ブランズシティ品川勝島 パート3

[購入検討中さん]

ブランズシティ品川勝島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/542114/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分
京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設
管理会社：東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.2 管理担当】

[121: 匿名さん]

湾岸地域は液状化の可能性はどこでもあるし、世田谷等内陸でも危険な地域は多いです。建築確認申請や第三者機関の設計施工性能評価もきちんと取得していれば倒壊の危険はありえませんし、液状化被害が出たとしても命に関わる危険では無いので、むしろ地震被害では住宅密集地での火災なんかの方がよっぽど不安だと思います。

[122: 匿名さん]

＞＞１１２
マンションの場合杭に乗ってる建物自体は平気だと思う。
その代わり敷地内にある共用設備やインフラがやられる

あとは側方流動があれば杭自体が損傷します。
液状化地域に住むはある程度の覚悟は必要かもしれません。
3.11レベル5強じゃなくもっと大きいものがきたらと考えると不安は残りますね。
ここの場合は対策もしていないみたいですから。

[123: 匿名さん]

>>117
でた
利便性の方

あなたの利便性のクライテリアをお聞きしたいですね。

私は勝島は複数の電車路線を使用できて、
飛行場にも新幹線にも近く、
車で移動するにも高速道路の乗り口が近く、一般道で山手通り、環七にも近く
将来はお台場も一般道でアクセスしやすくなるので、利便性は高いと思います。

あ、糀谷はぎりぎり環八の内側でしたね。
京急沿線が生活の中心の方は利便性が高いのでしょうね。

[124: 匿名さん]

てか糀谷なんてどうでもいい…

[126: 匿名さん]

通勤モノレール予定なので駅も近いし、プライベートの移動はほぼ全て車なので道路のアクセスが良く都心に近いのに緑の多い環境が気に入っています。

我が家はこの先も車所有が大前提なのですが
駐車場の契約状況はいかがでしょうか？

オーベルは価格が安いのでその分車のグレードを少し上げられるかなとも思うのですが、駐車場と車が野晒しになるのが残念です。

[127: 匿名さん]

>>113
いや、ですから豪雨で冠水してますって。去年の7月に勝島盆踊会場が。

[128: 匿名さん]

>>112
液状化が起きたら
敷地内に地割れが起きてたら放置はできませんよね。通路とか車路とか。それを直すための負担が生じます。
建物は杭が打ってあるけど、付属施設には杭が無いから沈みます。
排水管がズレてたりしたら結構な金額を皆で負担しなくては。
三菱地所みたいにちゃんとしたとこなら液状化の心配が無い場所でも自主的に地盤改良したり建物に配管とか施設を寄せて造る等の液状化対策をしますが、ここは電鉄系売りっぱなし企業ですから…

[129: 匿名さん]

>>111

この辺で冠水とかあったのですね。初めて知りました。
やはり水害のリスクはあるのでしょうね。

[130: 購入検討中さん]

目に見えない所でのコストカットされてるマンションの方がよっぽど恐いです…その点こちらのマンションは良心あると思いました。コストカットするのであれば、直床直天井やフローリングの材質にしろバルコニーにしろ…いくらでも出来る所をあえてコストをかけて建てられますね。先程から言われている、対策と言うのは必要ないからされてないだけで、ご近所のマンションは対策が必要だからされてるだけの話ですよね。

[131: 匿名さん]

こちらよりリスクが高いマンションは山ほどありますね。人気で価格も高い大崎エリアでもしょっちゅう冠水してますし、リスクと言い始めたら、災害時にリスク無いエリアなんてありませんので、日本で家なんて買えないのでは？

[132: 購入検討中さん]

ここ二重床二重天井ですか？

[133: 匿名さん]

ここの土地はこんな大袈裟な話題にされるほど特別リスクが高いわけではないので、ネガの方がそう思わせたくて必死になっているだけですね。

[134: 購入検討中さん]

建物を第三者機関に評価させるのと、低炭素住宅取得でごまかしきかないだろうから、
安心できるかなって思ったけど、違うの？

[135: 匿名さん]

前スレでも東急不動産のアフターサポートが酷いって叩かれてましたからね。
液状化あったらどうなるかね。

[136: 匿名さん]

>>132さん
二重床二重天井ですよ。

まあ、二重床二重天井でも上の住人のモラルがなってないと意味はありませんがね。（笑）
ここの粘着質の方と同じ住居にはすみたくないですね。

[137: 匿名さん]

>>136
二重床二重天井が遮音性に関係すると思っているんですか？

[138: 匿名さん]

http://www.asj.gr.jp/qanda/answer/132.html
二重床二重天井のメリットはリフォームのし易さ等です。遮音性ではありません。

[139: 匿名さん]

