年収に対して無謀なローン その32

[匿名さん]

その32です。
下記テンプレを参考して書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/550338/

[101: 匿名さん]

貯蓄150万てこと？
土地だけ現金で先に買えるならまだしも…

[102: 匿名さん]

>>97
無謀だよね。後はどうするか夫婦で決めるしかない。

[103: 匿名さん]

>>97

いまの状況によりますね。
もちろん頭金も無い状態で家購入は冒険だとおもいますが、兄に貸した額がいくらなのかは知りませんが
・あなた方夫婦には浪費癖がない
・家買っても家賃と変わりない
ならいいかも。

本音は少し貯金ためてからがいいとは思いますが、どうしても欲しい物件なら買ってもいいかも。

ただ貯金がない状況は不安が付きまとうので、購入後はよりいっそう節約して、はやく300万くらいはためたほうがいい。

[104: 97]

やっぱり無謀ですよね

同僚が頭金０でマンション購入したけど割と大丈夫そうなので
うちもいけるかな〜とか思ったんですが・・・

当分は貯蓄頑張ります。

[105: 匿名さん [女性 30代]]

世帯年収
　夫　税込500万円　
　妻　派遣社員 240万円

■家族構成　※要年齢
　夫 32歳
　妻 42歳
　子供 6歳
子供 2歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　土地 親所有
建物 2000万円

■住宅ローン
　・頭金　なし
　・借入　2000万円
諸費 200万円は用意

■貯蓄　(購入後の残貯金)
400万円

■昇給見込み
夫　1年で1万円

■定年・退職金
　夫 65歳

■その他
子供は高校まで公立を希望。大学まで行かせたい。

ローンはなんとかなるかと、思っていますが、
私（妻）がいつまで働けるかがわからないので、教育費が心配です。
建築費を下げるべきでしょうか。

[106: 銀行関係者さん]

6月11日、長期金利(新発10年物国債の利回り)が一時0.545％まで上昇し、2014年9月以来の水準となった。黒田日銀の金融緩和政策によって金利上昇への警戒感はしばらく後退していたが、足元で米国やドイツの長期金利が大きく上昇したことなどを背景に、日本の金利環境は上振れが意識されやすい地合いが醸成されている。

　長期金利の上昇は、個人向け住宅ローンの利上げにも直結する。住宅ローンは返済期間が長いという特性上、わずかな金利上昇でもボディーブローのように家計を圧迫する。

　不運にして、筆者の住むマンションの区分所有者が、住宅ローンの長期滞納により自室を強制売却(競売)させられた。賃貸住宅なら契約を解除することで返済義務を逃れるが、分譲の場合はそうはいかない。あらためて、住宅ローン呪縛を目の当たりにすることとなった。


　離婚から"滞納の連鎖"が始まる


　筆者と同じマンションに住むAさんは、中古ながら2001年に広さ約50平方メートルの2DKタイプを2200万円で購入し、妻と一人息子の3人で平穏な毎日を送っていた。ところが、次第に夫婦間に亀裂が生じるようになり、協議の末、離婚への道を選ぶこととなった。

　相当ショックだったのか、当時29歳だったAさんは11年間勤務した会社を突然に退職し、自宅近くのパチンコ屋でアルバイトをしながら一人暮らしの生活をスタートさせた。

　それでも住宅ローンだけは滞納せず、毎月およそ7万円の返済をこれまでどおり続けた。妻と息子のいなくなった自宅マンションで、一人暮らしを余儀なくされながらも自宅だけは手放すまいと、寝る時間を惜しんでアルバイトに励んだ。

　しかし、毎月19万円程度の収入で生活をやりくりするのは容易でなく、2006年3月から管理費と修繕積立金(合計で月額2万円強)を滞納し始めた。管理組合は電話に訪問、内容証明郵便の送達と、ひととおりの督促を行ったが、残念なことにAさんの対応は不誠実だった。そこで、2008年6月に小額訴訟を東京簡易裁判所に申し立て、督促の場を法廷へと移した。

　結果は管理組合の言い分が全面的に認められ、勝訴判決が確定した。組合側には何の落ち度もないのだから、極めて当然な結果だった。想定外だったのは、Aさんに支払おうという姿勢がまったく見られなかった点だ。業を煮やした管理組合は、探偵を雇ってAさんの所在調査を敢行。勤務先を調べ、給与を差し押さえようと債権執行に踏み切った。

