ブランズシティ品川勝島 パート3

[購入検討中さん]

ブランズシティ品川勝島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/542114/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分
京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設
管理会社：東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.2 管理担当】

[251: 匿名さん]

>>250
そーゆうコメントが要らないんではないでしょうか？スルーしたいならば、言われたことにいちいち反論しなくてもスルーでいいじゃないですか？

[252: 匿名さん]

>>251
いやだから分かってない人がいるから
ネガに構うなって言ってるんだが…
スルーできてたらこんなこと言いたくないよ。

[253: 匿名さん]

ネガに絡む時点でそいつも荒らしだよな。
掲示板のマナーでもネガはスルー推奨してるのに

それすら理解できない輩がこのスレが機能しない元凶

[254: 匿名さん]

オーベルは津波の話題で盛り上がってますがこちらも津波きたら壊滅ですかね。
この辺だと海抜1メートルくらいですかね？

[255: 匿名さん]

>254

区内の標高はこちら
http://www.sonicweb-asp.jp/shinagawa/map?theme=th_4#scale=3750&pos=139...,35.60014214082178&feature=8133:300760:139.74638342857355:35.600491084431894:334222

南海トラフの想定はこちら
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page_/...


ぎりぎりセーフという感じかな

[256: 匿名さん]

津波来たらここに関わらず湾岸エリアはダメでしょう。心配なら大井町とか海抜高いところ検討した方がいいですよ！？

[257: 匿名さん]

安さとリスクは紙一重ということだな

[258: 匿名さん]

湾岸エリア決して安くないですよ！ご存じですか？
リスクが価格に影響するわけではないと思います。湾岸エリア人気ですし。

[259: 匿名さん]

芝浦や天王洲も高額ですね。津波のリスク心配な人はこのエリアは無理ですねー

[260: 購入検討中さん]

色々物件見てきましたがこちらのマンションにだいぶ気持ちが傾いているのですが部屋のタイプで迷います。大幅な違いはないので皆さん何を決め手に間取り選んでいるのか聞きたいです。

[261: 匿名さん]

湾岸エリアと言っても一括にしたらダメですよ
勝島が安いのは立地的な不便さや周辺環境が
弱いから。安い価格で売るしかない。
ここはそれでも苦戦してますが…

価格との兼ね合いで妥協できるかですね。

[262: 匿名さん]

>>260
家族構成と間取りに家族の動線を当てはめると
使いやすいかどうか少し分かると思いますよ。

[263: 購入検討中さん]

東棟の方が高いですが人気なんですね。今売りに出されてる部屋は5,000万円超えてきてました。西棟なら5,000万円以下の部屋が選べる状態で悩みます。

[264: 匿名さん]

>>261
今が狙い目って事ですよね？今の状態でもこのエリアの周辺環境に不便感じないので、安いうちに購入したいです。天王洲みたいに手の届かない値段になる可能性あるって事ですもんね。

[265: 匿名さん]

再開発次第だけど立地的な不便さからあんまり期待はできないかな。
売るにも貸すにも弱い立地ですから
実需で住んであんまり売るとかは考えない
方がいいのではないでしょうか

ただ元の価格が安いのて上昇はなくても
資産的な目減りは少ないと思います。

[266: 契約済みさん]

＞＞260さん

ここは基本的な部屋構成（田の字）はどの部屋も似てますので、
私はリビングが、横長か縦長かで最初大きく識別しましたよ。
あとは、この先のリフォームのし易さと玄関の位置を考慮しました。

納得した部屋に出会えればよいですね。

[267: 匿名さん]

>>266さん
アドバイスをありがとうございます。

ここは、すべて南向きでここは良いですね。

[268: 匿名さん]

最近MRに行った方、
残り戸数はどのくらいありましたか？

[269: 匿名さん]

>>268
本当に検討している人にしたら、全体の残り戸数より、手が届く価格帯の戸数がどの部分でどの間取りが残っているか知りたいところではないでしょうか。4LDKの部屋を売り急いでいないというのも戦略ですね。

[270: 匿名さん]

鮫洲の駅の旧東海道沿いに
スーパーのマルエツが出来るみたいです。

情報まで

[271: 匿名さん]

お、マルエツですか！情報ありがとうございます。
プチじゃなくて、普通のタイプの物だといいなーと思います。
コンパクトスーパー自体はまいばすけっともあったりするので、
大きな、商品の選択肢がたくさんあるタイプの店だと、いいんじゃないかな、と思う方も多いのでは。