>>137
キイキイ高い音には直床より良いと聞いてますが…
空気層が、緩衝材になると

直床にもメリットはあると思いますよ。

特に直床対二重床二重天井論をこのスレでしたいと思いませんよ。
したいのであれば、スレッドを移ってやってください。

[140: 匿名さん]

>>137さん
こちらへどうぞ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571051/
直床が劣性なので、移籍して頑張ってください。

[141: 匿名さん]

107さんのリンクでみると、
真っ赤な危険地帯の隣接はオーベルですよね？？
だからオーベルは土を変えたのでしょう。

こっちにだけ勝島ネガを書き込むところが、かなりの嫌がらせですよね。

[142: 匿名さん]

液状化対策は必要ないの根拠がどこから来てるのかわかりませんが
東京都の液状化予測マップでは対象エリアですね。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

まあこれをどう捉えるかですかね。

[143: 匿名さん]

ここは１期がわずか80戸の販売でしたからね。
オーベルも同じ轍踏まないといいですけど。どうなるかね。

[144: 匿名さん]

>>140
137ですけど、直床が良いなんて誰も言ってないでしょ。
直床は明らかにコストダウン。だからオーベルよる床天井に関しては良いのは間違いないわけ。
二重床二重天井＝遮音性は間違いだと言ってるの。

「まあ、二重床二重天井でも上の住人のモラルがなってないと…」
明らかに勘違いでしょ、この一文。
ブランズのHPにしたって、どこのHP見たって「遮音性が高い二重床二重天井」なんて書いてませんよ。そんなの書いたら笑われるから。

[145: 112]

>>122,128
ご回答いただきありがとうございます。
検討の際に参考にさせていただきたいと思います。

[146: 匿名さん]

シティテラステラス大森は35戸より
良いですね。

[147: 購入検討中さん]

142

この東京都の液状化予測マップを参考にして品川区が独自に調査して作ったのが
107さんが乗っけてくれたマップですよね

どちらを信じるのかですよね

[148: 購入検討中さん]

132です
二重床二重天井でいいですね
公式サイトで一生懸命探して見ましたが、記載するところ見つからなかったです..

[149: 匿名さん]

>>146
スミフ物件は売り方が違いすぎるからなんの比較にもならないかと...

[150: 購入検討中さん]

＞＞143

さすがに二番煎じなんだから、同じ轍は踏まないでしょう～

同じ事したら相当バカですよ。

ブランズがオーベルより後に販売スタートだったら、多めに出してると思いますよ。

[151: 匿名さん]

シティテラス品川イーストも１期３５戸程度だったのでは？
それでまずまずと言われているのだから・・・。

ここのご近所の某即完売物件は、価格にとびつき、
現在住人のマナー等で問題になっていますよね。

[152: 匿名さん]

>>151
あそこは45戸だったようですね。
2期はさらに絞るようでいつも通りの住友の売り方のようです。

[153: 匿名さん]

>>149さん
それにしても…
営業マンは酷使されている印象がありまします。
大森に住んでいるのですが、駅前で立て看板をもっていたり、ティシュペーパーを配っている姿を土日によく見かけます。

[154: 匿名さん]

スミフは論外…
うちの義理の両親が裁判起こしてる。
何年か前にやっと決着して勝ったけど。

[155: 匿名さん]

勝島自体、駅遠と液状化、高速、倉庫街など
諸々の価格を折り込んだ価格ですからね。ある程度は仕方がないとは思いますが。
価格勝負にでたオーベルの結果が気になりますな。

[157: 匿名さん]

環境と利便性がイマイチなのは何となく分かるけど、それを踏まえて低価格で勝負してきたオーベルまでコケたら
勝島のポテンシャルはその程度って評価になるかもね

[164: 匿名さん]

ようやく半分いくかくらいの販売進捗率ですからこれからも当分は販売続くと思いますよ。
前回の３期も結局完売にはならなかったそうです。その分は先着順に回されてるようですが。

[169: 匿名さん]

>>167さん
私はオーベルとブランズを検討中ですよ。

[171: 匿名さん]

>>166

残戸数いくつ？
私が行った２週前でそのくらいしか埋まってなかったよ。
正確な戸数は聞いてないし価格が出てるとこ出てないとこあったけど
100以上は余裕で残りがあるレベルだったけどその後売れたの？

[172: 匿名さん]

>>171
本当の検討者ならご自分でMR行くなり問い合わせるなりしてみれば。

[173: 匿名さん]