　ところが、登記簿を閲覧してみると、すでに東京都と都税事務所からマンションの所有権に対し、2008年2月に差し押さえ登記がなされていた。長らく固定資産税や住民税を滞納していたのだ。

　さらに調査を進めると、消費者金融から借金していることがわかり、住宅ローンを滞納している事実も判明した。至るところで“滞納の連鎖”が始まっていたのだ。住宅ローン債権は銀行から保証会社へと移管されており、保証会社から残額1748万円の支払請求が2010年7月にAさんのもとへ送られてきた。

[107: 匿名さん]

預金も自己資金もない世帯は、家なんか買うより貯蓄。
「家賃で家が買える。」というのは不動産業者の慣用句。
火災・地震保険料や固定資産税、マンションだと毎月管理費もかかる。

低金利の長期返済ローンで毎月返済額を低くして、家賃と比較する手法に引っかかるのは情弱だけ。

[108: 銀行関係者さん]

　抵当権の実行で強制的に自宅売却




© 東洋経済オンライン 提供　Aさんは完全に窮地に追いやられてしまい、残された道は(1)自己破産､(2)マンションの任意売却､(3)強制売却(競売) のいずれかしかなかった。弁護士とも相談し、最もダメージが少ない任意売却を本人に勧めたが、時すでに遅く、主導権は完全に金融機関の手中にあった。

　2011年3月、東京地方裁判所の執行官の差出名で、管理組合宛に1通の照会書が送られてきた。「不動産競売事件につき、当該マンションの管理費などの共益費の月額と延滞額について、民事執行法に基づき照会しますので回答をお願いします」という内容の封書だった。

　要は、Aさんの部屋はすでに東京地裁によって不動産競売の開始決定がなされていたのだ。競売実施に向けた物件調査の一環で、管理費などの滞納金額についての照会を管理組合に求めてきた。本人の意思とは関係なく、金融機関側は水面下で粛々と債権回収に向けた動きを加速させていた。

　銀行は貸した住宅ローンが返ってこない場合を想定し、土地と建物に必ず抵当権を設定する。そして、長期滞納により返済の継続が不可能と判断した場合、金融機関は裁判所の許可を得て抵当権を実行。抵当物件を換価処分し、その売却代金から優先弁済を受けることで残債を回収する。こうした強制的な法的措置が「競売」だ。


　家を失ってもローン返済はなくならない
非情にも住宅ローン呪縛はこれで終わらなかった。競売後も返済請求は消滅しなかった。というのも、売却代金でローン残債が相殺できない場合、競売後も未払い分の住宅ローンを返済し続けなければならないからだ。こうしたローンを「リコースローン」という。Aさんの場合も相殺できなかったため、アルバイトをしながら住宅ローンの未払い分を返済し続けなければならなかった。

　米国では、マイホームを手放しさえすれば、たとえ売却価格がローン残債を下回る担保割れ状態に陥っても、それ以上の責任を負わないのが一般的だ。「ノンリコースローン」といって、住宅ローンの利用者には有限責任が課されるため、自宅の明け渡しと同時に、すべての権利・義務から解放される。

　他方、日本は競売後も完済するまで住宅ローン呪縛から逃れられない。考えてみてほしい。無条件に債権を放棄していたら、金融機関の経営が不安定になる。滞納者の債務免除を繰り返していたら、返済秩序を歪める原因にもなりかねない。

　長期返済となる住宅ローンでは、病気や事故、あるいは勤務先の破綻やリストラなど、本人の意思に反して返済計画が狂うことは決して珍しくない。返済期間が20～30年ともなれば、何が起きても不思議ではない。

　このことからわかるように、住宅ローン借入時には常に競売される可能性を意識・警戒する必要がある。換言すれば、住宅ローンを組んでマイホームを手に入れる「責任」や「覚悟」に対する自覚が欠かせない。

　いったん返済計画が狂い始めると、元の状態に戻すのは困難を極める。借りたものを返すのは当然のことなのだ。滞納の行き着く果ては競売であることを認識したうえで、住宅購入の決断をすべきである。

[109: 匿名さん]