[272: 匿名さん]

>>271
残念ながら
マルエツプチのようです。

[273: 匿名さん]

プチでも鮫洲に出来るお店はそこそこの広さあるのである程度の物はあると思いますよ。鮫洲駅を使う方には帰り道寄れるのでいいですね。大きなスーパーならホームセンターや八潮に行けばいいですし！

[274: 匿名さん]

>>268
「供給済み」以外の空き部屋が140くらいでした。
「供給したけど契約してない部屋」がどのくらいあるのか分かりませんが、まだ半分くらい空いているのでは？

[284: 匿名さん]

半分空いてるって。。。
かなり危険な状況

[285: 匿名さん]

>>284
オーベルも一期が終わったら同じ状況になると思うよ。
結局ブランズと値段はあまり変わらないみたいだし。
都内が高騰してるから今の価格でも高く感じなくなったね。

[286: 匿名さん]

>>285
モデルルーム行けば分かるけど
オーベルの方がだいぶ安い。

オーベルの1期がどれくらい売れるかは不当目だけど既に要望書はかなり入ってます。

1期で好調な物件はその後も売れる法則があるのでここのように長期売れ残りにはならない
可能性は高い。

[287: 匿名さん]

見込み客がおらず先着順だけってとこが
苦戦を物語っていますね。

[288: 購入検討中さん]

オーベルは２番煎じだから売れるのは当たり前でしょう～

もちろんブランズの価格を見てから値段付けもしたでしょうし。

単純に比較するのはナンセンスです。

一年前、勝島と言う土地を知っていた人がどれだけいたでしょう？

私も知ったのは今年に入ってからでしたし・・・

[289: 匿名さん]

二番煎じと言うが
ブランズの前にブランシエラがあったけどな。
ここが売れないのは単純に価格設定のミスと
ランドプランの失敗

[290: 匿名さん]

1長谷工物件が売れ行き好調
2それを見た東急が勘違い
3東急の失敗からオーベルが学習

時系列にするとこんな感じかな。

[291: 匿名さん]

ブランシエラと他二つは規模間が違うから少し違うような気がするが。

設備面（ディスポーザー、床暖房など）や共用設備などが違いすぎるから
あまり参考にならないと思うよ。

ここのランドプランは失敗なの？個人的には好きだけどな。

[292: 匿名さん]

勝島は価格勝負ってブランシェラが証明してくれたのにな
しかも100戸規模の物件が売れたからって
調子乗ってそれを履き違えてたのがここの失敗要因かな。

[293: 申込予定さん]

であれば、余計にブランシエラやオーベルは怖くて買えないな。

安かろう悪かろうだろうしね。

[294: ご近所さん]

工事用のフェンスも低くなり植樹も進んでますね。

[295: 匿名さん]

安かろう悪かろうじゃなく、適正な価格で上手にニーズを掴んでるだけでしょう。
ブランズはそれが出来てないから売れないというだけ。

[296: 匿名さん]

実際どちらのMRも見学してみて安いなりの仕上がり感は否めませんでしたよ。少なくとも高級感は欠片も感じませんでした。

売れていない、高いとひたすら書き込んでる方々はじゃあこの物件のどこをどう見て検討してるんですか？自分のニーズに合っていない物件の検討スレにわざわざ書込みをする意図がわかりませんし、なんの情報にもなっていないので迷惑です。

[297: 匿名さん]

別に売れてない事実を指摘するのは自由ですね。
客観的な評価です。悪意はありませんが
気に入らなければスルーしてください。

[298: 匿名さん]

いよいよ植樹も始まったんですね！
日建のデザインは品良く素敵なので期待しています。実物を見るのが楽しみですね。

[299: 匿名さん]

>>296
ここに高級感があるかどうかは疑問だけど
高級感だけあれば売れる訳じゃないってこと。
要はバランスが大事ってことだね。

[300: 匿名さん]

高級物件では無いので華美な設備やデザインではありませんが、この価格で考えたら明らかに良質ですよ。都心の駅前マンションだったら高額になりすぎてまず無理な仕様ですから。

オーベルは確かにバランス見事ですね。
安かろう悪かろうの値段に見合った高級感とはかけ離れた安っぽい部屋ですから。

[301: 匿名さん]

