年収に対して無謀なローン その32

[匿名さん]

その32です。
下記テンプレを参考して書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550338/

[781: 匿名さん]

年収や貯金もないのに家なんか買うな。
という単純な理由。

[782: 匿名さん]

>>780
たかだか750万で4900万ローンなんてデカ過ぎるだろ。
ローン組んだことある？
はっきり言って全力で止めるケースだよ。借り過ぎ。

[783: 匿名さん]

>776
たしかに貯金もなさすぎるし、無謀。
これは引き止める人が大半。
相当しっかりとした資金計画でもない限り、途中で手放す可能性高い。

[784: 匿名さん]

ボーナスなくなったら目も当てられない。
せめて予算をあと1500万は下げるのが賢い。

[785: 匿名さん]

>>776
トマホークの艦砲射撃とかあるならいいが、丸で無いなら借入下げるのが無難。

[786: 匿名さん]

>>776さん

まだお若いので、今無理して購入なさらなくてもいいんじゃないでしょうか。
もう少し将来的な展望（家族の人数など）が見えてからで充分と思います。
今は貯蓄に励まれてはいかがでしょう。
夫婦2人なら今は貯め時だと思います。

[787: 匿名さん]

庶民サラリーマンは、（期間：定年６０歳－実年齢）×１２０万＝借り入れ額ローンが上限だと思う。

[788: 匿名さん]

>>785
トマホークの艦砲射撃？？？

[789: 匿名さん]

借りるなよ
借金が1，5倍

[790: 匿名さん]

>788
両親からの資金援助。

[791: 匿名さん]

急な病気で当てが外れ

[792: 匿名さん]

>>776
年収750万で貯金200万(+α)、借入4900万、奥さんの収入は当てにならない、昇給不明、退職金なし、子ども2人希望。月々の管理費修繕費が2万5千円。

大丈夫な要素が見当たらない。

[793: 匿名さん]

年収の一年とか二年分の預金もできないような世帯が、
家を買うことは困難。

[794: 匿名さん]

最終判断は当事者ですが、ローン組んで始めたら引き返せませんからね。自己責任で。

[795: 匿名さん]

>>790
え？
トマホークは艦砲ではないですよ？？

[796: 匿名さん]

>>793
家を買うことは困難？？？

日本語が、かなり不自由なようですが。
もう少し、正しい言葉を使う訓練をすることをおすすめします

[797: 匿名さん]

無謀なローンをすすめるなよ、無責任だな。

[798: 買い換え検討中 [男性 30代]]

厳しいと感じつつ､､､
住み替えにて、進めております。
ご意見を賜れば、幸いです。

■世帯年収
　本人　　税込950万円　正社員
　配偶者　税込250万円　正社員（育児の為、時短中）

■家族構成
　本人　　39歳
　配偶者　38歳
　子供　　7歳、1歳

■物件価格・種類
　5200万円　中古戸建（築2年）

■住宅ローン
　・頭金　0万円（諸経費300万円は別途、現金払い）
　・借入　5,200万円
　・変動　35年、0.775％（都銀にて優遇金利▲1.7％）
　　　　　※元金均等2,600万、元利均等2,600万
　　　　　※地銀にて優遇金利▲1.8％もOK出ましたが、保険内容にて都銀にしました
　

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　3,000万円

■昇給見込み
　30万程度×8年、合計1,200万位まででしょうか

■定年・退職金
　60歳
　確定拠出年金で約1,300万程度　

■その他事情
　居住中のマンションは賃貸予定
　
　・ローン残が1,600万（3,900万の中古マンション）
　　　※合計6,800万のローンです
　・修繕積立、管理費で10万／月の支払
　・15万／月にて賃貸募集中
　　　※駅近で他物件より少々安く、恐らく決まりますが、将来に亘っては､､､です

宜しく、お願い致します。
　　　　
　　

[799: 匿名さん]

798さん

まず、マンションを賃貸した場合、住宅ローンではなく、アパートローンへの切り替えが必要になります
その金利は、一般的には3%以上になるため、貯蓄があるなら返済したほうがよいと思います