だからMRで見てきたのがその半分程度の販売って結果なんだけど・・

[177: 匿名さん]

売れゆきが芳しくない物件って大体こんな感じだよな。

[178: 匿名さん]

品川のタワーマンションって大体ここと同じくらいの坪単価でしたね。
今買う人は時代とはいえ気の毒ですね。
10年違うと運命変わるね。

[179: 購入検討中さん]

174ような方と同じマンションに住みたくない
100戸以上残してるが事実です
3間取り(48戸)は販売してないので

総戸数に対して半分以上売れたも事実です

[180: 購入検討中さん]

先週、伺ったときに聞いた話では、残数が3割弱といってました。
分譲数　335戸　の3割　100.5　なので

残戸数は100弱だと思います。

そして179さんの仰るとおり、まだ売り出していない間取りもあるので
当初よりはやはりスピードが上がっているのではないでしょうか？

このペースなら今年度中には売り切れるのではないでしょうか？　笑

[181: 匿名さん]

「売れてない」って表現が当てはまる状況ではないと思う。だから、そう書く奴は一気に胡散臭くなる。
敢えて開放していない部屋もあるし。

ま、売れようが売れまいが自分が長く住むつもりの住民にはさして支障ないからどうでもいいんだけど。

[182: 匿名さん]

このまま10戸づつくらい販売ならあと一年半くらいすれば完売するんじゃないか。

[183: 匿名さん]

ペースが遅いということは安くはないというか適正価格（売り手と買い手の希望価格が拮抗）ってことだね。
東急は勝島をどこまで高く売れるか挑戦してみたけどやはり反応悪くて、結局の予定価格よりだいぶ下げましたもんね。

[184: 匿名さん]

たしかに未販売住戸の販売時も10戸づつの解放とかしてたら、確かに時間かかるわな。

未販売を一気に売り出したら、低層階は確実に即完売すると思う。
そうなれば、今年度中にも完売するんじゃないの？

[185: 匿名さん]

モノレールと首都高に挟まれて環境イマイチな
割に高いもんな。

[186: 匿名さん]

今月から、販売開始したN１タイプも角部屋Hタイプ２列（併せて５０弱？）もすべて８０㎡以上の４LDKですからね…。
お値段もそれなりです。

７０㎡代の３LDKを検討している人は、かなり選択肢が限られてきていると思いますよ。
少しでもお手頃な価格を検討しているなら、なおさらです。
N1はともかく、Hは解放したら待っていた人である程度はすぐに埋まりそう...。

183さんもおっしゃっているように、ここは最初の時期に予定していた販売価格を勝島への反応がいまいち？
だったせいか下げて販売をスタートしたようです。

やはり最初から安く売ることを前提で建てたマンションよりも明らかに建物や仕様のレベルは高いです。
トイレの仕様とベランダにスロップシンクがないのは、個人的には残念ですが…

[187: 匿名さん]

　１８６です。
すみません。Nではなく→L1でした。
運河側の角部屋、N９０㎡はほぼ完売でしたね。

[188: 匿名さん]

スレの初めは安い安いとバカにされていた位なのに、急激に高い高いにシフトしましたよね。

住宅地としてはこれからの勝島ですが、その分価格の割にエネファームやミスティ等都心部の物件では高額になってしまう設備もつけられてますし、品川アドレスで都心まで10分前後の距離感で車や空港アクセスも良くそれでいて緑の多い環境は都心に勤務されるファミリー世帯には決して悪くないと思います。

[189: 購入検討中さん]

2期の途中にはじめてMR行きましたが、すでに広い部屋から埋まっている印象でした。

この価格帯で80平米以上を探しても23区では滅多に出てこないので、
広い部屋を探している方々は飛びつくのではないかな。

[190: 匿名さん]

>>188
安い安いと馬鹿にされてなんかいないと思いますよ。
勝島は品川区最安エリアなのは事実、それなのに地元を知らない客を騙すように相場より高い価格つけて失敗してから馬鹿にされていたのです。

[191: 匿名さん]

Lタイプいいですよね。Lタイプに惹かれましたが、売り出しされてませんでした。もう売り出し開始されたのでしょうか？だいたいの価格わかるかた教えていただきたいです。

[192: 購入検討中さん]

１９１さん

公式に4840予定と書かれておりますよ。何階かは分かりませんが。。。

[193: 匿名さん]

>>191さん
http://m.realestate.yahoo.co.jp/detail/newmansion/layoutlist?id=n00088...
今現在、売りに出てるみたいです。

[194: 匿名さん]

やっすい土地に建てたマンション高く売るために厚化粧したけど反響悪くて値下げ。結果的に倍率１倍（市場が許容する最高値）で細々と売る作戦に変更。

[195: 匿名さん]

