ブランズシティ品川勝島 パート3

[購入検討中さん]

ブランズシティ品川勝島についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/katsushima/

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/542114/

所在地：東京都品川区勝島一丁目1番54（地番）
交通：京急本線 「鮫洲」駅 徒歩11分
京急本線 「立会川」駅 徒歩14分
東京モノレール 「大井競馬場前」駅 徒歩8分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「品川シーサイド」駅 徒歩14分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.01平米～80.86平米
売主：東急不動産
販売代理：東急リバブル
施工会社：大豊建設
管理会社：東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.2 管理担当】

[No.101 by 匿名さん 2015-06-04 20:01:55]

窓ガラスに関してもそうでしたね。住戸によって使われてるガラスの種類違うと聞きましたが、首都高から少し離れた部屋では騒音対策が必要の無いレベルの数値との事で、部屋によって使い分けられてました。

[No.102 by 匿名さん 2015-06-04 20:02:01]

休業日といっても電話の窓口あるのですから聞いても問題ないと思ってます。
あなたは物件の痛い点を突かれたのが気に入らないという理由で私に絡んでるだけなのでしょうから
そんな方よりは非常識ではないと認識しております。

[No.103 by 匿名さん 2015-06-04 20:04:39]

>>96

杭を打ってれば建物の倒壊とかはないでしょうけど、敷地インフラなどダメージは受けますよね？
普通は液状化地域のマンションはそれを防止するために対策を施すはずです。
ここはそうではないということなのでしょうけど。

[No.104 by 購入検討中さん 2015-06-04 20:05:48]

見えない所での部分ではコストカットされるケースが多い中、こちらのマンションは階高圧縮もなくコストがかかる二重床、二重天井にされているのも好感持てました。

[No.105 by 匿名さん 2015-06-04 20:06:51]

９９さんの言うとおりです。

必要ないからしないだけ。現に品川区のハザードマップにはブランズの部分だけ一部を除き
見事に　極めて低い　になってますしね。


こちらの方が、東京都が行った調査より最近の物らしいので、信頼度も高いのではないでしょうか？

それでも信用できない、気になる、人はここを検討しなければ良いだけですよ～

[No.106 by 匿名さん 2015-06-04 20:08:27]

オーベルは液状化の対策しているみたいですけど、ブランズは液状化対策はなしなのですね。

これもデベの考え方の違いですかね？立地的にはどちらも大差ないでしょうから。

[No.107 by 匿名さん 2015-06-04 20:16:34]

１０６さん

違うみたいですよ。オーベルの立地は、低い　に評価されているから
オーベル側で対策をしたのでしょう！

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000052700/ekijouka_kikendo_...

近いようで、以外と地盤は違うみたいですね！！

[No.108 by 匿名さん 2015-06-04 20:21:49]

3.11の時に勝島は液状化したのでしょうか？
確かに対策をしていた方が良いですが、対策をしたから万全ではありませんよね？
3.11を超える地震がきたらどうなるかわかりませんが、液状化より火事などが怖いですね。
気にされるのであれば、ここを選ばなければ良いと思うよ。

私的には、最近の異常気象で大雨や台風での高潮での浸水の方が直近できになるところです。

ここは、住居は二階からで地下に貯水槽があるのが良いですね。

[No.109 by 匿名さん 2015-06-04 20:21:52]

87のリンクを見る限り真っ赤なエリアの横ですよね
東京都のデータの方が詳細な項目まであって信頼性は高そうですけど。

[No.110 by 匿名さん 2015-06-04 20:26:24]

＞＞９９

良識のあるデベロッパーなら念のため地盤の改良や土の入れ替えとかはするでしょうね。

でも別に耐震基準などと違って義務じゃないということ。

其の辺の対策をするかしないかはデベの良心。

[No.111 by 匿名さん 2015-06-04 20:43:19]

https://m.facebook.com/masahiro.ito.7921/posts/541815999251680
最近でも冠水してるみたいですね、このあたり