その場合、借入5200万で残貯金1400万前提になります

> ・修繕積立、管理費で10万／月の支払
>　・15万／月にて賃貸募集中

この場合、手元に5万円になりますが、これが本当なら、売却したほうがよいのでは？
内装の修繕は、個人でためる必要があるため、空きリスクも考えると集積ほぼ0かマイナスになると思うのですが

[800: 匿名さん]

798さん

まず、マンションを賃貸した場合、住宅ローンではなく、アパートローンへの切り替えが必要になります
その金利は、一般的には3%以上になるため、貯蓄があるなら返済したほうがよいと思います

その場合、借入5200万で残貯金1400万前提になります

> ・修繕積立、管理費で10万／月の支払
>　・15万／月にて賃貸募集中

この場合、手元に5万円になりますが、これが本当なら、売却したほうがよいのでは？
内装の修繕は、個人でためる必要があるし、空きリスクも考えると収益ほぼ0かマイナスになると思うのですが

[801: 匿名さん]

子供が大学生のうちに定年ね
年齢的にも金的にも難しいよ
やめたほうがいい

[802: 匿名さん]

>>798
いまのマンションが1600で売れる、もしくはローン＋管理費等同等で貸し出せて持ち出しが何もないと言う前提であれば、預金3000、ローン5,200になる。
このシンプルな条件なら行けそうな気もするが頭金を入れたいなあ。
実際は居住中のローンがあるから残したいんだろうけど。

賃貸収入をどう見込むかだよな。

[803: 買い換え検討中 [男性 30代]]

799～802さん

　有難うございます。
　現マンションを、賃貸／売却は迷うところでした。

　①同マンション、下層階が3,800万程度で売れているので、
　　超保守的に考えても、3,000万で売れる事。
　②配偶者の時短を少々短く（勤務時間を延ばす）する事。
　③実家より500万程度の支援を受ける事。

　で、甘く考えておりました。（色々考えたのですが､､､）

　子供の教育費を考慮し、考え直します。
　ALL変動も悩んだポイントでした。

[804: 匿名さん]

もう少し早く子供作っておくか
専門職の嫁もらっておけばなんとか
今さらですけどね

[805: 匿名さん]

実行するならマンションは売った方が良さそうですね。賃貸にしても管理費、固定資産税は大家負担、管理する不動産屋の手数料等々。あと上で書かれている方が居る様に途切れなく順調に借主が有るか不確実。

[806: 買い換え検討中 [男性 30代]]

804～805さん

　アドバイス、有難うございます!!!
　
　ご指摘点、ご尤もですね。
　1Rではなく、3LDKなのでファミリー(＝入替が頻繁では無い)と
　甘めの想定でしたね、反省です。

　良く考えます!!!

[807: 匿名さん]

家賃収入が有ると給与との合計課税所得から、所得税、住民税とかが増えるから、貸し出す事でどの程度純利が有るかで微妙の場合もあるよね。

[808: 匿名さん]

あっ、普通、他人に貸す時は今使っている設備とか交換したり壁紙とか張り替えてリフォームしないと貸せないから、
その費用も支出として見ておく必要が有るよ。
また個人的な経験として建替え時に仮住いを数ヶ月借りましたがマンション家賃は3DK16万でした。建替え費用の住宅ローン返済は月12万弱。15万16万の家賃が払える世帯は賃貸よりマイホームを考えるでしょうね。

[809: 匿名さん]

それは貧乏人の発想だけど、まぁ責めないでおいてあげるわ。

[810: 匿名さん]

>>808
>普通、他人に貸す時は今使っている設備とか交換したり壁紙とか張り替えてリフォームしないと貸せないから、

そんなことないですよ。
もちろん築年数、状態によりますが。
２年で貸しましたが、リフォームなんて一切してません。

>15万16万の家賃が払える世帯は賃貸よりマイホームを考えるでしょうね。

ヒント：法人契約
都外、駅から遠いけど、３LDK 21万で貸してます。

[811: 匿名さん]

甘めの想定というか設定でしたね。

[812: 匿名さん]

>>810
相談者はローン残1600万（3600万中古マンション）の賃貸計画だよ。貸すなら多少でも水回りや浴槽とかリフォームは必要でしょ。

[813: 匿名さん]