オーベルがどうなるかはわからないけど
ここが売れてないのは事実だから
需要がないということ。

こういう物件買うと後々苦労しそうだね。

[302: 匿名さん]

　売れてない失敗物件と連呼する人もいれば、気に入って購入を決めていく人もいる…。
結局は、自分のニーズに合っていればいいのでは？

天王洲や北品川のMRも行きましたが、勝島まで下っただけでこれだけ良質で広い南向きの部屋が
この価格で買えるのは私には十分魅力的です。

ブランシエラはあっという間に売れたようですが、住み始めての満足度はどうなんでしょう？
まぁ、それぞれでしょうが私は価格につられてあのとき購入しなくてよかったと思っている方です。

本当は、10年くらい前のマンション最安値？と言われていた時に買えていればよかったのですが…。
今更言っても仕方ないですし、当時の分譲価格よりも明らかに高額になっている中古物件を買う気にもなれないですし…。

結局、ここがいちばん無難かな…と、私の印象ではペースはゆっくりでも着実に売れていってますしね…。

[303: 匿名さん]

>>300
あなたみたいな人がたくさんいればオーベルは売れないし、ブランズは逆に売れたでしょうね。

ただ現実は逆になりそうですから厳しいですね。

[304: 購入検討中さん]

３０３
そうみたいですね。
だから、逆にブランズはそんなに焦らないで売れば良いのでは無いでしょうか？
安さで勝負してもしょがないですからね。

個人的にはオーベルを買うと近所で有ったときなどにブランズ住民に対して卑屈な気になりそうなので
オーベルにするか迷ってます（単に見栄っ張りなだけでしょうが）笑

[305: 匿名さん]

検討者にとって売れた売れないってそんなに連呼する程重要では無いですよね。多少は気になりますが自分のニーズに合っていればむしろそこそこの売れ行きで選べた方が良いです。

両物件共に立地的にも実需で永住向けですが、売却を考えたら中古相場では同じ土俵になるんですから日照や広さ仕様が良い方が有利と考えるのが普通では？

売れ無い失敗物件という抽象的で中身の無い書込みを連投するのはなんだか悪意を感じますし、営業さんか予算的に買えない方のただの中傷に見えます。

[306: 買いたいけど買えない人]

ブランズは植樹されて全体像が鮮明になりましたね。
隣のビルとかなり離れていて
低層階でも植樹された緑が見れてて良いですね。
でも、低層階は、ほぼ埋まってしまっている…

[307: 匿名さん]

この立地で液状化対策も塩害対策もしてない物件を買うのは勇気がいりますね。それを平気で売り出せる東急の図太さ脱帽

[308: 匿名さん]

>>307

塩害対策してますよ。敷地内は液状化の可能性が高い土地ではありませんし。

[309: 購入検討中さん]

営業担当者曰く、独自検査でここの土地は液状化対策する必要がないからしなかっただけだと言っておりました。

[311: 匿名さん]

今の時点で140戸の売れ残りだと竣工しても一年以上売れ残りそうですね。
下手したらリバブルが中国あたりで海外営業かな。

[313: 匿名さん]

この間MR行きましたがここで言われてる程売れてない感じはしませんでしたが…。

[314: 匿名さん]

>>309
独自調査ってのが怖いね。
東京都の調査だと液状化エリアですからね。

[315: 周辺住民さん]

植林始まったんですね！情報ありがとうございます。
緑がある生活は魅力的ですね〜

[316: 購入検討中さん]

314
品川区の調査だと、安全なエリアですしね。
何を信じていいのやら

[317: 匿名さん]

完売まで1年どころか2年くらい掛かるんじゃないかって最近思い始めた。
東急は住友みたいにダラダラ在庫抱える販売方針じゃないから、ここはどちらかと言うと失敗に分類される物件なんだろうな。
ここ位の大量売れ残りだと竣工したら管理費、修繕費はデベ負担だからどんどん利益喰い潰されて大変だろうな。

[318: 購入検討中さん]

私はまだブランズとオーベルで迷っておりますが、友人がブランズを購入しました。
その友人とは、ブランズもオーベルも実際に住人になる人同士は仲良くして勝島を活性化させたいと思っているのでは？と話したりしています。
妻同士も、もしうちがオーベルを購入したらお互い行き来するのが楽しみだし、ママ友の輪も広がると話しています。

