ブランズ牛込神楽坂ってどうですか

[購入検討中さん [男性 40代]]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/
売主：東急不動産
施工会社：フジタ
管理会社：東急コミュニティー（予定）

ブランズなのに、ご時世で、平米500万円オーバーも余裕か？余裕なのかあああ？


所在地：東京都新宿区北町4番他（地番）
交通：都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
JR総武線・中央線 「飯田橋」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩9分
専有面積：66.14m2～108.58m2(予定)

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.4 管理担当】

[51: 匿名]

>>50
現在の市況ではないでしょう？あの頃よりも相場はあがってます。既にたってから数年たちボロがではじめた南町アパートは全く参考になりません。どうぞ巣におかえりくださいませ。

[52: ご近所さん]

>>51

中古相場と新築相場はなんの相関関係もないと！？（笑）
中古だって上がってますよ。
それがあっという間に売れたいう事実（景況感）が大事です。

[53: 匿名さん]

収納箇所は割とあるように思いました。
間取りも使いやすい感じなのと、バルコニーも広い感じがして良いなと思います。
ただ、もう少し他のプランもＨＰで見れるようにしてほしいです。

[54: 匿名さん]

坪500超えってこと？
グランスイート買えば良かったかな。

[55: 匿名さん]

高いなぁ。
神楽坂なんて住むことにたいしてそこまで高級感はないでしょ。

[56: 匿名さん]

平均すれば坪500超ってことは流石にないですね。450超くらいだったはず。
立地、建物のクオリティともに、矢来町のグランスイートと比較になる物件ではまったくありませんね。
このエリアでこの規模の物件はほぼ出ませんし、希少性は高いかと。

[57: 匿名さん]

頼むからもっと間取りを見せて～。

[58: 匿名さん]

>>57
買う気があるなら、こんなところで言ってないで、見せてもらいに行けばいいじゃないですか。全タイプの間取り集までくれますよ。
でも、webに出ている間取りが最高のもので、あとは全てそれ未満だと思えばおよそ間違いはないです。

[59: 匿名]

>>52
ないですね。
ここ最近は中古相場を無視した値付けですし。

[60: 匿名さん]

いらない

[61: 匿名さん]

条件がそろうと、第１期の抽選の時に３倍当たりやすいみたいなことになっていますが、
ここって抽選必須な場所ということなんでしょうか。
スレッドの流れを見ていると、どうなのかなぁという風には思いました。
希少性もあるという事なので、念には念を入れてというふうにするのですかね？

[62: 匿名]

100ヘーベー越えはなかなか希少なので値段次第では抽選必至でしょうね。
グランスイート神楽坂は場所は少し違いますが広い部屋のが先になくなっています。
この辺りはそういう需要のがあるんでしょうね。

[63: ご近所さん]

>>59 ないわけないでしょ。そういうのを開き直りといいます。
実際に売れているのですから、それが「相場」なんですけど。。

[64: ご近所さん]

目黒のタワーが坪700とか言われている時代です。
500位してもおかしかないね。

[65: 匿名さん]

そうなんですか‥
公開されているプランが最高で未公開プランはそれ以下‥

てっきり、未公開プランが最高だと思っていました‥ｶﾞｸｯ

[66: 匿名]

>>63
中古なんて実際いくらで売れているのかわからないのに相場になるわけないでしょ？
オーナーが提示した額面通りで売れているのとでも思ってますか？

[67: 匿名]

>>66
付け足すなら新築が中古相場を決めています。
すでに終わった南町アパートが相場を決めているなんて思っているなんて愚の滑稽です。

[68: ご近所さん]

>>66　>>67　例示した物件はプラウド市ヶ谷南町ですが？
また、いくらで売れたかわからないから相場になるわけないって、
それは詭弁といいます。
中古相場は全体としても上がっているとメディアも言っていますが、
メディアはでまかせを言っているのでしょうか（笑）
売れた物件は、情報が出てから1カ月もしないうちにリンクが見れなくなりました。
つまり最初に出した値段で、または交渉があってもそれに近い値段で売れたと
考えるのが自然です。
新築につられて中古があがるのは間違いないでしょう。当たり前の話です。相関関係があると
僕も最初から言っていますが？
あなた59で相関関係ないって否定していたでしょう。言っている事が今度は逆ですね（笑）。