この辺の基準はブランシェラだったからな。
設備はここの方が上だけど、マンションで
一番重要視されるのが駅距離利便性

その辺がイマイチな割に高かったのが
1期でコケた理由だろうな。

[196: 匿名さん]

一期は、あまり売れなかったんですか？

オーベルの広告で、この物件を知り検討を始めた私からすれば、初期に購入した人が羨ましいです。

ここの価格表スレを見ていて、モデルルームのすでに対応不可のオプションを見ていて…

もっと早く検討できていればと…

[197: 匿名さん]

高輪のモデルルームから徒歩３分に住んでるけど質問ある？

[198: 購入検討中さん]

197さん、よくMRに行かれますか、ブランズに興味持ってます？

[199: 匿名さん]

低価格の安い（狭い）部屋からなくなるのかと思えば、こちらは逆パターンで
価格が高くても広い部屋から埋まっている状況ですか。
どのようなタイプが人気であるかは、その土地土地の需要と供給バランスで
大きく変わってくるようで勉強になります。

[200: 匿名さん]

>>198
モデルルームに行ったことありません、
ここはもともとパシフィックホテルの社員寮でした。ブランズに興味はないけどここのモデルルームの場所は暫定的にコインパーキングになってますが、何がたつのか関心があります。

[201: 購入検討中さん]

都内は狭小3LDK、4LDKが主流になっているので、ここのように
じゅうぶんな広さがある3Lや4Lを欲している方は、多いのではないでしょうか。

我が家も3Lで検討してましたが、違うエリアですと、60平米くらいの狭小も多い中、こちらは70以上
（検討中の部屋は75近く）ありますから、非常に魅力的です。

[202: 匿名さん]

75㎡近くある3LDKは私も魅力に思いました。

[203: 匿名さん]

７５平米って３LDKなら最低基準でしょ。
今住んでるマンションは３LDKは８０平米以下なかったです。
７０平米台はすべて２LDKです。

[204: 匿名さん]

価格に糸目をつけないのであれば勿論他にもありますけど、やはり都心では狭小3LDKが主流です。

23区内それも都心部にこれ程近くて、70平米超かつ全室5畳以上のゆとりある広さと十分な日照条件を備えた新築は、この価格では他のエリアも含めてまず他に無いと思います。

[205: 匿名さん]

品川のタワーマンションは坪２００万以下の部屋が多数ありましたね。

[206: 匿名さん]

>>204
その分駅から遠くて高速とモノレールに挟まれてるけどね。

[207: 購入検討中さん]

206
その分緑も豊かですけどね

[208: 匿名さん]

玄関がアルコープ風になっているのも良いですね。

[209: 匿名さん]

>>207
緑？

[210: 匿名さん]

>>203
どこにお住まいですか？？

[211: 匿名さん]

>>205

新築では無いでしょ。
しかも75〜90平米のこの広さでは特に。

[212: 匿名さん]

>>210
千葉ニュータウン中央とかじゃないですかね？

狭小3ＬＤＫがトレンドなのはスミフの大森西や金町とかからも明らかですからね。建築費が高騰してるから狭小3ＬＤＫにしてグロスを下げざるを得ないのでしょうけどね。

[213: 匿名さん]

>>210
品川区ですよ。もっと都心寄りですけど。

[214: 匿名さん]

千葉ニュータウンとかいってる人いますが、郊外は間取りを細かく区切ります。
９０平米くらいあると4LDKになりますが、都心だと2LDKなども珍しくないですね。品川区だと山手線内側は港区ライクな間取り、勝島のような郊外は大田区ライクな間取りになります。

[215: 購入検討中さん]

>>210

品川区のもっと都心よりで、75平米が３LDKの最低基準なんですか？
更に勝島価格？
そんな物件有るなら、住んでみたい～～

[216: 匿名さん]

>>215
平均坪単価は２８０万くらいでした。
底値の時期でしたが山手線内側なのでさすがにここより高いですね。

[217: 購入検討中さん]

このマンションはスカパーのアンテナをベランダにつけることは可能ですか？

もしくはマンション全体で付いているものですかね？

[218: 匿名さん]

ケーブルテレビ経由で受信すんじゃないの

[219: 購入検討中さん]

217です。
やはりそれしか駄目なんですかね？
ケーブルテレビだと受信できないチャンネルがありまして・・・
タワーマンションなんかは分譲でもベランダにアンテナ設置したらいけないところが増えているみたいで
気になって質問しました。

[220: 匿名さん]

いけないでしょ 見栄え悪いし