[No.112 by 購入検討中さん [男性 30代] 2015-06-04 20:45:27]

液状化って地震の際に道路が水に浸る以外で困ることはあるのでしょうか？
一度、私自身が地震で液状化を体験したのですが、大して困らなかったので質問させていただきました。

[No.113 by 匿名さん 2015-06-04 20:47:29]

＞＞１０８
http://flood.firetree.net
ここは海抜２メートルですからね。
恐らく豪雨などでは大丈夫でしょう。但し海側からの被害だと真っ先に水没します
ブランズの場所だけ1mで水没するみたい。

[No.114 by 匿名さん 2015-06-04 21:03:51]

>>113さん
情報をありがとうございます。
ここが1m水没すれば、首都高の架橋に水がながれていきますね。
ここは二階から住居だから住民に影響はないけど、ご近所の一階の住民は大変ですね。

[No.115 by 匿名さん 2015-06-04 21:07:03]

>>108

3.11では都内だと江東区等で液状化被害が出ていますが、ここ勝島では被害は無かったそうです。

[No.116 by 匿名さん 2015-06-04 21:08:35]

ローソンも浸水するの？

[No.117 by 匿名さん 2015-06-04 21:08:52]

ここの環境の懸念はスレの当初から言われてたことですね。
それでも売れる糀谷と売れないブランズの差はなんでしょうね。
やっぱ利便性でしょうか？

[No.118 by 匿名さん 2015-06-04 21:09:25]

>>113
海抜2.7mと聞きましたが？

[No.119 by 匿名さん 2015-06-04 21:10:29]

>>115さん
情報をありがとうございます。

[No.120 by 匿名さん 2015-06-04 21:10:38]

２Mの津波でマンションは水没、する計算なのかな

[No.121 by 匿名さん 2015-06-04 21:11:43]

湾岸地域は液状化の可能性はどこでもあるし、世田谷等内陸でも危険な地域は多いです。建築確認申請や第三者機関の設計施工性能評価もきちんと取得していれば倒壊の危険はありえませんし、液状化被害が出たとしても命に関わる危険では無いので、むしろ地震被害では住宅密集地での火災なんかの方がよっぽど不安だと思います。

[No.122 by 匿名さん 2015-06-04 21:16:18]

＞＞１１２
マンションの場合杭に乗ってる建物自体は平気だと思う。
その代わり敷地内にある共用設備やインフラがやられる

あとは側方流動があれば杭自体が損傷します。
液状化地域に住むはある程度の覚悟は必要かもしれません。
3.11レベル5強じゃなくもっと大きいものがきたらと考えると不安は残りますね。
ここの場合は対策もしていないみたいですから。

[No.123 by 匿名さん 2015-06-04 21:23:49]

>>117
でた
利便性の方

あなたの利便性のクライテリアをお聞きしたいですね。

私は勝島は複数の電車路線を使用できて、
飛行場にも新幹線にも近く、
車で移動するにも高速道路の乗り口が近く、一般道で山手通り、環七にも近く
将来はお台場も一般道でアクセスしやすくなるので、利便性は高いと思います。

あ、糀谷はぎりぎり環八の内側でしたね。
京急沿線が生活の中心の方は利便性が高いのでしょうね。

[No.124 by 匿名さん 2015-06-04 21:26:25]

てか糀谷なんてどうでもいい…

[No.126 by 匿名さん 2015-06-04 21:31:31]

通勤モノレール予定なので駅も近いし、プライベートの移動はほぼ全て車なので道路のアクセスが良く都心に近いのに緑の多い環境が気に入っています。

我が家はこの先も車所有が大前提なのですが
駐車場の契約状況はいかがでしょうか？

オーベルは価格が安いのでその分車のグレードを少し上げられるかなとも思うのですが、駐車場と車が野晒しになるのが残念です。

[No.127 by 匿名さん 2015-06-04 21:32:19]