[69: 匿名さん]

＞＞６１さん　　明日までの予約制の説明会に行くと３倍の倍率優遇だっていうから時間を作っていきました。

間取りと、大まかな予定価格しか教えてくれません。それも低層階のみ。MRができないと全体がよくわかりません。
無駄足だったような感じです。３倍の優遇も抽選時の当たり玉が３個もらえるだけで後日受付の人と部屋がだぶったらその人が１個。確率的にはいいけど運がわるいと３個ともはずれになるかも？
HPで価格が未定だったのでよくわからず９０００万円の資金予定で行ったら殆ど９０００万以上から。
坪単価も４５０万から４８０万位じゃないですかね。５００万はいかないと思いますよ。
７０～８０㎡が多く１００㎡超えの部屋は１戸だけでした。

[70: 物件比較中さん]

このマンションは東と西に同じ位の高さの建物が既にあるのですが、
お見合いになりにくい南向きは、2階でも5戸のうち2戸は9800万〜、残りは1億超えです。
他の方角も下の方でも9000万〜で、唯一の7000万台は66㎡の最も狭い部屋でしたが、
こことて上の方の階では9000万台行くでしょうね。
神楽坂というアドレスが最大の売りであり、眺望や日当たりに関しては二の次という印象を受けました。
そこにどれだけの価値を見出せるかだと思います。
どうしても欲しいという人もいるでしょうし、
さすがにコストパフォーマンスが悪すぎると感じる人もいるでしょうね。

[71: 物件比較中さん]

価格はかなり高いですね。
低層階ですら（といっても5階建てですが）9000万〜1億越えです。
しかも東・西側には4〜5階建てが既にあります。
神楽坂という点を再優先してる人は眺望などは望まない、と営業に言われました。
逆に「神楽坂」を再優先しない人には全くもって高すぎです。
飯田橋も売りのようですが、所詮徒歩9分ですしね・・・

[72: 匿名さん]

三井のリハウスでパークリュクス神楽坂が50㎡台8300万で出てますぞ。そう考えると適正価格です。かね？

[73: 匿名さん]

>>72
神楽坂徒歩2分とはいえ、ほぼ坪500って、さすがに高すぎじゃないですかねー、番町に家買えちゃうよ。でも1割引いて坪450くらいでは売れちゃうのかな？それならブランズも適正か。

[76: 匿名さん]

住まいのサーフィンを見ると　プラウド市ヶ谷南町ディアージュが神楽坂駅近辺で人気度１位で坪単価１１３万、プラウド市ヶ谷南町は２位で坪単価１１４万、同じくグランスイートも２位で坪単価１１７万。
つまらない参考資料です。

[78: ご近所さん]

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/rikugien/

ブランズ六義園アベニュー。
最終1戸は、坪単科494万円もします。
本駒込6丁目ではありますが、敷地が不忍通りに面しているし、

[79: 匿名さん]

>>76
グランスイートが平米単価117万(坪380万位)なら、立地と仕様が上のブランズ牛込神楽坂は1割は高くなるでしょうから、まあ坪425万以上にはなりますねえ…

[80: ご近所さん]

部屋にもよる部分はありますが、グランスイートは400万を超えていますよ。

[81: 匿名さん]

ここは内廊下だから４５０万でも売れるでしょうね。
外観もよさそうだし。
でもエントランスが階段を下りた地下って大丈夫なんでしょうか？
大雨が降ったらエントランスが洪水にならないでしょうか？
現地に行っていないので地形的によくわからないのですが。

[82: ご近所さん]

極一部の部屋をのぞいて、眺望や日当たりは全く期待できませんけどね。

[83: 匿名さん]

