パークナード経堂ってどう？

[購入検討中さん [男性]]

パークナード経堂についての情報を希望しています。暮らしやすい住環境なのか気になっています。
駐車場が平置きなので便利そうですし、樹木も多くてのんびりできそうですね。
設備や室内の雰囲気はどうなるのでしょうか。色々なことについて、ご意見お願いします。


所在地：東京都世田谷区桜上水一丁目86番1（地番）
交通：小田急小田原線 「経堂」駅 徒歩10分
東急世田谷線 「松原」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.21平米～72.12平米
売主：ジェイレックス・コーポレーション株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：パナホーム・合人社コミュニティ株式会社


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【本文の売主を変更しました。2019.12.27　管理担当】

[81: 購入検討中さん]

模型をみた感じは建物はザ長谷工でした。さすがに郊外の長谷工物件的な安っぽさはないのですが、にじみ出る長谷工感があります。近隣の財閥系マンションのような重厚感がないです。ただ、敷地に余裕があるので、エントランスの植栽が映えるようになると近隣のマンションとの差別化はできるかもですね。そうはいっても建物と仕様はザ長谷工なことには変わらないのですが。

[82: 匿名さん]

設計・監理と施工が長谷工なので、デザインも基本は長谷工が担当。
というか、本物件は用地仕入れから始まって、デベへの企画提案まで長谷工が行っているかと。
デベがパナ単独ではないのは、パナ一社だと営業力弱くて厳しいってことで、すみふを入れてるのかな。
正直、デザインは好き好きなので一概には何とも言えないけど、81の言うように「ザ長谷工」感がハンパない。
間取りを見ても、各住戸でさえ何の変哲もない田の字のオンパレードで角住戸感が薄いのが残念。
これで価格が安ければ「価格に見合った…」となるのだけれども、想像以上に高かった。
経堂徒歩10分圏内ならあせらなくても、もっと素敵なマンションが出てくるだろうと我が家は断念した。

[83: ビギナーさん [女性 30代]]

仕様が悪いというのはどのへんを言うのでしょうか？皆さん教えてください。

[84: 匿名]

>>83
完売してない竣工後の他の長谷工物件と、赤堤エリアで今売り出し中の三井、野村の中古マンションを比較してみると仕様の良し悪しなんて素人でも感覚でわかるよ。実物を内見する方がモデルルーム見学よりずっと参考になる。三井はかなり仕様がいい方、野村はまずまず、長谷工は...まあ、マンション選ぶ基準は人それぞれだからね。

[85: 購入検討中さん]

いくら仕様が良いと言われても、他人が生活していた部屋に７０００万円も投資する気は毛頭ございません。購入するなら手垢のついてない新築しかないでしょう！

[86: 買い換え検討中 [女性 40代]]

住んでしまえば仕様云々は全く気にならなくなります。あとは築年数で評価されるだけですよ。

[87: 購入検討中さん]

＞86さん
築年数がたてばたつほど、仕様の良いマンションと仕様の悪いマンションの価格差が開いていくものだと思います。
85さんのように新築が絶対で、リセールバリューを気にせず永住するのであれば、自身が買える金額なら相対的な高い安いは関係ないですし、仕様も住んでれば気にならなくなると思いますけど、人生なにがおこるかわかるないので私はリセールバリューが大切です。リセールバリューの観点からは、仕様の低さ等、全体的に大衆マンションなこのマンションは難しいと思います。

[88: 匿名さん]

仕様に対して価格が高いのが最大の懸念ポイント。エリアがエリアだけに、リセール時に他物件との差が顕著に出るので、苦労するかと。

[89: 匿名さん]

リーセルでもまずは立地、次にデベ、そして価格。
個別仕様なんてマイナー、築10年もすればどんな仕様も時代遅れ、リノベ対象。
駅10分強、パナ、長谷工と準一流だがそこそこでお買得じゃないの。ちょっと高いのはいまどきどこも同じ。

[90: 匿名さん]

トイレの仕様がおしゃれですね。スマートリモコンやタンクレストイレは見た目がいいです
手洗いカウンターもあるので掃除は大変ですが、来客が多い方には魅力的です
セキュリティーもしっかりしているので安心できそうです

[91: 近隣住民]

>>89
皆さんが言う仕様の低さって、リノベで変えられる建具とかキッチンとか床とか内装のことというよりは、天井高とかサッシ高とかエレベーターがない棟があるとかどう見ても長谷工な外観だとか、坪350万円のマンションにしては残念すぎる造りなんじゃないですか。ちょっと高いどころか高過ぎですよ。高級感を演出したいなら、あの古びた雑居ビル内のモデルルームはなんとかしてください。
この値段で手洗いカウンターがないトイレなんてありえないし。

[92: 近隣住民]

手洗いカウンターがあって当たり前と書くつもりを間違えた、すみません。さすがにこのマンションは手洗いカウンター付きトイレで二重床、天井だったかと。値段的に当然だけどね。