>>113
いや、ですから豪雨で冠水してますって。去年の7月に勝島盆踊会場が。

[No.128 by 匿名さん 2015-06-04 21:47:52]

>>112
液状化が起きたら
敷地内に地割れが起きてたら放置はできませんよね。通路とか車路とか。それを直すための負担が生じます。
建物は杭が打ってあるけど、付属施設には杭が無いから沈みます。
排水管がズレてたりしたら結構な金額を皆で負担しなくては。
三菱地所みたいにちゃんとしたとこなら液状化の心配が無い場所でも自主的に地盤改良したり建物に配管とか施設を寄せて造る等の液状化対策をしますが、ここは電鉄系売りっぱなし企業ですから…

[No.129 by 匿名さん 2015-06-04 21:48:26]

>>111

この辺で冠水とかあったのですね。初めて知りました。
やはり水害のリスクはあるのでしょうね。

[No.130 by 購入検討中さん 2015-06-04 21:53:00]

目に見えない所でのコストカットされてるマンションの方がよっぽど恐いです…その点こちらのマンションは良心あると思いました。コストカットするのであれば、直床直天井やフローリングの材質にしろバルコニーにしろ…いくらでも出来る所をあえてコストをかけて建てられますね。先程から言われている、対策と言うのは必要ないからされてないだけで、ご近所のマンションは対策が必要だからされてるだけの話ですよね。

[No.131 by 匿名さん 2015-06-04 22:00:02]

こちらよりリスクが高いマンションは山ほどありますね。人気で価格も高い大崎エリアでもしょっちゅう冠水してますし、リスクと言い始めたら、災害時にリスク無いエリアなんてありませんので、日本で家なんて買えないのでは？

[No.132 by 購入検討中さん 2015-06-04 22:01:25]

ここ二重床二重天井ですか？

[No.133 by 匿名さん 2015-06-04 22:03:33]

ここの土地はこんな大袈裟な話題にされるほど特別リスクが高いわけではないので、ネガの方がそう思わせたくて必死になっているだけですね。

[No.134 by 購入検討中さん 2015-06-04 22:14:35]

建物を第三者機関に評価させるのと、低炭素住宅取得でごまかしきかないだろうから、
安心できるかなって思ったけど、違うの？

[No.135 by 匿名さん 2015-06-04 22:21:44]

前スレでも東急不動産のアフターサポートが酷いって叩かれてましたからね。
液状化あったらどうなるかね。

[No.136 by 匿名さん 2015-06-04 22:27:42]

>>132さん
二重床二重天井ですよ。

まあ、二重床二重天井でも上の住人のモラルがなってないと意味はありませんがね。（笑）
ここの粘着質の方と同じ住居にはすみたくないですね。

[No.137 by 匿名さん 2015-06-04 22:32:16]

>>136
二重床二重天井が遮音性に関係すると思っているんですか？

[No.138 by 匿名さん 2015-06-04 22:38:29]

http://www.asj.gr.jp/qanda/answer/132.html
二重床二重天井のメリットはリフォームのし易さ等です。遮音性ではありません。

[No.139 by 匿名さん 2015-06-04 22:40:11]

>>137
キイキイ高い音には直床より良いと聞いてますが…
空気層が、緩衝材になると

直床にもメリットはあると思いますよ。

特に直床対二重床二重天井論をこのスレでしたいと思いませんよ。
したいのであれば、スレッドを移ってやってください。

[No.140 by 匿名さん 2015-06-04 22:45:06]

>>137さん
こちらへどうぞ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571051/
直床が劣性なので、移籍して頑張ってください。

[No.141 by 匿名さん 2015-06-04 22:49:12]

107さんのリンクでみると、
真っ赤な危険地帯の隣接はオーベルですよね？？
だからオーベルは土を変えたのでしょう。

こっちにだけ勝島ネガを書き込むところが、かなりの嫌がらせですよね。

[No.142 by 匿名さん 2015-06-04 22:53:43]