公式サイトを見てみましたが…
なぜ、北側のデザインしか見せて紅のでしょうか？
南側、東西側のデザインも見たいです…。

[84: 匿名さん]

>>83
建っても東西南は見えませんからね…北側のデザインだけ分かればとりあえずの検討対象として充分かと。真剣に検討されるのであれば、モデルルーム行けば模型が見られますよ。

[85: 匿名さん]

販売スケジュールとしては、来月月中旬販売開始予定とありました。

「プロジェクト説明会」には、もう少し詳しい情報提供があったかもしれませんが

来月には、デザインも含めてホームページで紹介されるように思います。

[86: 匿名さん]

4LDKのプランは秘密になっているんですね‥
もったいブランズ見せてくれたっていいじゃん！

[87: 匿名さん]

あはは…4LDKの間取りを見たかったら資料請求するしかないよ。

[88: 物件比較中さん]

4Lなんて完全な億ションになるよな。
あんなミッチリ囲まれてる低層でねえ…
3Aなら分かるけど神楽坂というのは…どうなんでしょう。
設備・仕様は標準だけど戸数が少ないから管理費・修繕費も高いだろうね。

[89: 匿名さん]

色々言ってもね。売れちゃうんですよね。
何やかんや言いながら気になってる、という状況の方は、選択肢のあるうちにまだ今買っておいた方が良いと思いますけどね。

[90: 匿名]

3Aならとか書いてる方、全く意味分からん。

[91: 物件比較中さん]

3Aですよ、みんな御存知の。
赤坂、青山、麻布。

[92: 匿名さん]

>>91
全くもってそういう意味ではございません。。

[93: 匿名さん]

>>91
ここで比較対象に3A出して来るのが意味不明ってことだろ。いま3Aで4LDK買ったら、億どころか2億するわ。購買層も価格帯もまったく違う。
残念ながら、いまの相場ではこの物件は割高でもなんでもない。

[94: 匿名さん]

とはいえ、間取りは本当にひどいけどね

[95: 匿名さん]

>>93
ありがとうございます。
全くもってその通りです 笑

[96: 物件比較中さん]

いやここは3LDK下層階、日当たり眺望絶望的でふつうに億超えでしょ
神楽坂にそこまで付加価値を見出す人が買うマンション

[97: 物件比較中さん]

4階3LDKが1億3000万
5階4Lは？

[98: 匿名さん]

専有面積にもよるとは思いますが、まあするでしょうねぇという感じでしょうか。
この土地に価値を見いだせるのであれば
いいんじゃないかなとは思います。
広さがきっちりあるのってこの辺りでも意外とないと思いますので。
広さを求めている人ならアリではないかと。

[99: 匿名さん]

そんなに高いのですね。
モデルルームに、行くのやめておきます。。

[100: 匿名さん]

２階で１億って言っていたけど上階に行くほど１０００万円高くなるのか販売価格が上がったのか？
丘の上のGSより高いですね。内廊下だからですかね？

[101: 匿名さん]

4Fは11000くらいの3LDKもありますよ、13000は角部屋とかルーバル付きとかの一番高いレベルの部屋です

[102: ご近所さん]

丘の上のGSといいますが、標高はそんなに変わらないはずです。
矢来町と北町じゃ立地として比較にならないでしょう。

[103: 匿名さん]

矢来町と北町じゃ、ほんとに比較にならないですね。仮に仕様が同じでも、こちらの方が高いのは当然です。
さすがに仕様上げてくるでしょうけども…

[104: 匿名さん]

皆さん、買わない＋文句でなく
買えないが正解でしょ。
GSの売れ行きや中古の売れ行き見てもこの辺は価格が上がったんですよ。
現実感じ練馬に行きましょう。

[105: 匿名さん]

この周辺でよく比較をされる方がいますが、どんだけ格差があるのでしょうか？
どちらも豪邸が建ちならぶお屋敷町には見えませんが・・・
今住んでいる本駒込６丁目の方がちょっとましかも？

[106: 匿名さん]

>>105
大和郷みたいな金持ち街ではないてすよ。邸宅街って感じ

[107: 物件比較中さん]

