借り手の属性が良くても、金融機関は中古マンションの将来の売却価値以下しか貸さない。
フラット35も中古マンションの仕様が融資基準に合わないと貸さない。
少子化で中古マンションの将来価値は下がる一方。
一部人気エリアの事例は参考にならないよ。

[847: 匿名さん]

ここは、無謀ローンの話しスレだよな？

[848: 匿名さん]

余裕ローンで買えばいいじゃない。
低収入世帯はまず自己資金確保。
安さに釣られて不具合マンションなんか買わないように。

[849: 匿名さん]

不具合時に、とんずらされない大手で。

[850: 匿名さん]

38才独身（生涯独身予定）
年収400万・正社員
頭金500万・ローン3000万
50平米・1LDK

購入予定です。
もちろん融資が受けられればの話ですが。
みなさんのご意見が聞きたいです

[851: 匿名さん]

>>850
独身決定なら1LDKでも構わないだろうけど、、、
往々にして予定通りに行かないのが人生だよ。

[852: 匿名さん]

>>850
結婚した時、売ったり貸したりしやすい物件ならいいんじゃないですか。

[853: 匿名さん]

単身マンションなんて安い賃貸物件が沢山ある。
買うことないよ。

[854: 850]

皆さんご回答ありがとうございます。
無謀なローンだ！とのご指摘がなかったので安心しました。

確かに何があるのか分からないのが人生ですが、自分はありえないくらい協調性がないので
結婚するつもりはありません。
自分で稼いだお金は自分の好きなように使いたいし、ふらっと旅にでることも多々あるとおもうので結婚というスタイルは向いていません。
ですので１LDKがジャストサイズです。

今回購入予定の物件は資産価値の高いタワーです。将来的に賃貸するにしても、売却することになったとしてもそれなりの収入は得られると見込んで金利の低い今購入することにしました。

[855: 匿名さん]

普通のサラリーマンだと国内外の転勤があるから、若いうちに家なんか買わない。
子供が学齢を迎え、落ち着いた環境が必要になってから購入を考える人がほとんど。
独身なら固定資産なんて無駄だよ。

[856: セキスイで、契約済み [男性]]

もう少し現金の手元準備ができるまで待った方がよくないですか？
私なら、頭金1000万で、ローン2000万円。
購入後の手持ち現金500万円まで待ちます。
無理は禁物です。
見えない経費が掛かりますから・・・

[857: 匿名さん]

タワマンはだめでしょ。
http://www.newsweekjapan.jp/stories/culture/2015/09/post-3940.php

[858: 匿名さん]

>>854

年収の割にローンが多過ぎるけど、独身だから無謀じゃない。
ダメなら売れば良いし。最低限かかる費用も子持ちよりは全然少ない。

独身ならどうにでもなるよ。

結婚して子供産まれたらキツいけど。

[859: 匿名さん]

>>850
まあでも、「テンプレに記入する」という協調性くらいは持とうよ。
残預金いくらかも分からんし。

[860: 匿名さん]

無謀なローンでわざわざマンションなんか買わないで戸建てにしたら。

[861: 匿名さん]

> いくら借り手の属性が良くても、金融機関は中古マンションの将来の売却価値以下しか貸さない。
> フラット35も中古マンションの仕様が融資基準に合わないと貸さない。 2

何が言いたいか分からなね
「売却価値以下しか貸さない」これは、基本新築でも一緒なんだけどね
中古の場合は、基本最初の売却価格が、新築より低いのだけどね

なので、基本銀行からすれば新築も中古も関係なく、担保次第ってことでしょ

[862: 匿名さん]

>861
そのとおり。
土地のない中古マンションは担保価値が著しく低いだけ。

[863: 匿名さん]

>　土地のない中古マンションは担保価値が著しく低いだけ。

区分所有も別に土地がないわけではないよ、割合分の価値は、普通に銀行も認めているしね
購入額が低いので、担保価値も低いのは当たり前の話だと思うけど

なんか、不動産＝土地っていう人多いですね
自分が住んでいる場所の資産性なんてほぼ関係ないのですけどね

[864: サラリーマンさん]

＞861,862

　ご指摘の通りですね。
　
　中古マンション＝門前払い(ローンNG)の都銀など、ありません。
　　
　

[865: 匿名さん]

マンションの土地は所有権でなく敷地権という仮想権利。
仮想持分は狭小で売却もできないから、戸建ての土地に比べ担保価値は大幅に低い。
マンションの価値は実質建物だけといっていい。

[866: 匿名さん]

＞自分が住んでいる場所の資産性なんてほぼ関係ないのですけどね

傾きマンションでは資産価値の保証を要求する人がいたよ。
関係ないはずなのに。

[867: 匿名さん]

>仮想持分は狭小で売却もできないから、戸建ての土地に比べ担保価値は大幅に低い。

元々の購入額も低いので担保価値が低いのは当たり前
購入時点の土地価格からの下げ幅はたいしたことないよ

> 傾きマンションでは資産価値の保証を要求する人がいたよ。
> 関係ないはずなのに。

要求して、もらえるなら要求はするでしょうね（また今回のは特別ケースだしね）
引越さないなら資産価値なんて関係ないのは戸建も同じだと思うけどね
引越すなら、結局引っ越し先で不動産必要になり、同等な不動産買うなら、結局±０になるだけだから、関係ない

[868: 匿名さん]

無謀なローンでマンション買っても集合住宅は本当に面倒だ。

[869: 匿名さん]

＞元々の購入額も低いので担保価値が低いのは当たり前
＞購入時点の土地価格からの下げ幅はたいしたことないよ

償却する建物の将来価値が低いのは当然。
だから中古マンションの購入では少額の住宅ローンしか借りられない。

[870: 匿名さん]

フローを生めない不動産はカス