年収に対して無謀なローン その32

[匿名さん]

その32です。
下記テンプレを参考して書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550338/

[821: 匿名さん]

>>820
大丈夫。分かるよ
汚い部屋を安く貸すか、綺麗にして高くするか、そこそこのキレイさのままでそこそこの値段で出すかは、家賃とそれに対するニーズ次第。
リフォームと言う先行投資をするかどうかは大家の自由。
リフォームして借り手がつかないのが一番最悪だね。

[822: 匿名さん]

今の住まいを賃貸にして二軒目購入を考えるなら、税、金利や設備入れ替え、リフォーム費 も念頭に入れないと収支見込みが狂うよ、と言う話し。あとは当事者が要る要らない含め判断すれゃいいだけ。

[823: 匿名さん]

>803
>①同マンション、下層階が3,800万程度で売れているので、
>超保守的に考えても、3,000万で売れる事。

マンションを売却したことがありますか？
中古マンションは金融機関の担保評価が低いので、ローンが可能でも借付額は少額です。
都市銀行では中古マンションの購入ローンはNGのところもあります。
自己資金のある一次取得者は、まず中古マンションなど買いません。
資金が潤沢な個人か現金買いの法人、外国人など販売先が限られます。

中古マンション市場は供給過剰なので、一部を除き売れ残りと値下げの繰り返しです。

[824: サラリーマンさん [男性 30代]]

中古マンションがローンNGの都銀ってどこですか?

属性の問題ですよね(笑)

[825: 匿名]

>>823
実績が3,800万なんだから3,000万なら売れるでしょ。適当なこと抜かさないように。

[826: 匿名さん]

うちのマンション１０年経って倍の値段で出している人いるよ
相場は+60％から80ぐらいだけど

[827: 匿名さん]

売り出し価格と売れた価格は別。
売れなければただの中古マンションの空き室。

フラット35も中古マンションの住宅ローンには物件に色々条件がつくから
自己資金のない一次取得者に中古マンションの購入は厳しい。
アジア系外国人のマンション投資熱も下がってるから、
中古マンション市場は買い手市場が続く。

[828: 匿名さん]

ニュースに成っている三井のマンション、杭打ち工事は旭化成の子会社だってね。

[829: サラリーマンさん]

ですから、中古マンションがローンNGの都銀って
具体的にどこですか???

[830: 匿名さん]

> 都市銀行では中古マンションの購入ローンはNGのところもあります。

これは、別に中古だからNGなのではなく、不動産価値　＜　ローン金額になるため、担保割れするからNGとかでしょ
一般的には新築か中古かなんか銀行からすれば関係ないですよ。むしろ借りる人の属性でしょうね

> 自己資金のある一次取得者は、まず中古マンションなど買いません。

これも関係ないですね
新築か中古ではなく、住みたいと思える物件かどうかですね
新築にこだわるのは、ギリギリで買う人か、成金かってことでしょ

[831: サラリーマンさん]

＞830

　完全同意、です。

[832: 匿名さん]

リバモも戸建て対象でマンションは対象外みたい。
マンション担保だと老後の金も借りられないよ。

[833: 匿名さん]

>>826
いい時に購入なさいましたね。

[834: 匿名さん]

>リバモも戸建て対象でマンションは対象外みたい。
>マンション担保だと老後の金も借りられないよ。

これも借りれますよ
単純に担保価値で計算されるだけ、ただ年齢が若いと返す時期には、マンションの耐久年数を超えてしまうと建て替えなどの話になり、資産価値が算出が難しくなるってだけ

戸健の場合は、建物価値０で、単純に（土地価格ー建て壊し費用）で計算するだけなので、借りやすいってだけ

[835: 匿名さん]

＞これも借りれますよ

マンションＯＫなリバースモーゲージなんかあるの？
普通のマンションはまず対象外でしょ。
どこのリバモ？

[836: 匿名さん]

http://www.mizuhobank.co.jp/setsumeisho/pdf/reverse_mortgage.pdf

マンションの適用はかなり難しいようです。100歳の時点で築45年以内っていうと、55歳で新築購入しなきゃ、適用されないみたい。

[837: 匿名さん]

ＦＰです。初めに申し上げますが、車必須社会の方には何の得にもならない
文章なので読み飛ばしてください。

私は「千葉埼玉で車持ち」と「都心で車なし」なら後者を勧めたいです。

いくらの車に乗るのか、何年のスパンで乗り換えるか、乗る頻度や距離はどうか、
運転技術、保険料などで変わるのでなんともいえないものの、
車にかかる費用はおよそ年間で70万くらいではないでしょうか。

30歳から65歳まで乗るとしたら、70万×35＝2450万です。

かなり乱暴に計算しますと
１　千葉埼玉に3000万の家を買い、35年車を持つ。
２　都心で場所を吟味して5200万のマンションを買い、車は持たない。
では、支払額に大差はつきません。

しかし30年後に何が起きるか？
１を選んだ場合、「そこに住み続ける」以外の選択肢はありません。
3000万で買った家は良くて1000万程度でしょう。
一方２パターンを選んだ場合、場所をよく吟味しさえすれば4000万程度
（うまいこと行けば同額程度）で売れますので、それを「元手」にして、
千葉埼玉に2000万の家を買えば、老後資金を2000万程度作ることができます、

あるいは夫婦どちらかの実家を立て替えて引退すれば、売れた4,5000万は
ほぼ丸ごと老後資金にできます。

もちろんこれは理想論かつ数字遊びです。

子供ができたらどうしても車があった方が便利だし、車があることで便利なことは
沢山あるし、ゴルフをする人はどうしても車はあった方がよいです。

なのでそのあたりはライフスタイルによるのですが、実際都心であれば車がなくても
子育てはできますし、旅行ならカーシェアリングやレンタカーでも十分。

家について考えるのであれば、あわせて「車は本当に必要か」も考えるべきだと思います。

[838: 匿名さん]

>>837
吟味した都心で5200万でファミリータイプが購入出来るならありだと思いますが、都心部だと50平米にもならないので、子育てとなると難しいんですよね。

お話は充分理解できます。

[839: 購入検討中さん]

>マンションの適用はかなり難しいようです。100歳の時点で築45年以内っていうと、55歳で新築購入しなきゃ、適用されないみたい。

というかリバモに手を出さないといけない時点で、どうかと思う

ローン組んで、高い金利払って、手に入れた土地を、かなり安いお金借りれるけど、死んだら所有権放棄
つまり借地と対して変わらないってことでしょ

[840: 匿名さん]

もし相続するにしても固定資産では駄目。
分割可能な流動資産に変えて相続するほうがいい。

リバモーでもかなりの額を流動化できる良い物件なら、
将来の売却リスクを考えて検討すべき。
少子化で不動産の市場価値は相対的に下がるから、
所有権に拘るような人は減るんじゃない？