液状化対策は必要ないの根拠がどこから来てるのかわかりませんが
東京都の液状化予測マップでは対象エリアですね。

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap1.aspx

まあこれをどう捉えるかですかね。

[No.143 by 匿名さん 2015-06-04 22:58:37]

ここは１期がわずか80戸の販売でしたからね。
オーベルも同じ轍踏まないといいですけど。どうなるかね。

[No.144 by 匿名さん 2015-06-04 23:01:10]

>>140
137ですけど、直床が良いなんて誰も言ってないでしょ。
直床は明らかにコストダウン。だからオーベルよる床天井に関しては良いのは間違いないわけ。
二重床二重天井＝遮音性は間違いだと言ってるの。

「まあ、二重床二重天井でも上の住人のモラルがなってないと…」
明らかに勘違いでしょ、この一文。
ブランズのHPにしたって、どこのHP見たって「遮音性が高い二重床二重天井」なんて書いてませんよ。そんなの書いたら笑われるから。

[No.145 by 112 2015-06-04 23:04:13]

>>122,128
ご回答いただきありがとうございます。
検討の際に参考にさせていただきたいと思います。

[No.146 by 匿名さん 2015-06-04 23:05:22]

シティテラステラス大森は35戸より
良いですね。

[No.147 by 購入検討中さん 2015-06-04 23:05:57]

142

この東京都の液状化予測マップを参考にして品川区が独自に調査して作ったのが
107さんが乗っけてくれたマップですよね

どちらを信じるのかですよね

[No.148 by 購入検討中さん 2015-06-04 23:07:31]

132です
二重床二重天井でいいですね
公式サイトで一生懸命探して見ましたが、記載するところ見つからなかったです..

[No.149 by 匿名さん 2015-06-04 23:10:38]

>>146
スミフ物件は売り方が違いすぎるからなんの比較にもならないかと...

[No.150 by 購入検討中さん 2015-06-04 23:11:22]

＞＞143

さすがに二番煎じなんだから、同じ轍は踏まないでしょう～

同じ事したら相当バカですよ。

ブランズがオーベルより後に販売スタートだったら、多めに出してると思いますよ。

[No.151 by 匿名さん 2015-06-04 23:11:48]

シティテラス品川イーストも１期３５戸程度だったのでは？
それでまずまずと言われているのだから・・・。

ここのご近所の某即完売物件は、価格にとびつき、
現在住人のマナー等で問題になっていますよね。

[No.152 by 匿名さん 2015-06-04 23:15:06]

>>151
あそこは45戸だったようですね。
2期はさらに絞るようでいつも通りの住友の売り方のようです。

[No.153 by 匿名さん 2015-06-04 23:47:21]

>>149さん
それにしても…
営業マンは酷使されている印象がありまします。
大森に住んでいるのですが、駅前で立て看板をもっていたり、ティシュペーパーを配っている姿を土日によく見かけます。

[No.154 by 匿名さん 2015-06-05 00:03:05]

スミフは論外…
うちの義理の両親が裁判起こしてる。
何年か前にやっと決着して勝ったけど。

[No.155 by 匿名さん 2015-06-05 00:10:27]

勝島自体、駅遠と液状化、高速、倉庫街など
諸々の価格を折り込んだ価格ですからね。ある程度は仕方がないとは思いますが。
価格勝負にでたオーベルの結果が気になりますな。

[No.157 by 匿名さん 2015-06-05 00:21:55]

環境と利便性がイマイチなのは何となく分かるけど、それを踏まえて低価格で勝負してきたオーベルまでコケたら
勝島のポテンシャルはその程度って評価になるかもね

[No.164 by 匿名さん 2015-06-05 00:35:32]