うちはどちらかというというとオーベルに傾いていますが、それはマンションに求める優先順位が違うだけなので、ここに書き込まれているようなネガは気にしていませんし、双方の掲示板でネガ合戦のようになっているのが残念でなりません。

[319: 匿名さん]

植林はもう結構進んでますか？
日建デザインですし仕上がり期待してるので早く現地を見に行きたいです。

[321: 匿名さん]

自分の価値観信じればいいんだけど、いざ売る時、貸す時参考になるのは一般的な他人の価値観だから
やっぱ人気の物件買っておいた方が安心なんだろうな。そう考えるとブランズよりオーベルの方が安心なのかな..

[322: 匿名さん]

>>321

オーベルが人気なのは価格だけです。
都内の「新築」が「低予算」で都外の人も手が出せる価格帯だからです。

立地も悪いのに日照眺望も無く室内は柱や梁の多い低仕様の安い部屋を購入はおろか賃貸だなんて相場を遥かに下回らない限りニーズはありません。安さに飛び付いて後悔するのが目に見えます。

[323: 匿名さん]

でも価格が安いというのは立地と同じくらいのメリットになりえますからね。
割高な物件より資産価値の下落も少ないですし。

[324: 匿名さん]

>>320
その通り。ブランズネガばかり横行してネガ合戦になどなってませんよね。ほぼ同じ地域なのに液状化うんたらが書き込まれてるのもこっちだけだしね。
自分の首を絞めてることもわからないようです。

ここの検討者はブランズかオーベルの二択という発想しかないようですが、中古になれば他にも検討物件は広がるでしょう。
更に、もうどちらの建物も見比べられて立地は似たようなものと来れば安っぽさが否めないオーベルよりしっかりした造りのブランズの方が有利では。
ちょっとした売れ行きのスピードの差なんかより実物がどうかの勝負になるかと。
私なら10年後、同じ地域同じ価格帯でオーベルとブランズがあったら間違いなくブランズにしますね。

[325: 匿名さん]

一生住む覚悟があるならともかく、資産の流動性を考えるなら安くて、人気の物件の方が安心ではありますね。

[326: 匿名さん]

東京都の調査だと物件の場所は黄色の懸念エリアだし、さらに赤色の液状化危険エリアに隣接してますね。首都高が液状化で傾いてマンションにぶつかるとかもありえそうな話

[327: 匿名さん]

オーベルが人気物件(笑)
広域検討者には目くそ鼻くそです。

[328: 匿名さん]

と言うか、この場所で自分が住まずに資産運用する気満々の人なんていないだろ。
どう見ても資産運用向けじゃない。

[329: 匿名さん]

>>325

その人気の理由が新築価格だけだから中古になったら皆無だって事ですよ。建物そのものの魅力が無いのにどうして中古でも人気で売れると考えられるんでしょうか？

そもそも資産の流動性を考えるならば勝島で検討しません。都内で新築が安く買えるからここなんです。実需での検討者が殆どですよ。

[331: 匿名さん]

>>329

元の価格が安ければその分安く売ることができますね。価格ってやっぱ幅広い層に訴えられるストロングポイントなんですよね

[332: 匿名さん]

>>330
私ならブランズを選びます(笑)
オーベルの応援隊はしつこいな。

新築と中古の違いは既に存在する物件を見られるかどうか。
オーベルは現物ありませんからね。比べられなくて良かったね。
ブランズと竣工ずらしたのも作為的になのでは。
中古で同じ価格帯でブランズより人気になるにはブランズより魅力的な建物であることを望まれますが、あんな安造りな建物ではまず勝てないでしょ。
オーベルスレでも、値段がこれだから妥協するか、って声多数ですからね。

[333: 匿名さん]

オーベルの異常ポジが湧いてきましたね。価格以外の魅力が無いのを否定でき無いから価格ポジ。

結局価格に飛び付いて蓋を開けたらあんなに安っぽい低仕様。低層以外は価格差もあまり無く手の届く低層は抽選で買えるかわからないから羨ましくて仕方ないんでしょう。

[334: 匿名さん]

>>331
じゃ、ブランズと大差ない価格の部屋を買ったら売れないね。

[335: 匿名さん]

ここは竣工したら値引き開始かな。

[336: 匿名さん]

