ブランズ牛込神楽坂ってどうですか

[購入検討中さん [男性 40代]]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/
売主：東急不動産
施工会社：フジタ
管理会社：東急コミュニティー（予定）

ブランズなのに、ご時世で、平米500万円オーバーも余裕か？余裕なのかあああ？


所在地：東京都新宿区北町4番他（地番）
交通：都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
JR総武線・中央線 「飯田橋」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩9分
専有面積：66.14m2～108.58m2(予定)

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.4 管理担当】

[63: ご近所さん]

>>59 ないわけないでしょ。そういうのを開き直りといいます。
実際に売れているのですから、それが「相場」なんですけど。。

[64: ご近所さん]

目黒のタワーが坪700とか言われている時代です。
500位してもおかしかないね。

[65: 匿名さん]

そうなんですか‥
公開されているプランが最高で未公開プランはそれ以下‥

てっきり、未公開プランが最高だと思っていました‥ｶﾞｸｯ

[66: 匿名]

>>63
中古なんて実際いくらで売れているのかわからないのに相場になるわけないでしょ？
オーナーが提示した額面通りで売れているのとでも思ってますか？

[67: 匿名]

>>66
付け足すなら新築が中古相場を決めています。
すでに終わった南町アパートが相場を決めているなんて思っているなんて愚の滑稽です。

[68: ご近所さん]

>>66　>>67　例示した物件はプラウド市ヶ谷南町ですが？
また、いくらで売れたかわからないから相場になるわけないって、
それは詭弁といいます。
中古相場は全体としても上がっているとメディアも言っていますが、
メディアはでまかせを言っているのでしょうか（笑）
売れた物件は、情報が出てから1カ月もしないうちにリンクが見れなくなりました。
つまり最初に出した値段で、または交渉があってもそれに近い値段で売れたと
考えるのが自然です。
新築につられて中古があがるのは間違いないでしょう。当たり前の話です。相関関係があると
僕も最初から言っていますが？
あなた59で相関関係ないって否定していたでしょう。言っている事が今度は逆ですね（笑）。

[69: 匿名さん]

＞＞６１さん　　明日までの予約制の説明会に行くと３倍の倍率優遇だっていうから時間を作っていきました。

間取りと、大まかな予定価格しか教えてくれません。それも低層階のみ。MRができないと全体がよくわかりません。
無駄足だったような感じです。３倍の優遇も抽選時の当たり玉が３個もらえるだけで後日受付の人と部屋がだぶったらその人が１個。確率的にはいいけど運がわるいと３個ともはずれになるかも？
HPで価格が未定だったのでよくわからず９０００万円の資金予定で行ったら殆ど９０００万以上から。
坪単価も４５０万から４８０万位じゃないですかね。５００万はいかないと思いますよ。
７０～８０㎡が多く１００㎡超えの部屋は１戸だけでした。

[70: 物件比較中さん]

このマンションは東と西に同じ位の高さの建物が既にあるのですが、
お見合いになりにくい南向きは、2階でも5戸のうち2戸は9800万〜、残りは1億超えです。
他の方角も下の方でも9000万〜で、唯一の7000万台は66㎡の最も狭い部屋でしたが、
こことて上の方の階では9000万台行くでしょうね。
神楽坂というアドレスが最大の売りであり、眺望や日当たりに関しては二の次という印象を受けました。
そこにどれだけの価値を見出せるかだと思います。
どうしても欲しいという人もいるでしょうし、
さすがにコストパフォーマンスが悪すぎると感じる人もいるでしょうね。

[71: 物件比較中さん]

価格はかなり高いですね。
低層階ですら（といっても5階建てですが）9000万〜1億越えです。
しかも東・西側には4〜5階建てが既にあります。
神楽坂という点を再優先してる人は眺望などは望まない、と営業に言われました。
逆に「神楽坂」を再優先しない人には全くもって高すぎです。
飯田橋も売りのようですが、所詮徒歩9分ですしね・・・

[72: 匿名さん]

三井のリハウスでパークリュクス神楽坂が50㎡台8300万で出てますぞ。そう考えると適正価格です。かね？

[73: 匿名さん]

>>72
神楽坂徒歩2分とはいえ、ほぼ坪500って、さすがに高すぎじゃないですかねー、番町に家買えちゃうよ。でも1割引いて坪450くらいでは売れちゃうのかな？それならブランズも適正か。

[76: 匿名さん]

住まいのサーフィンを見ると　プラウド市ヶ谷南町ディアージュが神楽坂駅近辺で人気度１位で坪単価１１３万、プラウド市ヶ谷南町は２位で坪単価１１４万、同じくグランスイートも２位で坪単価１１７万。
つまらない参考資料です。

[78: ご近所さん]

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/rikugien/

ブランズ六義園アベニュー。
最終1戸は、坪単科494万円もします。
本駒込6丁目ではありますが、敷地が不忍通りに面しているし、

[79: 匿名さん]

>>76
グランスイートが平米単価117万(坪380万位)なら、立地と仕様が上のブランズ牛込神楽坂は1割は高くなるでしょうから、まあ坪425万以上にはなりますねえ…

[80: ご近所さん]

部屋にもよる部分はありますが、グランスイートは400万を超えていますよ。

[81: 匿名さん]