管理費高そう。戸数少ないし。
まぁそういうのを気にする人が買うべき物件ではありませんね。

[108: 匿名さん]

公式サイトの物件概要に、第一期販売にあたり～実施済みのプロジェクト説明会に参加頂いたブランズクラブ会員に3倍の倍率優遇～とありますが、これはどういう意味ですか？
事前にプロジェクト説明会が開催されており、参加者は優遇措置がとられるという意味ですか？

[109: 匿名さん]

前レスで説明済。
MRで聞きましょう。

[110: 匿名さん]

>>108
希望の間取りが抽選になった場合、当たり番号が３つ割り当てられるということです。

[111: 物件比較中さん]

高くても需要あるだろうし戸数も少ないのに、
プロジェクト説明会に参加した人は抽選時に3倍とか
なんでそういうことやるんだろうね。
行ってみたけど一部の価格と間取りをチラ見させられただけで
ほとんど中身のないものだった。

[112: 匿名さん]

高杉

[113: 匿名さん]

黙ってても売れるだろうしいいんじゃねーの

[114: 匿名さん]

プロジェクト説明会に参加された方、情報ありがとうございます。
ほとんど情報は出していない状態ですか。
モデルルームがグランドオープンするまではそんな感じなのかもしれないです。
プレミアム住戸を狙っていたり、
人気出そうな間取りを希望していたら、
その3倍当たりやすいっていうのは良いのかもしれないけれど。

[115: 匿名さん]

ここは素晴らしい物件ですな。

[116: 匿名さん]

残念な内装でした。
立地のみだな。

[117: 匿名さん]

ダメでしたか？

[118: 匿名さん]

ダメですね。
というか普通すぎ。
安いならともかく…

立地も、あの坂が無理でした。

[119: 物件比較中さん]

プロジェクト説明会はブランズ代々木のMRで無理矢理（？）やってたし、
行けば行ったでたいした情報も無くて変なムービー見せられただけだし。
8月末にはMRの先行公開があったようだけどうちはキャンセルして行かなかった。
神楽坂なんだし戸数少ないからすぐ売れるだろうに、
なんでそんなに客の取り込みに必死なのかが分からない。
ちょい高いかな？って思ってるのかな。

[120: 匿名さん]

矢来町と北町ってどっちが位が上なんですか？

[121: 匿名さん]

戸建なら北町です。
マンションは割れるところです。

[122: 匿名さん]

豪邸が建ち並ぶ町ではないですよ。
閑静な？住宅地って感じ。

[123: 匿名さん]

そうですね。豪邸というよりは本当に閑静な住宅地という感じ。
派手さはなくて落ち着いているというのが一番伝わりやすいかしら。
マンションの場合、矢来町も北町もどちらもそう差はないんじゃないでしょうか。
間取りとか価格とかそういうのが自分に合えばどちらでも。
マンションの場合は資産価値としては結局駅からの距離が重要になってくるわけですし。

[124: 匿名さん]

内装の安っぽさどうにかならないの？
１億してこれかよ～って感じ。

[125: 購入検討中さん]

購入を断念します。
悩みに悩みましたが、良いのは立地だけで内装も仕様もちゃちすぎる。
今の住まいが狭くなり、買い増しを検討しましたがやはり断念です。
現在の住まいより広いにも関わらず、浴室、洗面所、キッチン、天井高、全てが一回り小さくなる。
仕様も10年前に購入した現在の住まいとあまり変わらず、最近出てきているマンションの仕様とは違いすぎる。
価格が安ければ考えますが、あまりにも高すぎて断念。

私にとっては立地が良いだけに本当に残念です。

[126: 匿名さん]

とにかくグレードが最低。
なんでこうなった？上の方が言うように残念過ぎる。妥協できるレベル以下の内装ですよ東急さん！

[127: ご近所さん]

アパートみたいですね。

[128: 物件比較中さん]