[93: 匿名さん]

随分専門的な意見が多すぎて、私のような素人には理解できません！

[94: 購入検討中さん]

情報が錯綜してますね。
フォローするわけではないですが、一旦整理すると、住戸内は二重床天井でトイレはタンクレス、手洗いカウンター付です。また、ここのMRは昨年度の三菱物件にも使われていたところで、立地的には妥当な場所かと思います。

他の方も仰ってますが、マンションはまず立地ありきで、あとはデベや施工会社含めたブランド力、そして建物の構造的クオリティ・デザイン、住戸内仕様、ランドプラン、周辺環境と続き、最後に上記に見合った価格かといった点が重視されるかと思います。

以下は上記を踏まえたイチ検討者としての私の個人的感想です。

当物件は表記上駅徒歩10分（実測12分）とやや遠く、パナ&長谷工といったデベ＆施工会社の組み合わせはブランド力としては弱く（すみふが販売代理に入っているのはその為）、建物外観のザ長谷工仕様からは高級感が感じられませんでした。一方、価格帯を意識したのか住戸内仕様は長谷工にしては力を入れており、二重床天井、ディスポーザー標準仕様はもちろん、キッチン天板は大理石仕上げになっています。洗面カウンターが大理石仕上げになっていれば更に良かったのですが。ランドプランは、広大な敷地に多くの植栽による緑豊かな風景が期待される素晴らしいもので、全台平置き駐車場なのも利便性に優れた点や管理費を抑えられている点で良いですね。一部住戸を除き、赤堤通りから一本中に入った閑静な住宅街の一角という環境を享受できるメリットも大きいです。最後に価格ですが、不動産市況上昇とはいえ上記観点を鑑みると売主やや強気に映ります。昨年度三菱分譲の経堂物件を考慮に入れても、坪330が妥当ラインな気がします。

[96: 匿名さん]

間取りを見ていると、どのプランも和室がないように思いました。
まだ販売開始されていないので何とも言えないですが
１部屋は和室ほしいかなと思います。
これって、オプションとかになってしまうのかしら？

[97: 物件比較中さん]

食洗機オプションなんて、最近のマンションでは考えられない低仕様。長谷工だとしても厳しい。

これで価格が坪/370万なんてボッタクリもいいところですね。

[98: 匿名さん]

和室は購入後に、自分でリフォームしてくださいと言われましたよ。

[99: 匿名さん]

長谷工ですから・・。中古でも長谷工仕様は敬遠されてますからね。
長谷工は郊外の格安物件なら問題ありませんが、都心では厳しいですよ。

[100: 匿名]

このマンションは仕様以前に企画が素人的。子育てファミリー層向けの立地に、ＤＩＮＫＳ向けの狭いプラン。老朽化した一戸建てに住んでる近隣老人の買い替え需要でも当てにしてるのか。坪370で売るには不動産マーケットに疎い老人ターゲットにガンガンいくしかなさそう。

[104: 匿名さん]

和室の好みは人によって違うため、本当に難しいように感じます。
私は趣味が将棋なので、和室はあってもいいかと思いますが、使うかどうか難しい。
実家に和室がありましたが、結局絨毯をひいて和室の意味があまり無くなってしまいました。

[105: 物件比較中さん]

パナホームってパナソニックのグループ会社だったんですね。良い意味で見る印象が変わりました。

[106: 匿名]

プラウド桜新町と比較してしまう。どちらも駅から10分で、都心へのアクセスしやすさもほぼ同じ。プラウドの方が広くて仕様がいいけど、駅を中心とした商店街の充実度や暮らしやすさは経堂の方がやや上な気も。

[107: 検討中 [女性]]

見てないでしょ。
私も最初はどうかなって思ってましたけど、見たら長谷工ではなくパナホーム仕様でしたよ。
マンションでは実績ある施工会社で仕様はパナ仕様。
いいんじゃない？

[108: 匿名さん]

>>107

外観は贔屓目に見てもザ長谷工仕様じゃないかな。むしろマンションにおけるパナ仕様ってどんな仕様か代表的な物件をいくつか教えてほしいです。

[109: 匿名さん]

パナホーム仕様、長谷工仕様という言葉を初めて目にしましたが、
それぞれどのような特徴があるんですか？
施工会社を上げなくても見る人には判ってしまうような何か
仕様に目立った特徴があるのでしょうか。

[110: 購入検討中さん]

郊外によくある坪200万しないくらいの15階建以下の複数棟で大規模のマンションはたいてい長谷工ですが、外観はそれらのマンションと同じ印象があります。
長谷工が施工・販売のマンションは直床とか共用廊下側の部屋は柱が食い込むとか全室田の字プランという特徴がありますが、販売（デベロッパー）が長谷工以外の場合（野村とか三井とか）は、さすがにグレードがあがり、このマンションもパナがデベということで、二重床とか空気清浄的な仕組みとかあったりしますが、モデルルームを見ると建具とかいろいろ坪単価の割には安っぽく長谷工の香りがします。