年収に対してローンが無謀か、というスレなのでスレ違いなうえ、長文になってしまうが許して欲しい。

ちなみに自分は年収700万男性で、ゲイやホモではないが絶食系男子なので結婚はないのだが、家の購入を検討中。


俺の親父は、千葉のそこそこ便利な場所に大きめな戸建てを買った。
親父は毎朝、激混みな東西線に揺られて大変だったが頑張って通っていた。

専業主婦の母は、庭付きの大きな戸建てが手に入って喜んでいたし、
車もあったので家族であちこちいけた。

一方、伯父（父の兄）は、同時期に目黒区の閑静な住宅街に
小さなマンションを買った。ウチからすればうさぎ小屋レベルの小さな家だった。
しかも、どこに行くのも電車とバスで十分だから車はない、という。


母はよく「あんな小さなマンションなのに、8000万なんてありえない！
ウチは5000万でもこんなに大きな家を買えた！お義姉さんも、
ウチは利便性重視でみたいなこと言ってたけど、あんな小さな家で、
しかもマンションなんてただの空間！ウチの勝ち！」みたいなことを
言っていた（実際は違う言い回しだけど）。


しかし、時は流れて30年。

フタを開けてみると、ウチの実家は駅からの距離も微妙で、
家は中身こそそれなりにリフォームしつつ頑張っているが、やはりボロさは感じるし、
建物の価値もゼロ。土地の査定をしてもらったところ2200万だった。
両親はこのままあの家で一生を終えてもらうほかない。


一方伯父のマンションは、フルリフォームした後で売りに出した結果、
なんと買った時より高い8200万で売れたらしい（リフォーム代に500万ほど使ったらしいが）、
そして、藤沢方面に4000万の新築戸建てを購入し（買い替え）、

残り4000万（から税金を引いたもの）は退職金（老後資金）の上乗せにする、とのこと。

これから両親はつつましく、ボロけた家に住む一方、伯父夫婦は新築の大きな
戸建てに住みながら、最新の家電と家具に囲まれて毎年海外旅行。
従兄弟の結婚式でもドンと援助。

完全に伯父の読み勝ちで、母親涙目。

自分は今まで、郊外の戸建てて育っていたし、母親の勝利宣言まで聞いてしまっていたので、
漠然と郊外に戸建てを買おうと思っていたのだが、ここ数年の伯父のハンパない、
大逆転劇を目の当たりにして、一気に車処分＆都心マンションに方向転換。

スレ違いの駄分スマン。スルーしてくれ。

[110: 匿名さん]

>俺の親父は、千葉のそこそこ便利な場所に大きめな戸建てを買った。

立地が千葉というところでアウト。
千葉で30年前に5000万というと、バブル期の価格で今は二束三文。
都内の物件とは比較にならない。
戸建てもマンションも、売却を前提にするなら都内の利便性のいい立地。

[111: 匿名さん]

千葉は都内までぐる～っと廻らなきゃならんから時間のロスも多い。台風シーズンもシーズンを体感し過ぎるし。。

[112: 匿名]

>>109
親がアホだから子供もアホなんだな…

[113: 匿名さん]

職が安定している日本ではノンリコースローンのデメリットの方が大きいのに、メリットだけで紹介する記事は無知さが先立つ。
貸し手側(銀行)の再保険コストが高いし。

借り手のリスクの管理も違い、固定金利が主な米国に対し、早く元金を減らそうと利率の低い変動金利が多い日本。
利率の高いノンリコースローンが日本に受け入れられる可能性は低いだろう。

[114: 匿名さん]

任意整理のマンション１回買ったことあるけど結局売主は破産して弁護士と売買契約書締結したな。
競売とか任意整理しても破産とか任意整理みたいに債務放棄が無いとなると、
このスレに相談するような返済に不安がある人は>>109みたいに都心の好立地にマンション買わないとダメって事だね。

[115: 匿名さん [ 40代]]

>>114
どれだけ矛盾したことを言ってるかわかります？

[116: 匿名さん]

またまたスレチing
タイトルを理解出来ないのか、何処にでも書いて自己満足してる輩か、、

[117: 匿名さん]

お願いします。

■世帯年収
　本人　　税込630万円　正社員（一部上場）
　配偶者　税込580万円　正社員 （一部上場の子会社）

■家族構成　※要年齢
　本人　33歳
　配偶者　29歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　6400万円　新築マンション 都内。メトロ駅3分以内。