具体的にどのへんがグレードが低いんですか？
公式サイトを見る限りでは至って普通に感じましたが。
まあ「余計な施設に無駄なお金を払いたくないという意見も多いので共用施設は必要最低限にした」
のようなことを営業の人は言ってましたが、なんというか
値段なりに心躍るようなことがあるかというとそれは全くないですけどね。
それでも売れると踏んでるんでしょう、まぁ売れてしまうんでしょうが。

[129: 匿名さん]

最大天井高がグランスイートより10cm高いのは笑ってもいい？

[130: 匿名さん]

確かに内装がしょぼいので、私も断念！ＧＳはまだ見ていないので、今度見に行きます！！

[131: 匿名さん]

GSはホームページで、既に売れてしまったMRが見れます。ご参考まで

[132: 匿名さん]

共用じゃなくて内装の洗面とか床の感じとか薄っぺらい感じ。なんかダサい。
立地売りだなこりゃって感じました。
価格このくらいでも、今はどこもこんな感じなの？

[133: 匿名さん]

＞＞１２９　　１㎝　じゃないですか？

１０㎝だったら２５０㎝でふつうだと思いますが・・・？

[134: 物件比較中さん]

ハザードマップだと0.5〜2m位の浸水になってる土地だね。
あの半地下のエントランスだともーダメだね。

[135: 匿名さん]

北町以外いいとこなし？

[136: 匿名さん]

北町のどこがいいの？
筝曲でもやっているんですか？

[137: ご近所さん]

0.2m~0.5mですよ、ハザードマップによれば。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000177891.pdf

[138: 物件比較中さん]

本当だ、浸水は0.2m~0.5mですね。
エントランスには流れこんで浸かるでしょうが、1Fの部屋は床下浸水で免れるでしょうかね。

[139: 匿名さん]

そういう問題？

[140: 物件比較中さん]

まぁそんなの気にしてたら買える物件なんて本当に限られてしまいますからね。
2-5m浸水とかじゃなければ良いんじゃないですか・・・
とはいえ、荒川上流域の降水量が３日間で550mになると決壊リスクが高まるとされるのに、
ここ15年間で400ミリに達したことが既に２回あるとのことですね。
液状化などにより余程身近な問題だと思いますが（液状化は戸建てがより深刻なダメージを負います）、
今回も喉元すぎれば忘れられるんでしょうね。

[141: 物件比較中さん]

日本人が天災にそんなに敏感であるなら3.11以降湾岸タワーはこれほど売れることは無いでしょう。
そもそも1種低層エリアで無いのに２階以上か１階かの判断もあると思いますが。

[142: 匿名さん]

販売自体は後1ヶ月くらいで開始でしょうか。
プロジェクト発表会が終わって、今はそれに来た人向けに何かしらのアクションがある感じ？
総戸数は35戸と決して多くないのですが、第1期はどれくらいの数を出してくるのか。
プロジェクト発表会の時の反応次第、というのがあるのかな。
価格面では安くはないのでしょうけれど…。

[143: 匿名さん [ 60代]]

安いですよ。

[144: 周辺住民さん]

東急らしい物件やね。地元でいけちゃうでしょ。

[145: 検討中の奥さま [男性 90代]]

だよね～

[146: 物件比較中さん]

此処は本当の意味で神楽坂物件だね。環境も良いし条件良し。

[147: 匿名さん]

近所の三菱も絶好調みたいですね。東急頑張れ。

[148: 匿名さん]

また神楽坂で物件が枯渇しますね。
この辺も500万見えてきましたね。
、GS430、TPH430、BRZ450、全て好調。

[149: 匿名さん]

隠れ家的な雰囲気ですね。

[150: 匿名さん]

神楽坂らしいと書かれておられる方がいらっしゃいましたが、本当にそう思います。
立地的にもそうだし、建物の外観も落ち着いていてよろしいのではと。
部屋の中の設備についてはいろいろと意見が出ているなぁという風に感じます。
納得行かない部分は、オプションなり業者を入れるなりして対応していくのが一番の解決策かしら。
とにかく、立地的にはいいんじゃないかと。