リフォームなしで貸すレベルなら
その後もリフォームなしで住む気満々
なりふり構わない人っているんだね

[814: 匿名さん]

>>812
それを決めるのは借りる人。
リフォームしないと貸せるかどうかは賃料にもよる。
貸すためにリフォーム必須、というのは間違い。

[815: 匿名さん]

屁理屈ばっかり、無謀な人の考えそうなこと。

[816: 匿名さん]

転勤で何回か分譲借りたけど、リフォームしてるかどうかなんて聞かなかったな。
賃料に見合う部屋かどうかだけ。クリーニング入ってればそれで十分。

[817: 匿名さん]

ずぼらな単身者はシカトするとしてファミリータイプで黄ばんだ壁紙やキッチン、レンジが汚いと借りたくないでしょ。アカのシミ付いている浴槽も。

[818: 匿名さん]

借りたくないというより、住みたくないね。

[819: 匿名さん]

マンションなんて買うから
分譲賃貸で住むのが最低限

[820: 匿名さん]

>>817
いやだから、それはリフォーム必須なレベルだし、それでも賃料下げて借りる人がもしいればリフォーム不要。

スレチだからそろそろ止めるけど、文意理解出来ない人多過ぎ（笑）

俺が言いたいのは賃貸に出す＝リフォーム必須は間違い、ということ。
リフォーム不要なんて言ってない。良く読んでな。

[821: 匿名さん]

>>820
大丈夫。分かるよ
汚い部屋を安く貸すか、綺麗にして高くするか、そこそこのキレイさのままでそこそこの値段で出すかは、家賃とそれに対するニーズ次第。
リフォームと言う先行投資をするかどうかは大家の自由。
リフォームして借り手がつかないのが一番最悪だね。

[822: 匿名さん]

今の住まいを賃貸にして二軒目購入を考えるなら、税、金利や設備入れ替え、リフォーム費 も念頭に入れないと収支見込みが狂うよ、と言う話し。あとは当事者が要る要らない含め判断すれゃいいだけ。

[823: 匿名さん]

>803
>①同マンション、下層階が3,800万程度で売れているので、
>超保守的に考えても、3,000万で売れる事。

マンションを売却したことがありますか？
中古マンションは金融機関の担保評価が低いので、ローンが可能でも借付額は少額です。
都市銀行では中古マンションの購入ローンはNGのところもあります。
自己資金のある一次取得者は、まず中古マンションなど買いません。
資金が潤沢な個人か現金買いの法人、外国人など販売先が限られます。

中古マンション市場は供給過剰なので、一部を除き売れ残りと値下げの繰り返しです。

[824: サラリーマンさん [男性 30代]]

中古マンションがローンNGの都銀ってどこですか?

属性の問題ですよね(笑)

[825: 匿名]

>>823
実績が3,800万なんだから3,000万なら売れるでしょ。適当なこと抜かさないように。

[826: 匿名さん]

うちのマンション１０年経って倍の値段で出している人いるよ
相場は+60％から80ぐらいだけど

[827: 匿名さん]

売り出し価格と売れた価格は別。
売れなければただの中古マンションの空き室。

フラット35も中古マンションの住宅ローンには物件に色々条件がつくから
自己資金のない一次取得者に中古マンションの購入は厳しい。
アジア系外国人のマンション投資熱も下がってるから、
中古マンション市場は買い手市場が続く。

[828: 匿名さん]

ニュースに成っている三井のマンション、杭打ち工事は旭化成の子会社だってね。

[829: サラリーマンさん]

ですから、中古マンションがローンNGの都銀って
具体的にどこですか???

[830: 匿名さん]

> 都市銀行では中古マンションの購入ローンはNGのところもあります。

これは、別に中古だからNGなのではなく、不動産価値　＜　ローン金額になるため、担保割れするからNGとかでしょ
一般的には新築か中古かなんか銀行からすれば関係ないですよ。むしろ借りる人の属性でしょうね

> 自己資金のある一次取得者は、まず中古マンションなど買いません。

これも関係ないですね
新築か中古ではなく、住みたいと思える物件かどうかですね
新築にこだわるのは、ギリギリで買う人か、成金かってことでしょ