ようやく半分いくかくらいの販売進捗率ですからこれからも当分は販売続くと思いますよ。
前回の３期も結局完売にはならなかったそうです。その分は先着順に回されてるようですが。

[No.169 by 匿名さん 2015-06-05 00:41:03]

>>167さん
私はオーベルとブランズを検討中ですよ。

[No.171 by 匿名さん 2015-06-05 00:44:11]

>>166

残戸数いくつ？
私が行った２週前でそのくらいしか埋まってなかったよ。
正確な戸数は聞いてないし価格が出てるとこ出てないとこあったけど
100以上は余裕で残りがあるレベルだったけどその後売れたの？

[No.172 by 匿名さん 2015-06-05 00:58:59]

>>171
本当の検討者ならご自分でMR行くなり問い合わせるなりしてみれば。

[No.173 by 匿名さん 2015-06-05 01:01:07]

だからMRで見てきたのがその半分程度の販売って結果なんだけど・・

[No.177 by 匿名さん 2015-06-05 08:31:52]

売れゆきが芳しくない物件って大体こんな感じだよな。

[No.178 by 匿名さん 2015-06-05 08:57:51]

品川のタワーマンションって大体ここと同じくらいの坪単価でしたね。
今買う人は時代とはいえ気の毒ですね。
10年違うと運命変わるね。

[No.179 by 購入検討中さん 2015-06-05 09:26:28]

174ような方と同じマンションに住みたくない
100戸以上残してるが事実です
3間取り(48戸)は販売してないので

総戸数に対して半分以上売れたも事実です

[No.180 by 購入検討中さん 2015-06-05 09:39:52]

先週、伺ったときに聞いた話では、残数が3割弱といってました。
分譲数　335戸　の3割　100.5　なので

残戸数は100弱だと思います。

そして179さんの仰るとおり、まだ売り出していない間取りもあるので
当初よりはやはりスピードが上がっているのではないでしょうか？

このペースなら今年度中には売り切れるのではないでしょうか？　笑

[No.181 by 匿名さん 2015-06-05 09:58:21]

「売れてない」って表現が当てはまる状況ではないと思う。だから、そう書く奴は一気に胡散臭くなる。
敢えて開放していない部屋もあるし。

ま、売れようが売れまいが自分が長く住むつもりの住民にはさして支障ないからどうでもいいんだけど。

[No.182 by 匿名さん 2015-06-05 10:34:25]

このまま10戸づつくらい販売ならあと一年半くらいすれば完売するんじゃないか。

[No.183 by 匿名さん 2015-06-05 10:39:21]

ペースが遅いということは安くはないというか適正価格（売り手と買い手の希望価格が拮抗）ってことだね。
東急は勝島をどこまで高く売れるか挑戦してみたけどやはり反応悪くて、結局の予定価格よりだいぶ下げましたもんね。

[No.184 by 匿名さん 2015-06-05 10:41:35]

たしかに未販売住戸の販売時も10戸づつの解放とかしてたら、確かに時間かかるわな。

未販売を一気に売り出したら、低層階は確実に即完売すると思う。
そうなれば、今年度中にも完売するんじゃないの？

[No.185 by 匿名さん 2015-06-05 11:04:51]

モノレールと首都高に挟まれて環境イマイチな
割に高いもんな。

[No.186 by 匿名さん 2015-06-05 11:20:03]

今月から、販売開始したN１タイプも角部屋Hタイプ２列（併せて５０弱？）もすべて８０㎡以上の４LDKですからね…。
お値段もそれなりです。

７０㎡代の３LDKを検討している人は、かなり選択肢が限られてきていると思いますよ。
少しでもお手頃な価格を検討しているなら、なおさらです。
N1はともかく、Hは解放したら待っていた人である程度はすぐに埋まりそう...。

183さんもおっしゃっているように、ここは最初の時期に予定していた販売価格を勝島への反応がいまいち？
だったせいか下げて販売をスタートしたようです。

やはり最初から安く売ることを前提で建てたマンションよりも明らかに建物や仕様のレベルは高いです。
トイレの仕様とベランダにスロップシンクがないのは、個人的には残念ですが…

