ブランズ牛込神楽坂ってどうですか

[購入検討中さん [男性 40代]]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/kagurazaka/
売主：東急不動産
施工会社：フジタ
管理会社：東急コミュニティー（予定）

ブランズなのに、ご時世で、平米500万円オーバーも余裕か？余裕なのかあああ？


所在地：東京都新宿区北町4番他（地番）
交通：都営地下鉄大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩3分
JR総武線・中央線 「飯田橋」駅 徒歩9分 、東京メトロ東西線 「飯田橋」駅 徒歩9分
専有面積：66.14m2～108.58m2(予定)

【物件情報の一部を追加しました 2015.6.4 管理担当】

[206: 匿名さん]

ブランズ牛込神楽坂って､なんとなく落ち着いた雰囲気のマンションなんですね。
これなら売れ行きも良いのかなぁ。
駐車場もあるようですが、機械式なんでしょうね。
平置きタイプの駐車場はまいのでしょうか。
機械式より平置きタイプの駐車場が良いのですが。

[207: 物件比較中さん]

　プレジデントによるとダントツ日本で最も住みやすい文京区の億ション在住のものです。
　住み替え検討中でここは立地は良いのですが、羽のように飛び出したバルコニーがダサいので辞めました。
　オーベルとやりあっているどこかのマンションよりは好きですよ。

[208: 匿名さん]

ここはミーハー神楽坂物件選ぶような人には良さが分からないでしょうね

[209: ご近所さん]

文京区って犯罪結構多いの知らないのですか？
もちろん足立や葛飾とは違うレベルですが。

[210: 匿名さん]

＞＞　２０８様　マンション立地のミーハーの定義とはなんですか？

わからないので教えてください。

また文章の意味がわかりません。ここもとりあえず神楽坂物件。文京区が良いと言っているのですか？

[211: 匿名さん]

最終期の販売が控えているのですね。
あと５戸。
予想していたよりは少なかった。
もっと最後まであるのかな？と思っていたのですけれど。
というのも、価格面の理由があるのかなと思いまして。
良い場所、良い地域だとは思いますが、価格面が流石にしますよね、と感じていました。

[212: 匿名さん]

そうですか？
即完売だと思っていましたが、まあまあ時間かかっていますね。

[213: 匿名さん]

グ○ンスイートなんかより全然良いマンションですね
私も即完売だと思ってましたから意外ですが、それでもやはり早期に売れてしまいそうなのは立地ゆえでしょうね

[214: ご近所さん]

価格というより、間取りが悪いのでは？
今時430万や450万はふつうです。

[215: 匿名さん]

最終販売の1億オーバーの部屋ってどれですか？
83平米の3LDKですか？
場所が良いとは重々承知していますが、この間取り・面積で
この価格は納得がいかない気がします。

[216: 買い換え検討中 [男性 40代]]

すぐ近くに住んでいますが良いところで離れたくない場所です。但し、高級住宅街ではないですよ。
どちらかというと静かで交通の便の良い下町と言ったところです。
購入した物件が狭くなったので真剣に買い替えを考えましたが、私にとっては残念ながらあまり良い物件ではなかったです。
天井も低いし、窓も小さい、シンクもお風呂も、トイレも、・・・・何もかもが一回り小さい。そんな印象です。

残念でしかたないです。
４５０〜５００万で設定するのであればもう少し贅沢に設計してもらいたかったです。
私が購入したときは３００万程度でしたし、その程度がここら辺の妥当な評価価格だと思います。

今は完全にバブルですね。
バブル時に設計された事を恨みたい物件です。
きっと購入される方は余裕のある方で、資産価値の下落なんてへっちゃらなんでしょうが・・・・

売れずに残ったらまた購入考えたいですが、もう狭い間取りしか残ってないですね。
1階はほぼ日当り望めないと思いますし、１億の価値なしでしょうね。

残念。

[217: 匿名さん]

まぁ北町物件なら放っておいても売れるでしょう。評価はそれぞれだが私は価値ある物件だと思います。
日当たりと天井高は低層だから贅沢言えないし、内廊下だけど吹き抜けで行灯部屋に対しての工夫はしてるし
設備は豪華、管理費高いけど、これくらい買える人なら苦にはならない額なのでしょうね
ここだけじゃなく甲良町の物件も良かったですね

[218: 匿名さん]

>>216 何㎡の間取りにお住まいですか？天井高は？
これからでて来る物件は、地価も上がっておりますが、職人不足等による建築費の高騰があり、
当面希望する条件は出てこないと思います。中古で探した方がよいと思いますよ。
もちろん中古でも相場は上がっておりますが。
この辺の良さも認知されてきたので、坪300万になんて10年経っても戻らないかも。