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　12000円・8000円・0円／月

■住宅ローン
　・頭金　1100万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　5300万円
　・変動　35年・0.65%（5年固定）

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500～700万円

■昇給見込み
　夫：630万→642万→654万は確実（毎年基本給が1万円上がる）。
　　　その後は昇格試験次第。
　妻：不明。昇給、昇格次第。

■定年・退職金
　夫：60歳
　　　2300万程度見込み
　　　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　
　　　
　　　別途、27歳から毎月積み立てている年金保険が、
　　　60歳で満期になって650万一括or10年で分割を選択。
　　

　妻：60歳
　　　1500万程度見込み。
　　　55歳で早期退職すると、退職金が2000万に上乗せ。
　　　再雇用はなく、本人は早期退職希望。


■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供は来年の夏から仕込みはじめ、再来年の5月～8月の誕生を狙う。
　ただし、出来なくても、不妊治療はしない。
　2人作る気はないが、心変わりして欲しくなったら、3000万台の常磐線エリアに
　住み換えることで、居住面積の拡大＆ローンの圧縮を狙う。

■その他事情
　・車は手放した。
　・親からの援助100万円×2は新築祝いで貰える（速攻で繰り上げるか、家具類の足しにする）。
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。
　・妻実家、夫実家はそれぞれ都内で、メトロで30分程度。
　　夫の母、妻の母、ともに元気なので、ある程度のサポートは望めるが、区も異なるし、
　　同居や敷地内別居ほどのサポートは受けられない。

[118: 購入検討中さん]

■世帯年収
　夫 税込600万円　公務員
　妻 税込350万円　正社員 、時短勤務中

■家族構成　※要年齢
　夫 31歳
　妻 31歳
　子供１　3歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　4000万 注文住宅（諸費用、付帯工事含）
　土地は親の土地を利用

■住宅ローン
　・頭金　1000万円（親からの援助500万含）
　・借入　3000万円
　・フラット35s

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　500万円
（＋これから引き渡しまでの貯蓄増加分）

■昇給見込み
　夫 40代で700万円台
　妻 5年ごとに80万昇給、フルタイム復帰で450万

■定年・退職金
　夫 60歳・2000万程度見込み
　妻 60歳・有（金額は未知）
　定年後、5年間の再雇用制度有り

■将来の家族構成の予定
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・持ち家手当 15年で500万支給あり
　・妻は産休、育休が取りやすい職場
　・妻は2人目の子供が小学生の間は時短勤務で働く予定
　・車 4年以内の買い替えが必須
　・上記とは別に軽を一台買い足すことを検討中

無謀かどう自分ではわかりません。
子供は中学まで公立、高校大学は私立予定です。
妻が働き続ければ、大丈夫かなと思います。
ただこれから第二子の出産等、生活が変わる可能性があるので、共働き前提でローンを組むのは危険でしょうか？

[119: 匿名さん]

>117
残余金もそこそこ有るし、２馬力なら問題無しですが、退職金が少ないので2nd lifeに懸念有り。
やっていない人よりはいいですが個人年金も少ないね。後、一括で貰わない方が諸々良いですよ。
>118
１馬力でもローンは問題無いでしょう。
>無謀かどう自分ではわかりません。
大人なんだから自分で判らないのが問題では？

[120: 匿名さん]

>117
問題なし。

結婚何年目かは分からないけど、1800万近く貯金したのは立派。
少ないとはいえ27歳からちゃんと個人年金を作っている（金額からして月に1万くらいかな？）のも好印象。
車を手放している、というのも大きい。
それに子供を作る時期についてバースコントロールして点、万が一2人目が欲しくなったら
常磐線沿線に逃げる計画であるところからも堅実性も感じる。

ただ、119氏同様、セカンドライフの薄さが若干気になる。
特に、2人目を作る→常磐線沿線に住み換え、というルートをたどった場合が怖い。
計画通り1人で終わるなら、万が一の事態になったら千葉埼玉に住み換えることで、
老後資金を退職金に2,3000万程度上乗せできるの逃げ切れる。


>>118
ローン自体は問題ないと思います。

ただ、（義）両親の助けは？
お金の問題ではなく、現実の問題として、奥さんが時短とはいえ
働きながら2人の子供を見るのは、どちらかの両親の助けがない
限り無理だと思います。