[No.187 by 匿名さん 2015-06-05 11:24:51]

　１８６です。
すみません。Nではなく→L1でした。
運河側の角部屋、N９０㎡はほぼ完売でしたね。

[No.188 by 匿名さん 2015-06-05 11:32:36]

スレの初めは安い安いとバカにされていた位なのに、急激に高い高いにシフトしましたよね。

住宅地としてはこれからの勝島ですが、その分価格の割にエネファームやミスティ等都心部の物件では高額になってしまう設備もつけられてますし、品川アドレスで都心まで10分前後の距離感で車や空港アクセスも良くそれでいて緑の多い環境は都心に勤務されるファミリー世帯には決して悪くないと思います。

[No.189 by 購入検討中さん 2015-06-05 18:41:48]

2期の途中にはじめてMR行きましたが、すでに広い部屋から埋まっている印象でした。

この価格帯で80平米以上を探しても23区では滅多に出てこないので、
広い部屋を探している方々は飛びつくのではないかな。

[No.190 by 匿名さん 2015-06-05 18:57:43]

>>188
安い安いと馬鹿にされてなんかいないと思いますよ。
勝島は品川区最安エリアなのは事実、それなのに地元を知らない客を騙すように相場より高い価格つけて失敗してから馬鹿にされていたのです。

[No.191 by 匿名さん 2015-06-05 19:48:50]

Lタイプいいですよね。Lタイプに惹かれましたが、売り出しされてませんでした。もう売り出し開始されたのでしょうか？だいたいの価格わかるかた教えていただきたいです。

[No.192 by 購入検討中さん 2015-06-05 20:02:36]

１９１さん

公式に4840予定と書かれておりますよ。何階かは分かりませんが。。。

[No.193 by 匿名さん 2015-06-05 20:06:49]

>>191さん
http://m.realestate.yahoo.co.jp/detail/newmansion/layoutlist?id=n00088...
今現在、売りに出てるみたいです。

[No.194 by 匿名さん 2015-06-05 20:11:38]

やっすい土地に建てたマンション高く売るために厚化粧したけど反響悪くて値下げ。結果的に倍率１倍（市場が許容する最高値）で細々と売る作戦に変更。

[No.195 by 匿名さん 2015-06-05 21:12:17]

この辺の基準はブランシェラだったからな。
設備はここの方が上だけど、マンションで
一番重要視されるのが駅距離利便性

その辺がイマイチな割に高かったのが
1期でコケた理由だろうな。

[No.196 by 匿名さん 2015-06-06 09:19:11]

一期は、あまり売れなかったんですか？

オーベルの広告で、この物件を知り検討を始めた私からすれば、初期に購入した人が羨ましいです。

ここの価格表スレを見ていて、モデルルームのすでに対応不可のオプションを見ていて…

もっと早く検討できていればと…

[No.197 by 匿名さん 2015-06-06 09:41:12]

高輪のモデルルームから徒歩３分に住んでるけど質問ある？

[No.198 by 購入検討中さん 2015-06-07 11:03:14]

197さん、よくMRに行かれますか、ブランズに興味持ってます？

[No.199 by 匿名さん 2015-06-08 11:18:24]

低価格の安い（狭い）部屋からなくなるのかと思えば、こちらは逆パターンで
価格が高くても広い部屋から埋まっている状況ですか。
どのようなタイプが人気であるかは、その土地土地の需要と供給バランスで
大きく変わってくるようで勉強になります。

[No.200 by 匿名さん 2015-06-08 11:26:50]

>>198
モデルルームに行ったことありません、
ここはもともとパシフィックホテルの社員寮でした。ブランズに興味はないけどここのモデルルームの場所は暫定的にコインパーキングになってますが、何がたつのか関心があります。