[219: 匿名さん]

天井高は低層エリアなら仕方がないのではないでしょうか。
三井の大山町のパークコートですら240そこそこ位だったはずです。

うちは同じブランズで@300半ばくらいのミドルクラス物件ですが天井高は270確保してます。
その代わりに中高層エリアです。
この手のスペックは物件のグレードより立地的特性に左右される部分が多いので仕方がないと思います。
その分落ち着いた住環境が手に入ると思うので考え方次第かとも思います。

[220: 匿名さん]

>>219
なるほど、ブランズは外堀通りか、牛込中央通りかということになりそう。外堀のは高層階なら桜が綺麗でしょうね。牛込は砂土原とはいえ、売却は有利には難しそう。

[221: 匿名さん]

低層、内廊下と高級物件の要件は満たしてますね。

[222: 匿名さん]

資産価値は間違いなく甲良町よりありそう。

[223: 匿名さん]

どっちもあるよ。少なくともGSなんかよりはね

[224: 匿名さん]

甲良町よりこっちでしょう。

[225: 物件比較中さん]

>>216
おっしゃりたいことには正直、同意できます。
ただこの御時世、この立地は1億以上で売っても目立った高級仕様には出来ない程のもの、ということです。
それを気にせず買える程に余裕がある人のための物件ということですね。

私はその余裕がないため、1億ほどの物件を別の物件で契約しましたが、
そちらは一応都心で駅近ですが4LDKです。家庭の事情で広い物件が欲しかったので・・・。

[226: 匿名さん]

なんかここのスレを見ると、甲良町は「もう販売が終わった物件」っぽい感じで扱われているような・・・。

まだ現役バリバリ（？）で販売されていると思うんだけど、どうしてだろうか。

[227: 匿名さん]

100㎡超で設備充実なんていったら、新宿区でも1.5億くらいはださないと。
タワーというのもあるけど、今パークコート千代田富士見の中古（100㎡とか）だと、
2.5億くらいしているからね。
狭い部屋が多いプラウド千代田富士見レジデンス（後でできた方）だって、2億とか。

[228: 匿名さん]

>>215
10,680万円の部屋は83.61m2のFタイプじゃないですかね？テラスが2箇所についているので1階の住戸なのでしょうか。こちらの掲示板でも度々日照がよくないという書き込みも見ますし、1億オーバーの価値を見出だせるかが迷いどころになると思います。

[229: 匿名さん]

1階なの？そりゃ1億は高いは。

[230: 匿名さん]

基本どこでも２階より１階テラス付きの方が高いものだと思うけど

[231: 匿名さん]

2階でも1億はないでしょ。
せっかくテラスがあっても日が当たらないんじゃ価値もねいね～。
現にまだ売れてない不人気が価格の高さを示しているでは。

[232: 匿名さん]

人気の物件でも早期に売れる部屋とそうでない部屋があるのは当たり前だしそんなもんでしょ。
どうせ２期で完売でしょうが・・

[233: 匿名さん]

値付けが弱気

[234: 匿名さん]

残りは最終期の5戸だけですか...早かったですね

[235: 匿名さん]

もう完売が近いのかなぁ。
生活環境がどうなのか分らないけど、
正面玄関の雰囲気が恰好イイと思う。
マンションはこうした雰囲気の作りが恰好イイかなと思う。

ところでここって坪単価はお幾らかな。
平米５００万オーバーって本当？

[236: 匿名さん]

安いよね、高値追求しない会社

[237: 匿名さん]

このスレッドの価格というタブをクリックすると出てきますよ＞価格
平米５００万円しません。
少なくとも２〜４階は。
最上階の５階がどうなってくるのか。
一番高くて1億680万円ということなのでその部屋だけ良いお値段してくるとは思います。

[238: 匿名さん]

17600万の最高額住戸がキャンセルねぇ。最初から売れてなかっただろうな。

[239: 匿名さん]

237さんの記載は色々不正確ですが、
本物件の平均坪単価は455万円とかそんな感じですね。
110平米クラスは都心では希少ですし、坪単価542万円は、現状この広さでは必ずしも高い方でもないので、4LDK必須の方には需要ありそうです。

[240: 匿名さん]

まだ残ってるんだ。

[241: 匿名さん]

東急はいつも高額住戸が最後にクリアランスとして出てくる事がよくありますよ。
だから都心じゃブランド力としてはいまいち。

[242: 匿名さん]