9月にモデルルームで渡されたスケジュールは10月に1期登録申し込みでしたが、遅れているところをみると、パナが想定したより申し込みが入ってないんでしょうね。

こことパークホームズ世田谷豪徳寺　翠景邸と比較している人もいそうですね。

[112: 匿名さん]

2LDKで5700万円台なのがちょっと高い気がしますが、このあたりにすると妥当の金額なのかな。

目隠しのように木々が生えているので、ベランダに出ても外から（下から）見られにくいのがいいですよね。

間取りのページには3LDKしかないですが、2LDKの間取りは資料請求で教えてもらえるでしょうか。

[113: 物件比較中さん]

>112
モデルルームで見せてもらいましたが、ここは間取りのバリエーションが少なく、
３LDKがメインで、２LDKの部屋はあまり多くなかったように思います。
記憶違いでなければ、赤堤通りに面した棟の縦一列とエントランスのある棟に
あったような気が。角部屋はなかったかと。

間取り的には長谷工物件らしい中住戸で、とりたてて特徴なかったです。
「2LDKで5700万円台」＝坪330万超なので、だいぶ高いです。

[114: 匿名さん]

販売予定時期がズルズルと後ろ倒れになってるのが気になりますね。需要が少ないのでしょうか。
また、竣工・入居がともに来年の11月下旬とありますが、普通はここくらいの規模だと竣工してから1〜2ヶ月間は内覧会を通して、補修箇所の洗い出し・修繕等を行った上での引き渡し・入居になるはずですが、その期間が全く設けられていなさそうのが気掛かりです。

[115: 匿名さん]

スケジュールはタイトなのは同意です。
せめて１ヶ月、と思うけれど…。
販売は流石にもうそろそろ行われるのかしらと考えています
ローンの相談会も始まっていますし、何よりも１２月中旬に入っております。
これ以上延ばすとなると年明け、ということになり得る？

[116: 匿名さん]

この価格だと高値掴みになるわ。

[117: 匿名さん]

世田谷で駅からこんなに離れてるのに高すぎるような・・・都心と変わらないような

[118: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151219-00000569-san-soci

この事件、至近のコンビニですよね。ガラ悪い地域に感じる。

[119: 匿名]

不動産マーケットの地合いが悪くなってきたので、各デベの値下げチキンレースが始まる予感がする。

この価格のまま頑張ると7～8割程度売れ残った状態で竣工を迎えることになる可能性大。
買う側からすると完成後に現物見て交渉しながら検討するのも賢い選択。

[120: 周辺住民さん]

＞118
はい。
その通りです。

[121: 匿名さん]

コンビニは深夜に若者が溜まりますよね。道路にゴミ捨てたり大声で笑ったり、コンビニが近すぎるのも考え物ですね。

[122: 匿名さん]

>>121
確かに言えています。若者が多い地域はコンビニにたむろしている者が多いですよ。
よく出入口に座り込んでいるのを見かけますが、恥ずかしいものです。
そいういうところに住んで居るというのも、何だか嫌な気分になりますよね。

[123: 匿名さん]

夜出歩かなければ安全な地域ですよ。

[124: 周辺住民さん]

いつでもひったくりとかがある地域なので。

[125: 匿名さん]

どこでも言えることだけれど基本的な防犯をしていればすごく危険、というわけではないのでは。
夜はふつうに駅から歩いて帰っていく人も多いわけですよ。
若干駅から歩いちゃうけど。
経堂の駅から近道しようとすると住宅街を通っていくので
心配だったら遠回りでも大通りで、というふうにすればいいのでは。

[126: 匿名]

人口が多いから比例してある程度の犯罪はどうしても発生するが、このエリアは大したことない。たぶん、びびってるのは犯罪の遭遇にに縁のない田舎者だろう。
下のサイトで世田谷区の経堂駅を指定して検索すると詳細がわかる。

http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm

[127: 匿名さん]

世田谷区って都内でも犯罪初声件数がかなり高い地域のですね。警視庁のHP見て地図が真っ赤でビックリです。(汗)

[128: ご近所さん]

経堂では久々の１００戸以上のマンションなのに何でこんなに盛り上がらないでしょうか。
現地をみると悪くないのに。
結局、割高に思えるマンションになってしまってます。

[129: 匿名さん]

物件の周囲で何を重視するのか、というのは本当に難しいと思います。
特に長く住むとなると、やはりいろいろな観点から検討をするのがよいかと感じます。
このあたりは本当に人の価値観が影響しているんですね。

[130: 匿名さん]

やっぱり駅徒歩10分は遠いからね。
経堂からの帰りは微妙な上り坂だから、心理的な負担もあるかな。
結局、パナ×長谷工でグロスを抑えるために狭小でありきたりなマンションに落ち着いたのが販売不振の主因では。