ここは内廊下だから４５０万でも売れるでしょうね。
外観もよさそうだし。
でもエントランスが階段を下りた地下って大丈夫なんでしょうか？
大雨が降ったらエントランスが洪水にならないでしょうか？
現地に行っていないので地形的によくわからないのですが。

[82: ご近所さん]

極一部の部屋をのぞいて、眺望や日当たりは全く期待できませんけどね。

[83: 匿名さん]

公式サイトを見てみましたが…
なぜ、北側のデザインしか見せて紅のでしょうか？
南側、東西側のデザインも見たいです…。

[84: 匿名さん]

>>83
建っても東西南は見えませんからね…北側のデザインだけ分かればとりあえずの検討対象として充分かと。真剣に検討されるのであれば、モデルルーム行けば模型が見られますよ。

[85: 匿名さん]

販売スケジュールとしては、来月月中旬販売開始予定とありました。

「プロジェクト説明会」には、もう少し詳しい情報提供があったかもしれませんが

来月には、デザインも含めてホームページで紹介されるように思います。

[86: 匿名さん]

4LDKのプランは秘密になっているんですね‥
もったいブランズ見せてくれたっていいじゃん！

[87: 匿名さん]

あはは…4LDKの間取りを見たかったら資料請求するしかないよ。

[88: 物件比較中さん]

4Lなんて完全な億ションになるよな。
あんなミッチリ囲まれてる低層でねえ…
3Aなら分かるけど神楽坂というのは…どうなんでしょう。
設備・仕様は標準だけど戸数が少ないから管理費・修繕費も高いだろうね。

[89: 匿名さん]

色々言ってもね。売れちゃうんですよね。
何やかんや言いながら気になってる、という状況の方は、選択肢のあるうちにまだ今買っておいた方が良いと思いますけどね。

[90: 匿名]

3Aならとか書いてる方、全く意味分からん。

[91: 物件比較中さん]

3Aですよ、みんな御存知の。
赤坂、青山、麻布。

[92: 匿名さん]

>>91
全くもってそういう意味ではございません。。

[93: 匿名さん]

>>91
ここで比較対象に3A出して来るのが意味不明ってことだろ。いま3Aで4LDK買ったら、億どころか2億するわ。購買層も価格帯もまったく違う。
残念ながら、いまの相場ではこの物件は割高でもなんでもない。

[94: 匿名さん]

とはいえ、間取りは本当にひどいけどね

[95: 匿名さん]

>>93
ありがとうございます。
全くもってその通りです 笑

[96: 物件比較中さん]

いやここは3LDK下層階、日当たり眺望絶望的でふつうに億超えでしょ
神楽坂にそこまで付加価値を見出す人が買うマンション

[97: 物件比較中さん]

4階3LDKが1億3000万
5階4Lは？

[98: 匿名さん]

専有面積にもよるとは思いますが、まあするでしょうねぇという感じでしょうか。
この土地に価値を見いだせるのであれば
いいんじゃないかなとは思います。
広さがきっちりあるのってこの辺りでも意外とないと思いますので。
広さを求めている人ならアリではないかと。

[99: 匿名さん]

そんなに高いのですね。
モデルルームに、行くのやめておきます。。

[100: 匿名さん]

２階で１億って言っていたけど上階に行くほど１０００万円高くなるのか販売価格が上がったのか？
丘の上のGSより高いですね。内廊下だからですかね？

[101: 匿名さん]

4Fは11000くらいの3LDKもありますよ、13000は角部屋とかルーバル付きとかの一番高いレベルの部屋です

[102: ご近所さん]

丘の上のGSといいますが、標高はそんなに変わらないはずです。
矢来町と北町じゃ立地として比較にならないでしょう。

[103: 匿名さん]

矢来町と北町じゃ、ほんとに比較にならないですね。仮に仕様が同じでも、こちらの方が高いのは当然です。
さすがに仕様上げてくるでしょうけども…

[104: 匿名さん]

皆さん、買わない＋文句でなく
買えないが正解でしょ。
GSの売れ行きや中古の売れ行き見てもこの辺は価格が上がったんですよ。
現実感じ練馬に行きましょう。

[105: 匿名さん]

この周辺でよく比較をされる方がいますが、どんだけ格差があるのでしょうか？
どちらも豪邸が建ちならぶお屋敷町には見えませんが・・・
今住んでいる本駒込６丁目の方がちょっとましかも？

[106: 匿名さん]

>>105
大和郷みたいな金持ち街ではないてすよ。邸宅街って感じ

[107: 物件比較中さん]

管理費高そう。戸数少ないし。
まぁそういうのを気にする人が買うべき物件ではありませんね。

[108: 匿名さん]

公式サイトの物件概要に、第一期販売にあたり～実施済みのプロジェクト説明会に参加頂いたブランズクラブ会員に3倍の倍率優遇～とありますが、これはどういう意味ですか？
事前にプロジェクト説明会が開催されており、参加者は優遇措置がとられるという意味ですか？

[109: 匿名さん]

前レスで説明済。
MRで聞きましょう。

[110: 匿名さん]

>>108
希望の間取りが抽選になった場合、当たり番号が３つ割り当てられるということです。

[111: 物件比較中さん]

高くても需要あるだろうし戸数も少ないのに、
プロジェクト説明会に参加した人は抽選時に3倍とか
なんでそういうことやるんだろうね。
行ってみたけど一部の価格と間取りをチラ見させられただけで
ほとんど中身のないものだった。

[112: 匿名さん]

高杉