この価格帯で、ものの数ヶ月でキャンセル住戸1戸残して売り切ってるんだから充分だろ。ネガの意味がわからん。

[243: 匿名さん [男性 40代]]

マンションの顔というべき、最高値の部屋が売れ残るとは、やっぱり曰く付き物件なんですかね。
間取りは縦長でお世辞でも良いとは言えないですね。80平米の間取りかと思う作りですね。
これが、この価格で売れるのだからすごいですね。

[244: 匿名さん]

売れ残ったのではなく、資金面で問題がでてキャンセルが出たのでしょ。

[245: 匿名さん]

ひとり、無理なネガを繰り返す方がいますね…。たしかにやや平凡で、間取りなども少し粗が目立つのでそこまで良い物件でもないし、高いは高いですが、むしろ人気物件でしたよね。
4部屋がそれなりの広さでしかも完全に独立している、収納たっぷりの4LDKをつかまえて、「80平米の間取りかと思う」なぞ、批判にもなってません。
LD拡張しにくい形なので、純粋に4LDKにしか使えないのは欠点ですが、ルーバルもあるし解放感は充分でしょう。

[246: 匿名さん]

残り1戸で完売なんですね。それもキャンセル住戸。
1階の1億380万円のお部屋も売れてしまったってことですね。
日当たりがよくないようなことが言われてましたが、
専用庭もあったりしていいお部屋だったように思います。

[247: 購入検討中さん [男性 30代]]

あといくつキャンセル出るのかな

[248: 物件比較中さん [女性]]

本当は売れてないじゃない。

[249: 物件比較中さん [女性 40代]]

杭の問題でキャンセルが出たの？

[250: 匿名さん]

キャンセルの原因は杭の問題ですか？
例の事件の旭化成建材と何か関わりがあったということでしょうか。
ただ単にローン審査が通らなかった、あるいは現在の住まいが
思うような価格で売れなかったという理由かと思っておりました。

[251: 匿名さん]

前評判の割に小規模の割に時間かかってるね、

[252: 物件比較中さん]

いま1戸だけ残っている4LDK、一見するだけで廊下が異常に面積を消費している。
108平米もあるのにLDの狭さが残念過ぎてならない。その割にキッチンがなぜか広い。

LDをBedroom(4)と繋げて使うことが出来ない設計なのも痛い。
収納が北側にあればLDと繋げられるが、そうすると行灯部屋になるし
サービスバルコニーが使えなくなるのね。室外機も置けなくなるし。
まぁ仮にLDと繋げて使えても17.6畳にしかならないし広いとは決して言えないんだけどね。
せめてバスルームを西側に持ってくることはできなかったんだろか？

そもそもがエントランス位置が非常に悪く、もっと南側にあれば広さを活かせた
プランニングがまだしもできただろうが、吹き抜けがあるのでそれも叶わない。
元々の条件が悪い場所なんだよね。

MRでは「余計な設備をなるだけ付けなかった」みたいなことを言っていたが、
この価格・坪単価、この管理費（350超/平米）でコンシェルジュサービスも
ゲストルームも無いのは人によっては損に感じるかもね。
神楽坂・北町に拘りが無ければもっと良い所がありそうだよね。

[253: 匿名さん]

物件価値が見出せないですね。
東側のルーフバルコニーは隣のマンションと迎え合わせになりそうだし、南側も抜けてれば良いけど実際はどうなんだろう。
東南側低層階を買われた方は向いに新しく建ててるアパートから丸見えでしょうね。
この広さであのリビングはあまりにもみすぼらしいですね。
もう少し、うまい間取り取れないもんですかね。
とは言っても良い案が浮かばない。
まあ、この価格ですから、買われる方はお金に余裕があるのでしょう。
東京の別宅といった買い物ですかね。
他も随分高い時期につかまされるって感じですね。
売るのも大変そうですね。

[254: 物件比較中さん]

まあ、眺望が抜けないとか囲まれ感とかは土地柄仕方ないし
それを求めて買う物件じゃないのは分かるけど（それは営業も言ってたし）、
間取りや仕様が価格帯に見合ってないとは感じますね…

[255: 匿名さん]

この値段だったらもうすこし設備仕様のグレードが高くてもよいのではないか、ということなのかしら。
今ってどちらを見渡しても価格が上がっていてそれでも売れているのかもしれませんが
やはり相当なお値段で売るのなら相応の内容であってほしい。
こちらの場合はそこまで仕様は低いというわけではなさそうですけれどね。