＞＞３３４
仮に同価格ならオーベルの方がより広くて上層階が買えますね。

[337: 匿名さん]

>>336

実質広さは変わらないかむしろ狭い位だけど？
柱や梁出まくりの安物マンションだから。

[338: 匿名さん]

ベランダの隣との仕切りもブランズはしっかり壁ですけど、オーベルは団地みたいな薄い板一枚ですしね。
あれだけでもかなり嫌。

オーベルスレってひどいネガはないけれど、価格以外を誉めてるコメントが全然見られないのが特徴的ですよね(笑)

[339: 匿名さん]

>>336
オーベルは低層階では目の前の建物のせいでお見合い＆日陰になるからね。
オーベルの低層階と全戸南向きで目の前に建物のないブランズの低層階は比べるまでもないくらいレベルが違う。

[340: 匿名さん]

ここはオーベルを貶めるためのスレですか。

[341: 匿名さん]

利便性や陽当り広さは我慢出来ても、無い袖は振れないからなぁ
価格も重要なファクターなんでしょうね。そういう意味でオーベルが人気になるのは分かる。

[342: 匿名さん]

>>340
ブランズを検討する人のスレで、ブランズをボロクソに貶めるスレでもないですよ。

ブランズスレであるにも関わらずオーベルを持ち上げ、ブランズをわざわざ貶めることを書く人間がしつこく書き込んでますのでそっちの方が問題ですよ。

[343: 物件比較中さん]

そもそも根本的に売れていないのが、問題のはずなのにね。

[344: 匿名さん]

オーベルとブランズどちらが市場に受け入れられるかは一目瞭然ではありますね。

このままいけばオーベルは１期だけでブランズのこれまでの販売戸数くらいは売れそうです。

良くない部分がある点も否めないですが、それも致命的じゃないってことでバランスが取れてるのではないでしょうか。

っとこんなこと書くとブランズネガのオーベル宣伝業者と言われそうですが・・・

[345: 購入検討中さん]

まぁ、オーベルは後出しじゃんけんだから、ブランズより最初は売れるでしょう！
それは当たり前、そうでないと後から価格を決めたメリットが無い。
それは担当者も認めてましたよ。うちはブランズより価格も管理費も安くするって！

もしブランズが失敗だとするならその原因は後出しじゃんけんしなかったからでは無いでしょうか？

[346: 匿名さん]

ブランズのネガをしたい人は鬼の首を取ったように売れ行きの話ばかりしますが、資産目的ではなく自分が住む目的で購入する者としたら、そんな事どうてもいい。

中古市場になれば立地が殆ど同じなら過去の売れ行きがどうだったかなんて小さい事より、建物重視ですし。次に購入する人もこの場所なら資産運用での購入でないだろうから自身の使いやすさ住みやすさが優先でしょうし。
明らかにブランズの方が仕様が良いので、中古市場て不利とは思いませんね。

よって、売れ行きがどうかなんて本当にどうでもいい。

[347: 匿名さん]

勝島に7000万ってのがそもそもマーケティングで失敗してるんだよね。

その額出せるなら、多少広さ犠牲にしてももう少し便利な場所に住めますからね。

家族向けをアピールしてるけど競馬場のやさぐれたおじさん達と大型トラックが行き交う街で

子育てアピールはちょっと無理がありますね。付近の小学校も評判よろしくないですし..

公務員宿舎も単身主体ということでそちらの担当者の方が勝島の特性を理解してる気がします。

このままいくとオーベルも苦戦でしょうね。

[348: 匿名さん]

オーベルはどうしても都内、もしくは品川区に住みたいって層を取り込めるだけのインパクトのある価格があるけど
ここは？？？ですね

[349: 匿名]

>>347
7000万は、ブランズ東品川では？
公務員官舎も半分は世帯向けですよ。
もう少し、勉強してから投稿を願います。

》348
オーベルの擁護派はいらないから
いちいち投稿しないでね。

[350: 匿名さん]

>>349

勝島公務員宿舎概要

ａタイプ（24 ㎡以上25 ㎡未満・独身用）：３８６戸
ｂタイプ（34 ㎡以上35 ㎡未満・単身用）：１４８戸
ｃタイプ（68 ㎡以上70 ㎡未満・世帯用）：１４８戸

半分ですか？世帯用は150戸だけですよ。よく勉強なさってください。